THE TOYOSU TOWER Part12

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/

[462: 匿名さん]

>>461
これまでと同様ですよ。
過去で出なかった情報や、現在の情報は常に存在するのです。
それらについての質問をする道を阻害するような発言はよくありません。

実際、現在の関心はキャンセル住戸やのこりの限定された物件に興味が移行すると考えられます。
また、契約者がぐっと増えて、その際に選んだポイントについて多方面から意見を得る事が可能になっています。

状況はまたまたちがうのですよ。

[463: BTR契約者]

ここはさ、今の市況から見ると高いけどさ、やはり豊洲で一番安心して住めそうな物件だよね。
予算なくてうちは断念したけど、見るにつけ羨ましいよ。とほほ

[464: 匿名さん]

ここのキャンセル物件を買う人がいるかどうか非常に興味があります。
いち早く転売物件も500万円程？上乗せで出ていますので転売は無理と表示しているようなもの。
その中で果たしてこの価格でキャンセル物件が売れるかどうか。
竣工後に構内モデルルームに行ってみようと思います。

[465: 匿名さん]

キャンセルがどうなっているかは営業に聞けばわかりますね。
キャンセル物件の新たな契約は確認しているだけでも数件ありますから、おそらくもっと上のオーダーであるのではないでしょうか。

>いち早く転売物件も500万円程？上乗せで出ていますので転売は無理と表示しているようなもの。

前半はとても事実とは思える条件が今はありません。なので出鱈目ですね。
後半の「無理」は意味不明。

[466: 匿名さん]

仲介検索したら出てるよｗ

[467: 匿名さん]

＞４６５
沈み行く船から脱出するなら今のうちですよ！

[468: 匿名さん]

>>466
>仲介検索したら出てるよｗ

どこまで引っ張るのやら。意味不明ですね。
出鱈目は出鱈目なのです。

[469: 匿名さん]

KYさん。これのことでしょ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

引き渡し前の未完成物件で売りに出しちゃう方がでたらめですが、
出てるのは事実。でも、専任は嘘っぽい。REINSのってないでしょ？

[470: 匿名さん]

ローン審査不通過でのキャンセルもたくさんでるでしょう。
ＰＣＴも結構出たような話ですし、今の経済はその時よりはるかに悪いですし。

合理的にキャンセルしたいなら、株で資金ぶっ飛んだとかいって無理目なローンを申し込んでみることです。
審査で落ちれば自動的にキャンセルになり、手付けも戻ります。

[471: 匿名さん]

それはいいですね。
手付金が戻るのは最高です。

株が下がったからという理由も付けられますし。

[472: 購入検討中さん]

キャンセル大量発生の悪寒。。。。

[473: 匿名さん]

>>470

売買契約書にローン特約条項をつける場合には、通常は金融機関名、金額等の
条件を細かく規定します。だから規定された以上の金額でローンを申し込んで
断られたとしても、契約の白紙解除にはならない、つまり手付金は返還されな
いのではないでしょうか。

また株でスッて当初予定していた頭金が足りなくなったのしても、それは買主
側の都合であって契約を履行できないのであればあらかじめ定められたペナル
ティ（手付金）を支払うこととなります。

[474: 物件比較中さん]

住み替えがきつくなっているよね。
プチバブルが続くことで資金計画を組んでいた人はマジで大変かも。

[475: 匿名さん]

>>474

確かに買い替え特約発動によるキャンセルは結構でてくるかもですね。

[476: 匿名さん]

買い替え組はたしかに厳しいなあ
バブル期よりもはるかに安い価格でしか所有マンション売れないでしょうから
青田買いならではのリスクですね

[477: 匿名さん]

そんなギリギリで予算を組んでいるような人はごくごく少数ではないでしょうか。
金利変動や時勢変動は当然織り込み済みでしょう。

[478: 匿名さん]

どうかな
ここまで劇的な変化を予想してた人なんてほとんどいないでしょ
このマンションの場合、近隣落選組が多いから、焦って無理しちゃった人、少なくないと思うよ

[479: 匿名さん]

