イニシア千住曙町(part5)

[契約済みさん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

[801: 匿名さん]

営業さんは、レベルの高い小学校だと言っておられましたが、どうなんでしょうかね。
そもそも調べる手段がないんですよね。

しかし、ハズレな営業さんにあたっちゃいました。ず～～っとタメ口だし。
契約は別の営業さんに変えてもらおうかな。

スーパーが無いのはきついですねー。サントクまでいっても酷いもんだし。あんなにやる気のなさそうなスーパーは久しぶりです。日本橋三越前に賃貸で住んでたときの近所のポロロッカも大分酷い状態だったんですが、それ以下です。

しかし眺望は最高！！！
都内で4000万以下で、これ以上の眺望に出会える気がしませんね。

[802: 匿名さん]

近所に綺麗で品揃えの良いスーパーがないのはマイナス要素だなぁ。
マルエツとか東急ストアとか。

確かに、この眺望はすごいですよね！
ただ、眺望は一時のモノかもしれませんが、買い物や教育環境なんかは一生ついて回るので、悩むところです･･･

[803: 匿名さん]

↑
眺望は一時のモノというのは、そのうち慣れてきてしまうかも、という意味です。

[804: 匿名さん]

いやいや、これだけの眺望はなかなか出てきませんよ。しかも南側ときてる。
江東区湾岸も検討しましたけど、眺望が良いのは北向きなんてのが多かったんですよね。
スーパーが無い事以外は最高だと思っていますよ。
車でスーパーってちょっと郊外ぽいですよね（笑）

[805: 匿名さん]

今日申し込みしてきます！あー、どきどきする。
申し込み後、3日以内に契約してくれといわれたのですが、こんなもの？
何か理由あるのかな？

[806: 匿名さん]

私が1週間前くらいに行ったときには、申し込みから1週間以内に契約、と言われましたよ。
3日間というのは短いですね…

[807: 物件比較中さん]

805さん806さん
値引額にもよります。
一般的に値引額が大きいほど契約を急がせる傾向にあります。

[808: 匿名さん]

大きくなっている気が変わらないうちに、はやく払ってね、ということですよ。ローン、教育費、買い物、通勤。
そんなこと考えると、気が小さくなってしまうからね。

[809: 匿名さん]

805さん
今日契約されました？

[810: 匿名さん]

正式な契約はまだです～～。
申し込み？ということで印鑑は押してきましたが。

[811: 匿名さん]

今日申し込みしました。部屋が無くなり焦り！
リバー1階以外の3ＬＤＫは完売みたいです。いろいろ悩んだけれど安心しました。営業の女性に4000万以下にして欲しいと言ったら、買ってくれなくて結構という態度でしたー
この掲示板、話し、どこまで本当？！
危うく悪客扱いされるところでした。

[812: 匿名さん]

お、ということは１４Fですね。おめでとうございます。
うちもそのあたり検討したのですが、2部屋が暗すぎて見送りました。表記も１LDK+2Sだし。
うちは4000万以下でなんとか通してもらいましたよ。

[813: 匿名さん]

お、ということは１４Fですね。おめでとうございます。
うちもそのあたり検討したのですが、2部屋が暗すぎて見送りました。表記も１LDK+2Sだし。
うちは3000万以下！あっ2000万以下！でなんとか通してもらいましたよ。
ついでに1000万以下にならないか！？

[814: 匿名さん]

813さん、
ふざけないで下さい。
812さん、
私は北の部屋暗さは感じ無かったですよ。パーク棟が邪魔な位です。
また良いマンションに出会えるといいですね！

[815: 匿名さん]

Fタイプですよね。たしかにパーク棟がかぶってますよね。私が見たときはちょっと暗いかな～といった印象でした。
値引き残念でしたね。私の時には「上申書を書いて通るかどうかわかりませんが、今日申し込みしてください！」と強引にきたのであっちも焦ってたのかも。ちょっとタイミング悪かったかもしれないですね。

[816: 匿名さん]

810さん、811さんは同一人物ですか？

うちも昨日申し込みだけ済ませてきました。
契約はまだです。
これから契約まで悩む日々です。

[817: 匿名さん]

別人ですよ。うちは17Fを申し込み。
少なくとも日曜日は３戸は申し込みが入ったって事ですね。
順調ですね！

[818: 816]

817さん

17Fですか！うちは18Fを申し込みましたので、もし双方契約に至れば上と下のお部屋関係になりますね！

まだ迷い中なのですが（苦笑）

[819: 匿名さん]

昨日申し込まれた皆さんは、契約もされるおつもりですか～？

[820: 匿名さん]

正直、最終的な決断ができず悩んでいます。
クリアにできないマイナス点は子供の教育について、買い物利便性について、将来的な資産価値についてです。

現在１歳の子供には充分な教育を受けさせ、自分でしっかり考え頑張り抜ける子になって欲しいと思っています。
充分とはいえ、私立に通わせるほどの余裕があるかは微妙なので、高校までは公立で考えています。
となると、足立区の公立学校、特にこのマンションの学区にある学校のことは非常に気になります。
担当者は「千寿第八小学校は足立区No.1にもなったことのある良い学校です。中学校についてはよく分かりません。」と言われてました。
ネットで調べると、どうしても「足立区」としてのマイナス要素ばかりが出てきます…
３つある懸念点の中でも、とりわけ心配です…

