THE TOYOSU TOWER Part12

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/

[741: 匿名さん]

おいおい…

ネタ、ですよね？→739

[742: 匿名さん]

はじめまして。豊洲が実家の者です。
私が小中学校を過ごした頃は「豊洲に住んでます」と言うのがはばかられる程印象の
悪い街だったので、今の発展と取り上げられ方に強い違和感を覚えます。

現在豊洲に住む豊洲で生まれ育ったのではない方々にとって豊洲が発展するのは
喜ばしいことでしょう。

しかし。晴れ晴れしい気持ちで進学した深川第五中学校では、
豊洲にある中学校に赴任したことをまるで島流しのように落胆する（実際そうだった
みたいですが）大人たちにその気持をかき消されたり、高校受験の際には、五中から
じゃ受からないからと言わんばかりにしぶしぶ願書を作成する教師に憤ったりと、
理不尽なことも「豊洲だから仕方ないな」と思うしかない、それが豊洲だったんです。

もちろん、実家のある街が発展するのは嬉しいことです。
けれど、子供の頃に体験した数々の理不尽なことや怒りや不満や哀しみは、どこへ
やったらいいのだろう、と思うのです。

小学校の問題も、豊洲の新しい住人の方々は住民が増えたのだから小学校を増やして
当然、迅速に開校するべきと思うのかもしれません。

そんな当然の権利、ちょっと前の豊洲では通らなかった、豊洲とはそういう街だった、
ということを知って欲しいです。

豊洲出身 2005年9月9日 05:54


こちらの記事を読んで。。豊洲出身さんのおっしゃってる事は間違いでもないですよ。。
正直、五中の評判は悪いです。ガラが悪い中学のトップ争いしてる感じでした。
同じくガラの悪い近くの中学の子達と喧嘩ばかりもしてましたし、テレビに出るような
傷害事件も起こしてます。授業中バクチクがなって先生が飛び出して自習になったり、
警報器が鳴ってもまたいたずらかって思うくらいしょっちゅう鳴ってました。
あれじゃ、本当に火事があっても誰もビクともしないし、逃げ遅れるって感じでした。。
就学途中で他の中学にいかされてしまう先輩とかいましたよ。。
中学受験で私立受けて落ちてしまった子達は、五中には行きたくないと、
住所借りてまで銀座中学とか他の中学に行ってました。
私も三中を勧められましたし(゜ー゜;Aアセアセ

そんな話も昔だけなのかなぁって思ってたのですが、まだ荒れてるのですかね？？
数年前も事件ありましたよね。。五中がモザイクかかってテレビに映ってました。。

豊洲に住んでるって言ってもどこ？？って言われるのが当たり前で月島の隣というしか
説明できませんでした(‾∇‾;)ハッハッハ
昔とはまったくイメージが違う街つくりになってるような感じもしますし、
豊洲出身さんが開発が進んでいくのが複雑なのもお気持ち分かります。
私も複雑な気持ちと綺麗になって嬉しい気持ちと半々ですね。

豊洲な日々さんを否定するわけではないのですが、たまたまであった大人が悪いとも
言えないと思います。まともに授業なんて出来ないので、、、
生徒だった私でも、授業を中断されることが多く嫌な思いもしましたし、今思えば
先生も大変だったと思いますよ。下手したら身に危険を感じるようなことをされる
かもしれないくらいの子達を指導しなくてはいけないのですから。。
やっぱり地域性だと思うので、これから就学されるお子さんやご両親や教師が一丸と
なって、落ち着いて安心して勉強できる環境つくりをしていって欲しいなって願ってます。

aiぴめ 2005年11月12日 09:50

[743: 購入検討中さん]

高いマンション買って公立入れる親っているの？公立に過度の期待は禁物でしょう。私は仕方なくですが、子供は私立に行かせる予定。マンション買って生活カツカツで子供公立とかちょっと子供の将来を考えると本末転倒な気がする。

[744: 匿名さん]

21世紀最初のバブル案件として、人々の記憶に留めるでしょう。
そして21世紀最初の大成功案件としても、デベの間では語り継がれるでしょう。
仕込みは安く、売値は最高値。
本当に上手い。。。

[745: 匿名さん]

まあ、どこに住んでもなんらかの不満はあるものです。
他はさておき、豊洲３丁目は住むには最高でしょう。

[746: 匿名さん]

最高って…

なにが最高？

論理の飛躍が甚だしいよ。

[747: 匿名さん]

自分の経験から言うと中学進学（公立・私立）は親の意向次第。どんだけ親が行かせたいか次第だと思う。

なぜ今になって昔の投稿を引用するのかがよく分かりません。が、まあ我が家は幸か不幸か中学進学まで10年近くあるのでじっくり状況を見極めたいと思います・・・

[748: 住まいに詳しい人]

toyosuは最高だが豊洲３丁目に限定してはいけませんよ。
そういう了見の狭い方でしたら、わたしも攻撃にまわりますよ・・・

[749: 匿名さん]

