イニシア千住曙町(part5)

[契約済みさん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

[842: 入居済み住民さん]

>>841
うちも車は持っていませんが別に損だとは考えませんね。
機械式ではないので川向の様な将来的な不安要素も無いですし
先々車を購入した時や、何かの事情で転売・賃貸に出す時に
駐車場の権利があると言う事の方がメリットだと思っています。

実際、自転車で5～10分でスーパーや店はありますし生協・ネットスーパーもあるので
買い物に困ると言う事はないですよ。

車があればそれなりに便利ではありますが、郊外と違い必須ではないと思います。

[843: 物件比較中さん]

これだけの規模の駐車場は「駐車料金」＝「修繕積立金」と考えるべき。
駐車料金が安すぎると結局、修繕費用が後で足りなくなる。
駐車場充足率が高く、駐車料金も相場でしっかり徴収しているマンションはとても金持ちで
修繕積立金や管理費の値上げをせず、間引きしないしっかりした運営ができている。

[844: 入居済み]

晴海は500円で屋上安いのにこっちは８０００だっけ？？駐車場高いよねー！

[845: 入居済み住民さん]

駐車場代は、管理費に充当するだったと思っていました。　
もちろん、修繕費に充てられたほうがよいですが、160円/㎡という監理費水準だけでは、
24時間有人管理（しかも夜間も複数人）＋ミニコンビニなどは維持できないのではと
思っていましたので。　駐車料金　⇒　修繕積立金　とか明記してあるものありましたでしょうか。

このあたりは、駐車場相場は2.5-3万/月です。今まで直近でずいぶん頑張って探して借りていた
駐車場が2.3万/月。　すくなくとも周辺相場よりはずいぶん安いので、相場並というのは
あたっていないと思います。

駐車場代は管理組合の収入となること、メンテナンスコストの安い自走式といっても、
その立っている建物代・土地の取得費用などの負担があることを考えれば、ほとんど無料といった
料金設定は、車を使う人・使わない人の間の公平性を損なうので望ましくはないと私は考えます。
実際に、良心的な大手デベロッパーの駐車場価格設定は、周辺価格よりもわずかに安め程度。
晴海も見に行きましたが、一部に非常に安い料金設定の区画もありますが、平均的には自走式
駐車場としてとくに無茶に安い価格設定が行われているという印象はありませんでした。

藤和の南千住の物件でもありましたが、ごく少ない区画の価格を安く設定して、料金下限を安くみせれば
その値段で駐車場が借りられるような錯覚をおこさせる効果はあるわけですね。
コスモスイニシアには、そのような姑息な手はあんまり使ってほしくないかなと思います。

[846: 匿名さん]

北千住あたりにイオンかセブンアンドアイのSCできる計画あるって聞いたけど、本当？
もし本当ならどのあたりかな？

[847: 匿名さん]

北千住駅近くでSCができることはないでしょう。
東口再開発は、地元商店街の振興を阻害しないようにしているし
西口にはもう土地がない。

もしあるとしたら、千住大橋のリーガル跡地？

[848: 匿名さん]

なんか、5月中に完売しそうですね。

[849: 匿名さん]

>>844
レベル低いレスだな…。

[850: 843]

＞845

言いたかったのは、駐車料金が安すぎるので将来の修繕積立が不足する、もしくは、十分な管理ができないということです。せめて近隣相場の1-2割引程度の設定だったら管理組合の運営が相当楽だった（長期修繕の心配も少ないし、日常的管理等に対する住民からの改善対応など）はずで残念です。
管理費・修繕積立の名目は対して重要ではありません。実質的にどちらも管理組合のものだし、特別会計といったってたいした拘束力ないですから。

ただ、駐車料金の設定が不当に安いというのは問題です。駐車場代が安いという理由でこのマンションを選んだ方もいるでしょうから簡単に料金はいじれません。

[851: 845]

おっしゃる意味はわかりますが、100%の駐車場附置率を確保した場合、70-80%は埋まってくれないと
困りますよね。　このあたりは、マンション価格は比較的安い一方で、駐車場のコストは不足していることから
とても高くなっているという特殊事情があります。　お隣のマンションの地下駐車場は3.5万オーバーとか
とっている上に、駐車場の設置率がさほど高くないこともあって、もより駅直近の駐車場相場は以来高止まり
しているために、駐車場の周辺相場は、せいぜい坪200万下までのマンションを購入しようと考える平均的な
購入者の許容範囲を超えているという特殊事情も考慮にいれてもよいのではないでしょうか。
うちは、場合によっては複数台の契約まで考えていたので、相場よりかすかに安い程度だったら購入しません
でした。　駐車場代を例えば２倍とかにすると、契約率もかなり低下することが予想されますから、
思うように管理組合が潤うかどうかには疑問です。

