《契約者専用》プレシス本厚木パークフロント

[契約済みさん]

プレシス本厚木パークフロント契約者専用スレです。
有意義な情報交換をしていきましょう。

所在地：神奈川県厚木市中町2丁目600-1他（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅徒歩3分
間取り：2LDK～4LDK
売主：一建設株式会社
施工：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

物件URL：http://www.presis.com/kanagawa/honatsugi-park/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/392650/

[41: 住民 [女性 40代]]

続投すみません。No.40です。

ベランダ喫煙とは別なお話なのですが、理事会にかけるべきかとも思いつつ、ちょっとこちらでも皆さんにご意見を頂戴出来ればと思い書かせて戴きます。

この掲示板の大本であるeマンションの特集で、『対談「マンションオタクから見たマンション管理」』というものがあり、その中に書いてある事でかなり含蓄があり、勉強になった事がありました。

その内の一つは修繕積立金の事
http://www.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_03.html
http://www.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_04.html

もう一つは
上に貼ったものと同じページに書いてある、不適事項の修繕個所チェックです。(抜粋:『1年目と2年目で本当に重要なのは「マンションが法律的に間違って建っている」とか「外壁のタイルがちょっと剥がれてる」とかを見つけることです。「剥がれかけてますよね」と指摘するだけで無料で直してもらえる期限が法的に2年なんです。』『ほとんどの瑕疵担保責任って2年で終わるんです。だからまず1期目の理事長になったらあちこち見てまわる。「ここもここも壊れてる」って指摘して売主に認めてもらえば、全部無料で直る』『規模に関係なくプロを雇った費用の10倍くらいの補修工事をデベから無償対応でやってもらえる。』『2年間はどこでも無料で直してもらえるんですよ。ずっと長期のお金のかかる計画を考えるよりまず直してもらった方が早い』『 どんなマンションでも修繕が必要な箇所は必ず有ります。プロが見るレベルってきついですよ。地下ピットにもぐるとたいてい何か有るんです。そこまでやって「ここがダメ」って指摘しますからね、プロは。地下ピットとか屋上とか、普段あんまり人が行かないとこは手を抜かれやすい』『「2年以内にプロを雇って何百万円使うとそれは何千万になって戻って来る」っていうのは大きい』)

これはプロを雇うということ自体が総会案件になるとの事ですので、議題にかけて戴きたいなぁと切に願っております。なぜなら、『2年目終わりの総会で指摘するためのプロを雇っても、実は間に合わない』そうだからです。

この管理組合に関する一連の対談は、本当に為になるので、もし可能でしたら皆さんも最初から読んで戴ければ良いと思います。住民が前提知識を揃えている事が、総会での議決に必須だと思います。

ちなみに、今、同上の対談の中にあった右記http://www.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_02.html(抜粋:『マンション名で検索かけたら、新築みたいなホームページが出てきて「うちはここが違います」っていうのが見れたら、やっぱり全然違いますよ。』『中古マンションの場合、マイソクといわれるA4のペラ1枚だけの情報になって横一線になっちゃいます。間取りと築年数、徒歩分数、広さくらいしか分からない。A4で出せる情報はたかが知れてるし、ホームページでそのマンションが持ってる特徴なんかが分かると良さそう』)で触れてあった管理組合で作るホームページについては、理事会にかけて戴いていますが、色々なご意見が出ているという事でまだ結果が出ていないとお聞きしています。
作るのは私がボランティアで無料で出来るが、無料サイトだと急に消されても文句が言えないからドメインも取って運営した方が良い(1か月1戸当たり6円程度)とお話していましたが、ページを作っても効果があるように思えない、少しの金額でも費用がプラスで発生するのは合意が難しい、作っている人間が引っ越したら更新できなくなる等というお声も出たとの事でした。

見て戴かないとイメージが沸かないと思い、無料サイトで作ってみたのが下記です。(データ使用は一建設さんからOKを頂戴出来たとの事でしたので、インターネットアーカイブで探して画像をスクリーンショットで拾って使いました。なお、こちらの無料サイトはPPが扱える位の方でしたらどなたでも更新出来るかと思います。)
http://honatsugiparkfront.wix.com/phpf

あくまでイメージを掴んで戴く為に作ったサイトですので、実際に運用する場合は変更もありますし、却って不要だという結論になった時は、勿論すぐに削除します。
下記のページもあらあらかしこで作ってみました。(立地・環境の部分は、実際にOKが出てから近辺の情報を記載しようと思い、元のひな型のままにしてあります)
Concept[コンセプト]http://honatsugiparkfront.wix.com/phpf#!concept-------/hgqyr
Room Example[モデルルーム]http://honatsugiparkfront.wix.com/phpf#!room-example--------/c24vq
Equipment[設備・仕様]http://honatsugiparkfront.wix.com/phpf#!equipment-------/fdrtq
Location[立地・環境]http://honatsugiparkfront.wix.com/phpf#!location-------/cee5

