THE TOYOSU TOWER Part12

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/

[761: 匿名さん]

たまたま販売時期がよかっただけでしょ。ここの場合。

バブルの異常な状況が終息した現状では、お気の毒としか言いようがありません。

[762: 匿名さん]

うちも検討していたのですが、希望の間取りが高層階しかなくて、怖いので断念しました。
CG通りなら、エントランスなども広々としていて、植栽も多いので、素敵な出来上がりだろうなと思うので、うらやましいです。

[763: 匿名さん]

エントランス自慢ならツインだよ！広々されています。

[764: 買い換え検討中]

>>762
よかったですね、奥さん。ここは投資目的の人も多かったから、竣工後にすぐ中古が出てきますよ。でも、すぐ買っちゃダメ。
半年、１年と売れ残っていれば、転売屋もしびれをきらして、値下げしてきます。
そこで買い叩くんですよ。

[765: 契約済みさん]

何故、ＴＯＴに否定的な人がこのスレに来てネガティブなカキコミするのでしょうか。
結局僻みがあるんでしょうね。カッコワルイですね。もっとお手頃価格のいい物件が
他にいっぱいあります。批判ばかりしても結局自分がミジメになるだけですよ。

[770: 匿名さん]

>>760
>高値掴みだけど買えて満足してる住民

そのような状況は見当たりませんが。

>買えなくてきりきりして張り付いてネガレスしてるひと

これまた想像にすぎませんね。

>>761
>たまたま販売時期がよかっただけでしょ。ここの場合。
>バブルの異常な状況が終息した現状では、お気の毒としか言いようがありません。

「気の毒な」事情とは？

>>763
>エントランス自慢ならツインだよ！広々されています。

文章が意味不明。

>>764
>よかったですね、奥さん。ここは投資目的の人も多かったから、

その根拠は？
「多い」というからには統計的な判断があるのでしょうが、数値をあげてください。
紹介できますか？できませんね。したがってあなたは出鱈目を言っていることになります。


>>766
>契約者は住民版いけば？

なにをもって契約者と断定していますか？

>なんで検討版をいつもウロウロなさってるんでしょ？

契約者がいるとしたらそれは検討者に有益な情報を提供できるからでしょう。

>自分のマンションに自信がないから、誰かに悪く言われてないか心配で
>いてもたってもいられないんでしょうね。

そんな陳腐な頭をもつのはあなたくらいでは？

>ここは検討版。中古検討したり、売れ残り検討して何が悪い。

どこの誰も悪いなどと言っていないのであなたは夢の中にいらっしゃることになります。
>ま、定価じゃ絶対買わないけどね。

では購入は絶対に無理ですね。
買える可能性が本当にあるとでも？
それはどのようなシナリオなのか示してみてください。
善意でそれが意味不明の夢であることを気づかせてあげましょう。

[771: 匿名さん]

全く善意を感じないのは何故？

[772: 匿名さん]

アンチは善意を受け取れませんかそうですか

[773: 住まいに詳しい人]

また「文章が意味不明」の人ですか
相変わらずコミュニケーション不全なんですね
　
　
この方以外にも必至な方がいますが
ここで一所懸命カキコしても市場は変わらないわけで
既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです

高掴みしたのはタイミングが悪かっただけで、
みなさんの才覚の問題じゃありません

「あー、あの時早まって損をした・・・」と胃をキリキリとさせるか
「いいマンションが買えたのだから、まあいいか・・・」とおっとり構えられるかは
それぞれの心持ち次第なんじゃないですか？

[774: 匿名さん]

いちいち反応するほうもどうかと思うけどね。。。"必死"なのはどっちだか。

[775: 匿名さん]

>ここで一所懸命カキコしても市場は変わらないわけで

当たり前です。

>既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです

それが出鱈目ということだけです。
根拠を示すようにね。（存在しませんが）

>高掴みしたのはタイミングが悪かっただけで、
>みなさんの才覚の問題じゃありません

あなたの頭の問題ですね。

[776: 入居予定さん]

このスレをご覧の何らかの興味がある皆さん、ＴＯＴを実際に見ましたか？一度建物を見て下さい。派手さはツインには負けますが、落ち着いた雰囲気は、比較的高い年齢層には評価されると思います。
また、３街区のオフィスビル計画もオープンとなり工事も始まりました。
これが完成すると、出入口まで５分、ビル内を通れるのでエントランス〜ビル出入口は２分です。
また、豊洲〜羽田空港で運行が始まったリムジンバスは、現在でも２０分、高速出入口が完成すると１５分です。
あと残りは１０戸位しか残っていないと思います。両隣の住友を検討されている方も、実際居住することが前提なら今が最後のチャンスでもあります。
ここは、投資目的の方は少ないと思いますので、数年後の中古はそう大量には出回らないでしょう。（私はＴＯＴの営業ではありませんよ。）

