THE TOYOSU TOWER Part12

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/

[781: 匿名さん]

リムジンバスは利用客が少なくてガラガラ。本数が少なすぎて利便性が悪いからなのか、知られていないせいなのか。

[782: 住まいに詳しい人]

>>775
>>既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです
>
>それが出鱈目ということだけです。
>根拠を示すようにね。（存在しませんが）
　
　
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200810mansion_tokyo_23.pdf

野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に＠185をつけています
タワーということで10％アップしても＠204です

本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが
ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです
プレミアを乗せる状況じゃないでしょ

また、時系列で見ると３ヶ月で5〜10万円下がるというペース
次の１月にはベースとなる評価も＠175〜180ぐらいになりそーですから
それ次第では新築物件の完売に出来る坪単価予測も更に下がりますね

[783: 匿名さん]

>782
情報ありがとうございました。　参考になります。
ただ、豊洲物件は平成１１年と１０年前のものですので豊洲の相場としてこの坪単価を
考えるのはどうでしょうか。同じ場所でも新しい物件は当然のことながら高く記載されて
いますね。スポットで見るとミスリードしてしまいます。

傾向として見るには面白い資料ですが。

[784: ご近所さん]

＞775さん
根拠が明確に示されました。
どうしましょう？
非を認めて謝るか　もしくは　反論するのであれば根拠の提示をお願いしますね！！

[785: 匿名さん]

平成８年の月島が坪350万なのに対し、より新しい平成11年の豊洲が半値の185万。
これは地域差なのでしょうか、それとも仕様差が大きいのでしょうか。何れにしても面白い資料です。

[786: 匿名さん]

それがスポット情報の危うさなんですよ。仕様差もあるでしょうし、
相場として見るにはブレが大きいということ。
ちなみに私は775ではありません。

[787: 匿名さん]

>782
勉強になりました。
成城って意外に安そうですね。
中古とはいえ、築浅で200万円台だったら、豊洲より良い感じがします。

[788: 周辺住民さん]

同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありません・・・

って、書いてありますね。

豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

[789: 近所をよく知る人]

まぁ6丁目まであり、そのうち再開発地域は一部な豊洲を一括りにして（されて）悲観するよりかは、より狭い地域で賃料相場から考えましょう。

ロイヤルパークス豊洲は、豊洲相場からはかなり高いにもかかわらず、ほぼ満室のようですね。
TOTの仕様が同等かそれ以上であれば、ロイヤルパークス豊洲の賃料で貸せる場所の坪単価と考えては如何でしょうか。

[790: 匿名さん]

>>782
野村の資料は当てにならないよ。成約があったらそれを載っけて時系列に無理やりやってるだけですから。個別の成約は階数も、広さも、向きも違うからね。

マンションの中古価格は、この資料を同じ築年どうしを比較した方が正確だよ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm

[791: 匿名さん]

いずれにしろ「すむぞう」はダメって言うことだね。

[792: 匿名さん]

やはり価格的には基本は西高東低ですね。
特定物件の価格推移なので、仕様等の条件差があるにしても、残念ながら城東は西より安い。
地域の持つイメージが不動産価格形成に繋がっているという事でしょう。
ここは仕様はまずまずのようなので、豊洲の例示物件のように坪185万という事はないでしょうが、
それでも平成8年の古い月島ＭＳには遠く及ばない、結局これが地域差なのでしょうか。

[793: 匿名さん]

>>792
月島も東じゃない？ｗ

[794: 匿名さん]

だから直接比較できないんだって。　自己矛盾。

[795: 匿名さん]

中央区はその名の通り中央という事でしょう。豊洲は城東では最も西に位置しているので、その分
他よりはましですね。

[796: 匿名さん]

言ってることが支離滅裂

[797: 匿名さん]

実勢は坪210〜220万ってとこが結論かな、結局。
値下がり率としてはどこもそんなもん(△２〜３割り）じゃないかな。

[798: 匿名さん]

眠いんでしょう、きっと

[799: 匿名さん]