階数による値段の差はもうちょっとメリハリをつけてもよかったんではないかなとも思いますが、
平均額としては、自走式としてはこんなもんではないかなとも。

[852: 匿名さん]

もうほとんど完売なんだから別にいいんじゃない？

[853: 匿名さん]

値引きを拡大していけばいつかは売れますよ。
駐車場料金の設定は、どうでもいい問題ではないと思うな。

[854: 入居済みさん]

とりあえず変動35年のみでって人、どのくらいいます？
５月になって固定の方は若干金利上がったみたいだから、変動も徐々に上がり始めそうで不安。
そんなに余裕もって組んだわけではないので…

[855: 契約済みさん]

変動だけって人案外多かったみたいですよ。（銀行の融資担当者によると）

[856: 匿名さん]

変動だけって、短期で返す余裕のある人とか、金利が上がった時に余裕がある人がやるべきでは？
固定だと苦しいから金利の安い変動だけにしましたってのは危なくない？

[857: 匿名さん]

35年ずっと変動で行く人は殆どいないのでは。
変動である程度元本を減らして、固定に切り替える方が多いでしょう。
元本さえ減れば、多少金利が上がっても大丈夫ですから。

[858: 匿名さん]

>>854
金利選択は本スレタイと関係ない。金利スレがあるからそっちに行って議論しな。そもそも他人の状況を聞くより自分で判断する事だろ。アンタの家計の事なんだし。

[859: 入居済み住民さん]

＞854

自分は、35年変動のみ、のローン組みました。
優遇がついて、金利はなんと0.975%でした。
1％切ってたのには、さすがにびっくりしました。
ある意味、とてもよい時期に購入したのかも。

もちろん、35年もかけてチンタラ返済するつもりなんか無いです。
頭金5000万円超を積んで、6000万円超の部屋を購入したので、
ローン額は1000万円のみです。
本当はキャッシュ購入したかったのですが、ちょっと足りませんでした。
1～2年のうちに、全額繰上げ返済しちゃうつもりです。

35年変動のみ、なんてローン組んでる人は、
自分みたいに、数年内に繰り上げ返済が可能な人だけじゃないでしょうか。

現在の超低金利は、数年の「つなぎ資金」を借りるのには、
本当に有利です。
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ちなみに、このマンション、ホント眺望最高ですよね。
自分の部屋はR棟高層階ですが、これだけの眺望は都内ではなかなか無いでしょう。
南向きリバーサイドで都心方向が望めるのは、
23区内では隅田川・荒川北岸のみの特典ですが、
荒川北岸は高速道路に占拠されていますので、
事実上、このイニシアの場所から、足立区新田地区あたりまでの隅田川北岸のみです。

ここへ越してくる以前は、湾岸の中古マンションで暮らしていたんですが、
これだけ限定された好条件の立地なのに、
「足立区」ってだけで価格がぐっと割安だったので、
販売直後に、迷わず購入を申し込みました。

自分は地方出身者なんですが、東京の人が、
「足立区」ってだけで敬遠してたりするのが、ちょっと馬鹿に見えます。
おかげで、自分は比較的安く、好立地のこのマンションの高層階が買えたんですが（笑。

スカイツリーの工事も始まったし、
あと2年ほど、日に日にあれが伸びるのを見るのが、楽しみになりそうです。

[860: 契約済みさん]

ずいぶんもったいない借り方をしますね。　
低利で多額の借金なんてできるのは、不動産購入のときとかしかないので、
5000万頭金積めるなら、借金を5000万にして、1%で借りた資金として運用すれば
減税もフルにとれていいのに｡

うちはそんなに資産もなければ、収入もないので、おとなしく10年固定で返してます。
利率1.55% だったかな。

[861: 匿名さん]

10年固定で1.55％？
そんなに低いんですか？

[862: デベにお勤めさん]

イニシアさん・・・・
榊淳司のご相談の常連みたいですね。
何をいわれているか知りませんが、
この物件もランキングにかろうじて入っていたではないですか。
おめでとうございます。

