THE TOYOSU TOWER Part12

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/

[801: 匿名さん]

結局野村の資料じゃ何にも分からなかったってことですな。
時間の無駄でした。

[802: 匿名さん]

地域別で最新相場を示す資料ってないかなあ？

[803: 匿名さん]

CTT微妙だよ。
天井とか柱とか圧迫しすぎて微妙です。

[804: 匿名さん]

まあ０６年のＰＣＴの当初売り出し価格程度まで地域価格は戻ったってことですな。

[805: 近所をよく知る人]

>804
なにをどう読みとったら、そうなるんですか？
高尚しすぎてまったく理解できません。

[806: デベにお勤めさん]

今にも潰れそうなデベに勤めております。
自分が購入したので、この掲示板を拝見しておりました。
その結果、見る価値のない情報が９割がたであると思います。
匿名掲示板としてはそれでもましなほうかとは思い、書き込みします。

予想される質問に先にお答えします。
①今となっては、多少高値掴みだったと思います。
　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。
　今高値掴みだと述べてるのは結果論の方にすぎません。
　当時から一貫して述べてる方がいれば、その方には一目置きます。
　が、結果論者に何を言われても、なにも響きません。
②デベなら財閥系以外どこもいつつぶれてもおかしくないです。
③三井であることや立地等が気に入り買いました。普通の消費者として自宅用です。

で、一言物申したいのは、
エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
と言うことです。
同エリアでも駅からの動線、間取り、デベ、立地、バルコニーの向き等で価格が
大きく異なります。
きちんと実際に探している方ならわかると思いますが、
実際に探してモデルルームや中古物件を見ている人と
ネットの情報をチャチャっと検索して物知り顔な人とは視点が違います。
私は仕事柄探しながらでしたので、数百の物件の中からこちらを選びました。
大規模物件で、自分のほしい間取りがあれば、それにしたいと思っていたので。

私は７８９さんの指標がかなり近いものになると思います。
部屋の広さや向き、階によって異なりますが、
今ならばTOTなら１０〜１５千円/坪で貸せるでしょう。
実需の収益還元で新築ならば５％も取れていれば相場です。
１２．５千円/坪であれば、３００万円/坪は妥当なラインです。

ただし、一時的に供給過剰になっているため、
当面はさらに値が下がって買える方がいると思います。

坪２００以下のケースも出るでしょう。
今から買う方はそういった幅の広い見方で買えるというのは良いですね。

[807: 匿名さん]

長文さん、
坪300万が今後200万まで下がるというのもある意味凄い見通しですね。

[808: 匿名さん]

結局、利便性と住環境で総合的に判断されるお値段になるんだよな。

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[809: 匿名さん]

＞８０６
ご自身のお部屋は坪どの位で購入され今後1〜2年以内にどの程度下落すると
読んでいらっしゃるのか、そのあたりの具体的なお話を専門家としてお教え
いただけませんでしょうか。８０７さんの解釈の通りでしょうか。

[810: デベにお勤めさん]

半額なんてケースもあるので、３００が２００もあっておかしくないでしょう。
私は神様ではないので、先の予測はできても断定はできません。
少なくとも、私の会社には毎日半額セールのバルク物件情報が入ってきます。
半額で売らざるを得ないデベとしては完全に赤字でしょうが、
売却価格の見通しが甘く、半額のもとになっている定価が甘い数字であるため
半額で来ても、実際は３割安くらいか…という数字ですね。

長文を承知ですが、なるべく避けるため言葉が足りなくなりますが、
売る側の事情次第で３００が２００にもなるということです。
相場そうなるということにはならないと思います。

私は高層階を２７０万/坪で購入しましたが、
１，２年以内に売却せざるを得ない事情が出たとしたら、２２０万/坪と言ったところか
と思います。
残債を上回らない数字でもあるので、希望でもあるのですが。
急ぎ売却の事情があれば１０００万の損失は致し方ないと思います。

不動産は金融資産ですから、２０〜３０％程度の変動リスクは承知で購入するのが
一般的かと。

[811: 匿名さん]

＞８１０
なるほど。ご丁寧にありがとうございました。

[812: 匿名さん]

階層、方角、間取り、角部屋かなどでかなり変わると思います。

[813: 住まいに詳しい人]

>>806
>エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
>と言うことです。

あなたの会社では、どーいうシステムで価格決定をされているのですか？
普通のデベではエリアの相場を重視してますよ

基本は当該エリアの過去データとエリア間の土地格・利便性の相対評価、
そして市場トレンドを組み合わせエリアの標準坪単価を想定し
徒歩分数や前建て条件、近隣環境などミクロ立地の差や
共用施設や配棟、設備仕様など各物件の差異については指数化され

エリアの標準坪単価×当該物件の補正指数＝当該物件の適正坪単価

として検討されているハズですよ
　
　
個々の購入検討者にとっては
物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが
それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話

その物件自体が完売できる価格はいくらか？という議論においては
現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが
８割を占めると思います
　
掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし

　
>　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。

そーですか？
この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います

掲示板の外の話ですが、既に売れ行きに翳りが出始めていた時期ですので、
少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが
インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか？

「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、
高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました

[814: 住まいに詳しい人]