748は
わざわざ自分の了見の狭さを書き込みに来たのか・・・
攻撃とかでなくて、客観的事実や主観的意見を極めて冷静に語るのが
了見の広い大人のすることです。

[750: 匿名さん]

あの立地条件に、あの建物なら、多くの人は住んでみたいと思うでしょう。
これは客観的事実でしょう。

[751: 匿名さん]

問題は、「あの価格で・・・」がついた途端、住みたいと思う人が激減することだろう。

[752: 匿名さん]

＞７５１

このスレにカキコし、「あの価格」がわかる人は、この物件がほしくてＭＲ見学をしたにもかかわらず、夢破れた方でしょうか。残念でしたね。もう少しランクを落として別の物件を探してください。

[753: 匿名さん]

もはや高掴みマンションの象徴でしょ。
いまだに752みたいに頑張ってる奴はお寒いねぇ(笑)

[754: 匿名さん]

× 問題は、「あの価格で・・・」がついた途端、住みたいと思う人が激減することだろう。

○ 問題は、「あの価格で・・・」がついた途端、買いたいと思う人が激減することだろう。

なんだかんだと「買えない人」が騒ぐだけ。。。。それでも豊洲に住みたいからなのかな。

[755: 匿名さん]

>750
いや、それはどうだろう。ここを見てる人はまあそれなりに気になるから来てるんだろうけど、「客観的事実」とまでは言えないのでは？

[756: 匿名さん]

そっか〜。
トヨスってそんなに羨望の的だったのね。
考えを改めますw

[757: 匿名さん]

もう、売っている部屋もほとんど残っていないし、内覧会・駐車場駐輪場抽選会も始まっているのに、未だにこのスレは人気があるのですね。あとは、粛々と入居するのみ。

[758: 購入検討中さん]

玄関アプローチの滝が、なんとも言えない高級な雰囲気を醸し出していますよ。
夕方から夜にかけての、照明の演出がスゴイですね。このスレを見ている方は、
興味があるかと思いますので、現地を見て下さい。高値といいますが、この
内容なら妥当ではないでしょうか。

[759: 匿名]

すべての方が羨ましいと決め付けるのはやや乱暴な理論展開な気がしますが、わざわざ嫌いな物件のスレを覗きにきて悪口を書き込む労力を考えると、そんな方々もなんともはや滑稽ですね。

[760: 入居予定さん]

結局

高値掴みだけど買えて満足してる住民

買えなくてきりきりして張り付いてネガレスしてるひと

[761: 匿名さん]

たまたま販売時期がよかっただけでしょ。ここの場合。

バブルの異常な状況が終息した現状では、お気の毒としか言いようがありません。

[762: 匿名さん]

うちも検討していたのですが、希望の間取りが高層階しかなくて、怖いので断念しました。
CG通りなら、エントランスなども広々としていて、植栽も多いので、素敵な出来上がりだろうなと思うので、うらやましいです。

[763: 匿名さん]

エントランス自慢ならツインだよ！広々されています。

[764: 買い換え検討中]

>>762
よかったですね、奥さん。ここは投資目的の人も多かったから、竣工後にすぐ中古が出てきますよ。でも、すぐ買っちゃダメ。
半年、１年と売れ残っていれば、転売屋もしびれをきらして、値下げしてきます。
そこで買い叩くんですよ。

[765: 契約済みさん]

何故、ＴＯＴに否定的な人がこのスレに来てネガティブなカキコミするのでしょうか。
結局僻みがあるんでしょうね。カッコワルイですね。もっとお手頃価格のいい物件が
他にいっぱいあります。批判ばかりしても結局自分がミジメになるだけですよ。

[770: 匿名さん]

>>760
>高値掴みだけど買えて満足してる住民

そのような状況は見当たりませんが。

>買えなくてきりきりして張り付いてネガレスしてるひと

これまた想像にすぎませんね。

>>761
>たまたま販売時期がよかっただけでしょ。ここの場合。
>バブルの異常な状況が終息した現状では、お気の毒としか言いようがありません。

「気の毒な」事情とは？

>>763
>エントランス自慢ならツインだよ！広々されています。

文章が意味不明。

>>764
>よかったですね、奥さん。ここは投資目的の人も多かったから、

その根拠は？
「多い」というからには統計的な判断があるのでしょうが、数値をあげてください。
紹介できますか？できませんね。したがってあなたは出鱈目を言っていることになります。


>>766
>契約者は住民版いけば？

なにをもって契約者と断定していますか？

>なんで検討版をいつもウロウロなさってるんでしょ？

契約者がいるとしたらそれは検討者に有益な情報を提供できるからでしょう。

>自分のマンションに自信がないから、誰かに悪く言われてないか心配で
>いてもたってもいられないんでしょうね。

そんな陳腐な頭をもつのはあなたくらいでは？

>ここは検討版。中古検討したり、売れ残り検討して何が悪い。

どこの誰も悪いなどと言っていないのであなたは夢の中にいらっしゃることになります。
>ま、定価じゃ絶対買わないけどね。

では購入は絶対に無理ですね。
買える可能性が本当にあるとでも？
それはどのようなシナリオなのか示してみてください。
善意でそれが意味不明の夢であることを気づかせてあげましょう。