私はこのマンションに20年は住むつもりですが、もし途中で出るにしても賃貸や売却に備えてこのマンション自体の魅力を高めておく事はとても大事だと思っています。
既に売買されているお部屋もありますし、賃貸はかなりの数が新築なのに出ているからこそ、より良い住まいの為にも資産価値を高めておく事が必要ではないかと思います。

長文失礼いたしました。

[42: 住民 [女性 40代]]

またもや連投すみません。

下記も良ければご参照戴ければと思います。一級建築士の方が記載したものです。
(抜粋:新築時からマンションには不具合があります。不具合の無いマンションは1棟もありません。)
実例に基づく新築マンションの不具合
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/11/jirei11-5.html

建物・設備等の不具合点検事例
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/11/jirei11-3.html

問題のある修繕積立金
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/11/kityo11-1.html

修繕積立金に関しては、このマンションは駐車場代が比較的高く設定され、必要最低限の共用施設士か設置していない為、他のマンションよりも出費が少なくなるかとは思いますが、それでも先に述べたように2年目までに不備事項を指摘、修繕して貰っておく事により、安定した長期修繕が実施出来るのではと思います。

[43: 39]

管理会社の変更につきましては、大きくは以下の理由だったと記憶しています。

・一度、アル中の住人がバルコニーから道路に向かって家具やゴミを投げ捨てたり、マンション内の消火器をバラ巻いたり・・・　と警察沙汰になる出来事がありました。
　このとき、管理会社に対応をお願いしたところ、まったく動いてくれなくて、理事長さんが大変な思いをした。

・管理費が相場に比べて随分と高い。（月額数十万円のレベルだったと思います）

もちろん、前者は実際に担当していただく方次第ではあると思いますが・・・。
理事会で議題にあがり、総会で決議を取った上で管理会社の変更が決定しました。

※掃除のおばちゃんは、とても丁寧に仕事をしてくれていたと思います。

[44: 住民 [女性 40代]]

No.43さん

早速書き込みを戴きまして、どうもありがとうございました。
なるほど、そのような事があったのですね…。
集合住宅ですし、色々な方がお住まいかと思いますが、理事長さんのご苦労は大変なものだった事でしょう。

管理費の多寡については、どれ位のレベルを望むかにより違ってくると聞きますが、適正価格というのは大事ですものね。ただ、もし1つ目の理由(事件)がなければ、こんなにすぐに管理会社変更になる事はなかったのではとも思いますが、何にしろ変更した事により皆さんが納得出来る管理をして貰えるようになったなら良かったですね。

丁寧に教えて戴いて、本当にありがとうございました。近所の同じシリーズのマンションに住んでいる者同士、より良い暮らしが出来るよう今後私も何か協力出来ると良いなと思います。。

[45: マンション住民さん]

41、42さん

こんばんは。

マンション管理の件、読ませていただきました。

プロを雇うことについて、住民のみなさんで検討した方がいいかもしれないと感じました。
プロを雇うと、相当な経費がかかるかと思いますが、
やはり、プロでないとわからない個所も多々あると思いますし、
竣工直後の無償で修理してもらえる期間に、修繕箇所を解消することも重要と考えます。

次の総会でみなさんにお聞きするのがベストだと思いますが、
それでは間に合わないというのであれば、代表して理事の方に検討していただければと思います。

マンションのHP、HPの管理の件、費用の件、運用方法など、解消することがいくつかありますが、
面白い試みだと思います。

他の方のご意見もお聞きできるといいですね。

[46: 住民 [女性 40代]]

No.45さん

コメントありがとうございました。

はい、プロを雇う為には総会での決議が必要だそうなので、皆さんで検討戴く事が必要になるそうです。
つい昨日も都筑区のマンションでのニュースもありましたし、プロの力を借りる事は必要だと思います。(とは言うものの、当初内覧会同行をお願いしていた一級建築士の方から、躯体が見える天井や壁、床を貼る前に見ないと分からない事も多いと言われたのですが…)
ちなみに、私は内覧会の時には最初にお願いしていた一級建築士の方からは売主さんからデータを貰えなかった等の私の弱腰のせいで、腹を立てられてしまい断られてしまいました。代わりに知人のマンション管理士等の資格を持つ友人が同行してくれ、彼女は普段高級マンションの事前チェックをしている内覧レディをしているという事もあり、すごい精度でチェックをしてくれました。その時、改めてプロに頼むすごさを感じた次第です。

