イニシア千住曙町(part5)

[契約済みさん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

[741: 契約済みさん]

> 普段の買い物はどうされてますか？

南千住で、サントク・リブレか、北千住でマルイが半々といってもおのおの週1回いくかどうか。
ほかに、激安広告の入ったときにベルクスまで。　開店と同時に売り切れるような商品狙いです。
重たいものは持ってかえりたくないので、ビールにお米とか5000円以上たまるのを待って
送料0になるときはヨーカドーのネットスーパー。
あとは、生協も２つとも併用してますよ。　車ででかける分にはあんまり困らないですね。

[742: 匿名さん]

北千住から夜帰る時、結構怖くないですか？
こないだ歩いてみましたが、男の自分でも一人だとちょっと…って気がしました

[743: 匿名さん]

実は、マンションエントランスから一番近いのは堀切駅（下り線ホーム）なのですが、
寂しい駅なので、北千住駅からの比ではありません。そのため、オフィシャルにアナウンスしてない模様。
東京スカイツリーの出来るタイミングで、鐘ヶ淵駅と合併される可能性まであり。
（あくまでも、噂です）

[744: 匿名さん]

「北千住駅からの比ではありません。」というのは、北千住駅⇔マンションの夜道より更に大きく怖いってことでしょうか？
確かに、マンションより東側って何もない気がしますね･･･
ちなみに、北千住駅⇔マンションの夜道はどう思われました？

[745: 匿名さん]

駅近だと資産価値が下がりにくいというが、ここの場合その駅が牛田と京成関屋。
正直微妙な駅だと思うんですが、それでも資産価値に影響するんでしょうか？

[746: 匿名さん]

>>745
駅別に新築マンションの坪単価がでています。
[沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場]でGoogleで検索してみてください。
それによると
牛田・関屋は、曳舟・東向島・鐘ヶ淵とほぼ同等
五反野・梅島・西新井よりは高い
北千住は、別格で抜きん出て高い
ことがわかります。

これだけでマンションの価値が決まるとは決して思いませんが、ひとつの目安にはなると思いますよ。

[747: 746]

追記
上の比較は、東武伊勢崎線です。
京成本線で比較してみると、京成関谷は人気がないのが一目瞭然ですね。
千葉県の京成八幡より低いのには驚きました。
普段あまり利用しないのでわからなかったことですが、京成線沿線って結構人気があるんですね。

[748: 匿名さん]

住まいサーフィンだとこんな感じですね。

《京成本線》
京成関屋…169万/坪、表示ナシ
堀切菖蒲園…181万/坪、4.4%

《東武伊勢崎線》
北千住…179万/坪、5.0%
牛田…170万/坪、表記ナシ
堀切…表記ナシ、表記ナシ
鐘ケ淵…171万/坪、4.4%
東向島…169万/坪、7.2%

確かこのデータって2002年当時のものだったと記憶しているのですが、
（前はそう表示されていた…今は表示自体がなくなったので分かりません）
傾向としては参考にできるでしょうね。

北千住より堀切菖蒲園の方が高かったのは意外だな…。

[749: 購入検討中さん]

売主がつぶれそうな(私的整理＝実質倒産)物件を買ってよいのでしょうか？
住民の皆さんの対策は？

[750: 匿名さん]

私的整理って実際どういうこと？

[751: 物件比較中さん]

私的（＝裁判所の関与なしに）に整理（成仏させる）ことですよ。

[752: 入居済み住民さん]

>>749
上でさんざん議論されてきたことですが・・・。
まずは【榊淳司の「マンション値引き情報」総合版】の4/28(火)の記事の一読をお勧めします。

上で論争になった原因として、住民には2種類に分類できるためと推測します。
一種類目は、一年前から手付金を支払い定価で購入し、コスモスイニシアがこのような事態になることを想定せず、売主が最低10年間存続することによって、アフターサービスが存分に受けられると確信されていた方。707さんがその典型例で『友人親戚には勧められない』とおっしゃる。これは至極当然のことでしょう。

一方、私は竣日本綜合地所が破綻した頃に購入しており、売主がそうなることはある程度予想しておりましたし、価格もそれなりでしたしので、非常事態によって起こる不利益も十分検討し覚悟したした上で、購入を決定しました。

ですから、両者の論点は全くかみ合いません。
まあ、投資用にはお勧めできないことはたしかでしょう。
半値で叩き売られることはないでしょうし。
売れ残りの物件は、半年後の9月に、さる賃貸会社に（それこそ半値同然の価格で）売却して賃貸にまわされることでしょう。

