イニシア千住曙町(part5)

[契約済みさん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

[172: 匿名さん]

価格改定する必要なくない？
別に新品を値引きしてるわけじゃなくて、モデルルームで使用した部屋を値引きしてるんだもの。

[173: 匿名さん]

毎週何戸も売れている割りにはなかなか残りが20を切らないですね。
他社営業さん乙かな

[174: 匿名さん]

残戸数ってどのタイミングで変わるの？申し込みあってから？契約終わってから？引き渡し終わってから？それとも、何か１週間に１度更新とか、そういう感じ　？

[175: サラリーマンさん]

お尋ねいたします。

実際現地の部屋見学されてどんな印象お持ちですか？
内覧会中みたいですが、見学している部屋は未済箇所が多かったり、目立ったりしていますか？

[176: 契約済み]

175さん

素晴らしい出来栄え、とまではいかないまでも、
特別ひどいとは思いませんでした。
その程度じゃないでしょうか。

印象には個人差がありますので、参考程度にしてください。

[177: 契約済みさん]

割と最近売主による検査があったようで、指摘用の付箋シールなんかがまだ結構
残っていました。　まずまずの出来栄えじゃないかなと私は思いました。

[178: 匿名さん]

なんか、安っぽい感じがしました。
真っ白の画用紙って感じ。

モデルルームってこんなでしたっけ。。。。

[179: 匿名さん]

綺麗なマンションですね！

[180: 匿名さん]

なかなか良い感じだったよ！

[181: 匿名さん]

残念ながら、決算に「企業継続の前提に関わる疑義」が付いてしまったようですね。
さて、だれか救済してくれないとダメになってしまう状態なわけですが、、、、
丸紅あたりが救ってくれないでしょうかね。オリックスでもいいですけど。

管理会社は他社に移ったので、生活には支障ないんだと信じてるのですが、せっかく買った物件の価値が下がるのはちょっと嫌ですね。

どうにかならんかな。

[182: 匿名さん]

今から買う人は手付金を極端に少なくしないと返って来なくなる可能性があるのでご注意を。
どうしても買いたい人は、すぐにでも契約を進めて、倒産してしまう前に引き渡しを完了しないとですね。
せっかく良いマンションなのに、ビビりながら買わなきゃいけないのはちょっと大変ですね。
みんなで頑張りましょう！

[183: 匿名さん]

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK024544220090209

2月9日16時56分配信 ロイター
［東京　９日　ロイター］　コスモスイニシア<8844.Q>は９日、２００９年３月期第３四半期決算短信の継続企業の前提に「重要な疑義が存在する」と注記することを決議したと発表した。
不動産市況の急激な悪化に伴い事業計画の見直しを実施したことで、業績が悪化。複数の金融機関と締結しているコミットメントライン契約をはじめとした各シンジケートローン契約の財務制限条項に抵触する見込みとなった。同社は、業績回復を早期に実現するための経営計画を策定しており、金融機関からは、期限の利益喪失の請求は行わない、との連絡を受けているという。

[184: 匿名さん]

同社は、業績回復を早期に実現するための経営計画を策定しており、、、、って事は安売り大バーゲン始まるって事かな？

もしくはリストラ？
でも、リストラじゃ一時的に金が出て行くので無理ですな。やっぱり安売りして在庫圧縮というところでしょうか。

[185: 契約済みさん]

>金融機関からは、期限の利益喪失の請求は行わない、との連絡を受けているという

これって、安心していいってことなのかしら・・・・。

[186: 匿名さん]

契約済みの方はとりあえず大丈夫なんじゃないでしょうか。管理会社はきっと無事でしょうし。
大変なのは今から買う人でしょうね。買うタイミングによっては、数ヶ月も宙ぶらりんで待たされたり、手付けが返って来なかったりで、酷い目にあう人もでてくるかもしれません。

誰かも書いてましたけど、手付けはなるべく少なくしたほうが賢明ですね。

[187: 申込予定さん]

なるべく少なく
ではなく
保障が付くぐらい高く

が正解でしょう。

[188: 購入検討中さん]

＞１８６
　「大変なのは今から買う人でしょうね。買うタイミングによっては、数ヶ月も宙ぶらりんで待たされたり、手付けが返って来なかったりで、酷い目にあう人もでてくるかもしれません。」

なぜですか。ちょっと詳しく教えていただけますか。

[189: 匿名さん]

