【フェイバリッチタワー品川】 EDIT-4

[Favarorich Tower Shinagawa 223]

品川駅徒歩１１分
ＦＡＶＯＲＩＣＨ　ＴＯＷＥＲ　ＳＨＩＮＡＧＡＷＡ
完売しました

設計・監理　竹中工務店
施工　　　　竹中工務店・木内建設

４５０を越えたので移動しました。

ＥＤＩＴ−１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41202/
ＥＤＩＴ−２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38866/
ＥＤＩＴ−３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38723/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[102: 匿名さん]

うちは北側ビューバスにしましたよ。
ラクシアさんの屋上緑化は折込済みです。
普通に考えて屋上に出る人は少ないですし、２４階以上であればビューバスから屋上を直接見ることも見られることも出来ませんから気にしていません。

[103: 匿名さん]

６５Ｂが２３階までですよね？だから６５Ｂ以外の２４階以上ってことかしら？

２６階未満は公団の最上階に見合いになりませんか？２４階でもビューバス大丈夫なのかな？

[104: 匿名さん]

２４階の見通しは、ちょうどラクシアの屋上エレベーターの壁にあたると説明されました。
でも、展望は望めると思います。
フェバの前を通ったら、工事の外壁の一部が取り除かれて低い金網になっていました。
そこからちらっと見えた足場の上の方に、てるてるぼうずが飾ってありましたよ。
本当雨の中作業ご苦労様です。

[105: 匿名さん]

建物の南側の中央の屋上の端に白い箱のようなものが設置され
ているんですが、いったいなんなんでしょう。

[106: 匿名さん]

ところで港南小学校立て替えの後、現行の学校跡地はどうなるんでしたっけ？
確か小学校の立て替えは今の場所とは少しずらした場所に建てるという話
だったような・・・。
なんとかプラザが学校跡地にできるような話を聞いたことがあるが
別の場所でオープンしてるし。。
学校取り壊して校庭と化すのがベストなのだが・・・。

[107: 匿名さん]

>>106　港南４丁目交差点直線化に伴い広い土地が生まれますが、公募で開発する計画ですので
　　　大きな建物ができる可能性大かと思われます。

学校跡地など06年内に土地活用方針/都外区有地も検討着手/港区

東京都港区は２００６年内に、「港区土地活用方針」を策定する。学校跡地などを含めた公有地活用の基本的な指針となる。具体的な活用手法として、ＰＦＩや定期借地権方式などのＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）も視野に入れている。区内公有地の検討対象と敷地面積は、次のとおり。

〜中略〜

〈芝浦港南地域〉
▽東京税関品川住宅など跡地（港南４−２６−１）＝１万m2（国有地）。

（06.06.22　建設通信新聞）

[108: 匿名さん]

フェイバの南も高層で塞がれる訳か。
ご愁傷さま。

[109: 匿名さん]

今のプラザは仮ですね。
校舎の跡地には２０階建てのプラザが出来るはずです。

[110: 匿名さん]

２０階建て？
ソースはどこでしょう？
４階だったか５階建てって以前何かに書いてあったような気がしたが？

[111: 匿名さん]

そうゆうのって港区へ電話すると教えてくれますよね。
どなたか電話して、結果載せてくださーい。
うちは南でないので興味がないので電話しませんが。

[112: 匿名さん]

中高年プラザは４階建ですね。
現在の校舎の高さと、さして変わりません。
赤レンガ調の校舎、実は結構好きです。

[113: 匿名さん]

都心のマンションの分譲価格がさらに２割以上も上がるんですって。
ここ買った人はナイスタイミングで良かったですね。

[114: 匿名さん]

109は適当なことを書いていますね。
112が言うとおり、子ども中高生プラザ現在の校舎と同程度の高さと思われます。
子ども中高生プラザが20階建てというのは、用途からして非現実的です。

http://www.mof-kantou.go.jp/kanzai/singikai/chihou/221/gijiroku.html#諮問事項（第１諮問）
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01924.html