マンションのHPは、皆さんの意見をどんどん取り入れていけたら良いなぁと思っております。

他の方のご意見もぜひお伺い出来れば嬉しいです。

[47: 住民 [女性 40代]]

度々の連投失礼致します。

日経オンラインで下記の記事があったのでお知らせまで。

*******************
「え! マンションの大規模修繕に借金までする?」
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/090300059/?leaf_...

抜粋:初回から修繕積立金が不足し借金でまかなうようなマンションは、2回目以降も資金不足の不安が付きまとう。そんなマンションは管理が行き届いていておらず資産価値が低いと敬遠され、売れなくなる。かといって修繕をしなければマンションの建物が傷んでしまい、やはり資産価値が損なわれる。借金をする、しない、どちらを選んでも待っているのはイバラの道だ。
*******************

修繕積立金はご担当の中野さんの計算でいくと、30年間は大丈夫という事ですが、消費税値上げや資材値上げは織り込まれていないのではと思います。また、今後景気が良くなって金利が上がっても、初回のアミュでの話し合いの時に議決したように、修繕積立金はその性質上金利のつく運用が出来ないので、財源が増える訳でもありません。

まずは上に書いたように、2年の間に直して貰える所はとことん無料で直して貰い、大規模修繕の時期のまで自分たちで出来る事はやってみて、という事が大切なのではと思っております。

[48: 住民 [女性 40代]]

こんばんは。

すっかり寂れてしまったこちらの掲示板ですが、1年点検の時期が来たのと、また気になる記事が日経オンラインに載ったのでお知らせ致します。

「マンション購入後に内覧会などの機会はあるが、特に構造に関わる部分の品質を消費者がその場で判断することは難しい。となれば、消費者にとって気になるのは購入した後にどのような自衛手段があるかだ。都筑区のマンション管理組合にコンサルティングを行ったソーシャルジャジメントシステム(SJS)の広田茂会長は「2年目のアフターサービス点検まで販売価格に入っていることを知って欲しい」と指摘する。アフターサービス点検で不具合が発覚した場合、修理費用は基本的に売り主の負担となる。不具合がないと納得できるまでは、決して確認の判子を押してはならないという。」

あと1年しかありません。瑕疵担保責任は10年と言いますが、それは構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うというだけの事で、それ以外は訴求出来ません。
皆さんとても余裕がおありで自腹で支払ってあげよう、とおおらかな気持ちで今何もなさらないのだと思いますが、私は無駄なお金を出す気持ちにはなれません。
支払った金額には、一級建築士をして完璧な物件など無いと言わせる建物を、2年以内に修繕して貰うことまで含まっているのです。
正確に言うならば、ローンを組んでいらっしゃる方ですとこれから何十年と払い続ける金額に含まれているのです。

もう少しすると新しく理事を決める時期が来るかと思います。
より良い方向に向かう話し合いが出来る事を願っております。

[49: マンション住民さん]

こんばんは。
今日、仕事から帰ってきたら、エントランスが素敵に変身していました！
季節感があっていいですね。

[50: 住民]

住民の者で初めて投稿いたします。
早朝浮浪者の方々のロビーのご利用が気になります。
私はが出勤が早いのですが、どうもロビーを早朝に利用されている方でそういった方、しかも複数の方が入れ替わりで、たまに入眠や休憩などで使われています。
私の思い違いでしたら大変失礼なのですが。私が誤解している場合もご返信いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

[51: マンション住民]

50番さん

早朝にそんな事が起こっているのですか?
何時位にそのような事になっているのでしょうか?

ロビーと風除室の間は鍵が掛かっていて、ロビーには部外者は中から開けない限り入れないようになっているのですが、どうやって入っているのでしょう。

管理会社に連絡する必要があるかと思いますので、もう少し詳しく教えて戴けませんでしょうか。

[52: マンション住民さん]

こんばんは。
昨晩、マンションの共有廊下で驚くものを目撃しました。
それは、ゴキブリです！！！！！
しかも、上層階です！！！！！

証拠写真を撮ろうとカメラを取りに家に戻っている間に
残念ながら見失ってしまいました。

1階の飲食店の影響でしょうか？

室内に入ってこないか、心配です。

[53: 通りすがり]

52: マンション住民さん

イオンの地下入り口でも見たことがありますから、この近辺は飲食店も多いし仕方がないのかもしれません…。
1階の影響が無いとも言えませんが、何にしろ、隣にも何軒もの飲食店がありますし、室内を綺麗に保っておいて防ぐしか無いのかもしれません。