保証がつくのは１割ですからね。この物件だとどうしても４００万以上となってしまいます。

確かに保全されるのですが、すぐに返って来るとは限りません。数ヶ月かかってしまうものと考えられます。それでも問題なければ１割入れれば良いし、待てないという事であれば１０万円くらいにしておいたほうが無難です。
ただし、１０万円で売主が納得してくれるかどうかという問題はありますが。

[190: 匿名さん]

イニシアが民事再生となった後、引渡しが行われることもある。

その際、一割の手付金を入れていると、止めたくても止められないという事態が発生する。

そのことを考えると、一割の手付金の保全を選択するよりも少ない手付金の方が安全だと分かる。

[194: 匿名さん]

手付6％でも不動産信用保証株式会社から保証証書をもらってますよ。

[195: 匿名さん]

ここはＪＶ物件ですよね、明豊がいるので両方潰れはないのでは！

[197: 匿名さん]

どちらか瑕疵担保保険に入っていればいいのかな。

[198: 匿名さん]

株価駄々落ち！！　どうした？

[199: 匿名さん]

>>195

明豊だって決して磐石な企業でないし、明豊の持ち分比率は低いから、イニシアが潰れたら厳しいだろうなぁ…。

[200: 匿名さん]

決算短信　継続疑義の特記あり。

[201: 匿名さん]

手附保障は新築物件青田買いの場合、5%以上で義務。
6% なら当然保全措置を講じなければならない。

[202: 匿名さん]

イニシアの株価半減

昨日48円→今日28円

大丈夫か？？

[203: 匿名さん]

取引金融機関は今回の顛末を了承しているらしいけど・・・どうなんかな？
株価大幅下落も織り込み済みなのでしょう。

ユニゾン次第ですね。
今後どう動くか

個人的にはイニシア嫌いじゃないから
生き残って貰いたいな。

[204: 契約済みさん]

引き渡しはしてほしいなあ。このマンションに惚れ込んでます。

手付け保証は10％が必要と言っていた人は単なる間違いなのか？

[205: 匿名さん]

今日のマンションズも気合いが入ってましたね。

[206: 匿名さん]

モリモトもマンションズに力入れてたなぁ…。

[207: 物件比較中さん]

いよいよ秒読みでしょうか。

[208: 匿名さん]

日本綜合地所も、妙に一杯CMを流していた。　テレビCMとかで会社CMをせっせろ流すようになるとやばいですね。

[209: 匿名さん]

CMといえば、モリモトもだね。

[211: 匿名さん]

モリモトも全く値引きしなかったのに、倒産直前は…

[212: 匿名さん]

もう部屋の色もオプションも自由には選べないのだから少しはオマケして当然な気もするな。値段は妥当と思った時点で買えばよい。誰かがずっと安くで手に入れたかもと疑心暗鬼になるよりもっと有意義なことに時間を使ったほうが吉かもしれないよ。

[213: 物件比較中さん]

北千住近辺で物件を探してて、
今週末初めてこの物件の見学に行こうと思ってた矢先に
売主の不芳情報。
この状況ではシロウトが手を出してはいけない物件なんですかね？

駅西側のORIXのマンションにしようかなって思ってたけど、
日光街道沿いってのがどうしても気になって

高層階に興味があるんだけど、まだ残ってるかな？
HPで色んな間取りがフロア表示とともに掲載されてたけど
表示以外の部屋も一杯残ってるんでしょうか？

って質問クンになってしまいました。
週末モデルルームに行って色々聞いてきます。

ちなみに日本綜合地所の各物件モデルルームのHPは「ゴメンナサイ」の表示になってました。
イニシアガムバレ！！
けど逝っちゃった方が安くなるんならそれでもOK

[215: 匿名さん]

そのくらいでは態々株価30円の売主から買う必然性ナシだなー

[217: 匿名さん]

安物買いの銭失い

[219: 匿名さん]

今週行ってみよう。

[220: 匿名さん]

イニシアの09年３月時点の自己資本比率（予想）は５％前後らしいけど…大丈夫ですか？？

[221: 匿名さん]

やばいでしょう

[222: 匿名さん]

物件は秀逸だけどね。

[223: 匿名さん]

物件は確かに悪くない。
隣のシテヌーブも売主はとうに消滅しているが20年たっている割りには中古価格もまずまず
相応の値引きがとれれば買い発動もありかもしれない

[224: 契約済みさん]

物件の評価は、建物や管理で決まりますから、引渡しさえ受けられればたいした問題じゃないでしょう。
もちろん、瑕疵担保の問題はあるけど、それだってこれだけ建築中に見学会をやったり、また、内覧会でもいろいろうるさく言ってるわけだし。もちろん、10年以上持ってほしいですが、個人的には、最低３ヶ月（ゼネコンが常駐している間）生き残ってくれればいいです。