>797
また根拠なし。元の木阿弥。

[800: 近所をよく知る人]

CTTが坪210〜220万になったら甘受しますよ〜♪

[801: 匿名さん]

結局野村の資料じゃ何にも分からなかったってことですな。
時間の無駄でした。

[802: 匿名さん]

地域別で最新相場を示す資料ってないかなあ？

[803: 匿名さん]

CTT微妙だよ。
天井とか柱とか圧迫しすぎて微妙です。

[804: 匿名さん]

まあ０６年のＰＣＴの当初売り出し価格程度まで地域価格は戻ったってことですな。

[805: 近所をよく知る人]

>804
なにをどう読みとったら、そうなるんですか？
高尚しすぎてまったく理解できません。

[806: デベにお勤めさん]

今にも潰れそうなデベに勤めております。
自分が購入したので、この掲示板を拝見しておりました。
その結果、見る価値のない情報が９割がたであると思います。
匿名掲示板としてはそれでもましなほうかとは思い、書き込みします。

予想される質問に先にお答えします。
①今となっては、多少高値掴みだったと思います。
　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。
　今高値掴みだと述べてるのは結果論の方にすぎません。
　当時から一貫して述べてる方がいれば、その方には一目置きます。
　が、結果論者に何を言われても、なにも響きません。
②デベなら財閥系以外どこもいつつぶれてもおかしくないです。
③三井であることや立地等が気に入り買いました。普通の消費者として自宅用です。

で、一言物申したいのは、
エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
と言うことです。
同エリアでも駅からの動線、間取り、デベ、立地、バルコニーの向き等で価格が
大きく異なります。
きちんと実際に探している方ならわかると思いますが、
実際に探してモデルルームや中古物件を見ている人と
ネットの情報をチャチャっと検索して物知り顔な人とは視点が違います。
私は仕事柄探しながらでしたので、数百の物件の中からこちらを選びました。
大規模物件で、自分のほしい間取りがあれば、それにしたいと思っていたので。

私は７８９さんの指標がかなり近いものになると思います。
部屋の広さや向き、階によって異なりますが、
今ならばTOTなら１０〜１５千円/坪で貸せるでしょう。
実需の収益還元で新築ならば５％も取れていれば相場です。
１２．５千円/坪であれば、３００万円/坪は妥当なラインです。

ただし、一時的に供給過剰になっているため、
当面はさらに値が下がって買える方がいると思います。

坪２００以下のケースも出るでしょう。
今から買う方はそういった幅の広い見方で買えるというのは良いですね。

[807: 匿名さん]

長文さん、
坪300万が今後200万まで下がるというのもある意味凄い見通しですね。

[808: 匿名さん]

結局、利便性と住環境で総合的に判断されるお値段になるんだよな。

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[809: 匿名さん]

＞８０６
ご自身のお部屋は坪どの位で購入され今後1〜2年以内にどの程度下落すると
読んでいらっしゃるのか、そのあたりの具体的なお話を専門家としてお教え
いただけませんでしょうか。８０７さんの解釈の通りでしょうか。

[810: デベにお勤めさん]

半額なんてケースもあるので、３００が２００もあっておかしくないでしょう。
私は神様ではないので、先の予測はできても断定はできません。
少なくとも、私の会社には毎日半額セールのバルク物件情報が入ってきます。
半額で売らざるを得ないデベとしては完全に赤字でしょうが、
売却価格の見通しが甘く、半額のもとになっている定価が甘い数字であるため
半額で来ても、実際は３割安くらいか…という数字ですね。

長文を承知ですが、なるべく避けるため言葉が足りなくなりますが、
売る側の事情次第で３００が２００にもなるということです。
相場そうなるということにはならないと思います。

私は高層階を２７０万/坪で購入しましたが、
１，２年以内に売却せざるを得ない事情が出たとしたら、２２０万/坪と言ったところか
と思います。
残債を上回らない数字でもあるので、希望でもあるのですが。
急ぎ売却の事情があれば１０００万の損失は致し方ないと思います。