[863: 匿名さん]

10年固定で1.55%は低いですね！どこのローンですか？
うちは20年固定で2.6%でしたが、その金融機関だと20年固定でいくらですか？

[864: 契約済みさん]

みずほです。　実際には、保証料別枠で、1.75%を出してもらえたので、即決しました。
通常保証料を別途にすると0.2% 上乗せが普通なので、1.55相当かなと思って書いたのですが
紛らわしかったら申し訳ありませんでした。
ローンは、専用スレッドがあるので、こちらはスレッド違いですしね。　重ねて失礼しました。

確か20%以上頭金を積んでいれば、普通にデベの優遇枠でも1.65%の大手行は3月には複数
あったはずです。うちは別途の条件で0.1%分を引いてもらったので、デベ提携ではありません。
3月実行はどこも安かったけど、ここ2月でずいぶん固定金利が上がりました。
10年固定が得意な金融機関が、もっと長期も得意とか限りませんよ。　
まずは固定年数を確定させてから、その条件のもとで安いところを探さないと。

[865: 匿名さん]

私は変動35年払いです。どきどきしますが、家を買うのってそういうもんでしょ。
命がけで返済していきますよ。

[866: 匿名さん]

うちも35年変動だけでスタートです。
これでまったく余裕なしですが･･･
5年以内に2%とか上がっちゃうことってあるのかなぁ？

[867: 匿名さん]

5年以内は予想つかないっすねー。でも20年のうちに2%超えちゃうことはありますね。
住宅ローンって長すぎるので怖いんすよね。

[868: 匿名さん]

過去の推移を見ると
http://www.jj-navi.com/edit/m_tieup/jyoshiki090429/
ってかんじみたいですね。
ここ10年くらいはほとんど動いていませんが、さて今後は･･･
詳しくないので分かりません･･･

[869: 匿名さん]

それはズルい資料だよ。
10年だとそのとおり。20年平均で見ると確か３％から４％だったはず。
１．５％優遇が効くとすると、だいたい２％くらいにはなるかなぁといったところ。

[870: 匿名さん]

景気の波は10年ごとと言われるのだから、20年で１周するって事だよね。
だから、平均をとるには20年で平均をとる。

統計の基本っすよ。

[871: 859]

>860

>ずいぶんもったいない借り方をしますね。　
>低利で多額の借金なんてできるのは、不動産購入のときとかしかないので、
>5000万頭金積めるなら、借金を5000万にして、1%で借りた資金として運用すれば
>減税もフルにとれていいのに｡

「運用」ってのは、やりたくないです。
元本保証のある預金しか、信用していないので。

860さんみたな方からみれば、不合理な考え方かもしれませんが、
自分は、少しでも損をする可能性のある「運用」は、絶対に嫌なんです。

勿論、新築マンション購入自体が、はじめから「損」をする取引と、言えなくも無いですが、
（購入時点で2割は価値の下がる「物」ですから）、
お金を、納得のいく「物」と交換できているんだから、自分としては「損」ではないんです。

その点、「運用」は、場合によっては「損」以外に何も残らないので、やりたくないんです。

[872: 匿名さん]

このご時世で30年2.6%とかで組むのって損ですか？
あと、返済率が25%くらいだと余裕をもった返済が可能でしょうか？

[873: 匿名さん]

お前な、そんなの誰にも解らないんだよ。どんなにキャリアある投資家でもな。返済なんて35％で支払い出来る奴、15％でも出来ない奴、それぞれなんだよ。そんなに怖いなら一生賃貸に住んでろ。皆、家を買う意気込みで頑張ってんだよ。お前みたいのウザイ。安安マンションスレに行きな。

[874: 匿名さん]

>>871 さん

860さんとは違いますが、私もほぼ同じ境遇ですが、ローンは大目にくんでます。

変動金利は、短期プライムレート変動。そうすぐに上がるってのは考えにくいでしょう。
一方で、ネット系の銀行とかなら、税引き後で、1%を超えるような3年程度までの元本保証の貯金はいくらでもみつかります。　これに金融機関ひとつあたり1000万未満に刻んで入って、税金の戻りが1% で、これでローン金利分がとりかえせますから、この利息分はまるまる手元に残るので、5000万なら年50万ほぼノーリスクで得られます。
871さんの書かれた数字で団信で死んでしまえば、手元のお金は残したままで、ローンはちゃらになりますから利息分のほかに別途、5000万の生命保険にただで入っているようなものだと思えるわけです。