[115: 匿名さん]

いいえ、港南のマンションの分譲価格は２割近く下がるそうです。
ここを買った人はバッドタイミングでご愁傷さま。

[116: 匿名さん]

2005年3月暴落信者の生き残りですか。
いろいろ揶揄されると言うことはそれだけ注目されていると言うことなんでしょう。

[117: 匿名さん]

PT品川の未入居物件に、分譲時の2割以上upの値段が付いているようです（詳しくは三井のリハウスへ）。もちろん、値引きもあるでしょうが、値が下がるということはありえないでしょうね。

[118: 匿名さん]

ＰＴ品川はブランド物だから上がってもおかしくないが、ここはノンブランド。
妄想は止めた方がよい。

[119: 匿名さん]

ブランドは確かに重要ですね。

[120: 匿名さん]

そう、三井と伊藤忠では力の差歴然。

[121: 匿名さん]

購入者ではありませんが、
三井と伊藤忠は幾つかのパークコートで
ジョイント売主だったこともあるので、
まあ実績はあるでしょう。
それに、こちらの物件は完売も早かったですから、
同一地区での竣工時売れ行き（販売率）では
上位ですから、査定時には考慮されるでしょうね。

[122: 匿名さん]

東京というマーケットはたいしたもので、ブランドを気にする層がそうとう
多くいるんですけど、一方にはブランドなんてあまり気にしない層もいっぱい
いるんですね。
ブランドがあるということはそれ自体良いことなんですけど、無形の価値に
対価を払うことになりますから、ブランドがなくても良いものがあれば、
それにこしたことはないんですね。

[123: 匿名さん]

ブランドは大事でしょう。
同じ地域で同じ値段の物件があったら誰でも名前が知れた方を選びます。
竣工時の売れ行きや施工者なんて中古になったら分かりませんから。
結局残るのは何処のデベの物件かです。

[124: 匿名さん]

そうかなぁ。
私だったらどちらかというとゼネコンがどこかの方が
気になりますけどね。
むしろ中古になったらどこのデベかはあまり関係なくなうような・・・。

[125: 匿名さん]

その地域で何処のデベが売ったのかは大事なので同意。
次に査定材料としては、販売時に順調にさばけて、賃貸に
回したのが少ないのも考慮対象じゃない。
あとは竣工入居後の管理状態だよね。
だから、入居時に売れ残りが多かったり、賃貸回しが多いのは
査定減になるのが正しい判断じゃない。

[126: 125]

追加
大手の仲介業者で信用を重んじてるとこなら、
安心して進められるのは、完売物件や
それに準じるとこは有利だよね。
中古見に行けば、営業から入居状況についての
コメントは極常識的に説明されるからね。
それに、賃貸使用が多いと使い方が荒くなり
痛みが目立つんだよね。

[127: 匿名さん]

竹中施工は大きなプラスですよ。
東京ではまだまだ稀少価値と信頼があります。
伊藤忠は確かにメジャーではないけれど、マイナーというわけでもなく商社系なのでそれほどマイナス要因ではありません。
港南地区ではシーサウスブランファーレが鹿島施工、販売ということでブランド力ではダントツトップでしょう。

[128: 匿名さん]

たしかに三井住友建設より竹中と思うのですが、ラーメン構造の高層マンション
では目新しい技術ではないので同じですか。
構造がオーソドックであるゆえに、安心感はありますね。

[129: 匿名さん]

竹中がプレキャストではなく、現場打ちで造ったというところが、ここの味噌ですね。
プレキャストだったら何処が施工してもあまり変わりありませんから。

[130: 匿名さん]

プレキャストよりも現場打ちのほうが良いのはなぜなんですか。

[131: 匿名さん]

竹中の名前があがっていますが、実際の施工は木内建設なんですよね。

[132: 匿名さん]

ここのHP、最初は施工は木内建設しかかいていなかったのですが、すぐに竹中工務店
が加わったのが不思議です。
品川で、竹中であの値段はなかなかないです。

[133: 匿名さん]