不動産は金融資産ですから、２０〜３０％程度の変動リスクは承知で購入するのが
一般的かと。

[811: 匿名さん]

＞８１０
なるほど。ご丁寧にありがとうございました。

[812: 匿名さん]

階層、方角、間取り、角部屋かなどでかなり変わると思います。

[813: 住まいに詳しい人]

>>806
>エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
>と言うことです。

あなたの会社では、どーいうシステムで価格決定をされているのですか？
普通のデベではエリアの相場を重視してますよ

基本は当該エリアの過去データとエリア間の土地格・利便性の相対評価、
そして市場トレンドを組み合わせエリアの標準坪単価を想定し
徒歩分数や前建て条件、近隣環境などミクロ立地の差や
共用施設や配棟、設備仕様など各物件の差異については指数化され

エリアの標準坪単価×当該物件の補正指数＝当該物件の適正坪単価

として検討されているハズですよ
　
　
個々の購入検討者にとっては
物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが
それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話

その物件自体が完売できる価格はいくらか？という議論においては
現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが
８割を占めると思います
　
掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし

　
>　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。

そーですか？
この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います

掲示板の外の話ですが、既に売れ行きに翳りが出始めていた時期ですので、
少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが
インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか？

「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、
高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました

[814: 住まいに詳しい人]

>>788
>豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

自分はこの498戸って『グランアルト豊洲』のことだろーと
思いこんでいたのですが、改めて調べてみたら全然違いますね

＃大体「36階」と書いてあるじゃないですか、どこが板状なんだｗ
改めて記憶に頼ることの恐ろしさを感じております

498戸って、どーやら『キャナルワーフタワーズ』のよーですね
＃実際の総戸数は499戸なのでズレています
　
　
あと、月島の方は『センリュリーパークタワー』です
分譲当時の坪単価はセンチュリーは1997年で＠360
キャナルが1999年で＠190でした
結局どちらも、今は分譲当時の坪単価に戻っているということですね

『センリュリーパークタワー』は三井が気合いを入れた物件ですし
『キャナルワーフタワーズ』は完売を急いで想定より低め設定だったのですが
佃と豊洲の土地格を差を考えても、ちょっと差が大きいですね
　
　
キャナルは徒歩11分ですから、標準となる中古の坪単価は＠190〜200ぐらいで
考えていいと思います
これを元に新築物件が完売する坪単価を考えれば
新築プレミアを考えなければ＠200ぐらい
新築プレミアを載せて＠230ぐらいでしょーか？

[815: デベにお勤めさん]

住まいに詳しい人さん
朝から長文御苦労様です。

デベに勤めてるから、デベの目線で坪単価の話をします。
とは、一言も言っていないのですが…
あくまでも、一消費者目線で話をしています。

この掲示板の外では、下落の話は一説として出ていました。
しかし、２００７年夏のトレンドはまだ買いでしたね。

そこで読みを間違えたといえば、その通りですが、それが何か？
１０００万程度のショートレンジでの含み損程度は許容範囲です。

それ以上下がる可能性も今の経済情勢次第ではありますが、
経済の不確実性を見れば、同じように上がる可能性もあり、
予想は各個人の自由でしょう。

ここからはデベ目線で話をしますが、
大規模再開発をしたことがないため、住まいに詳しいサンの
評価目線が正確なのかは知りません。

がうちの場合
①同一エリア全体の上限グロス
②成約事例
③トレンド
④競合物件
⑤立地特性
⑥需給バランス
が販売価格設定の大きなところです。

言わんとしてることは大体似たようなもんと思いますよ。
結局結論は、
同一エリアで同じ築年数でも、坪単価に差異があることの証明にしかならないでしょう？
つまり、同一エリアで同じような築年数だからと言って、同じ坪単価で取引されるわけではなく、
①取引されるときのトレンド
②需給バランス
③ブランドや仕様
④階層や方位や間取り
⑤立地環境
で坪単価など大きくぶれるので、ノムコムのデータだけ鵜呑みにしてどうすんの？