買い物に便利な大きなスーパーがない、これからしばらく望めそうにないのもマイナス要素です。
ただ、これはこの点について今かなり恵まれた環境にいるからかもしれませんし、最初の懸念点に比べると小さいですが。
今後このあたりに大きめのスーパーができる予定はないんでしょうか？

将来的な資産価値について、担当者は大丈夫と太鼓判を押しますが、果たしてどうでしょうか？
隣のシテヌーブを単純に引き合いに出して考えられるものではないでしょう。また、駅近といっても牛田と京成関屋。それでも価値は下がりにくいものでしょうか？
また、足立区アドレスが云々言う人もいますし、デベロッパに何かあったら価値は暴落するという人もいます。実際にはどうなんでしょう？

長文にわたり質問ばかりですみません。
それだけ慎重になってまして…

[821: 入居済み住民さん]

千八小に通う新入学１年生の子供がいます。

集団登校が初めの４月だけでちょっと心配でしたが、５月に入って仲良くなったお友達と共に自主的に集団登下校してます。
そして１年生のこの時期からバリバリ５時限目まであります。この前算数のテストを５～６枚、１日でやったらしく見せてくれました。最近学校から帰ってくると、ちょっと疲れたみたいでしばらくボーッとしているようです。
イメージ的には結構ビシビシやるような印象を持ってます。

近くの中学は桜堤中ですが、最近流行りの公立中高一貫校が通える範囲にいくつかあります（両国高付属と白鷗高付属）。市立に通うほど余裕はないけど、こういうところもアリかな、と今から考えてます。
今朝の日経では、こういった公立中高一貫校が人気になっているという記事が掲載されてました（武蔵高付属とか小石川高付属とか）。
北千住周辺の栄光ゼミナールとか、市進学院とかの学習塾でも公立中高一貫校用コースが用意されているらしいです。

なので、教育環境的には、そんなに悪くないんじゃないかな？と思っていますが、果たしてウチの子供がそこまで熱心に勉強するのかどうかはまた別のハナシで・・・。

[822: 匿名さん]

>>820

１）教育環境
これは、過去レスでもさんざん意見がでているが
足立区がいいのか文京区がいいのか世田谷区がいいのかなんて
気にしている暇はない。
親がしっかりとしましょう。

２）スーパー
徒歩6分でサントク、徒歩7分でスーパー田中、ダイトーストア
徒歩15分で丸井、ルミネ。ネットでアリオもあれば、パルシステム他も利用可。
これで良しとするひとも多いでしょう。

３）資産価値
これが気になるなら新築マンション購入はやめましょう。
入居したとたんに価値は2割減。
この土地が気に入ったなら、
シテヌーブもあれば、コスモ系列もいくつか
中古ででています。
このほうが資産価値の減退率は少ないでしょう。

[823: 物件比較中さん]

マイナスがこの程度なら良い方じゃないかな。
他のマンションはもっとマイナスが多いんじゃないの。

[824: 匿名さん]

１７F申し込みのものです。
思いきって契約しようと思ってます。
買っても損するわけでもないし、結局は売るタイミングですよね。
この眺望なら売れないことは無いと思いますし。賃貸に出せたら、それはそれで資産として運用できちゃいますしね。
デベがこうなっちゃいましたけど、おかげで安く買えた事ですし、頑張っていこうかと思っています。

[825: 匿名さん]

英断されるんですね！おめでとうございます！
早く結論出さなきゃいけないのに、決めきれない自分が情けない…

[826: 匿名さん]

ここを契約された方は頭金どのくらい用意しました？
年収に対する返済率って、このご時世どのくらいが妥当なんでしょう？

[827: 匿名さん]

うちは1000万ちょっと用意し、あとは全部ローンです。35年ローンなのでちょっとドキドキしますね。

[828: 入居済み住民さん]

うちは1700万円を頭金に入れました。
残はローン30年。
当然、前倒しを毎年行う計画ですが。

[829: 匿名さん]

えらい！
うちは頭金500万です。変動35年。
無謀気味ですけどね。なんとかなるでしょ。（笑）

[830: 契約済みさん]

頭金云々は別として、返済率は２０％以内くらいに抑えられていればいいんじゃないんですか。
うちは確かそれくらいだった気がします。
まぁうちは子供２人なんで、将来の出費も考えて・・・

[831: 匿名さん]

２０％以内ってかなりギリギリじゃないです？銀行が貸してくれる限界じゃないでしょうか。
払えなくなったら、物件売られちゃうんじゃない？

[832: 匿名さん]

20％は楽々ですよ。　年収が大きければ、年収比率35-40%でもローンは通ります。
（年収700万以上程度がめど） 返済できるかどうかは別ですけど。

[833: 匿名さん]

うちも頭金は諸経費込みの500だなぁ。皆かなり貯めてるんだね！えらい！
変動金利の一番安いままだと返済率は余裕があるけど、今後どうなっていくか心配ではある…

[834: 匿名さん]