４丁目の定借マンションも竹中ですけど。裏のラクシアも竹中ですけど。
そういえばプレキャストがいいって言ってますけど　↓
http://www.jrf-fudosan.co.jp/infomation.html

[134: 匿名さん]

竹中と木内についていまさら語るなんて、２月の説明会に行ってない（＝購入者じゃない）証拠。131と132にはノーコメントにしましょうね、購入者のみなさん。

[135: 匿名さん]

>133
裏のラクシアは、黒沢建設のＰＣ圧着関節工法ってやつですね。
工法上プレキャストじゃないと難しいんですよ。
ちなみにラクシアは、「竹中工務店・黒沢建設共同企業体」です。

[136: 匿名さん]

>132
逆です、最初は竹中工務店だけで後から木内建設が加わりました。
何故だかは、２月の説明会に参加した購入者の方はお判りです。

[137: 匿名さん]

>136
そんなことは、購入者独自情報でもなんでもないよ。
従前のビル取り壊し当時からの告知など見てる人は
結構知ってるでしょう。掲示板でもなんだかんだと
書き込みあったしね。

[138: 匿名さん]

鹿島もそうですが、大手のブランド名義貸しはよくあることです
事実上は竹中でなく、木内建設の可能性が高いのではないでしょうか
もし竹中100％ならば、この販売価格はありえないと思います

[139: 匿名さん]

そもそもゼネコンというのは自らは工事をしないのではないですか。
大事なのは設計と施工管理をだれがやったかではないかな。

[140: 匿名さん]

↑そこまで投げやり擁護したら御終いと違います。

[141: 匿名さん]

あの価格で竹中はないでしょう。
安い現場打ちコンクリを差し引いても、普通なら１．５倍から２倍はします。
お金が掛かった高級マンションほどプレキャストですね。
耐震性や仕上げはピカイチですから。

[142: 匿名さん]

ＨＰ、本当に最初は木内建設のみで竹中は書いてなかった。
１ヶ月弱ほどして、いきなり竹中工務店になり木内建設が消えた。
そして再び今度は両方加わった。
これが事実。
説明会はほとんどの人が最初を知らないと高をくくっていたから。

[143: 匿名さん]

木内建設も経営内容はかなりいいですね。
年商６３０億円、年間利益９億円、自己資本比率４９％たいしたもんですよ。

[144: 匿名さん]

まぁ、土地側の売主（フジ都市開発）の親会社が木内建設ですから。
建物側は伊藤忠都市開発ですね。
でも、元々の土地の持ち主は伊藤忠商事。
ややこしいです。

[145: 匿名さん]

真相は、伊藤忠商事から土地を購入したフジ都市開発が子会社の木内建設を使ってマンション開発を行おうとした。
当初は、せいぜい１５階程度。
しかし、港南のほとんどがタワーマンション、でかつ競争が激しい。
自社のネームバリューだけでは、とても売り切れないと見て、元々の地主の子会社である伊藤忠都市開発と手を結ぶことにした。
伊藤忠都市開発は、タワーマンションに計画変更し、かつ競争に打ち勝つだけのバリューポイントとしてエディットメイドを企画。
これによって、施工、監理はこの企画をこなせ、かつネームバリューという付加価値を付けられる竹中工務店に変更し、木内建設は内装等の担当になったということです。

結果としてこの作戦は成功を収めたといって良いのでは。
でもうちのマンションも負けてはいません。
なんたってＳＭＡＰです。

[146: 匿名さん]

一般的なビル工事費の場合躯体４割といいますが、タワーの場合は
その割合がもっと大きくなるでしょうから、たとえば躯体５割と
すれば、高さを２倍とすることで売り上げは当初の計画通りという
ことですか。

[147: 匿名さん]

＞１４５さん
うん、うん、計画成功ですね！
ここは結局購入された方はラッキー♪ですよ。

ＳＭＡＰも好きですけどね！！

[148: 匿名さん]

