ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part6

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンスのPart６です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427195/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-harumi/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[22: 匿名さん]

戸数の多いマンションだと契約者スレが立ち上がり、オプションとかカラーとか、現地報告が続くけどティアロはまだ契約者スレがないですね。推測ですがティアロは実需の割合が低めで、オリンピック決定直後の投資や相続税対策の方が多いから契約者スレを必要としていないのではないでしょうか。
それにクロノの賃貸の多さを見れば、非実需層のティアロ購入の手が一旦止まるのも説明がつきます。

[23: 匿名さん]

予想にしかすぎないし、浅はかだと思います。

[24: 匿名さん]

クロノの賃貸の多さは半端ないし、住民のマナーやモラルが問われる問題を目の当たりにすれば、ティアロの検討者が二の足を踏むのも無理はないと思われる。したがって、上記の浅はかな予想という結論には当たらないと思う。

[25: ティアロ契約済みさん]

クロノレジデンスの賃貸物件が直近私がカウントしたもので重複を除外して65件くらいありましたかね。
階数と向きを調べて「投資用」というものがどういった特徴があるのか見てみました。

詳細は省きますが、大まかに二つに大別されていたように思います。
1.眺望などは恵まれないが価格が低め
2.将来的な資産価値がそれなりに維持されそう

1は北向きの低層から中層階および東向きがメイン。
賃貸件数もこの2LDKが一番多いです。
2は南向きの低層から高層までと西向き。
北向き、東向きの半分程度。
北向きが多いのは1LDKが多かったというのがあった気がします。

角住戸は3戸ですので、角住戸で賃貸に出すために購入するというのはあまり無いと思います。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格が上がっていることおよび、現在売れているのは南向きや北西の角住戸高層階、南東の角住戸といったとろなので今のところはメインでは実需で売れていると考えるのが妥当なのではないかと思います。

こういうことは調べれば出てくる情報ですが、面倒なので普通は調べませんね。

[26: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、プレミアムフロアで家具付きで賃貸に出す人もいるのですね。

賃貸の平米単価は様々でしたが、3千円代中盤から4千円代中盤程度で出てましたね。

[28: 匿名さん]

>>27
優秀？その値段で借り手がいればね（笑）
大体このエリアはざっくり坪1万強って（業者は）言うけど、
駅前や周辺にもURやTTT賃貸棟があったりするし競争は激しいと思う
相応のウリがないと厳しいというか簡単ではないだろうね
ここ（クロノ）は新築プレミアムがあるから本来もっと引きがあってもいいはずなんだけど・・・

[30: 匿名]

ただその賃貸が決まっていかないのがね～

[31: 匿名さん]

勝どきは、以前からタワー賃貸が多いエリアですからねえ。

[32: ティアロ契約済みさん]

賃貸は微妙に動いてますよ。
あと中古も微妙に動いているようです。
問い合わせしたことあるので微妙に情報持ってますが、気になる方は賃貸や中古の問い合わせをしてみるとよいかと。
ただ数が多いのでぱっと見では動きはほとんど見えませんね。

お前暇だなと言われそうですが、問い合わせの手間なんてたいしたことありませんからね。
本気で検討するのであれば、妄想で判断誤るよりもこのひと手間をかけた方が良いかと。

[33: 匿名さん]

>32
微妙ねぇ・・・
問い合わせして、
「いやーさっぱり売れてません」とか「ガラ空きで選び放題です」なんて言う訳ないじゃん
のらえもん情報で申し訳ないけど、
クロノの表向き（レインズ？）の転売実績はまだゼロらしいしさ

不動産は相対取引が基本で人気物件の情報は表に出ない、とか返ってきそうだけど、
素人は表向きの情報を収集するしかない訳で・・・

まあフォローする訳じゃないけど、
今が売り時じゃないのはもちろんみんな分かってると思う
当然五輪前後の転売を目論んではいるんだろうけど、
賃貸のダブつき具合はちょっと誤算だったんじゃないかなぁ？

