ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part6

[購入検討中さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンスのPart６です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427195/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-harumi/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[1: 匿名さん]

話題ないね。

[2: 匿名さん]

誰も議論してよー

[3: 匿名さん]

売れるかな？

[4: 匿名]

ここはタワーパーキングですか!?

[5: 匿名さん]

タワーマンションです

[6: 入居済みさん]

クロノの管理は最低だね。

[7: 入居済み住民さん]

管理もアフターサービスも最悪ですね

[8: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/424207/res/154

南青山グラン問題は第二ラウンドですね。近隣住民の理解を得られるか、というか得るつもりはないのでしょうが、それで三菱ブランドが持つか。

[9: 匿名さん]

ここの雰囲気は、いいかな？

[10: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

いいですよ。

[11: 買い換え検討中]

アリスの撮影してますか？

[12: ティアロ契約済みさん]

今日も天気が良いですね。運河沿いの散歩が気持ち良いです。

ところで、BRTの話題があったようなので中央区の検討状況の議事録を共有しておきます。
ティアロレジデンスやドゥトゥールを検討されている方は既に目を通している方もいるとは思いますが。
PC版
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/index.html
スマホ版
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/index.html

例の日経の記事が出る前までのものなので、その後東京都との調整で最終案がどうなるかは不明な状況ですね。

[13: ティアロ契約済みさん]

合わせて、朝の通勤時間帯の勝どきからトリトンに向かう道が混雑している件に関連して、朝潮運河に橋をかけるという検討の資料。
PC版
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kentoukai/index.html
スマホ版
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/kaigi/kentoukai/index.html

周辺住民の理解を得るのも大変な様子が伝わってきますね。

勝どきは再開発の事業がいくつかあり、KTTもその一つですが、地権者の意見をまとめて一つの物件にするとかすごい労力がかかっているわけですね。
そういう話も営業さんに聞くと面白かったりしますね。

[14: 匿名さん]

このあたりは、これから活気でますかね。
少し前まで開発に失敗したエリアというイメージがあったんですが。
マンションが建っていますが商業施設なども閑散としていたので、デートで立ち寄ったときも凄い寂しい感じがしました。
オリンピックなどに向けて活気が戻ってくるといいですね。

[15: 匿名さん]

契約者板で相変わらず江東区落としてご満悦のご様子の書き込み有り。もういい加減にすれば良いのに、むしろ恥ずかしいわ

[16: ティアロ契約済みさん]

>14
私も少し前までは晴海にはあまり良いイメージはありませんでしたが、クロノレジデンス周辺が綺麗になってきて、イメージ変わりました。
更に、東京オリンピックに伴う今後の開発期待がありますね。

クロノレジデンスに人が転居してきてからはランニングする人なども周囲に増えて、まだ活気というほどではありませんが動きを感じます。
今後ティアロレジデンスとお隣の三井に人が入るとより変化を感じられると思います。

都有地とBRTの行く末は気になるところです。

>15
さすがに住人ではなくただの煽り書き込みではないでしょうかね？

[17: 匿名さん]

検討板は契約済みさんがご満悦な意見を書き込む場ではないのですけどね。

[18: 匿名さん]

モデルルームありますか？

[20: 匿名さん]

ここは建物が美しいですよね。

[21: 匿名さん]

庭も美しいです。

[22: 匿名さん]

戸数の多いマンションだと契約者スレが立ち上がり、オプションとかカラーとか、現地報告が続くけどティアロはまだ契約者スレがないですね。推測ですがティアロは実需の割合が低めで、オリンピック決定直後の投資や相続税対策の方が多いから契約者スレを必要としていないのではないでしょうか。
それにクロノの賃貸の多さを見れば、非実需層のティアロ購入の手が一旦止まるのも説明がつきます。

[23: 匿名さん]

予想にしかすぎないし、浅はかだと思います。

[24: 匿名さん]

クロノの賃貸の多さは半端ないし、住民のマナーやモラルが問われる問題を目の当たりにすれば、ティアロの検討者が二の足を踏むのも無理はないと思われる。したがって、上記の浅はかな予想という結論には当たらないと思う。