売り上げは当初の２倍弱程度になっていると思われます。
角地および公開空地を利用した建ぺい率のＵＰ（８００％）が効いています。
普通の１５階程度であれば建ぺい率４００％ですから。
当初の計画どおりに建造していれば、東隣のパシフィーク品川とほぼ同じような感じだったでしょう。これでは、よほどの売りがないと完売は難しかったでしょう。
仮に当初の計画の１．５倍増程度であったとしても、大成功の部類だと思いますよ。

[149: 匿名さん]

わーい。

買えなかったから、このサイトを見ている可愛そうな人とか、日陰の人は、
次はなんて言うんだろう♪

[150: 匿名さん]

>>149
たとえば悪く言えば狭小土地に詰め込んだマンションかな。

[151: 匿名さん]

それは鉛筆マンションということですか？

[152: 匿名さん]

タワーマンションの大半は容積率いっぱいに作ってるからどこも
同じですよ。
タワーマンションのメリットをよく理解してくださいね。
秋からマンションは「新価格」だということですから、
これから買う人は金利が本格的に上がる前に買ったほうが・・・

[153: 匿名さん]

真相はどうあれ、タワーマンションにして正解だったでしょう。
あの立地で普通のマンション＆木内建設だったら売れ残り必至。
タワーマンション＋竹中工務店で、立地をうまく欺いて逃げ切りという感じかな。
でもあの立地は後々、後悔しますよ。

[154: 匿名さん]

金利は実行時の適用だから、このマンションも関係ありますよね。公庫だけ別でしたっけ？

[155: 匿名さん]

公庫は契約したときに申し込みしてあって、そのときの金利です。
フラット３５のほうが商品内容は優れているのですが、借入れ時
の金利になってしまうので、今みたいに金利上昇期は難しいですね。

[156: 匿名さん]

サイトが更新されていますね。
「仮設エレベーターの撤去を行いました。」と書いてありますが、
写真は撤去されていないような気がするのですが、気のせいでしょうか？どうでしょう？

[157: 匿名さん]

サイト更新されてました。
カラーセレクトがまた見れるようになっていましたね。

以前話題になっていた引越について、スケジュールの中の入居説明会のなかで少し触れています。
引越幹事会社を設け、引越業者の選定は任意らしいです。

[158: 匿名さん]

＞引越幹事会社を設け、引越業者の選定は任意らしいです。

その内容は前からそうだったような気がします。
問題は、幹事会社じゃないと、順番とかで嫌がらせを受けるだろう、ってことです。

[159: 匿名さん]

引越業者の中からひとつ幹事会社として選ぶってことなんですか？
てっきり、引越幹事業務を請け負う会社があるものと思っていたので。
そうなると当然幹事会社が有利になりますよね。公平さに欠けると思います。

[160: 匿名さん]

幹事会社は当然伊藤忠が選ぶから、営業攻勢やらリベートやら。
幹事会社は「ベンダー（＝伊藤忠）との契約で」といううそか本当かの理由で
値引きもしないのが通常だ、と住まいサーフィンには書いてありました。

[161: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、値引きしなかったら幹事会社に引っ越しをお願いする人は減って、
幹事会社以外の引越業者でいっぱいになり、幹事するだけそんにはならないんでしょうか？

[162: 匿名さん]

お金持ちも人とか、１１月の説明会の後、
「まぁめんどうだから幹事会社にしよう」という人もいるでしょ。
幹事させてください、って営業着ているわけだし。
幹事といっても自分の都合優先で予定立てるだけだし。

[163: 匿名さん]

たしかにあまりこだわらない人も多いでしょうね。
火災保険だって、保険料が２倍も違うのに保険屋さんの勧めで
高いほうへ入ってしまったりするんですから、お金はあるんだけど
面倒がいやな人も多いんでしょう。

[164: 匿名さん]

ここって本当に完売したんですか？
坪当たりお幾らだったのでしょうか？
２０Ｆ以上の北東角か１３Ｆ以上の北西角をキャンセルされる方おられますか？
四丁目建替え物件とどちらがお得でしょうか？