[34: 匿名さん]

みんな考えるのは同じ。
五輪前後は中古物件が大量に出てくるのは目に見えているじゃない。
湾岸全体からはもちろん、都区内全体から。

大量供給の行き着く先はどうなるか…

[35: 匿名さん]

>34
だよね（笑）
33で誤算ってレスしたけど、素人でも思いつくような投資は投資とは言えない
ダブつくのが目に見えるというか既に兆候が出ちゃってるっていう・・・
もちろん不景気はゴメンだし右肩上がりでみんなハッピーになれればいいけどさ

[36: 匿名さん]

なんか雰囲気暗いね…
総理と都知事に頑張ってもらいましょう！

[37: 匿名さん]

そりぁ、ダメだね。二人ともいまいちパッとしないし、何より他力本願は良くないから。

[38: ティアロ契約済みさん]

>33
「問い合わせ」ってそういうことでは無いですけどね。。。

人それぞれ持っている情報が異なったり、同じ情報を持っていても異なる判断をするので売る人もいれば買う人もいるということで良いのではないでしょうか。

不動産マーケットにおける需給バランスの話が出ているようですが、不動産ではどこまでもだだ下がりということはあまり考えにくいですね。
不動産には「投資」と「実需」というものがあり、賃貸と比較してあまりにも不動産の価格が安くなると「実需」の買いが入るので下値が限定的。
もちろん大事なことは「高過ぎる」ところでつかむと「お買い得」の価格も低めですから考えものですね。

自分で住む家を探すのに「投資」観点がどこまで必要なのかという話はありますが、いざ転居する必要があるとか、居住地域を動かなければいけない時に、
・貸しに出せる
⇒ローン支払いと同等以上の賃料がとれるか？（借り手がいるか？）
・売却出来る
⇒残債同等以上の売値がつくか？（買い手がいるか？）
といったオプションがあれば良いわけで、そのあたりをヘッジしたければ「頭金をそれなりの額」入れておくとか、手元保有現金を多めにもっておくとかあるわけですね。

投資目的で不動産購入する人は自身で十分に情報を集めて意思決定しているでしょうけど、そもそも判断の軸が全く異なるでしょうね。

[39: 匿名さん]

「実需」も買い替えだと、
安く買えるときは手持ち中古物件は安くしか売れないケースが多い。

去年の初頭までに安く買って、今年や来年竣工時に手持ち中古を高く売る、
のが正解だっただろうな。時差を上手く使う売買。

[40: 匿名さん]

あ、そうか
買い替えの特約を使うと、竣工まで待たずに早く売らされるのか。
特約使わずに、キャッシュ買いしてるので忘れていた。

[41: 匿名さん]

ティアロ売れてるの？

[42: 匿名さん]

クロノのエントランス小さくてあっさりしてる。中のミニコンビニはお菓子とジュースくらい。買い物不便を解消するには程遠い。ドゥトゥール１階にできるマルエツをみんな待ってる。

[43: ティアロ契約済みさん]

ドゥトゥール、勝どきザタワーと販売が開始されてきて色々と盛り上がっているようですね。
有名人が住むらしいとかそういった情報を具体名で流すのはどうかと思いますけども。

[44: 匿名さん]

現状で賃借する人がいたら、トリトン周りで働いている人たちくらいじゃない？購入と違って住環境が整うのを待つメリットないし。
海外の投資家が多いだろうけど、物件だけみて購入してしまったんだろうね。

[45: 匿名さん]

>>44
タワマン節税なんてのも認知されつつあったから、
そっちの線も少なくないんじゃない？
ただやっぱり賃貸の喰いの悪さは想定外だろうねぇ

こうなってくるとチキンレースが勃発するからね
誰かが投げると雪崩式の危険性があるし、
当然周辺の新規分譲にも影響を及ぼすと思う
住不ドトールは長期販売が既定路線だし・・・

[46: 購入検討中さん]