[777: 物件比較中さん]

>>776
>ここは、投資目的の方は少ないと思いますので

誤りです。
第一期は転売業者も多く、複数登録可だったこともあり、かなりの戸数が転売業者に流れています。
その一例が「すむぞう」がYahooに出している3戸です。

[778: 検討中さん]

おそらく引渡しまでに、ある程度の数のキャンセル住戸がでるでしょう。
ただ、それらは転売業者や中・低所得層によるものなので、それほどの高額物件ではないと思われます。
それらは早い段階で売れるのではないかと思います。

[779: 匿名さん]

↑
すぐ売れるという根拠は？　
不動産全体の状況が少しでも分ってたら、こんなノー天気なカキコはできないだろうな。

[780: 匿名さん]

>>777

すむぞうは転売屋ではなく仲介屋ではないでしょうか。
（専任仲介と書いてあります）
あそこは仲介手数料が一律１０万と安いので売主は別にいるのでしょう
もちろん買主もすむぞう経由で買えば手数料は１０万です。

[781: 匿名さん]

リムジンバスは利用客が少なくてガラガラ。本数が少なすぎて利便性が悪いからなのか、知られていないせいなのか。

[782: 住まいに詳しい人]

>>775
>>既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです
>
>それが出鱈目ということだけです。
>根拠を示すようにね。（存在しませんが）
　
　
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200810mansion_tokyo_23.pdf

野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に＠185をつけています
タワーということで10％アップしても＠204です

本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが
ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです
プレミアを乗せる状況じゃないでしょ

また、時系列で見ると３ヶ月で5〜10万円下がるというペース
次の１月にはベースとなる評価も＠175〜180ぐらいになりそーですから
それ次第では新築物件の完売に出来る坪単価予測も更に下がりますね

[783: 匿名さん]

>782
情報ありがとうございました。　参考になります。
ただ、豊洲物件は平成１１年と１０年前のものですので豊洲の相場としてこの坪単価を
考えるのはどうでしょうか。同じ場所でも新しい物件は当然のことながら高く記載されて
いますね。スポットで見るとミスリードしてしまいます。

傾向として見るには面白い資料ですが。

[784: ご近所さん]

＞775さん
根拠が明確に示されました。
どうしましょう？
非を認めて謝るか　もしくは　反論するのであれば根拠の提示をお願いしますね！！

[785: 匿名さん]

平成８年の月島が坪350万なのに対し、より新しい平成11年の豊洲が半値の185万。
これは地域差なのでしょうか、それとも仕様差が大きいのでしょうか。何れにしても面白い資料です。

[786: 匿名さん]

それがスポット情報の危うさなんですよ。仕様差もあるでしょうし、
相場として見るにはブレが大きいということ。
ちなみに私は775ではありません。

[787: 匿名さん]

>782
勉強になりました。
成城って意外に安そうですね。
中古とはいえ、築浅で200万円台だったら、豊洲より良い感じがします。

[788: 周辺住民さん]

同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありません・・・

って、書いてありますね。

豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

[789: 近所をよく知る人]

まぁ6丁目まであり、そのうち再開発地域は一部な豊洲を一括りにして（されて）悲観するよりかは、より狭い地域で賃料相場から考えましょう。

ロイヤルパークス豊洲は、豊洲相場からはかなり高いにもかかわらず、ほぼ満室のようですね。
TOTの仕様が同等かそれ以上であれば、ロイヤルパークス豊洲の賃料で貸せる場所の坪単価と考えては如何でしょうか。

[790: 匿名さん]

>>782
野村の資料は当てにならないよ。成約があったらそれを載っけて時系列に無理やりやってるだけですから。個別の成約は階数も、広さも、向きも違うからね。

マンションの中古価格は、この資料を同じ築年どうしを比較した方が正確だよ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm

[791: 匿名さん]

いずれにしろ「すむぞう」はダメって言うことだね。

[792: 匿名さん]

やはり価格的には基本は西高東低ですね。
特定物件の価格推移なので、仕様等の条件差があるにしても、残念ながら城東は西より安い。
地域の持つイメージが不動産価格形成に繋がっているという事でしょう。
ここは仕様はまずまずのようなので、豊洲の例示物件のように坪185万という事はないでしょうが、
それでも平成8年の古い月島ＭＳには遠く及ばない、結局これが地域差なのでしょうか。

[793: 匿名さん]

>>792
月島も東じゃない？ｗ

[794: 匿名さん]

