WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

[匿名さん]

分譲も残りあとわずかですが、なかなか売り切れません。スミフも次から次から
隠し玉をいっぱい出してきます。ブリーズの北東はまだ沢山残っています。
ブリーズ最上階は売り出しさえしておらず「無人状態」です。
スミフ公式ＨＰの都心の新築分譲マンションリストに「ワールドシティタワー」
が出ていて検討者が居る限り、このスレも続けていきましょう。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分

ブリーズタワー【最終期】先着順受付中（2009/3/30現在）
販売戸数 31戸　
販売価格 5,280万円(1戸)～39,800万円(1戸)　
最多価格帯 7,100万円台（3戸）、7,300万円台（3戸）、8,300万円台（3戸）、1億9,800万円台（3戸）　　　　　
間取り 　1LDK～4LDK　
専有面積 47.20m2～150.08m2

その3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43858/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[625: 匿名さん]

地方勤務だとこの板は見れないのか？

地方から上京すると、豊洲を港南スレで宣伝するのか？

[626: 匿名さん]

>>609
デマって。。ふつーに家具つきで売ってるじゃん
http://www.ct-toyocho.com/

[627: 匿名さん]

９２平米１億２千万円の部屋はとても無理ですが、結構お手頃なのも幾つかあるようですね。
同じくオール電化、免震の隣町のビーコンも見てみる積もりですが、街の感じは東雲より豊洲でしょうか、やはり。

[629: 匿名さん]

>>628
湾岸物件としては、豊洲とは比較にならんでしょ。内陸と比べちゃいかん。俺の持ってる高輪物件がここより安くなったら困る。

[630: 匿名さん]

変なのに取り付かれたね。
TOTの話より、新築融資対象外とスミフ値引きの情報を知りたいのですが
実際のところどうなのでしょう？

[631: 匿名さん]

ららぽの混雑具合が凄かったですね、今日。
個人的にはＴＳＵＴＡＹＡができたので大満足です。

[633: 匿名さん]

別にＷＣＴ自体に関係ないから住民は反撃しないだけでは？
まぁ、住民じゃなくても豊洲に興味はないだろうけど。

[634: 匿名さん]

>>626
誰が家具付きMRの話してるの?

[636: 匿名さん]

今日はららぽの家具屋さんで、ダイニングセットを見て来ました。
お隣のマンションは地下で直接繋がっているようで羨ましいですね。
でも、駅からはＴＯＴの方がちょっと近い感じでしたので、欲張りすぎるのは止めました。

[637: 匿名さん]

いつの間にか物件HPのFAQにQ8が追加されていました
よほど質問が多かったのでしょうか(w
スミフさんも大変ですね
tp://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/faq.cgi#8

[638: 匿名さん]

港南や芝浦で新規のタワマン案件って、これからあったっけ？

それに比べ、豊洲・東雲・有明ではこれからまだまだ新規のマンション供給が続くみたいだし、
勢いがあるのは確かだろうな。

[640: 匿名さん]

新規のタワマン供給が続くのを喜んでどうする？
造り過ぎの供給過剰が更に続くって事だぞ。

[641: 匿名さん]

>>637
>>639
ある意味良心的だな。チョット好感度up

[642: 匿名さん]

>>638
芝浦で割と大きいのはオリックスの芝浦四丁目物件かな。

[644: 匿名さん]

バス便マンションですからねぇ…

[645: 匿名さん]

ビーコンとＴＯＴのどちらにするか悩んでいる方がおられましたか、私はＰＣＴの中古にしようかと迷っています。
成長を続ける豊洲のランドマークはやはりＰＣＴでしょうから。

[646: 物件比較中さん]

何でここに「豊洲組」が出没するの？
もともと湾岸東は検討してませんから。

[647: 匿名さん]

他のスレにまで出没しなきゃいけないほど
あちらは悲惨な状況なのでしょう。

[648: 匿名さん]

WCT住人も色々なスレに出没してるけどな

[649: 匿名さん]

今日、ＴＯＴを見に行ってきます。
オール電化、免震、銀座へ五分、キャナルウォーク、ららぽ、色々とあって楽しみです。

[650: 匿名さん]

>>648
遠吠え一ついただきました～。

[651: 匿名さん]

>>649
ついでにCTTも見ておいで。
で、「WCTとCTTを検討中で、CTTがもう少し安ければ即決するのですが」って営業に言ってきて。

[652: 匿名さん]

608さんが書いてるような素性（年収１７００／頭金３０００／事前審査済み）なんだけど
ここの中古を購入検討してた先月ＭＲ行ってみた。（検討というよりパンフが欲しかったから）
やはり中古価格も意識してるようで具体的にいま売りに出てるこの物件と悩んでます的な話したら
それとなく諸費用分値引き（中古価格に近づけるため？）なんかを提示されたよ。
結局価格じゃなく間取りがあわなくて中古買ったけど希望間取りがあるなら再販買った方がいいなと思った。
検討してる方々の参考になればと。