>>788
>豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

自分はこの498戸って『グランアルト豊洲』のことだろーと
思いこんでいたのですが、改めて調べてみたら全然違いますね

＃大体「36階」と書いてあるじゃないですか、どこが板状なんだｗ
改めて記憶に頼ることの恐ろしさを感じております

498戸って、どーやら『キャナルワーフタワーズ』のよーですね
＃実際の総戸数は499戸なのでズレています
　
　
あと、月島の方は『センリュリーパークタワー』です
分譲当時の坪単価はセンチュリーは1997年で＠360
キャナルが1999年で＠190でした
結局どちらも、今は分譲当時の坪単価に戻っているということですね

『センリュリーパークタワー』は三井が気合いを入れた物件ですし
『キャナルワーフタワーズ』は完売を急いで想定より低め設定だったのですが
佃と豊洲の土地格を差を考えても、ちょっと差が大きいですね
　
　
キャナルは徒歩11分ですから、標準となる中古の坪単価は＠190〜200ぐらいで
考えていいと思います
これを元に新築物件が完売する坪単価を考えれば
新築プレミアを考えなければ＠200ぐらい
新築プレミアを載せて＠230ぐらいでしょーか？

[815: デベにお勤めさん]

住まいに詳しい人さん
朝から長文御苦労様です。

デベに勤めてるから、デベの目線で坪単価の話をします。
とは、一言も言っていないのですが…
あくまでも、一消費者目線で話をしています。

この掲示板の外では、下落の話は一説として出ていました。
しかし、２００７年夏のトレンドはまだ買いでしたね。

そこで読みを間違えたといえば、その通りですが、それが何か？
１０００万程度のショートレンジでの含み損程度は許容範囲です。

それ以上下がる可能性も今の経済情勢次第ではありますが、
経済の不確実性を見れば、同じように上がる可能性もあり、
予想は各個人の自由でしょう。

ここからはデベ目線で話をしますが、
大規模再開発をしたことがないため、住まいに詳しいサンの
評価目線が正確なのかは知りません。

がうちの場合
①同一エリア全体の上限グロス
②成約事例
③トレンド
④競合物件
⑤立地特性
⑥需給バランス
が販売価格設定の大きなところです。

言わんとしてることは大体似たようなもんと思いますよ。
結局結論は、
同一エリアで同じ築年数でも、坪単価に差異があることの証明にしかならないでしょう？
つまり、同一エリアで同じような築年数だからと言って、同じ坪単価で取引されるわけではなく、
①取引されるときのトレンド
②需給バランス
③ブランドや仕様
④階層や方位や間取り
⑤立地環境
で坪単価など大きくぶれるので、ノムコムのデータだけ鵜呑みにしてどうすんの？

ってことが言いたかったわけです。

住まいに詳しいサンの会社がノムコム参考で開発するってなら別ですが。
当時の掲示板って見たことないので見てみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44539/

結構高値掴み言われてますね。
先見の明がある方はいるもんですね。

調査不足なのにモノ申して失礼いたしました。

ただ、デベとして買ってないし、一個人として気に入ったから買ってるわけですが、
当時は少なくとも、大きい値下がりはないと思っていましたね。
あとは、東京圏で（自転車通勤ができる）大規模タワーの三井分譲で
気に入った間取りで予算内なのがここだけだった…ってのもありますが。

こちらも長文を失礼しました。

[816: 匿名さん]

>815 デベにお勤めさん
やっぱり通勤は電動自転車でしょうか？
強風の中、橋の上り下りを繰り返すのは辛いですよね。

[817: 匿名さん]

２００万円に新築プレミア５０万円を足して、
仕様の差と駅までの距離差を入れればいいでしょう。

[818: 匿名さん]

＞８１３＞８１５
デベに勤める専門家が個人住宅に対し今後１〜２年以内にどの程度の値動きを
予測されているかを教えてほしいとお聞きしたのは私です。少々プライベートな
ことですので失礼かとは思いましたが丁寧にお答えいただき感謝しています。

お二人のようなこの業界に詳しい方からＭＳはどのように値決めされているのか、
また今後の値動き予測についてお教えいただけるのは、素人の身として
大変参考になります。今後もぜひ専門家としてまた一消費者としてご意見を
伺えれば幸いです。このスレの議論レベルが向上してきたことをとても嬉しく
思っています。

[819: デベにお勤めさん]

自転車は普通の変速機付きの前かごがあるシティサイクルってやつです。
こっちだと幾つも橋を越えないといけませんね。

一定以上の負荷がかかることが日常トレーニングになるので、
辛いとかは気にしていません。
普段ジムでは１８０ワットの負荷で２０分。距離にして１０km走ります。
次の方に申し訳ないくらい汗だくです。

私のレスは１，２年後の値動きの予測ではなく、
急ぎ売却の事情が出た場合のリスク許容範囲と捉えていただけたら幸いです。

会社で業務としてショートレンジの売買をすることと
自分のリスクで自分のものを買うことでは全く違いますね。

今の事情、トレンドで、TOTを業務として仕入れ、１，２年以内の転売を
考えるのであれば、私の査定する転売価格は
未使用中住戸中層階南向き３LDK８ｍ以上のワイドスパンで２８０万/坪
と考えます。
ただし、売り出し価格は３２０万。２８０万でも利益１０％は確保という条件で。
つまり、私はTOTはCTTよりも高値で取引されると考えています。

[820: 匿名さん]

結局、ポジショントークですか。
まあ、みんなと同じですね。