[771: 匿名さん]

全く善意を感じないのは何故？

[772: 匿名さん]

アンチは善意を受け取れませんかそうですか

[773: 住まいに詳しい人]

また「文章が意味不明」の人ですか
相変わらずコミュニケーション不全なんですね
　
　
この方以外にも必至な方がいますが
ここで一所懸命カキコしても市場は変わらないわけで
既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです

高掴みしたのはタイミングが悪かっただけで、
みなさんの才覚の問題じゃありません

「あー、あの時早まって損をした・・・」と胃をキリキリとさせるか
「いいマンションが買えたのだから、まあいいか・・・」とおっとり構えられるかは
それぞれの心持ち次第なんじゃないですか？

[774: 匿名さん]

いちいち反応するほうもどうかと思うけどね。。。"必死"なのはどっちだか。

[775: 匿名さん]

>ここで一所懸命カキコしても市場は変わらないわけで

当たり前です。

>既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです

それが出鱈目ということだけです。
根拠を示すようにね。（存在しませんが）

>高掴みしたのはタイミングが悪かっただけで、
>みなさんの才覚の問題じゃありません

あなたの頭の問題ですね。

[776: 入居予定さん]

このスレをご覧の何らかの興味がある皆さん、ＴＯＴを実際に見ましたか？一度建物を見て下さい。派手さはツインには負けますが、落ち着いた雰囲気は、比較的高い年齢層には評価されると思います。
また、３街区のオフィスビル計画もオープンとなり工事も始まりました。
これが完成すると、出入口まで５分、ビル内を通れるのでエントランス〜ビル出入口は２分です。
また、豊洲〜羽田空港で運行が始まったリムジンバスは、現在でも２０分、高速出入口が完成すると１５分です。
あと残りは１０戸位しか残っていないと思います。両隣の住友を検討されている方も、実際居住することが前提なら今が最後のチャンスでもあります。
ここは、投資目的の方は少ないと思いますので、数年後の中古はそう大量には出回らないでしょう。（私はＴＯＴの営業ではありませんよ。）

[777: 物件比較中さん]

>>776
>ここは、投資目的の方は少ないと思いますので

誤りです。
第一期は転売業者も多く、複数登録可だったこともあり、かなりの戸数が転売業者に流れています。
その一例が「すむぞう」がYahooに出している3戸です。

[778: 検討中さん]

おそらく引渡しまでに、ある程度の数のキャンセル住戸がでるでしょう。
ただ、それらは転売業者や中・低所得層によるものなので、それほどの高額物件ではないと思われます。
それらは早い段階で売れるのではないかと思います。

[779: 匿名さん]

↑
すぐ売れるという根拠は？　
不動産全体の状況が少しでも分ってたら、こんなノー天気なカキコはできないだろうな。

[780: 匿名さん]

>>777

すむぞうは転売屋ではなく仲介屋ではないでしょうか。
（専任仲介と書いてあります）
あそこは仲介手数料が一律１０万と安いので売主は別にいるのでしょう
もちろん買主もすむぞう経由で買えば手数料は１０万です。

[781: 匿名さん]

リムジンバスは利用客が少なくてガラガラ。本数が少なすぎて利便性が悪いからなのか、知られていないせいなのか。

[782: 住まいに詳しい人]

>>775
>>既に豊洲は＠200〜220の相場、＠290じゃ売れ残って当然というだけです
>
>それが出鱈目ということだけです。
>根拠を示すようにね。（存在しませんが）
　
　
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200810mansion_tokyo_23.pdf

野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に＠185をつけています
タワーということで10％アップしても＠204です

本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが
ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです
プレミアを乗せる状況じゃないでしょ

また、時系列で見ると３ヶ月で5〜10万円下がるというペース
次の１月にはベースとなる評価も＠175〜180ぐらいになりそーですから
それ次第では新築物件の完売に出来る坪単価予測も更に下がりますね

[783: 匿名さん]

>782
情報ありがとうございました。　参考になります。
ただ、豊洲物件は平成１１年と１０年前のものですので豊洲の相場としてこの坪単価を
考えるのはどうでしょうか。同じ場所でも新しい物件は当然のことながら高く記載されて
いますね。スポットで見るとミスリードしてしまいます。

傾向として見るには面白い資料ですが。

[784: ご近所さん]

＞775さん
根拠が明確に示されました。
どうしましょう？
非を認めて謝るか　もしくは　反論するのであれば根拠の提示をお願いしますね！！

[785: 匿名さん]

平成８年の月島が坪350万なのに対し、より新しい平成11年の豊洲が半値の185万。
これは地域差なのでしょうか、それとも仕様差が大きいのでしょうか。何れにしても面白い資料です。