BRTは選手村側からの発着？

環状2号線走るのかな？

晴海一丁目からスタートして欲しいな〜

有明までいくと晴海通り通らないよね〜

うーん、悩ましい！

[47: 物件比較中さん]

このところＢＲＴに関する情報が出てこないね。前は中央区の検討会の資料がその度に公表されていたのに。
今年度中にルートが決まると何かで読んだ記憶があるが、どうやって決まるんだろうか。
一応また有識者の会議を設けてそこで決める形をとりつつ、実際はそれまでに水面下で決まるみたいな感じになるのかな。

[48: 購入経験者さん]

かばうわけじゃないけどさ、（業界の人ではない。ちなみに）
クロノは賃貸に出すには引き渡し時期が悪かったかもしれん。引越し事情も拍車をかけたと思うよ。

[49: 匿名さん]

>>48
魅力的な賃貸物件であるなら、
ＧＷや夏休みの引越入居で借りる人達もいますよ。

[50: クロノ住民]

>42
住民専用ローソン、意外に品揃えが豊富で便利です。しかもへんな人が紛れ込んで来る事もないので安心です。

[51: 匿名さん]

外部の人は入り込まないけど、住民の中へんな人がいるからクロノスレがあんなことになっていますよね。

[52: マンション投資家さん]

クロノを投資用で購入しました。
とにかく格安でしたから購入して大正解でした。

[53: 匿名さん]

クロノは価格表を見て、驚くほど安かったですね。
賃貸の人、無事に入りましたか？

[54: 匿名さん]

>>52
おめでとうございます。
ところで、賃貸相当ダブついてますけど、無事客付けできました？

[55: 匿名さん]

うわぁ、かぶった。
客がつくまでのキャッシュアウトが痛いですけど、客さえつけば、売り抜けるまではトントンでも全然良いですよね。

[56: 入居済みさん]

>51
へんな人はクロノ契約者すれに居ますね。住民じゃないけど。

[57: 匿名さん]

オリンピックが決まって、ＢＲＴどころじゃないんじゃないでしょうか。
これから競技場やら選手村の建設で、資材運搬の輸送道路は大切なのに、バスとか言われてもね・・・
交通渋滞の元になりかねないし。

[58: 匿名さん]

推測の域は出ないがクロノの契約者スレにいる自称:ﾏﾝｼｮﾝ住民とやらは純粋にクロノに関わったデベかゼネコン関係者等なんじゃないかと思う。毎回、カキコミが他人(住民とおぼしき人)のレスに対する批判に終始して明らかに住民と思われるカキコミとは、かけ離れていている。私見ではあるが、彼こそがクロノの変な人と言われている人なのではないかと思われる。

[59: ティアロ契約済みさん]

どうでも良い話とは思いますが、クロノレジデンスに関しては三菱地所の社員も購入しているようですね。
販売を担当していた方も。
デベロッパーの関係者が掲示板に変なこと書いて回るものなのかと疑問はありますが、あらゆる可能性はありますからなんとも言えませんけど。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格上がってしまったけど三菱地所の社員の購入はあるのですかね？

[60: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、ドゥトゥールでは「会社中で注目の物件なので社内の申し込みの殺到必至！私も狙ってます！」というトーク。
三井では「もう我々業界関係者は去年までにみんな購入済ませてます。価格は上昇局面に入っているのでこの物件が最後のチャンスです。今後出てくる物件は価格を上昇させないように仕様を下げたり間取りを小さくしたりしますから。」というトークを聞きました。

セールストークなので参考にもならない話ですが、それ以外の話や状況変化に伴うトークの変化と合わせると見えてくることもありますかね。

[61: クロノ住民]

クロノはホント安かった。

ティアラだったら買ってないと思う。

[62: 匿名さん]

>60
またそういう真偽不明のネタを性懲りもなく・・・

まあ中には買ってる人も居るだろうけど、
このレンジだとエリートサラリーマンでも2馬力ないとキツいと思う
高給の商事だったらイケるかもだし、湾岸はテレビマンにも比較的人気らしいけどね
つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

