WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

[匿名さん]

分譲も残りあとわずかですが、なかなか売り切れません。スミフも次から次から
隠し玉をいっぱい出してきます。ブリーズの北東はまだ沢山残っています。
ブリーズ最上階は売り出しさえしておらず「無人状態」です。
スミフ公式ＨＰの都心の新築分譲マンションリストに「ワールドシティタワー」
が出ていて検討者が居る限り、このスレも続けていきましょう。

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分

ブリーズタワー【最終期】先着順受付中（2009/3/30現在）
販売戸数 31戸　
販売価格 5,280万円(1戸)～39,800万円(1戸)　
最多価格帯 7,100万円台（3戸）、7,300万円台（3戸）、8,300万円台（3戸）、1億9,800万円台（3戸）　　　　　
間取り 　1LDK～4LDK　
専有面積 47.20m2～150.08m2

その3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43858/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[222: 匿名さん]

ちなみに、こないだ週間ダイヤモンドにも載った、↓で計算すると、俺の貸してる部屋の適正価格は@314万円と出た。取得価格は@305万円だったから、まあまあかなと思ってる。

http://www.zaicon.co.jp/cr/index.html

[223: 匿名さん]

ちなみに、↑これは表面利回りではなく、純収益として固定資産税とか不動産会社手数料とかも全て控除した計算。控除しない計算では、坪単価344万円が適正価格となるね。いずれにしてもお買い得と思うよ。でもまあ、実需ではなく純投資なら、物件の評価がそこそこ高くて賃料も同じ位なのに、物件価格がここより安いコスモポリスのほうが更に収益は良くなるけどね。

[224: 匿名さん]

>>222

山崎式キャップレートだと品川駅港南口は６．６８％だから
収益還元価格を計算すると

１６．３万／０．０６８＝坪２４４万

が適正価格である気がするけど俺の計算ちがってる？

[226: 匿名さん]

大家さん
話し相手いないの？

[229: 匿名さん]

結局いつも新築未入居部屋の話じゃなくて中古の話になるんだよね
もう板閉じれば良いのに

[230: 入居済み住民さん]

>>228
めっちゃウケた　ビール吹いっちゃったじゃないですかｗ　ノータリーンｗうまい！
225が何をどう勘違いしているか説明は要らないよね？他の賢明な皆さん。

>>224
223さんの貸してる部屋の月坪13,500円×24.24坪（80㎡相当）＝32.7万円
32.7×（-0.16）+9.6＝4.368（キャップレート）
賃料32.7×12ヶ月÷4.368％＝適正価格7783万円/80平米

上記の坪単価＝321万円/坪

ってことで解説はいいかな？223さんは、この部屋を＠305万円で取得しているから、
良い買い物したってことになるでしょうね。

[231: 匿名さん]

>>229
俺は、ここの書き込みを参考に新築未入居買ったばかりだが？それに、スミフのサイトトップページには
都心エリア物件として、この物件が出ているんだからいいんじゃないの？下のページ見てみてね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/

[232: 匿名さん]

>>231
あなた新築が売れないって話題が始まってから急に出てきたね
本当はデベの人?

[233: 匿名さん]

>>232
違うよ。単なるマンコミュファンです。

[234: 匿名さん]

検討者のために、リンク集を作ったので見てみてね。

物件公式サイト　　　　　　http://www.tower-2000.com/
販売事務所ブログ　　　　　http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/tower-2000/
住友不動産公式ページ　　　http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/
ＷＣＴチャータークルーズ　http://www.marineclub.ne.jp/
ＷＣＴ益子クリニック　　　http://wcmc.jp/index.html
ＷＣＴデンタルクリニック　http://worldcity-tsuda.jp/clinic/room.html
物件紹介ページ①　　　　　http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogDetail/?id=1094
物件紹介ページ②　　　　　http://www.womans-mansion.com/worldcityinfo/
物件紹介ページ③　　　　　http://form.allabout.co.jp/s/090121/index5_1.htm
住民専用ポータルサイト　　秘密

[235: 匿名さん]

まるで、第一期販売のような盛り上がりですね。（内容は違うけど）

[236: 匿名さん]

>>230

その式は単純な一次関数なので月額家賃２７万以上の場合は使えないと
山崎隆自身が著書で書いてるけど

[237: 匿名さん]

>>236
山崎式収益還元法が使えないのは、80㎡換算賃料が10万円未満、または35万円以上の場合ですね。
つまり、ベンチマーク対象の月坪単価が4125円未満、または14437円以上の場合は、この公式は
使えないことになります。WCTの場合は月坪賃料がMin11000円からMax13500円程度なので、
分析できる範囲内です。

[239: 匿名さん]

>>238
それをやっているマンションもありますよ。江東区のシティタワー東陽町とか豊島区のシティテラス目白とかね。
竣工後、あまりにも売れていないと、不人気に拍車をかけてしまうからね。演出でしょ。

[240: 入居済み住民さん]

話は違いますが、なんか最近外人さん増えてきた気がします。欧米に加えてインド人や中国、韓国の人まで。
地下の駐車場にも外交官ナンバーの車がチラホラ。外国の人はこういう湾岸の景色が好きなのかもしれません。
欧米では北向きが最も好まれると言いますし。自室を賃貸に出すつもりは無いですけど、セキュリティも
しっかりしてるし、日本駐在の海外ビジネスマンとか外交官の賃貸ニーズがありそうです。

[241: 匿名さん]

>>240

毎日お疲れ様です。

[242: 匿名さん]

逆に、マンションブーム中に外人が増えなかったのが不思議です。
最近ではなくブーム当時は、都心のマンションに住む外資系の外人が増えたそうですから。

[243: 匿名さん]

>240

シドニーなんかは「Water View」があるかないかで不動産の価値が大きく違いますね。

[244: 匿名さん]

えーっと　最近少なくなりましたが、以前から、この掲示板でWCTは駅から遠いという書き込みが多数
ありましたね。本当に何分かかるのか？自分でも興味あったので、あえて歩いて正確な時間を計測した
のでご報告します。

品川駅中央改札Suicaタッチからの時間で、マルエツ前までは15分20秒、某棟中層の自宅までは17分
55秒でした。ちなみに、中央改札から港南口のエスカレーターを降りるまで1分40秒かかりました。
途中、旧海岸通と海岸通の赤信号に引っかかりましたが、信号待ちが合計で1分55秒ありました。
やってみた感想としては駅からの時間よりも、マルエツ前から自宅まで3分近くかかったことのほうが
発見でした。ちなみに、歩く速度は普通の都会人が駅構内などを歩く速度です。
心理的には、歩き始めてすぐに旧海岸通の御楯橋からWCTが大きく見えるので、実際歩いた時間よりも
早く感じました。

多分、都道の工事が終わったら2分は短縮されるでしょう。これまでに、20分以上はかかるとか、30分
は見ないと駄目とか色んな書き込みありましたが、実測値ですので検討の参考にしてください。

[245: 物件比較中さん]

<<244
中央口改札からの200m超を1分40秒とはうらやましい。相当足が長いんだな・・おれなんかエレベーター下までなら3分近くかかる。単純にマンションまでその差が拡大すれば5分近く違うことになる。