年収に対する返済率について質問です。
年収額は税込みですか？手取りですか？
返済額には管理費や修繕積立金、固定資産税も含みますか？

[835: 匿名さん]

ローン計算の年収は税込み 管理修繕積立ては含みません

[836: 匿名さん]

835さん
ありがとうございます！

それで計算したら、金利が2％くらいになっても20％以内の返済率でいけそうかも。

[837: 匿名さん]

>>818
無邪気だなぁ。どこの部屋かバレバレじゃん。

[838: 匿名さん]

契約してしまいました！
でも、ローンやら何やらでしばらく入居まで時間かかるんですね。
早く引越ししたいです。

うちはスーパーなんて近所にいらないです。仕事帰りに車で買い物しますよ。

[839: 匿名さん]

>>838
良かったね。契約して興奮状態なのは理解するけど…スーパーの件アナタの考えは少数派では？

[840: 匿名さん]

別に多数決するわけじゃないので、少数派や多数派は関係ないのでは？
うちも車通勤ですのでスーパー要らない派です。それより眺望最高！

[841: 匿名さん]

車持ってない人にとって、駐車場が大きな魅力のひとつであるこの物件は、ひとつ損したようなことになるのかな？
上に書いてあるような買い物面でのデメリットを補う意味でも、車は重要？

[842: 入居済み住民さん]

>>841
うちも車は持っていませんが別に損だとは考えませんね。
機械式ではないので川向の様な将来的な不安要素も無いですし
先々車を購入した時や、何かの事情で転売・賃貸に出す時に
駐車場の権利があると言う事の方がメリットだと思っています。

実際、自転車で5～10分でスーパーや店はありますし生協・ネットスーパーもあるので
買い物に困ると言う事はないですよ。

車があればそれなりに便利ではありますが、郊外と違い必須ではないと思います。

[843: 物件比較中さん]

これだけの規模の駐車場は「駐車料金」＝「修繕積立金」と考えるべき。
駐車料金が安すぎると結局、修繕費用が後で足りなくなる。
駐車場充足率が高く、駐車料金も相場でしっかり徴収しているマンションはとても金持ちで
修繕積立金や管理費の値上げをせず、間引きしないしっかりした運営ができている。

[844: 入居済み]

晴海は500円で屋上安いのにこっちは８０００だっけ？？駐車場高いよねー！

[845: 入居済み住民さん]

駐車場代は、管理費に充当するだったと思っていました。　
もちろん、修繕費に充てられたほうがよいですが、160円/㎡という監理費水準だけでは、
24時間有人管理（しかも夜間も複数人）＋ミニコンビニなどは維持できないのではと
思っていましたので。　駐車料金　⇒　修繕積立金　とか明記してあるものありましたでしょうか。

このあたりは、駐車場相場は2.5-3万/月です。今まで直近でずいぶん頑張って探して借りていた
駐車場が2.3万/月。　すくなくとも周辺相場よりはずいぶん安いので、相場並というのは
あたっていないと思います。

駐車場代は管理組合の収入となること、メンテナンスコストの安い自走式といっても、
その立っている建物代・土地の取得費用などの負担があることを考えれば、ほとんど無料といった
料金設定は、車を使う人・使わない人の間の公平性を損なうので望ましくはないと私は考えます。
実際に、良心的な大手デベロッパーの駐車場価格設定は、周辺価格よりもわずかに安め程度。
晴海も見に行きましたが、一部に非常に安い料金設定の区画もありますが、平均的には自走式
駐車場としてとくに無茶に安い価格設定が行われているという印象はありませんでした。

藤和の南千住の物件でもありましたが、ごく少ない区画の価格を安く設定して、料金下限を安くみせれば
その値段で駐車場が借りられるような錯覚をおこさせる効果はあるわけですね。
コスモスイニシアには、そのような姑息な手はあんまり使ってほしくないかなと思います。

[846: 匿名さん]

北千住あたりにイオンかセブンアンドアイのSCできる計画あるって聞いたけど、本当？
もし本当ならどのあたりかな？

[847: 匿名さん]

北千住駅近くでSCができることはないでしょう。
東口再開発は、地元商店街の振興を阻害しないようにしているし
西口にはもう土地がない。

もしあるとしたら、千住大橋のリーガル跡地？

[848: 匿名さん]

なんか、5月中に完売しそうですね。

[849: 匿名さん]

>>844
レベル低いレスだな…。

[850: 843]

＞845

言いたかったのは、駐車料金が安すぎるので将来の修繕積立が不足する、もしくは、十分な管理ができないということです。せめて近隣相場の1-2割引程度の設定だったら管理組合の運営が相当楽だった（長期修繕の心配も少ないし、日常的管理等に対する住民からの改善対応など）はずで残念です。
管理費・修繕積立の名目は対して重要ではありません。実質的にどちらも管理組合のものだし、特別会計といったってたいした拘束力ないですから。

ただ、駐車料金の設定が不当に安いというのは問題です。駐車場代が安いという理由でこのマンションを選んだ方もいるでしょうから簡単に料金はいじれません。