[786: 匿名さん]

それがスポット情報の危うさなんですよ。仕様差もあるでしょうし、
相場として見るにはブレが大きいということ。
ちなみに私は775ではありません。

[787: 匿名さん]

>782
勉強になりました。
成城って意外に安そうですね。
中古とはいえ、築浅で200万円台だったら、豊洲より良い感じがします。

[788: 周辺住民さん]

同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありません・・・

って、書いてありますね。

豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

[789: 近所をよく知る人]

まぁ6丁目まであり、そのうち再開発地域は一部な豊洲を一括りにして（されて）悲観するよりかは、より狭い地域で賃料相場から考えましょう。

ロイヤルパークス豊洲は、豊洲相場からはかなり高いにもかかわらず、ほぼ満室のようですね。
TOTの仕様が同等かそれ以上であれば、ロイヤルパークス豊洲の賃料で貸せる場所の坪単価と考えては如何でしょうか。

[790: 匿名さん]

>>782
野村の資料は当てにならないよ。成約があったらそれを載っけて時系列に無理やりやってるだけですから。個別の成約は階数も、広さも、向きも違うからね。

マンションの中古価格は、この資料を同じ築年どうしを比較した方が正確だよ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm

[791: 匿名さん]

いずれにしろ「すむぞう」はダメって言うことだね。

[792: 匿名さん]

やはり価格的には基本は西高東低ですね。
特定物件の価格推移なので、仕様等の条件差があるにしても、残念ながら城東は西より安い。
地域の持つイメージが不動産価格形成に繋がっているという事でしょう。
ここは仕様はまずまずのようなので、豊洲の例示物件のように坪185万という事はないでしょうが、
それでも平成8年の古い月島ＭＳには遠く及ばない、結局これが地域差なのでしょうか。

[793: 匿名さん]

>>792
月島も東じゃない？ｗ

[794: 匿名さん]

だから直接比較できないんだって。　自己矛盾。

[795: 匿名さん]

中央区はその名の通り中央という事でしょう。豊洲は城東では最も西に位置しているので、その分
他よりはましですね。

[796: 匿名さん]

言ってることが支離滅裂

[797: 匿名さん]

実勢は坪210〜220万ってとこが結論かな、結局。
値下がり率としてはどこもそんなもん(△２〜３割り）じゃないかな。

[798: 匿名さん]

眠いんでしょう、きっと

[799: 匿名さん]

>797
また根拠なし。元の木阿弥。

[800: 近所をよく知る人]

CTTが坪210〜220万になったら甘受しますよ〜♪

[801: 匿名さん]

結局野村の資料じゃ何にも分からなかったってことですな。
時間の無駄でした。

[802: 匿名さん]

地域別で最新相場を示す資料ってないかなあ？

[803: 匿名さん]

CTT微妙だよ。
天井とか柱とか圧迫しすぎて微妙です。

[804: 匿名さん]

まあ０６年のＰＣＴの当初売り出し価格程度まで地域価格は戻ったってことですな。

[805: 近所をよく知る人]

>804
なにをどう読みとったら、そうなるんですか？
高尚しすぎてまったく理解できません。

[806: デベにお勤めさん]

今にも潰れそうなデベに勤めております。
自分が購入したので、この掲示板を拝見しておりました。
その結果、見る価値のない情報が９割がたであると思います。
匿名掲示板としてはそれでもましなほうかとは思い、書き込みします。

予想される質問に先にお答えします。
①今となっては、多少高値掴みだったと思います。
　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。
　今高値掴みだと述べてるのは結果論の方にすぎません。
　当時から一貫して述べてる方がいれば、その方には一目置きます。
　が、結果論者に何を言われても、なにも響きません。
②デベなら財閥系以外どこもいつつぶれてもおかしくないです。
③三井であることや立地等が気に入り買いました。普通の消費者として自宅用です。

で、一言物申したいのは、
エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
と言うことです。
同エリアでも駅からの動線、間取り、デベ、立地、バルコニーの向き等で価格が
大きく異なります。
きちんと実際に探している方ならわかると思いますが、
実際に探してモデルルームや中古物件を見ている人と
ネットの情報をチャチャっと検索して物知り顔な人とは視点が違います。
私は仕事柄探しながらでしたので、数百の物件の中からこちらを選びました。
大規模物件で、自分のほしい間取りがあれば、それにしたいと思っていたので。

私は７８９さんの指標がかなり近いものになると思います。
部屋の広さや向き、階によって異なりますが、
今ならばTOTなら１０〜１５千円/坪で貸せるでしょう。
実需の収益還元で新築ならば５％も取れていれば相場です。
１２．５千円/坪であれば、３００万円/坪は妥当なラインです。

ただし、一時的に供給過剰になっているため、
当面はさらに値が下がって買える方がいると思います。

坪２００以下のケースも出るでしょう。
今から買う方はそういった幅の広い見方で買えるというのは良いですね。

[807: 匿名さん]