あともうポストに中古物件購入の某社のチラシが入っていました。
その購入希望価格は、定価の8割程度だったような気がします。
まあ、そういうことです。

[753: 入居予定さん]

京成関屋は悪くないと思うけど・・・１０分ぐらい日暮里までいけるし・・・山手線なら十分便利と思います・

[754: 契約済みさん]

住友の仲介だけはやめておいたほうがいい気がするなぁ。

[755: 匿名さん]

2割引ぐらいで買いたい人は多いでしょうが、そううまい話はないですねー。

[756: 匿名さん]

買った後の資産価値の下落は確かに気になるなー。

あと、もっと直近で気になるのは子供の学校のこと。
足立区の公立の小学校や中学校って、正直心配…
営業担当者は「ここの学区である千寿第八小学校は足立区No.1だし、この地区は別格」
と強気に断言するけど、ネットで色々調べてみると、やっぱ心配だったりする…

足立区にずっと住んでて詳しい人、あとこのマンションを買われた小さいお子さんのいる人、
是非色々聞かせてくださいm(_ _)m

[757: 749]

>>752

不利益を想定して価値を計算しろってことですね。心構え理解しました。

[758: 契約済みさん]

学校は、経済的に余力があって、子供のできもよければどこにでも通えますから、
学区の成績とかあんまり気にしても仕方ないんではないですかねぇ。

[759: 通りすがり]

小学校のレベルなんぞ関係なし。
3年になれば日能研やサピにブチ込んで鍛えればいい。
ここなら開成も近いよ。

[760: 契約済みさん]

男の子とは限らないんだけどなぁ。　開成は昔通ってましたけど、男子校ですよ。

足立区は、中学校の私立への進学率は10%そこそこ。　半数近くが公立校にはいかない都心3区あたりと
違って、普通は直近の小学校・中学校の評判を気にするもんだと思いますよ。
子供が何人かいたら、普通の家の収入だったらみな小学校から私立ともいかないでしょうしね。

[761: 匿名さん]

手に職がないサラリーマンは大変だね。
うちは継がせるだけだから、公立でのびのびと青春を謳歌させたい

[762: 匿名さん]

青春を謳歌するんだったら、せめて中高一貫校には通わせたい気がするけど。

[763: 匿名さん]

普通に年明けから2割引くらいしてない？下の方の階だと15%引きくらいだったけど。

[764: 匿名さん]

そんなに引いてくれるなら即決できるのですが、交渉法にこつとかあるんでしょうか？
うちはせいぜい諸経費分程度です。

[765: 購入検討中さん]

駐車場が100%ですが、100%契約は難しいと思います。
免許は持っているけど、車がない。
でもたまにはレンタカーを利用すると言う人も。
車で友人が来るが、来客用の駐車場はすでに予約が入ってしまっていると言う場合等。
そんな時に一時間100円位、一日なら1000円程度で車をおける
あくまで目安の金額ですが、あまり高いと利用率が下がるかなと思い
このくらいで設定してみました。
仮称　コインパーキングを住民専用で作って頂けると便利かなって
思いますが、難しいでしょうかね。

[766: 匿名さん]

物件はいいんだけど、立地が悩ましいところだ･･･
まぁ、この物件はこの立地だからこそこの価格なんだろうけど･･･
あと一歩、決め兼ねる･･･

[767: 入居済み住民さん]

>>766
住んだ後で思ったこと。
思ったより立地は良かった。
思ったより建物は悪かった（パンフと同等に感じず、少々安っぽかった）。
あくまで主観的な些細な比較です。

>>765
駐車場余りまくってますんで、セコイこと言わず軽自動車でも買ってください。

[768: 匿名さん]

767さん

思ったより建物が悪かった（安っぽかった）というのは、具体的にどんなところですか？
自分は一応実物を見学してますが、割と良かったように思います。
（もちろん、パンフやＨＰの写真に比べれば安っぽいですが、それはどこの物件も同様かと）

あと、立地の良さを感じたというのは、どんなところでしょう？
自分としては、買い物の不便さと治安への心配がネックです･･･

[769: 匿名さん]

諸費用程度ですか。。。渋ってますね。
最近いってないので、最近はその程度なのかもしれませんね。
2月末くらいには20%くらいでしたが、4月に行ったときには15%値引きに下がってました。
3月末までに引渡しできるお客様はプレミアムなお客様だとか意味のわからないことを言われましたがｗ。
2月の値引きを聞いてしまうと4月時点では契約できませんでした。ほしい部屋も売れちゃってたし。