[225: 匿名さん]

＞223

永久眺望という立地は魅力。買い時かもね。
ただ、シテヌーブの中古価格の高さは立地だけじゃないよ。
住民層と管理状況が秀逸なのでここもそのレベルを維持できるか、掲示板を読んでいると不安。

[226: 匿名さん]

それを言ってしまえば、シテヌーブだって開けてみれば…20年経ちますから住民の変化はあると思います。
吟じました。

[227: 購入経験者さん]

残念ながら継続疑義がついた企業がこれまでに生き残った例は皆無に等しいのが現状です。また到産になれば、資産価値の低下やアフターサービスの問題は住民にとっては大きな懸念材料になります。ここも急激に売り上げを伸ばしてきたデベロッパーとしての一端の末路でしょうか。

[228: 契約済みさん]

明豊には疑義がついてないからねえ。なんとか。
オンリーワン物件としての魅力は充分と思うので引き渡しはぜひ予定通り受けたいです。
とはいっても売り主がどうにかなる前にしっかり直すとこは直してもらいましょう。

売り主がつぶれて資産価値がなくなると思ってる人は、買わなくていいんじゃないの。

[229: 匿名さん]

継続疑義が売主に付いたといっても世間は広いもので、振り込め詐欺一つとっても、ATMの前に警官が立って警告しようがどうどうと振り込む人間もいる。しかし不動産の場合は３００万・４００万振り込むのとはちと桁が違いますよね。潰れてからみる眺望の景色には感慨深いものがあります。

[230: 匿名さん]

きっとここは大丈夫♪

10年のメンテもイニシアダメでも明豊。名峰ダメでも銭形があるのでその三つは10年以内にはつぶれないでしょー！

[231: 匿名さん]

どこも安定しているとこがなくて心配だな。。。

[232: 契約済みさん]

業界再編の動きに合わせて
鍵引き渡し日直前までに筆頭株主の変更ならんかな！？
ユニゾンから財閥系に

財閥系の傘下に入れば・・

[233: 匿名さん]

>230

おいおい・・・

その３社そろって赤字決算よ。１年以内に３社とも潰れるなんてことも十分考えられるよ。

[234: 匿名さん]

ここに資産価値を求めてはいけませんか？

[235: 入居予定さん]

今日見てきましたが、総合的にもやはりいい物件ではないですか。
ほとんど期待していなかった敷地内の公園もきれいな感じで。
東京都のマンション環境評価の「みどり」という項目、正直どうでもいいでしょ、と思っていましたが、これはこれで大事なのですねい。
あとはスーパー堤防が完成すれば完璧。
２４階から見ていると、ヴィークですらこじんまりとした感じ。
駐車場に止めてある車を見ていたら、大きい車に乗っている人多いのね。


会社が危ないと言っても、清算にならなければアフターもあるわけだし、資産価値のことを考えても、10年もたてばどんな物件でもグレードなり管理状況なりの中古相場価格に落ち着くわけで心配無用と思ってます。


早く引越したい。

[236: 匿名さん]

負けるなイニシア

[237: 匿名さん]

>232
財閥系は潰れたとこが抱えているまっさらな土地を買い叩くのです。負債と人件費、加えて自分が建てた訳でもない建物の瑕疵担保責任を背負うなんて、なんの意味もない。
早く潰れてくれないかなぁ、と待ってる可能性はあっても、救済はあり得ないでしょう。
と言うことは、実は232さんも分かってるんだよね。でも希望をつなぎたくなる。
気持ちはわかるけど、無益ですよ。

[238: 匿名さん]

２３７さん詳しいですね。
まあ普通に素直に考えれば、そうでしょうけど。

じゃあ何故、オリックスはジョイントを・・・？

[239: 匿名さん]

>>238
値下がり株を好んで買うファンドが有るように、出資した金を直ぐに溶かす会社に好んでょっかい出したがる会社だからじゃないですかね。たぶんＭなのかもしれません。
ジョイントへの出資は今回の不況を読み違えた結果じゃないですか。きっと早まったと後悔してる気がします。三菱も藤和に手を入れて失敗してますし。

[240: 匿名さん]

藤和は幸せ者ですな

[241: 匿名さん]

イニシアの株価…２８円。。。

[242: 匿名さん]

明日３０円に又なります、俺が朝一かいをいれるよ〜

[243: 匿名さん]