[25: ティアロ契約済みさん]

クロノレジデンスの賃貸物件が直近私がカウントしたもので重複を除外して65件くらいありましたかね。
階数と向きを調べて「投資用」というものがどういった特徴があるのか見てみました。

詳細は省きますが、大まかに二つに大別されていたように思います。
1.眺望などは恵まれないが価格が低め
2.将来的な資産価値がそれなりに維持されそう

1は北向きの低層から中層階および東向きがメイン。
賃貸件数もこの2LDKが一番多いです。
2は南向きの低層から高層までと西向き。
北向き、東向きの半分程度。
北向きが多いのは1LDKが多かったというのがあった気がします。

角住戸は3戸ですので、角住戸で賃貸に出すために購入するというのはあまり無いと思います。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格が上がっていることおよび、現在売れているのは南向きや北西の角住戸高層階、南東の角住戸といったとろなので今のところはメインでは実需で売れていると考えるのが妥当なのではないかと思います。

こういうことは調べれば出てくる情報ですが、面倒なので普通は調べませんね。

[26: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、プレミアムフロアで家具付きで賃貸に出す人もいるのですね。

賃貸の平米単価は様々でしたが、3千円代中盤から4千円代中盤程度で出てましたね。

[28: 匿名さん]

>>27
優秀？その値段で借り手がいればね（笑）
大体このエリアはざっくり坪1万強って（業者は）言うけど、
駅前や周辺にもURやTTT賃貸棟があったりするし競争は激しいと思う
相応のウリがないと厳しいというか簡単ではないだろうね
ここ（クロノ）は新築プレミアムがあるから本来もっと引きがあってもいいはずなんだけど・・・

[30: 匿名]

ただその賃貸が決まっていかないのがね～

[31: 匿名さん]

勝どきは、以前からタワー賃貸が多いエリアですからねえ。

[32: ティアロ契約済みさん]

賃貸は微妙に動いてますよ。
あと中古も微妙に動いているようです。
問い合わせしたことあるので微妙に情報持ってますが、気になる方は賃貸や中古の問い合わせをしてみるとよいかと。
ただ数が多いのでぱっと見では動きはほとんど見えませんね。

お前暇だなと言われそうですが、問い合わせの手間なんてたいしたことありませんからね。
本気で検討するのであれば、妄想で判断誤るよりもこのひと手間をかけた方が良いかと。

[33: 匿名さん]

>32
微妙ねぇ・・・
問い合わせして、
「いやーさっぱり売れてません」とか「ガラ空きで選び放題です」なんて言う訳ないじゃん
のらえもん情報で申し訳ないけど、
クロノの表向き（レインズ？）の転売実績はまだゼロらしいしさ

不動産は相対取引が基本で人気物件の情報は表に出ない、とか返ってきそうだけど、
素人は表向きの情報を収集するしかない訳で・・・

まあフォローする訳じゃないけど、
今が売り時じゃないのはもちろんみんな分かってると思う
当然五輪前後の転売を目論んではいるんだろうけど、
賃貸のダブつき具合はちょっと誤算だったんじゃないかなぁ？

[34: 匿名さん]

みんな考えるのは同じ。
五輪前後は中古物件が大量に出てくるのは目に見えているじゃない。
湾岸全体からはもちろん、都区内全体から。

大量供給の行き着く先はどうなるか…

[35: 匿名さん]

>34
だよね（笑）
33で誤算ってレスしたけど、素人でも思いつくような投資は投資とは言えない
ダブつくのが目に見えるというか既に兆候が出ちゃってるっていう・・・
もちろん不景気はゴメンだし右肩上がりでみんなハッピーになれればいいけどさ

[36: 匿名さん]

なんか雰囲気暗いね…
総理と都知事に頑張ってもらいましょう！

[37: 匿名さん]

そりぁ、ダメだね。二人ともいまいちパッとしないし、何より他力本願は良くないから。

[38: ティアロ契約済みさん]