[653: 匿名さん]

同じ免震、オール電化と言う事でビーコンにも興味があります。
ただ、これから高層マンションが二本も建つらしいので、ちょっとそれが。

[654: 匿名さん]

昨日からすっかり、東湾岸好きさんにリードされまくってるね、ここ。
でも、東雲にこれから高層タワマンが２本も建つ予定だっけ？

[655: 匿名さん]

Q:物件概要の販売住戸が減らないのですが、全く売れていないのですか？
A:はい、そうです

[657: 匿名さん]

東雲には、野村不動産と公務員宿舎が建つよ。
公務員宿舎の方は、今マスコミで騒がれている、例のやつ。

[659: 匿名さん]

再販が値崩れすることはないだろうね。
諸費用なんかはともかくスミフがここの物件価格自体を下げるとは思えないし。

買いたくて買える人だけが買う。
それでいいんじゃない？

ここに住めればどの向きのどんな間取りでもいいって人はいない訳で
中古の売値も条件悪いのにＷＣＴってだけで一部勘違いしてる物件があるのも確かだよね。

[660: 匿名さん]

閑話休題的な話ですが、東雲の公務員宿舎は確かに凄そう。
１４０億円を投じ、免震３６階建、９００戸で家賃４万円と言う事らしい。
自走式駐車場フル完備、２００平米のスーパーもあって、正に至れり尽くせり。

[661: 匿名さん]

江東区の東雲の話題は
大して興味ありません。

[662: 匿名さん]

港南と東雲ってイメージ的に近いね。
オミソ同士、仲良くすればいいのに。

[663: 匿名さん]

>>655
このスレの03のレスを参照。こういうパターンが繰り返されていますね。完全に小出しにしていて、早期完売を目指しているわけでは無いですね。実質的に60戸～70戸くらい「敢えて残している」のは事実ですね。

>>656
＞豊洲の方が都心部へのアクセス良さそうだね。
都心へ「アクセス」しなきゃならない豊洲は江東区、アクセスしなくても、ここはそもそも都心3区内ですｗ海の対岸から、ここのスレ参加者に笑われるような書き込みしないように。新幹線や将来はリニアも止まる品川と違って、有楽町線しかない豊洲・東雲・有明で比較検討して、がんばって都心へアクセスしてください。

>>611
私は竣工後2年経過後に再販を購入しました。そのときに銀行の融資担当に質問しましたが、一般的に2年経過して新築融資対象外になると物件の担保評価額が大きく下がり、融資限度額が下がりますが、その金融機関の内規では東京都心3区のマンションは別基準で、ここも未入居であればこれからも新築とみなすそうです。ソースは私がローンを組んだ時の融資担当者です。

>>652
冷やかしや、買う意欲があっても審査で落ちる人も多いので、値引きについては相手を見て慎重に提示しているようですが、確実に買える客には若干の交渉の余地もあるようです（諸費用サービス程度）。ただし、他のスミフの都心3区外の完成済みマンションの○○○や△△△では1割程度の値引き提示もあり、それは営業も認めていましたが都心立地で新築中古ともに人気の高いここはまったく別ですとはっきり言われました。

>>658
このマンションも別にそんなに高く無いですよ。安い部屋では坪250万くらいからあります。でも、東面や北面の高層は高いですね。それは、周辺のほかのマンションには無い、眺望とかの付加価値分でしょう。中古も非常に人気が高くて、仲介に登録して希望の間取りが出るのを狙ってる人も多いので、それぞれ妥当な値付けと思いますよ。特にこのマンションでは比較的少ない３ＬＤＫが人気なようです。

[665: 匿名さん]

>>664
ならないだろうね。完全に売り惜しみ。まだ隠し玉を持っているよ。ただ、残しているのの多くは１億円以上の高額物件が中心。ブリーズの最上階は、まだ半分しか売り出していない。なぜだか最近ようやく分かった。
住友不動産の公式ページのトップページの目立つところに↓のような都心物件一覧があるけど、

都心部で、これから完成するのは、大規模では「シティタワー麻布十番」だけであとは、小規模の単身者用の「月島」とマンション名も決まっていない小規模の「佃プロジェクト」。完成済みは「護国寺」（護国寺が都心か？ってのもある）であとは、１億円以上の部屋がそれぞれ一戸残るのみの「九段下」と「高輪」。
つまり、大手不動産屋のマンション部門の顔となる東京都心の大規模物件は、ＷＣＴがなければ実質的に「シティータワー麻布十番」だけという寂しい状態になる。なので、ＷＣＴは住友にとって「完売してはいけない」物件になってしまったのだと思う。経済状況の悪化と、もう大規模マンション建てるのに良い立地が無いことが如実に現れてきているということだね。

[666: 匿名さん]

>>663
スミフ自身が売れてないこと認めちゃったんだからもういいでしょ
売れてないのは物件のせいというよりも価格のせいなんだし他のマンションと一緒
最上階はドムス南麻布のように売続けていけばいいんじゃない?