長文さん、
坪300万が今後200万まで下がるというのもある意味凄い見通しですね。

[808: 匿名さん]

結局、利便性と住環境で総合的に判断されるお値段になるんだよな。

最近のマンション選びのポイントは「暮らしやすさ」にある。人気物件の「条件」には、職場、学校や病院に近く、買い物に便利、公園が近いなどもある。こうした「条件」は昔もいまもあまり変わらないが、景気低迷でより重視されているようだ。

[809: 匿名さん]

＞８０６
ご自身のお部屋は坪どの位で購入され今後1〜2年以内にどの程度下落すると
読んでいらっしゃるのか、そのあたりの具体的なお話を専門家としてお教え
いただけませんでしょうか。８０７さんの解釈の通りでしょうか。

[810: デベにお勤めさん]

半額なんてケースもあるので、３００が２００もあっておかしくないでしょう。
私は神様ではないので、先の予測はできても断定はできません。
少なくとも、私の会社には毎日半額セールのバルク物件情報が入ってきます。
半額で売らざるを得ないデベとしては完全に赤字でしょうが、
売却価格の見通しが甘く、半額のもとになっている定価が甘い数字であるため
半額で来ても、実際は３割安くらいか…という数字ですね。

長文を承知ですが、なるべく避けるため言葉が足りなくなりますが、
売る側の事情次第で３００が２００にもなるということです。
相場そうなるということにはならないと思います。

私は高層階を２７０万/坪で購入しましたが、
１，２年以内に売却せざるを得ない事情が出たとしたら、２２０万/坪と言ったところか
と思います。
残債を上回らない数字でもあるので、希望でもあるのですが。
急ぎ売却の事情があれば１０００万の損失は致し方ないと思います。

不動産は金融資産ですから、２０〜３０％程度の変動リスクは承知で購入するのが
一般的かと。

[811: 匿名さん]

＞８１０
なるほど。ご丁寧にありがとうございました。

[812: 匿名さん]

階層、方角、間取り、角部屋かなどでかなり変わると思います。

[813: 住まいに詳しい人]

>>806
>エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。
>と言うことです。

あなたの会社では、どーいうシステムで価格決定をされているのですか？
普通のデベではエリアの相場を重視してますよ

基本は当該エリアの過去データとエリア間の土地格・利便性の相対評価、
そして市場トレンドを組み合わせエリアの標準坪単価を想定し
徒歩分数や前建て条件、近隣環境などミクロ立地の差や
共用施設や配棟、設備仕様など各物件の差異については指数化され

エリアの標準坪単価×当該物件の補正指数＝当該物件の適正坪単価

として検討されているハズですよ
　
　
個々の購入検討者にとっては
物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが
それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話

その物件自体が完売できる価格はいくらか？という議論においては
現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが
８割を占めると思います
　
掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし

　
>　しかし、購入当時の時期の掲示板では　高値掴みと言う言葉は出てきません。

そーですか？
この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います

掲示板の外の話ですが、既に売れ行きに翳りが出始めていた時期ですので、
少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが
インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか？

「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、
高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました

[814: 住まいに詳しい人]

>>788
>豊洲で９年前の４９８戸って・・・どこにあるんだろ？

自分はこの498戸って『グランアルト豊洲』のことだろーと
思いこんでいたのですが、改めて調べてみたら全然違いますね

＃大体「36階」と書いてあるじゃないですか、どこが板状なんだｗ
改めて記憶に頼ることの恐ろしさを感じております

498戸って、どーやら『キャナルワーフタワーズ』のよーですね
＃実際の総戸数は499戸なのでズレています
　
　
あと、月島の方は『センリュリーパークタワー』です
分譲当時の坪単価はセンチュリーは1997年で＠360
キャナルが1999年で＠190でした
結局どちらも、今は分譲当時の坪単価に戻っているということですね

『センリュリーパークタワー』は三井が気合いを入れた物件ですし
『キャナルワーフタワーズ』は完売を急いで想定より低め設定だったのですが
佃と豊洲の土地格を差を考えても、ちょっと差が大きいですね
　
　
キャナルは徒歩11分ですから、標準となる中古の坪単価は＠190〜200ぐらいで
考えていいと思います
これを元に新築物件が完売する坪単価を考えれば
新築プレミアを考えなければ＠200ぐらい
新築プレミアを載せて＠230ぐらいでしょーか？

[815: デベにお勤めさん]