>33
「問い合わせ」ってそういうことでは無いですけどね。。。

人それぞれ持っている情報が異なったり、同じ情報を持っていても異なる判断をするので売る人もいれば買う人もいるということで良いのではないでしょうか。

不動産マーケットにおける需給バランスの話が出ているようですが、不動産ではどこまでもだだ下がりということはあまり考えにくいですね。
不動産には「投資」と「実需」というものがあり、賃貸と比較してあまりにも不動産の価格が安くなると「実需」の買いが入るので下値が限定的。
もちろん大事なことは「高過ぎる」ところでつかむと「お買い得」の価格も低めですから考えものですね。

自分で住む家を探すのに「投資」観点がどこまで必要なのかという話はありますが、いざ転居する必要があるとか、居住地域を動かなければいけない時に、
・貸しに出せる
⇒ローン支払いと同等以上の賃料がとれるか？（借り手がいるか？）
・売却出来る
⇒残債同等以上の売値がつくか？（買い手がいるか？）
といったオプションがあれば良いわけで、そのあたりをヘッジしたければ「頭金をそれなりの額」入れておくとか、手元保有現金を多めにもっておくとかあるわけですね。

投資目的で不動産購入する人は自身で十分に情報を集めて意思決定しているでしょうけど、そもそも判断の軸が全く異なるでしょうね。

[39: 匿名さん]

「実需」も買い替えだと、
安く買えるときは手持ち中古物件は安くしか売れないケースが多い。

去年の初頭までに安く買って、今年や来年竣工時に手持ち中古を高く売る、
のが正解だっただろうな。時差を上手く使う売買。

[40: 匿名さん]

あ、そうか
買い替えの特約を使うと、竣工まで待たずに早く売らされるのか。
特約使わずに、キャッシュ買いしてるので忘れていた。

[41: 匿名さん]

ティアロ売れてるの？

[42: 匿名さん]

クロノのエントランス小さくてあっさりしてる。中のミニコンビニはお菓子とジュースくらい。買い物不便を解消するには程遠い。ドゥトゥール１階にできるマルエツをみんな待ってる。

[43: ティアロ契約済みさん]

ドゥトゥール、勝どきザタワーと販売が開始されてきて色々と盛り上がっているようですね。
有名人が住むらしいとかそういった情報を具体名で流すのはどうかと思いますけども。

[44: 匿名さん]

現状で賃借する人がいたら、トリトン周りで働いている人たちくらいじゃない？購入と違って住環境が整うのを待つメリットないし。
海外の投資家が多いだろうけど、物件だけみて購入してしまったんだろうね。

[45: 匿名さん]

>>44
タワマン節税なんてのも認知されつつあったから、
そっちの線も少なくないんじゃない？
ただやっぱり賃貸の喰いの悪さは想定外だろうねぇ

こうなってくるとチキンレースが勃発するからね
誰かが投げると雪崩式の危険性があるし、
当然周辺の新規分譲にも影響を及ぼすと思う
住不ドトールは長期販売が既定路線だし・・・

[46: 購入検討中さん]

BRTは選手村側からの発着？

環状2号線走るのかな？

晴海一丁目からスタートして欲しいな〜

有明までいくと晴海通り通らないよね〜

うーん、悩ましい！

[47: 物件比較中さん]

このところＢＲＴに関する情報が出てこないね。前は中央区の検討会の資料がその度に公表されていたのに。
今年度中にルートが決まると何かで読んだ記憶があるが、どうやって決まるんだろうか。
一応また有識者の会議を設けてそこで決める形をとりつつ、実際はそれまでに水面下で決まるみたいな感じになるのかな。

[48: 購入経験者さん]

かばうわけじゃないけどさ、（業界の人ではない。ちなみに）
クロノは賃貸に出すには引き渡し時期が悪かったかもしれん。引越し事情も拍車をかけたと思うよ。

[49: 匿名さん]

>>48
魅力的な賃貸物件であるなら、
ＧＷや夏休みの引越入居で借りる人達もいますよ。

[50: クロノ住民]

>42
住民専用ローソン、意外に品揃えが豊富で便利です。しかもへんな人が紛れ込んで来る事もないので安心です。