[770: 匿名さん]

もう売り急いでないんじゃないの？
決算終わり、私的整理にも入った。
売れ残りの部屋はどこかのタイミングで賃貸に出して終わり、みたいな。

[771: 入居済みさん]

>>768
すみません、あまりにもで主観的なものなのでここでネガティブなこと言うのは気がひけます。
それでも敢えて言うのなら、LL-40の体感度がそれほどでもない、げた箱や収納戸棚のトビラの質感が悪い、無駄な間接照明類にうんざり、引き戸ってここは日本料理屋かっ!?、台所のバックセットが標準装備で無い等、わかっていたはずですが本当に些細なことばかりです。
この辺は、同様な価格帯のベリスタの方が演出が上手だと思います。

立地の良さは鉄道・道路の利便が最高であることはもちろん、治安もシテヌーブの二人交番や24h稼働している郵便局がそばにあることを考えると極めて良好だと思います。
確かにスーパーがそばに無いことは不便ですが、自動車で北千住にでて公共駐車場に止めればそこは食のパラダイス。食材はなんでも手に入ります。
まあ、シテヌーブとヴィークステージとイニシアの胃袋を支えてくれるスーパーが近くに出現するのは時間の問題で、それまで気長に待とうと、その程度の不便さですみます。
近くの24時間営業のコンビニも片栗粉等、独身者には比較的マイナー食材も手に入りますし、各戸に配達してくれる生協が２つありますし。

[772: 匿名さん]

771さん

すみません、敢えてぼんやり言われていたことに対して、具体的に聞いてしまって･･･

「LL-40の体感度がそれほどでもない」とおっしゃるのは、結構上の階の音が聞こえてくるってことでしょうか？
うちには小さい子供がいて、どうしても部屋の中を走り回るので心配です･･･

「トビラの質感が悪い」ですか･･･
今度の土日に再度見学に行く予定ですので、そこのあたり確認してみます。

自分は、なぜ分電盤がそこに･･･って思ったりもしましたが。
あと、引き戸は割りと歓迎です。デッドスペースが少なくなりますから、家具のレイアウトの柔軟性が高まりそうです。

立地に関して、たしかにスーパーができることには期待しちゃいますね。
クレジットカードが使える、品揃えの良い24時間スーパーができると嬉しいです。
今のところそのような話はないようですが、何とかしてほしいですね。

自分は車を持っていないので、駅について気になりますが、
牛田駅は結構混みますか？
また、牛田から浅草に向かう電車って混んでます？

最後に、住民同士のコミュニティってもうできつつありますか？

[773: 入居済みさん]

>>772
LL-40の話は、バルコニーのタバコ問題同様、終りのない話題なのでよしましょう。

イニシアは子供多いです。
しかも皆、元気なお子さんばかりです。
階下の家に挨拶等コミュニケーションを絶やさなければ、全く問題ないと言ってもいいでしょう。

一方で、独身者やDINKSや老夫婦も多いこともイニシアの特徴です。
通常のマンションはどちらかに特化している場合も多いのですが、これはイニシアの弱点でもありますが、どちらにも都合がいいように作られています。
もろ刃の剣ですね。
住む住人次第で大分変ってくると思います。

コミュニティーは入居率がそれほどでもない現在、まだまだだと思います。
GWまでには撤去するはずのサカイの養生がまだありますので。
はやく契約していらっしゃってくださいな。

牛田の話はわからないのでパス。
あと、収納最悪、要対策。
これ以上のコメントは簡便してください。

[774: 匿名さん]

773さん

なるほど。収納最悪ですかぁ。
前回見学した時には気がつきませんでした。
実際に使い始めてみないと分からないものなんでしょうかね･･･

では、もし契約したら仲良くしてやってください！

色々教えていただき、ありがとうございました！

[775: 入居済みさん]

収納は、他のマンションも似たり寄ったりと思われますが。多少ましなほうかと。
トランクルームは重宝してます。もっと大きくてもよかったね。
うちはP2の7Fですが、近隣の音は、ほとんど問題なし。周囲の環境次第でしょう。
墨提通りの音は多少気にはなりますが、まあ許容範囲かな。価格を考えればそれなりに満足です。
スーパーを含めたこの近辺の開発が一番の興味です。

[776: 匿名さん]

>>768

治安の面での不安とはいかに？

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[777: 776]

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...