住まいに詳しい人さん
朝から長文御苦労様です。

デベに勤めてるから、デベの目線で坪単価の話をします。
とは、一言も言っていないのですが…
あくまでも、一消費者目線で話をしています。

この掲示板の外では、下落の話は一説として出ていました。
しかし、２００７年夏のトレンドはまだ買いでしたね。

そこで読みを間違えたといえば、その通りですが、それが何か？
１０００万程度のショートレンジでの含み損程度は許容範囲です。

それ以上下がる可能性も今の経済情勢次第ではありますが、
経済の不確実性を見れば、同じように上がる可能性もあり、
予想は各個人の自由でしょう。

ここからはデベ目線で話をしますが、
大規模再開発をしたことがないため、住まいに詳しいサンの
評価目線が正確なのかは知りません。

がうちの場合
①同一エリア全体の上限グロス
②成約事例
③トレンド
④競合物件
⑤立地特性
⑥需給バランス
が販売価格設定の大きなところです。

言わんとしてることは大体似たようなもんと思いますよ。
結局結論は、
同一エリアで同じ築年数でも、坪単価に差異があることの証明にしかならないでしょう？
つまり、同一エリアで同じような築年数だからと言って、同じ坪単価で取引されるわけではなく、
①取引されるときのトレンド
②需給バランス
③ブランドや仕様
④階層や方位や間取り
⑤立地環境
で坪単価など大きくぶれるので、ノムコムのデータだけ鵜呑みにしてどうすんの？

ってことが言いたかったわけです。

住まいに詳しいサンの会社がノムコム参考で開発するってなら別ですが。
当時の掲示板って見たことないので見てみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44539/

結構高値掴み言われてますね。
先見の明がある方はいるもんですね。

調査不足なのにモノ申して失礼いたしました。

ただ、デベとして買ってないし、一個人として気に入ったから買ってるわけですが、
当時は少なくとも、大きい値下がりはないと思っていましたね。
あとは、東京圏で（自転車通勤ができる）大規模タワーの三井分譲で
気に入った間取りで予算内なのがここだけだった…ってのもありますが。

こちらも長文を失礼しました。

[816: 匿名さん]

>815 デベにお勤めさん
やっぱり通勤は電動自転車でしょうか？
強風の中、橋の上り下りを繰り返すのは辛いですよね。

[817: 匿名さん]

２００万円に新築プレミア５０万円を足して、
仕様の差と駅までの距離差を入れればいいでしょう。

[818: 匿名さん]

＞８１３＞８１５
デベに勤める専門家が個人住宅に対し今後１〜２年以内にどの程度の値動きを
予測されているかを教えてほしいとお聞きしたのは私です。少々プライベートな
ことですので失礼かとは思いましたが丁寧にお答えいただき感謝しています。

お二人のようなこの業界に詳しい方からＭＳはどのように値決めされているのか、
また今後の値動き予測についてお教えいただけるのは、素人の身として
大変参考になります。今後もぜひ専門家としてまた一消費者としてご意見を
伺えれば幸いです。このスレの議論レベルが向上してきたことをとても嬉しく
思っています。

[819: デベにお勤めさん]

自転車は普通の変速機付きの前かごがあるシティサイクルってやつです。
こっちだと幾つも橋を越えないといけませんね。

一定以上の負荷がかかることが日常トレーニングになるので、
辛いとかは気にしていません。
普段ジムでは１８０ワットの負荷で２０分。距離にして１０km走ります。
次の方に申し訳ないくらい汗だくです。

私のレスは１，２年後の値動きの予測ではなく、
急ぎ売却の事情が出た場合のリスク許容範囲と捉えていただけたら幸いです。

会社で業務としてショートレンジの売買をすることと
自分のリスクで自分のものを買うことでは全く違いますね。

今の事情、トレンドで、TOTを業務として仕入れ、１，２年以内の転売を
考えるのであれば、私の査定する転売価格は
未使用中住戸中層階南向き３LDK８ｍ以上のワイドスパンで２８０万/坪
と考えます。
ただし、売り出し価格は３２０万。２８０万でも利益１０％は確保という条件で。
つまり、私はTOTはCTTよりも高値で取引されると考えています。

[820: 匿名さん]

結局、ポジショントークですか。
まあ、みんなと同じですね。

[821: 匿名さん]

最初は、TOT高値掴みと言ってたハズが、坪320万って。

[822: 匿名さん]

>>819さん
大変参考になりました。
1割利益を上乗せして坪320万が売り手のオファー値であるなら、買い手：ビッド側としては
腰を据えて出物を探せる現状なので、そこから3割引き＝220万辺りが落とし所と考えれば
いいのでしょうか。
数ヶ月前から、既にＴＯＴの新古物が数件出回っていますが、言い値で坪260万〜270万程度。
それを基準にしても220万は無理のないレンジの気がします、素人考えではありますが。

[823: 818]

>819
追加説明ありがとうございました。
個人で購入したＭＳを１〜２年で売ることは投機目的でなければ
通常ありえませんからね。一消費者としてこの経済状況で本物件は
どの程度短期的に値動きするのか興味があったものですから。

健康的なライフスタイル、素晴らしいと思います。

[824: 匿名さん]

13階の3ＳＬＤＫ、74.93㎡の新古部屋が坪283万から10万値下げ、坪273万の6250万で出てるね。
でも入居前の売買って本当にできるの？

[825: 匿名さん]

>>819
売り手の言い値ですら270万円なのに、320万なんてどういう相場感覚？
長文もいいけど結論がこれでは、とんでもない高値掴みしてしまうのもーーー。

[826: 匿名さん]

TTTの56F（超高層階）で、坪255万円で売り出し中。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400...