明日も見せ板出るかも。要注意！！

みんな騙されるな。朝寄りつき前に3段から下のほうで大量の買い注文出て9時になって消えたり。
今日の後場寄りつき前3段から下のほうで大量の買い注文出て12時29分に消えたり。
買いを煽って売り逃げ寄るのか？高く処分売りするのか？こんなマイナーで出来高がすくない銘柄で
これはおかしい？

本日の検証

12時25分
買い気配　×1000
28円・・・23
27円・・・68
26円・・・109
25円・・・190
24円・・・230

12時32分（消えたぞ！！）↓
買い気配　×1000
28円・・・24
27円・・・45
26円・・・42
25円・・・81
24円・・・40

[244: 匿名さん]

ホンマにヤバい株価だけど、最悪の事態になった場合、振込んだ金はどうなるん！

[247: 匿名]

なんだか、全く興味ない話題ばかりだ…。
この版も終わりか！？

[248: 匿名さん]

イニシアも…

[249: 匿名さん]

みんなでイニシア応援しなきゃ！！
もしかして、株買ってたらここの借金あっというまに返せるかもしれないよ！！

夢をくれてるんだよイニシアはね。

[250: 匿名]

↑
…はぁ〜…好きだねぇ〜
まぁ〜頑張って。バイバイ

[251: 匿名さん]

夢みるのは自由ですけど
火傷しないよう、お気をつけて下さい。
火傷で済めば・・・いいですけど。

丁半博打はスリル満点ですからね。
儲かる時は半端じゃないが
その逆がある事もお忘れなく

株は自己責任で

[252: 周辺住民さん]

モデルルームの場所にあった戸建モデルハウスが取り壊されました。
他の業者も地主から立ち退きを要請され撤退するようです。

跡地がどうなるか、ご存知の方います？
スーパーならうれしいんだけど、またマンションかな？

[253: 匿名さん]

立ち退き済みの業者の方は、スーパーになるとおっしゃっていましたよ。

[254: 匿名さん]

ジョイントを救済したオリックスはもともとは貸金業ですからね。一般の方では理解出来ない錬金術を持っているんじゃないですか。

[255: ビギナー]

これから残金の支払いになるわけですが、残金を支払った後にイニシアさんが倒産してしまった場合、金銭面で何か心配事はありますか？
また、建物の表題登記の名義は「売主」となっていますが、この場合「明豊」さんですか？「イニシア」さんですか？
もし詳しくわかる方がいらっしゃったら、教えて下さい。

[256: 匿名さん]

小切手引き換えや 非提携ローンのように振り込みと鍵引き渡しの時間差を限りなく０に近くする方法はあるのであまり気にしていないです。

[257: 契約済みさん]

>255

「残金を振り込んだ後、鍵渡し前にイニシアが倒産したら？」については、
自分にとっても他人事ではないんで、ちょっと調べてみました。

残金を振り込んだ場合には、自分の購入した部屋について、
不動産売買による先取特権という一種の担保権が、認められるはずです。
そして、そのような担保権の履行については、
破産や民事再生の手続きによらず、独自に実行できるはずなので、
自分の購入した部屋についての権利は、優先的に確保できるはずです。

法的には、あまり心配することはないのではないかと思います。

それより、252、253さんの書いておられる、
モデルルーム跡地の活用の話し、とても気になります。
このマンション、近くに大型スーパーさえ出来てくれれば、
立地的に、まさに「完璧」になりますからね…。

[258: 匿名さん]

>257

ただの素人で恐縮ですが、
仮に引渡されるとしても、実際には管財人と引渡に向けて話し合うことになると思いますよ。
少なくとも、引渡予定日は延期されることになるのではないでしょうか。

当然、債権者説明会に足を運んだり、引渡までのの住むところを確保したり、
業者（引越し、家具その他）と調整したり、と、
結構、面倒なことが発生するかもしれません。

[259: 匿名さん]

ジャストタイミングで潰れることはまず無いと見ていいでしょう、
マンション引き渡しはデベにとって一番金回りがいいときでですよ。
その時に潰れることは考えられませんが？

[260: 契約済みさん]

金が動くときだから心配なんでしょう

[261: 匿名さん]

金が入る時です、動くのはその後ですよ普通は。

[262: 匿名さん]

手形決済日も完全に入金した後の期日で無いと手形切れないでしょう。
２００億も入金するのだから手形決済以外にも、銀行えの返済なども有るかも
しれないが、ゼネコンへ支払いも含めても金の動き気は入居後の方が
多くなりますよ。手続き中に２００億の金を目の前にして、
潰れることは考えられませんけど