[165: 匿名さん]

なるほど、勧められたものを受け入れる人が多いのですね。
そうかもしれません。納得しました。
素朴な疑問に答えて頂いてありがとうございました（^^）

[166: 匿名さん]

北東角の上層階が２３０万円、北西角の上層階が２１０万円、
中層階の角部屋以外は２００万円くらいです。
他の物件が値上がりしてる中、また秋からいっそう値上がりする
という話題がなされている中でキャンセルはでないでしょう。

[167: 匿名さん]

金額だけ見れば四丁目定借物件が断然お得でしょう。

[168: 匿名さん]

定借はお得ですよ。
でも、うちはここを買えて何も後悔なし。
定借買うなら投資かな。いちおう申し込む予定です。

[169: 匿名さん]

駐車場って、６５％が管理費に充当されてるのですよね（修繕ではない）
駐車場立替は３０年、けど修繕積立案は２５期までしか書いてない。
これって、永住するものとしては、危ないことだと思っているのですが。

[170: 匿名さん]

定借なんて当たりませんよ。
私も申し込みますが、宝くじなみでしょうね。

修繕積み立て金は管理組合で何とでも見直せますよ。
これから皆で話し合えば良いんです。

[171: 匿名さん]

話せるといいですよね。
でも、毎月の金額を上げるって、けっこうハードル高いと思います。
永住予定が無い人は、ぜったい賛成しませんよね。

[172: 匿名さん]

３０年後は、生きていても恐らく免許返還しています、私の場合。

[173: 匿名さん]

毎月の金額を下げるんですよ。
不要な経費を省いてね。
管理会社から自主管理にすれば、管理費が大幅に下がりますがこのマンションでは
「なんもしたくない。お金で解決したい」人が多ければ下げることは不可能ですけど。

[174: 匿名さん]

キャンセルが出ましたね。人気の８０Ｂタイプ７８．８５㎡４，７６２万円だ
そうな。坪６０万円ですから安いです。値段から推察すると１３階ですな。
ホームページが再開されてますね。
ローンの手続きはこれからだから、ローンキャンセルではないような。

[175: 匿名さん]

坪単価も計算できずにマンション購入

[176: 匿名さん]

坪約200万円ですね。
久しぶりにHPみれてうれしかったです〜。

[177: 匿名さん]

各階のゴミだしの回収とか、２４時間有人管理とか、サービスを落とすのは反対です。
それ以外の、無駄と思われるものを排除することは賛成です。
けれど、管理費の収集は下げる必要は無いと思います。
駐車場代からの補填を下げて、駐車場向けの建替え費用の積立に充てるべきです。

[178: 匿名さん]

管理費が高くて払えない人にとっては、サービスなんて落ちてもOKとなります。
すべて管理組合で多数決にて決定します。
理事にお金もちが多ければサービスを落とすことは考えませんが、そうでなければ
可能性はあります。
駐車場代も下げろ・・なんて話も出てきますよ。

[179: 匿名さん]

>170, 173, 178
同一人物なんでしょうが、言っていることを実際に実現させる術は何も示していませんね。きっと購入者ではないんでしょうから、外から無責任に言っているだけなんでしょうが・・・。

[180: 匿名さん]

管理費を下げる一番簡単な方法は「管理会社を通さず管理組合が直接契約すること」です。
駐車場のメンテ、エレベーターのメンテ、植木の植栽・・などなどです。
私は残念ながら購入者です。今のマンションで理事長も経験し管理費を大幅に下げました。
管理会社も変えました。独立系の管理会社に変えただけでも大幅に管理費を削減しました。
管理費は住民に還元しましたが、その代わり理事のやることが大幅に増えました。
私はこのマンションでは、努力しないつもりです。もう疲れました。

[181: 匿名さん]

やっぱり完売していなかったね。
これからキャンセルと称する部屋が続々出てくる予感。

[182: 匿名さん]