ちなみに関連社員が殺到したと言われてるのはアイランド、TTT、PCTって噂は聞いたことある
エリアって言うより時期だよね、さすがにみんな良く分かってる

[63: 匿名さん]

>62
自己レスだけど、
関連社員だけが特殊な情報を握ってるってことではなくて、
上記物件は坪250平均を切ってたはずだし、サラリーマンでも楽に買えて、
それなりの倍率というか広く一般にも知れ渡った人気物件だったけどね

[64: ティアロ契約済みさん]

>62
>つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

これ書くと悪い感じになるのであえて避けていましたが、「状況変化」というのは価格の発表で、それを機に営業さんの「申し込みます！」という姿勢がトーンダウンしたという話。

ただ、ドゥトゥールは高いというものの、高いのはあくまで坪単価であって物件価格はそこまで高くは無いですよね。
部屋の広さを抑えめにして物件価格を抑えているという印象。
「エリートサラリーマン」というのがどの程度を指すかわかりませんが、年収で1,500万もあれば十分に購入可能な範囲です。

一方、KTTは安いという声が多いようですが、それも坪単価は安いけれど部屋が広めなので物件価格はそれなりの金額だったりします。もちろん部屋によりますが。

一般的には購入可否は坪単価ではなく物件価格への依存度が圧倒的に高いと思うので、ドゥトゥールは「高い」けど「買える」価格設定にしているという印象を受けています。
あくまで個人の所感および、「この広さだと収納が貧弱」とか「寝室が狭い」とかいう話もあって、「買える」けど「買わない」人もいるとは思います。

私はティアロ契約者ですからドゥトゥールを一押ししているわけでも回し者でもありませんので、あしからず。

[65: ティアロ契約済みさん]

>63
おっしゃる通り。
社員だからといってものすごい割引適用されるわけでも無いようですね。
ほんのちょっとの社員割引があるようですが、投資で圧倒的に利回りが良くなるようなものでもなく、お小遣い程度。

[66: 匿名さん]

>64
そうそう！的を射てますねー
DTのMR行って感じたのはそれほど高くないじゃん、これなら買えるねって感じだった

[67: 匿名さん]

>>66
だけど、スミ不はDT以外に池袋や高田馬場や芝浦などでもタワマン販売中で選りどりみどりなのに
あえて社員がDTを買うって話は信用できるのかなあ。

[68: ティアロ契約済みさん]

なんだか誤解を与えてしまったようですみません。

ドゥトゥールを買ったという話ではなく、買うというセールストークをしていたという話ですので。
また、その後の状況によりトーンは変わっていますので、実際には購入していないという雰囲気は漂ってたという話です。

[69: 匿名さん]

なんかドトールの回し者がポジ・レス両方を装いながら、懸命に話題を作ろうとしてるのがバレバレ
ドトールスレもここ２ヶ月くらい意味ない書き込みで数を伸ばしているし笑
別にドトールが悪いマンションとも思わないけど、ここの検討者とは合わないと思うよ
のらえもんも言ってたけど「ドトールとティアロは正反対」だから

ちなみに、ドトールのマルエツなんていかんわ！笑
トリトンのマルエツプチとたいして変わらんし、それでも不足だったらクルマでららぽのアオキいく

[70: ティアロ契約済みさん]

私はティアロレジデンスを契約していますがドゥトゥールも普通に検討しましたけどね。
正反対というほど全く異なるとも思いませんでしたけど。

同じ晴海にあって一方しか検討しないという人の方が信用ならない。

[71: 匿名希望]

>>70
私もドゥトゥール、勝どきTheタワー、キャピタルゲートなど比べました。確かに資産価値ではキャピタルゲートや勝どきには劣ると判断しましたが、間取り、周辺環境を考慮して自分が最も快適に暮らせるであろうここに最終決定しました。自分が何に重きを置くかでしょうね。