だから直接比較できないんだって。　自己矛盾。

[795: 匿名さん]

中央区はその名の通り中央という事でしょう。豊洲は城東では最も西に位置しているので、その分
他よりはましですね。

[796: 匿名さん]

言ってることが支離滅裂

[797: 匿名さん]

実勢は坪210〜220万ってとこが結論かな、結局。
値下がり率としてはどこもそんなもん(△２〜３割り）じゃないかな。

[798: 匿名さん]

眠いんでしょう、きっと

[799: 匿名さん]

>797
また根拠なし。元の木阿弥。

[800: 近所をよく知る人]

CTTが坪210〜220万になったら甘受しますよ〜♪

[801: 匿名さん]

結局野村の資料じゃ何にも分からなかったってことですな。
時間の無駄でした。

[802: 匿名さん]

地域別で最新相場を示す資料ってないかなあ？

[803: 匿名さん]

CTT微妙だよ。
天井とか柱とか圧迫しすぎて微妙です。

[804: 匿名さん]

まあ０６年のＰＣＴの当初売り出し価格程度まで地域価格は戻ったってことですな。

[805: 近所をよく知る人]

>804
なにをどう読みとったら、そうなるんですか？
高尚しすぎてまったく理解できません。

[806: デベにお勤めさん]

今にも潰れそうなデベに勤めております。
自分が購入したので、この掲示板を拝見しておりました。
その結果、見る価値のない情報が９割がたであると思います。
匿名掲示板としてはそれでもましなほうかとは思い、書き込みします。

予想される質問に先にお答えします。
①今となっては、多少高値掴みだったと思います。
　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。
　今高値掴みだと述べてるのは結果論の方にすぎません。
　当時から一貫して述べてる方がいれば、その方には一目置きます。
　が、結果論者に何を言われても、なにも響きません。
②デベなら財閥系以外どこもいつつぶれてもおかしくないです。
③三井であることや立地等が気に入り買いました。普通の消費者として自宅用です。

で、一言物申したいのは、
エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
と言うことです。
同エリアでも駅からの動線、間取り、デベ、立地、バルコニーの向き等で価格が
大きく異なります。
きちんと実際に探している方ならわかると思いますが、
実際に探してモデルルームや中古物件を見ている人と
ネットの情報をチャチャっと検索して物知り顔な人とは視点が違います。
私は仕事柄探しながらでしたので、数百の物件の中からこちらを選びました。
大規模物件で、自分のほしい間取りがあれば、それにしたいと思っていたので。

私は７８９さんの指標がかなり近いものになると思います。
部屋の広さや向き、階によって異なりますが、
今ならばTOTなら１０〜１５千円/坪で貸せるでしょう。
実需の収益還元で新築ならば５％も取れていれば相場です。
１２．５千円/坪であれば、３００万円/坪は妥当なラインです。

ただし、一時的に供給過剰になっているため、
当面はさらに値が下がって買える方がいると思います。

坪２００以下のケースも出るでしょう。
今から買う方はそういった幅の広い見方で買えるというのは良いですね。

[807: 匿名さん]

長文さん、
坪300万が今後200万まで下がるというのもある意味凄い見通しですね。

[808: 匿名さん]

結局、利便性と住環境で総合的に判断されるお値段になるんだよな。

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[809: 匿名さん]

＞８０６
ご自身のお部屋は坪どの位で購入され今後1〜2年以内にどの程度下落すると
読んでいらっしゃるのか、そのあたりの具体的なお話を専門家としてお教え
いただけませんでしょうか。８０７さんの解釈の通りでしょうか。

[810: デベにお勤めさん]

半額なんてケースもあるので、３００が２００もあっておかしくないでしょう。
私は神様ではないので、先の予測はできても断定はできません。
少なくとも、私の会社には毎日半額セールのバルク物件情報が入ってきます。
半額で売らざるを得ないデベとしては完全に赤字でしょうが、
売却価格の見通しが甘く、半額のもとになっている定価が甘い数字であるため
半額で来ても、実際は３割安くらいか…という数字ですね。

長文を承知ですが、なるべく避けるため言葉が足りなくなりますが、
売る側の事情次第で３００が２００にもなるということです。
相場そうなるということにはならないと思います。

私は高層階を２７０万/坪で購入しましたが、
１，２年以内に売却せざるを得ない事情が出たとしたら、２２０万/坪と言ったところか
と思います。
残債を上回らない数字でもあるので、希望でもあるのですが。
急ぎ売却の事情があれば１０００万の損失は致し方ないと思います。

不動産は金融資産ですから、２０〜３０％程度の変動リスクは承知で購入するのが
一般的かと。