すみません。ちょっと地図がずれました。
つまり、この近辺は、犯罪発生率が非常に低いということです。
「ひったくり」でみると、真っ白。つまり、ゼロです。

[778: 匿名さん]

足立区ってことでひとくくりに考えるのは間違ってる！
この地区は治安もいいし、と言いたいところだけど、実際には子供を持つ親の気持ち的には心配だろうね。
特に、足立区に昔から住んでなくて、マンション購入とともに越して来る人たちは。
23区で教育レベルが最下位だったり、給食費の未納がめちゃくちゃ多かったり、
そういった事実がニュースなんかで頻繁に出てくるもん、仕方ない。
自分は5年くらい足立区に住んでて、ここ1年くらいはこのマンションがある地区に住んでるけど、
確かにガラが悪い人が多いというのは事実だと実感している。ヤンキーも多い。
どこの区に行ってもいるだろうが、割合でいうと多いと感じる。
自分は子供がいない身だから多少迷惑だと感じつつも、被害を受けたことはないが。

[779: 購入検討中さん]

共用施設に関して伺いたいのですが、
以前のスレでゲストルームはいまいちでした。
との記載があったのですが、ゲストルームの宿泊価格とか
分かっている範囲で教えていただけませんか。
後ゲストルームに宿泊した際に掃除とかは自分でしなければいけないのでしょうか。
友達のマンションのゲストルームに宿泊した時は、宿泊セットは一通りの物が
ゲストルームに置いてあり、ホテルみたいに何もしなくても良かったのですが
なのでどこのマンションもそうなのかと思っていたのですが
ここは違うのでしょうか。

[780: 入居済みさん]

2000円＋2000円×宿泊人数 が1泊分だったかと思います。
値段もそれなりなので必須でないと使わないでしょうから、うちは使ったことがないので、
使い勝手や手間のかかり具合は知りません。

[781: 匿名さん]

足立区がどうこう言う前にこの辺に土地勘がなくて検討するのって何でなの？意味わかんない。

[782: 匿名さん]

駐車場を横切って駐輪場に行く人多数。
ルールがある、なしに関わらず、各人が良識のある行動を取ってもらいたい。
これは許される範囲でしょ？というなら、そのようなレベルなのかと悲しく思ってしまう…

[783: 物件比較中さん]

ここって二重床、二重天井だったと思うのですが、上階の音ってどのくらい聞こえます？
LL40ってことで期待はしているのですが、どうでしょうか？

[784: 匿名さん]

>>781
足立区のこと良く思ってなくて土地勘がなくてココ検討するひとは
も少し大きなエリアの視点でマンション探してるんじゃないの。
値段とか、通勤とか、学区とか、建物イメージとか。
賃貸感覚でエイヤで買っちゃうのなら、あると思います。

[785: 契約済みさん]

LL45がLL40になるよりも、上の人の生活態度のほうが音への影響は大きいですよ。
ソファからぴょんぴょん子供が飛び降りて、これでしたに聞こえないマンションなんて
存在しないでしょうね。　上の人のマナーがいいことを祈るしかないのは、どこも
似たようなものです。　自分自身が下に与える影響も同じで、過度の期待は禁物です。

自転車の駐車場通過は、明確に禁止規定が管理規約にある。　これは違反者が
いれば、管理会社なり管理組合を通じて警告するしかないでしょう。　
ただ、ゴミ捨て場との位置関係もあって、自転車はなしと思っても、通行する人数は
多いですね。　いつか事故が起こらないか心配ではあります。

[786: 匿名さん]

17階にキャンセル出たって事で見てきましたが、すごい眺望ですね。
しばらくすると、新東京タワーも見れるようになるとか。
ここに住んだら毎日楽しく暮らせるだろうな～とか思うんですがどうでしょう。
スーパーが無いのと大きな病院が無いのだけが惜しまれるんですよね。

ここ決めた人で、決めた理由教えていただけませんか？
もうちょっとで決断できそうなんですができません。背中押していただきたいです！
よろしくお願いいたします。

[787: 匿名さん]

値引き以外の理由でお願いします。値引きは私も十分に提示されているので。
やっぱり制振など、建物の良さっていうのもあるんでしょうか。

[788: 匿名さん]

逆に、検討してて止めた人の理由も聞いてみたら？
プラスだけ聞きたいのなら、もう内心決めてるように思えますよ

[789: 匿名さん]

そうです。
内心決めてはいるのですが、もう一個自分に言い訳というか理由みたいなのが欲しいんですよね。
やめた理由はなんとなく想像つきます。スーパーと病院かなぁ？

[790: 匿名さん]

こちらってそんなに値引きしていただけるのですか。
残戸数はどの位あるのでしょうか。