[827: 匿名さん]

そもそも歴史的に見ても、入居と同時に価値が下がるのがマンションの常識。
だからここ数年の転売バブルがおかしかっただけ。

ここの入居者はそういった状況にも関わらず満足してそうだから問題ないんじゃないかな。

[828: 匿名さん]

>>782,>>784

なんだか一人で夢中になっている妙な輩が現れましたね。
不自然なほど時経ずして夢中の度合いが等しい反応があるのはどういうことですかねぇ。ま、どうでもよいですが。

>野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に＠185をつけています
>タワーということで10％アップしても＠204です

どんな頭でも読めばわかることですが、私は大規模マンションの住戸に対して
ある固定の坪単価で評すること自体を意味がないと再度再度言っています。
それをまるで理解していないようですね。まぁそれはおいておいたとしても、

どうしても比較をしたい場合、立地・躯体仕様・内外装施の質・施工技術・向き・階数・間取り・共有施設・近隣の状況などなどあらゆる条件を同じにしなくては全く意味がありません。この資料作成者がどんな目的で作ったか理解していますか？していませんね。
この資料は何の根拠にもなりません。本当にサラサラなりませんよ。何かを信じて書いているとしたらもはや絶望的ですね。

そもそも「１０％アップ」の根拠は？
ご自身の考えが浅はか過ぎであること、わかりませんか？

>本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが

それ以前の問題です。
新築とたとえば２０年中古を比較してそれを論拠とする頭がおかしいですね。


>ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです

「完成在庫が多い」とは？
そのような状況がどこにありますか？
想像や空想でものを言ってはいけませんよ。

>プレミアを乗せる状況じゃないでしょ

プレミア云々はあなただけが言っている概念なのでどうでもよいですが、
・同じ条件でなくては全く比較にならないこと
・空想に基づいた状況判断しかしていないこと
・新築と中古の概念すら理解していないこと
をみても、あなたは論理展開はもちろん、そもそもの全ての観点が間違っています。


>また、時系列で見ると３ヶ月で5〜10万円下がるというペース

その根拠は？
また、仮に下がる状況があったとし、「ペース」と談じる状況が本当にありますか？
その情報を示してみてはいかがでしょう。
あ、あなたの頭のなかだけ、というなら特にいいです。

私の申し上げたいことはここではひとつだけ、
正しい情報と、それに基づいた筋の通った意見を示すようにしましょうということです。普通の頭なら誰でもできることです。

[829: 匿名さん]

>>813
>個々の購入検討者にとっては
>物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが
>それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話

ではなぜＴＯＴは値段設定に細かくをつけているのでしょう？


>その物件自体が完売できる価格はいくらか？という議論においては
>現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが
>８割を占めると思います

割合に根拠がなさそうですが、２割が重要なのでは？
１億円の物件の場合最大2000万円の差が生じることになりますが。
　

>掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし

「私の場合ではない」といっても意味がありませんが。
あなたが私見でものを言っていないと信じる内容がどこにもありません。


>この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います

「高い」と「高値掴み」の違いはご存知でしょうか？

>少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが
>インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか？
>「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、
>高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました

ではこれから５年後１０年後にどうなるか「プロ」であるあなたには容易にわかるわけですよね。どうなるかご紹介ください。それができなければ何をいっても何の意味もありません。無価値です。

市場動向の大勢だけでひとつの物件を断ずる姿勢にプロフェッショナルは欠片も感じませんが、短期間の市場動向で、かつ、事後にものを言う姿勢はもはや低俗きわまりないとしか言えません。

なんにしてもあなたの文言に他人の価値のある情報を見出すことはできません。
あなたはそういうただの「自称プロ」なのです。

[830: 匿名さん]

根拠クン、久々の登場。でも今回はいつもとちょっと様相が違ってるみたいだけど、分る？

[831: 購入検討中さん]

>>747
我々の頃とは時代が違いますよ。多分お宅のお子さんとうちの子供(2歳)は同じくらいのようですが、将来それなりの学歴にしたいのであれば、幼稚園から私立が最も楽チンです。うちの会社の同僚・先輩・上司である程度の所得がある人は最低でも中学から私立。大抵は幼稚園から私立ですよ。幼稚園受験のための塾のようなものにも通いつつ。

勿論、大学や勉強は本人の意思に任せるということであれば問題ないですが、日本における学歴は実力の証明というよりは家柄・財力の証明という側面が大きくなりつつあるので出来れば幼稚園から私立に行かせることを検討だけでもするべきだと思います。うちでは最近流行りつつある早期留学（小学生からスイスなどへ留学）も円が強いので検討しています。

[832: 匿名さん]