やはり売れ残っていたのですね。
どのくらい売れ残っているのでしょうか？
６５Ｂも沢山あるかな？

[183: 匿名さん]

完売していないのに完売と偽るところが多いからね。

[184: 匿名さん]

でも直ぐに欲しい方がいらっしゃるんじゃないですか？
以前もキャンセル待ちをしている！って方の書込みが有りましたし。

80BのEDIT−Ⅰでしたね。カラーセレクトはどうなんでしょうね？

[185: 匿名さん]

最近あまりにも「完売」が乱発されてるけど、
あまり調子に乗っていると調査やペナルティということになりますよね。
売れてないのを完売と言って貰っても全く意味ないし。

[186: 匿名さん]

そう、嘘つき物件は皆でキャンセルしましょう。

[187: 匿名さん]

ここより都営定借物件の方がよっぽど良いよね。
キャンセルして都営定借を買おう！！

[188: 匿名さん]

いや、キャンセルしませんが、都営定借も申し込みますよ。宝くじを買うようなものです。

[189: 匿名さん]

３Dバーチャルですが、南向きで東京タワーが見えますが・・・
使いまわしていますよね。。。広がる南ビューを主張すればいいのに。

[190: 匿名さん]

復活販売！

http://www.s223.jp/

[191: 匿名さん]

急に書き込みがふえましたね。
同一人物が別人装ってるかんじがします…。

完売だろうが、１コ残っていようが全く気になりません。
契約から入居まで長いですし、状況が一変する人がいてもおかしくないですし。

[192: 匿名さん]

私も一時キャンセルしなくちゃいけない状況になったので状況の変化があっても
おかしくないと思います。
今は諦めなくて良かった〜と心から思っています！

ココをやめて定借に移る方が居るとは思えませんね〜。
一応モデルルームには行くつもりですが・・・（ただの興味本位）

定借のモデルルームはいつ頃何処に出来るんでしょうね？

[193: 匿名さん]

ま、定借はあくまで定借だから、投資用でしょ。
定借物件が自宅なんてね・・・嫌だわ

[194: 匿名さん]

東京都からの定借ですから、何十年か後に定期借地権の期限を向かえたとしても
建て替えとなり、それまで住んでいた人は優先的に分譲をうけられることになるの
じゃあないかな。
だとすれば、自己所有地も同然ですね。というわけで、最近出てきた他の定借物件
よりも安心感があります。
フェィバのキャンセルの件ですれど、これだけ早く完売すればキャンセルくらい出て
あったりまえですね。大騒ぎするほどのことでもないです。ＨＰ復活して懐かしいで
すよね。

[195: 匿名さん]

３０才以下ならともかく、７０年後に生きているつもりは無いし。
やっぱりよい買い物だと思いますよ。子供のために買っておいてもいい。

[196: 匿名さん]

現実的なことではなく。。。ね。。。
定借が自宅の人は、その地域で所有権物件が購入できない人、というイメージね・・・
定借にこだわりを持ってるのは富裕層。
定借でもあの立地で安いし、７０年後なんて生きてないしというのは、平凡層の弁。
口に出さなくても、同じ地域の所有権物件の住民は心で思う。これ定説

[197: 匿名さん]

>196

そんなこといちいち考えているの・・・

[198: 匿名さん]

>196

もちろん、浜田山とか麻布とかに代々住んでいるんだよね？

[199: 匿名さん]

定借の港南４丁目団地って、自分が住まずに最初から賃貸するとかできるんでしょうか。
半分公営なだけに、転勤とか特別な理由が示せないとダメとか、条件が付きそうな気がします。
売却も、買い戻し特約などが付いていて短期転売はできないとかあるのではないでしょうか。
都の担当者なら当然考えそうなことですが。
そこらへんって情報まだないですよね？

[200: 匿名さん]

限定列挙した条件転売条項つけるでしょうね。

[201: 匿名さん]

どの地域でも一緒ですよ
所有権＞＞＞＞＞＞＞定期借地
永遠に同じ土俵にはならない