ってことが言いたかったわけです。

住まいに詳しいサンの会社がノムコム参考で開発するってなら別ですが。
当時の掲示板って見たことないので見てみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44539/

結構高値掴み言われてますね。
先見の明がある方はいるもんですね。

調査不足なのにモノ申して失礼いたしました。

ただ、デベとして買ってないし、一個人として気に入ったから買ってるわけですが、
当時は少なくとも、大きい値下がりはないと思っていましたね。
あとは、東京圏で（自転車通勤ができる）大規模タワーの三井分譲で
気に入った間取りで予算内なのがここだけだった…ってのもありますが。

こちらも長文を失礼しました。

[816: 匿名さん]

>815 デベにお勤めさん
やっぱり通勤は電動自転車でしょうか？
強風の中、橋の上り下りを繰り返すのは辛いですよね。

[817: 匿名さん]

２００万円に新築プレミア５０万円を足して、
仕様の差と駅までの距離差を入れればいいでしょう。

[818: 匿名さん]

＞８１３＞８１５
デベに勤める専門家が個人住宅に対し今後１〜２年以内にどの程度の値動きを
予測されているかを教えてほしいとお聞きしたのは私です。少々プライベートな
ことですので失礼かとは思いましたが丁寧にお答えいただき感謝しています。

お二人のようなこの業界に詳しい方からＭＳはどのように値決めされているのか、
また今後の値動き予測についてお教えいただけるのは、素人の身として
大変参考になります。今後もぜひ専門家としてまた一消費者としてご意見を
伺えれば幸いです。このスレの議論レベルが向上してきたことをとても嬉しく
思っています。

[819: デベにお勤めさん]

自転車は普通の変速機付きの前かごがあるシティサイクルってやつです。
こっちだと幾つも橋を越えないといけませんね。

一定以上の負荷がかかることが日常トレーニングになるので、
辛いとかは気にしていません。
普段ジムでは１８０ワットの負荷で２０分。距離にして１０km走ります。
次の方に申し訳ないくらい汗だくです。

私のレスは１，２年後の値動きの予測ではなく、
急ぎ売却の事情が出た場合のリスク許容範囲と捉えていただけたら幸いです。

会社で業務としてショートレンジの売買をすることと
自分のリスクで自分のものを買うことでは全く違いますね。

今の事情、トレンドで、TOTを業務として仕入れ、１，２年以内の転売を
考えるのであれば、私の査定する転売価格は
未使用中住戸中層階南向き３LDK８ｍ以上のワイドスパンで２８０万/坪
と考えます。
ただし、売り出し価格は３２０万。２８０万でも利益１０％は確保という条件で。
つまり、私はTOTはCTTよりも高値で取引されると考えています。

[820: 匿名さん]

結局、ポジショントークですか。
まあ、みんなと同じですね。

[821: 匿名さん]

最初は、TOT高値掴みと言ってたハズが、坪320万って。

[822: 匿名さん]

>>819さん
大変参考になりました。
1割利益を上乗せして坪320万が売り手のオファー値であるなら、買い手：ビッド側としては
腰を据えて出物を探せる現状なので、そこから3割引き＝220万辺りが落とし所と考えれば
いいのでしょうか。
数ヶ月前から、既にＴＯＴの新古物が数件出回っていますが、言い値で坪260万〜270万程度。
それを基準にしても220万は無理のないレンジの気がします、素人考えではありますが。

[823: 818]

>819
追加説明ありがとうございました。
個人で購入したＭＳを１〜２年で売ることは投機目的でなければ
通常ありえませんからね。一消費者としてこの経済状況で本物件は
どの程度短期的に値動きするのか興味があったものですから。

健康的なライフスタイル、素晴らしいと思います。

[824: 匿名さん]

13階の3ＳＬＤＫ、74.93㎡の新古部屋が坪283万から10万値下げ、坪273万の6250万で出てるね。
でも入居前の売買って本当にできるの？

[825: 匿名さん]

>>819
売り手の言い値ですら270万円なのに、320万なんてどういう相場感覚？
長文もいいけど結論がこれでは、とんでもない高値掴みしてしまうのもーーー。

[826: 匿名さん]

TTTの56F（超高層階）で、坪255万円で売り出し中。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400...