[263: 匿名さん]

↑
普通に考えればそんなこと分かるよね！！

[264: 購入検討中さん]

もう一回　説明お願いします。

[265: ビギナー]

>257

ありがとうございました。

[266: 匿名さん]

スーパーでなくてスーパーフィッシングなら、いまもありますね。
フットサル、ハーフパイプ、バッティング、ホッケー、ゴーカート
なかなか充実した施設かと思います。
スーパーマーケットがなくても
5分でダイトーストア、7分で三徳、8分で田中
15分でルミネ、丸井にいけるから
よしとしましょう。

[267: 匿名さん]

スーパーは欲しいが、大型のスーパーができて墨堤通りが混むのも困ります。
アリオのようなデカいのはいりません。
ララテラスよりちっこいので十分です。

[268: 匿名さん]

モデルルームと住宅展示場の部分だけなので、そんなに大きな商業施設はできません。
過度な期待はしないように。

[269: 周辺住民さん]

>モデルルームと住宅展示場の部分

スーパーだけだとしたらなら、結構でかいね。
サントク・田中よりは大きい。

[270: 匿名さん]

どなたか確かな情報はお持ちでないですか？
どんな業態のどんな小売店？が出来るのでしょうか？

[271: 契約済みさん]

P2Eの皆さん：

こんにちは。
先日、内覧に行きました。気になる問題が二つあります：
１、エレベーターホール入口付近、ポーチ前の大梁に二つの排気口があるという事です。
　この設計で、下記の影響が出てくる可能性がありますので、業者に改造を求めました：
　　①キッチンの臭いとトイレの臭いが真下に頭に吹き付けて、不愉快を与える可能性がある、物件全体に資産価値を下げる恐れもある。
　　②そしてこの臭いが共用廊下(開放廊下ではなく)に篭って、エレベーターホールと非常用エレベーターにも流れ込め、皆さんの迷惑になってしまう。
　が、「設計上では問題無い」で拒否されました。
２、サービスルームの給気口が腰窓下部に設置されている。
　エアコン室外機の機械騒音が直接侵入しまう理由で、防音型に変更を求めましたが、
　「モデルルームどおり」で拒否されました。

※上記二つ問題が村上健さんのブログにも載せています（同じ千住曙町だが、私契約した部屋ではない）：
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200901/article_4.html
※マンション排気臭についての苦情は、下記リンクにもあります：
http://www.shou.co.jp/yorozu/naibu/newcon-73.htm#9

今掴んでいる情報を整理して申し上げます：
１、「建築基準法令」の中に、下記の条文がありますが：
　　・排気筒は、排気上有効な立上り部分を有し、その頂部は、外気の流れによつて排気が妨げられない構造とし、かつ、直接外気に開放すること。
　　　問題：共用廊下は外気と言えますか？
　　　イニシアさんの答え：消防においても消防法第17条の規定に基づき、「開放廊下」として東京消防庁より認定を取得しております。

　　・排気口及びこれに接続する排気筒並びに煙突の構造は、当該室に廃ガスその他の生成物を逆流させず、かつ、他の室に廃ガスその他の生成物を漏らさないものとして国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものとすること。
　　　問題：法律上で、エレベーターホールは「室」と認めますか？
　　※建築基準法令： http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25SE338.html

２、平成18年10月19日、財団法人日本建築センターはこの物件の設計が建築基準規定に適合していると証明しました。

３、晴海にある東京建築士会と相談したが、曖昧な結論をもらいました。
　　但し、共用廊下にある排気口のせいで、転売時に資産評価を影響するのは間違いないと言われました。
　　※東京建築士会： http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/guide/soudan/index.html

４、排気口の位置について、契約の時に、教えてくれませんでした。

５、「消費者契約法」には、下記の条文をあります：
　　・消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　　・第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。
　　　一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容
　　　二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件
　　※消費者契約法：http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html
　　この問題について、イニシアさんは、『台所の臭気は、生活をしていく上で一般的なものであり、消費者契約法にいうところの「重要事項」には該当しない』と答えました。

６、東京都の消費生活総合センターに行って相談しました。「消費者契約法」を当たるかどうかを避けて、「日本建築家協会に聞いたほうがいい」とアドバイスしました。
　　※東京消費生活総合センター： http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/mokuteki/sodan.html

私は迷惑な人間になりたくないですが、イニシアさんが如何しても対応くれませんです。今、騙された気持ちが一杯一杯です、どうすればいいのか？皆さん、お知恵を貸して下さい。