>>830
よっぽどのフアンなんですね。

[833: 匿名さん]

>>747
>我々の頃とは時代が違いますよ。

先方は年齢を明らかにしていませんが。
同じ年齢の子供をもっていても親の歳の差が３０歳以上ある例は目にしませんか？

>将来それなりの学歴にしたいのであれば、幼稚園から私立が最も楽チンです。

学歴だけにこだわらない親にとって、その点だけが「楽チン」という点は
総合的な判断の助けにならないということも気にして発言したほうがよいでしょう。


>うちの会社の同僚・先輩・上司である程度の所得がある人は最低でも中学から私立。
>大抵は幼稚園から私立ですよ。幼稚園受験のための塾のようなものにも通いつつ。

ほとんど信用できる内容ではありませんね。
周辺が１００％中学以降私立で（出身地域がどうあれ）、かつ、「大抵」の通例解釈から７０％〜１００％が幼稚園から私立に通っていると言っていますが、あなたの周辺が３，４人という状況ならいざ知らず、広く日本社会の現状を表したものでは（その層がどうあれ）全くありませんね。もうちょっと世間を経験されて知見を得てから発言しましょう。「幼稚園」という単語しか出てこないところにも顕著にそれが現れていますね。
ひとまず冷静に周辺の経歴を紙にチェックでもされて正確な割合を確認されるのがよいかと存じます。想像と全く違うことがわかりますよ。

>勿論、大学や勉強は本人の意思に任せるということであれば問題ないですが、

もちろんその場合問題ないのは当たり前ですが、そもそも問題ないのでは？

>日本における学歴は実力の証明というよりは家柄・財力の証明という
>側面が大きくなりつつあるので

では親（あなた）の都合が前に出ていると言っているわけですね。
子供の学歴に親がプライドを感じると。
本当にそれが現状を示していると言っていますか？
むしろそれがあなたのいう「我々のころ」の姿なのでは？

>出来れば幼稚園から私立に行かせることを検討だけでもするべきだと思います。

検討するのはもちろんよいかもしれませんが、
あなたに言われてもそのよさがまるで伝わってきませんね。


>うちでは最近流行りつつある早期留学（小学生からスイスなどへ留学）も円が強いので検討しています。

あなたが世間の流行を追う事を大切にされる方だという事はよくわかりましたが、
その目的の検証や、子供の適合性、ニーズはあるのかという確認もされずに
金と子供の貴重な時間をドブに捨てる方は少ないでしょう。

[834: 匿名さん]

世の中の事象や因果関係を説明するための理論やアイディアが重要で、説明できてないと指摘するだけでは価値が低いと言わざるを得ません。　
なんで、反対の意見や違った意見をおもちなら、自分の意見とそう思う根拠を積極的にかいてください。
いつまでも他人の意見を引用してばかりだと、他人の意見を聞かないと何もアイディアが浮かばないセンスのない奴と思われますよ。

[835: 匿名さん]

>>834
>世の中の事象や因果関係を説明するための理論やアイディアが重要で、

事実を説明するのに「理論」もアイデアも必要ありません。
見解やアイデアを築く上で事実に基づく論理は必要になるででしょう。
事実に基づかない見解や、事実でない情報の排除のために指摘しています。
ノイズは検討者にとって非常に有害でやっかいな情報ですね。

>説明できてないと指摘するだけでは価値が低いと言わざるを得ません。　

説明できていないのではなく「それは事実ではありません」というのがポイントです。
掲示板の意義を保つ上で非常に重要な作業です。
ある意味管理人ができない部分を補完しているともいえます。
あなた個人にとって価値が高いか低いかなぞは知ったことではありません。


>いつまでも他人の意見を引用してばかりだと、
>他人の意見を聞かないと何もアイディアが浮かばないセンスのない奴と思われますよ。

私個人がどれどれを書いたか判別つくのですか？
「ばかり」の点はあなたの思い込みしかなさそうですが。
よく考えて書きましょう。

[836: 匿名さん]

長くて、理屈っぽいカキコミはやめて下さい。頭悪いのを証明していますよ。
カキコは短く、変なプライドは捨てて下さい。
もっと、ＴＯＴに関する情報をお願いします。

[837: 匿名さん]

TOTはこういう人多いのかな…

[838: 匿名さん]

バブル価格に飛び付いて、経済的に無理してる方が多いので、
精神的にも余裕がなくなってしまってるのです。

[839: 匿名さん]

あ ほ かお前は。

[840: 匿名さん]

KYには絶対に同調はしたくないのだが・・

>うちでは最近流行りつつある早期留学（小学生からスイスなどへ留学）も円が強いので
>検討しています。

この手の人最近多いねぇ
純潔日本人なのにインターとか
円高がずっと続くかもわからんのに
お隣の国はその手の留学が大流行で
最近のウォン安で親は悲鳴を上げてるそうです
学歴云々よりもどんなお子様に育てたいのでしょう
日本人がきらいなのですか？