超安定運用志向の人でも、せっかくの5000万もの大金を頭金にしてしまうのは、ちょっと安全策のとりすぎではないかなとも。　利率が上がってきたら一括返済してしまえば少なくとも損はしないわけですし。　借金と資産の両方を大目に積み上げておくというやり方は、確かに違和感のある人も多いかもしれないですけど、低利の借金は、高利の資産同様に価値があるので組み入れたいところではないかと。

うちも871さんと似たように、キャッシュで買うには少したりないという程度に頭金が用意できましたが、この低利では貸してくれるだけ借りておかないと損と考えて5000万を超えるほぼフルローンを組みました。　考え方は、5000万まで1%税金の戻りがあってその先は戻ってこなくなるから、税制に合わせて5000万の借金が必要ってものです。

まぁ人ごとに考え方はいろいろですけども。

[875: 入居済みさん]

おお８７４さんって、もしかしてパート３まで
はるぶーって名乗ってた方かな？

５０００万で、健さんブログから判断すると２３階・・あたりか

[876: 匿名さん]

反論されるとすぐに言い返す癖があったから、
どっちかというと871のほうなんでない？

[877: 匿名さん]

私も短プラ変動のフルローンです。優遇大で低金利の恩恵＆ローン控除、迷いましたが本当に良い時期に購入出来ました。あとは頑張って少しづつ繰上げ返済したり、借り換えたりしながら生きて参ります。５月末引越しです。この地域は、お金持ちの方々が多いようで…皆さんよろしくお願いします。

[878: 匿名さん]

さきほど２０時前にピンクのシャツでベルトインの太い男の人が歩きたばこをしてました。
足立区は歩きタバコ禁止ですから、反面教師にして気をつけていきましょう。

[879: 匿名さん]

変動／固定金利の選択、年収負担率ネタは個々の資産状況や価値観に起因するから正解を出すのは無理。ここで議論するんじゃなく住宅ローン板でやってくれ。話が長引くだけ。ネタ元の864ウザい。

[880: 入居済みさん]

878
そんなこと言ってると、ちょっとしたルールを守らない人は掲示板でつるし上げていいみたいになっちゃうので身体的特徴や個人を該当できるようないい方はいかがなものでしょうか？

なんか密告社会みたいですごく嫌な気分になります。

[882: 匿名さん]

対岸の南千住が数十万人の刑場だったことすら知らないで買ってる人がほとんどなんだろなー

[883: 匿名さん]

というか、気にする人って少ないんじゃないかな。
マンションだと、自分の部屋だけが気になるでしょ。例えば中古で買うときに自殺者がでた部屋じゃないかとか。対岸のことなんて気にかけないでしょうね。

[884: 匿名さん]

こっちは北千住側ですよ。　誤爆？　
あんまり相手しないでさっさと削除依頼ですね。
だしておきます。

[885: 匿名さん]

>>880
878の書き込みくらいで該当する個人を特定できるのは本人とごく親しい身内くらいでは？
まあもっと特定しやすい情報で吊しあげるのがよくないのはおっしゃるとおりだと思うので賛成だが、
そのことと同時に歩きタバコという条例？違反の事実を憎み、それを書き添えないことには、偏った印象を与えると思いますよ。

[886: 匿名さん]

おとなしくバルコニーででも吸っていなさいということですな

[887: 匿名さん]

検討スレッドだよねここ。　このマンションと関係ない話題をえんえんと書くのはスレ違い。
ホームページじゃ、残り８戸で、3LDKタイプはもうないようだけど、実際に３LDKは売り切れかな？

[888: 匿名さん]

３ＬＤＫは１階があるそうですよ。上階はキャンセル待ちの様子。うちはキャンセル待ちしてます。

[889: 匿名さん]

せめて２階だったら検討できるんですけどね。

[890: 購入検討中さん]

ここの残っているところ、例えばモデルルームの12FのP1-Bタイプは、どうして2部屋が納屋（サービスルーム）なのですか？
どなたか、普通の部屋と納屋の違いを教えていただけると助かります。
逆に、納屋は普通の部屋として使えないのでしょうか？

[891: 匿名さん]

営業さんに聞いたほうが早いんでは？