[667: 匿名さん]

>>665
下の物件の迷走ぶりを見ていると何も考えていないだけとしか思えない
tp://www.edita.jp/flats/one/flats883.html

[668: 入居済み住民さん]

>>664
まあ、いいじゃないですか。豊洲～有明地区が無いと、遠くの夜空を飾る夜景が寂しくなりますよ。海を挟んでレインボーブリッジのはるか向こうに立ち並ぶ高層マンション群は、リビングからの夜景を見たときには、無くてはならないアクセサリーです。でも、芝浦の大規模マンションや汐留のオフィスビルと比べると、まだ建物の規模の割りに非常に暗いのが寂しいです。建設中で真っ暗なやつもいくつかありますし。どのマンションが売れているとかいないとか、色んな書き込みありますけど、夜景を眺めていると売れているのかいないのか一目瞭然です。早く売れれば、夜空が綺麗になるので、私は早くもっと売れてくれないかなと思っています。これ、本音です。

[669: 匿名さん]

>>667
これから、上場企業として業績を維持していくためには供給→販売をコンスタントに続けていかなければならない。
だけど、もう立地が無くて、大型の新規プロジェクトが無いから豊洲や大崎や麻布を早期に完売しちゃうと、
翌期は大幅な減収減益になっちゃう。だから、早期完売になるような安い値付けはしたくない、だけど高くすると
今度は逆に全く売れない。だから、その板ばさみで「迷走」している。
スミフ内部の幹部会議では、毎週のように販売戦略検討会議が開催されているはず。で、そのたびに結論が変わり
右往左往している。実際に、これくらいの販売ペースだと、個別客ごとにバイネームでどう対応するかまで検討して
いるだろうね。おれが、販売部長だったら部下にそうさせるよ。
おれの内情の読みは、ほとんど当たっていると思うよ。

[670: 匿名さん]

ビーコンの明かりの少なさを係の人に聞いたら、賃貸目的の購入者の方が多いせいで、残りは６０戸程度とのことでした。ＴＯＴとどちらにするか良く考えてみます。

[671: 入居済み一住民]

それにしても、入居後いろいろ悪い条件が出てきて、トラブルの起きているマンションの話をよく耳にしますが、ここのように、海洋大学のブロック塀撤去、真っ直ぐ道路、モノレール下の町工場の撤収、学校・保育園の新築、隣接公園の整備計画あるいは全新幹線の品川停車等など、次から次ぎへとプラス要因の働くマンションは稀有なのではないでしょうか。
購入当時は、マンション建設ブームの頃で、休みの度にアチコチのモデルルームに行きアレコレ迷いましたが、今はつくずくここにして良かったと幸せに感じております。
そうそうもう一つ、ここの魅力は将来とも見合いのマンションが建つ懸念の無いことです。

[672: 匿名さん]

Ｂｅａｃｏｎって大成建設が施主であり、販売会社でもあるんだよね。販売主がゼネコンって、
ちょっと危険なこともあるんだよね。施主の建設会社に対する管理監督体制をアピールしている
物件は多いよね。
販売主とゼネコン両方の健全な緊張関係が無いから手抜きがおきやすくなるし、コストを
下げれば下げるほど利益が増すから。できれば、販売会社にゼネコンが入っている物件は避けた
ほうがいいって言う人もいるね。

[674: 匿名さん]

新規プロジェクトが出来ない理由は２つ

①大手不動産会社分譲部門の収益の柱となりうるのは全国広しと言えども、やっぱり東京都心の大規模物件。地方物件では、そもそも経済力に格差がありすぎて収益の桁が違い話にならない。なのに、都心に大規模物件を作る立地がもう無くなって来ている。そこで、中央区勝どきから徐々に、晴海、豊洲、東雲、有明を「新都心」にしたてて、活路を見出そうとしている。「銀座まで５分」などというキャッチが象徴的。だが、本当に便利で評価が出来上がった土地なら、そもそもアピールする必要は無い。本当の金持ちはそこを見抜いているので、安易に乗らない。それに追い討ちをかけているのがこの経済状況なので、苦戦している。

②この状況は金融機関もよく理解していて、Ｂ/Ｓが悪化した体力の無い２流３流のマンションデベが運転資金を止められて次々と倒産したのは記憶に新しいところ。体力のある大手であれば、Ｂ/Ｓは健全なので運転資金の供給は止められる理由は無いが、そもそも現在販売中の豊洲や東雲物件が売れていないのに、新規プロジェクトへの融資はさすがに簡単ではない。

だから、大手デベも今ある在庫で出来るだけ細々と食いつなぐしかない。だから、逆に言うと全く売れなくても困るけど、安くしすぎて全部売れてしまっても困る。にっちもさっちもいかない袋小路に入り込んじゃってる。