[827: 匿名さん]

そもそも歴史的に見ても、入居と同時に価値が下がるのがマンションの常識。
だからここ数年の転売バブルがおかしかっただけ。

ここの入居者はそういった状況にも関わらず満足してそうだから問題ないんじゃないかな。

[828: 匿名さん]

>>782,>>784

なんだか一人で夢中になっている妙な輩が現れましたね。
不自然なほど時経ずして夢中の度合いが等しい反応があるのはどういうことですかねぇ。ま、どうでもよいですが。

>野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に＠185をつけています
>タワーということで10％アップしても＠204です

どんな頭でも読めばわかることですが、私は大規模マンションの住戸に対して
ある固定の坪単価で評すること自体を意味がないと再度再度言っています。
それをまるで理解していないようですね。まぁそれはおいておいたとしても、

どうしても比較をしたい場合、立地・躯体仕様・内外装施の質・施工技術・向き・階数・間取り・共有施設・近隣の状況などなどあらゆる条件を同じにしなくては全く意味がありません。この資料作成者がどんな目的で作ったか理解していますか？していませんね。
この資料は何の根拠にもなりません。本当にサラサラなりませんよ。何かを信じて書いているとしたらもはや絶望的ですね。

そもそも「１０％アップ」の根拠は？
ご自身の考えが浅はか過ぎであること、わかりませんか？

>本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが

それ以前の問題です。
新築とたとえば２０年中古を比較してそれを論拠とする頭がおかしいですね。


>ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです

「完成在庫が多い」とは？
そのような状況がどこにありますか？
想像や空想でものを言ってはいけませんよ。

>プレミアを乗せる状況じゃないでしょ

プレミア云々はあなただけが言っている概念なのでどうでもよいですが、
・同じ条件でなくては全く比較にならないこと
・空想に基づいた状況判断しかしていないこと
・新築と中古の概念すら理解していないこと
をみても、あなたは論理展開はもちろん、そもそもの全ての観点が間違っています。


>また、時系列で見ると３ヶ月で5〜10万円下がるというペース

その根拠は？
また、仮に下がる状況があったとし、「ペース」と談じる状況が本当にありますか？
その情報を示してみてはいかがでしょう。
あ、あなたの頭のなかだけ、というなら特にいいです。

私の申し上げたいことはここではひとつだけ、
正しい情報と、それに基づいた筋の通った意見を示すようにしましょうということです。普通の頭なら誰でもできることです。

[829: 匿名さん]

>>813
>個々の購入検討者にとっては
>物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが
>それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話

ではなぜＴＯＴは値段設定に細かくをつけているのでしょう？


>その物件自体が完売できる価格はいくらか？という議論においては
>現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが
>８割を占めると思います

割合に根拠がなさそうですが、２割が重要なのでは？
１億円の物件の場合最大2000万円の差が生じることになりますが。
　

>掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし

「私の場合ではない」といっても意味がありませんが。
あなたが私見でものを言っていないと信じる内容がどこにもありません。


>この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います

「高い」と「高値掴み」の違いはご存知でしょうか？

>少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが
>インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか？
>「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、
>高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました

ではこれから５年後１０年後にどうなるか「プロ」であるあなたには容易にわかるわけですよね。どうなるかご紹介ください。それができなければ何をいっても何の意味もありません。無価値です。

市場動向の大勢だけでひとつの物件を断ずる姿勢にプロフェッショナルは欠片も感じませんが、短期間の市場動向で、かつ、事後にものを言う姿勢はもはや低俗きわまりないとしか言えません。

なんにしてもあなたの文言に他人の価値のある情報を見出すことはできません。
あなたはそういうただの「自称プロ」なのです。

[830: 匿名さん]

根拠クン、久々の登場。でも今回はいつもとちょっと様相が違ってるみたいだけど、分る？