>>476
>買い替え組はたしかに厳しいなあ
>バブル期よりもはるかに安い価格でしか所有マンション売れないでしょうから

持ち住まいの買い替えをされる方の場合、
この時期に持ち住居の媒介契約を済ませていない人は、実質稀なのでは？
大抵の場合、契約前に行いますね。
したがって、ご指摘の内容は既存契約者についてはほぼあたりません。

「はるかに安い」の根拠はなさそうですが、2年前より有利な条件はさほどありませんから、
現在検討中の方にとって都合のよい状況で無いのは確かでしょうね。

しかし、何度も言いますが、その観点だけでマンションを選ぶ人はいません。

[480: 購入検討中さん]

はっ！

見えます見えます。。。。。膨大なキャンセル発生の悪寒。。。。

[481: 匿名さん]

キャンセル部屋を安く買い叩き高く売ろうと狙っているのですね、わかります。
というか、契約もしてないマンションのキャンセルネタを煽る意図はそれ以外に思いつきません。

[482: 匿名さん]

この物件がどうこうではないのですが、無理な資金計画の方が多いようですね。ちゃんとした会社がするように、家計でのＢ／Ｓやキャッシュフローを作って、最悪ケースでも家族の生活が成立するようにすべきだと考えます。それが父親（母親）の責任でしょうが。

[483: 契約済みさん]

つぅーか、住みたくて、うずうずかな。まぁー、眺めてなよ。

[484: 物件比較中さん]

別に買えなくなったんではなくて、
すごく値下がりしそうだから、
やっぱり辞めておこうかなという
話だと思いますよ。

キャンセルする人は。

[485: 匿名さん]

キャンセル代無料になったら
半数程度はキャンセルしそうな感じ

[486: 匿名さん]

キャンセルではなく、どなたかに権利譲渡ってできないのですか？

[487: 匿名さん]

>>482
>この物件がどうこうではないのですが、

ではここで発言する意味がありませんね。

>無理な資金計画の方が多いようですね。

あなたの頭の中だけの情報を披露しても意味がありませんよ。

>>486
>キャンセルではなく、どなたかに権利譲渡ってできないのですか？

通常、契約書や契約家庭での説明にて誰にでもわかるよう伝えられる内容ですね。
話を普通に聞いて、文言を普通に読めば答えは出てきます。
その立場に立てば出鱈目な情報も排除可能ですね。

そもそも考えればわかるはずですが。それを許したらどうなりますか？

[488: 匿名さん]

ローンの買い替え特約は期限があるから。
一年前の第一期購入者は当時のプチバブル具合から
将来の値上がり期待○&二度引越し×&仮住まい家賃×
ってことで、住み替えの人の半分くらいしか特約使わないって営業が言ってたよ。
今頃どうなっているのかねぇ。
複数購入しちゃった投機家サンたちもそうだけど。

[489: 匿名さん]

世間の値下がりの影響を受けないはずはありませんが、それでも他２３区で数％もの下落が確認される場所が散見されるのに対して、豊洲の価格だけは他地域に比べて下がっていない（むしろ数％上昇）しているようです。もちろんこの評価は年初からの部分もあるので、ここ２，３ヶ月だけを切り取るとまた別な数値がでるのでしょうが。世間の流れがそのまま当てはまる場所ではないようです。

あとは需要と供給でしょうか。都心まで交通の便のよい、かつ住む条件の整った場所に対しては、非常に大きな需要が常にあるはずです。こんなご時世であってもそれは変わりません。しかし供給すればなんでもかんでもサバけていた時代は終わっていて、おそらく低い質やいい加減なものを提供すれば淘汰されるようになるほど、需要側も慎重になっているかもしれませんね。ただ、よい質のものであれば、状況は全くかわりません。ＴＯＴがそうした物件であるかどうかは契約者はよく検討されたはずですからおわかりかと思います。

値段のみで云々して評価した気分に浸っている輩には頭がさっぱりおよばないのでしょうが、普通の購買者がそうするように、質と自分の求める条件とを照らし合わせて普通に選べば普通に間違いのない判断ができるはずなのですがね。

[490: 匿名さん]

>489
>世間の値下がりの影響を受けないはずはありませんが、それでも他２３区で数％もの下落が確認さ>れる場所が散見されるのに対して、豊洲の価格だけは他地域に比べて下がっていない（むしろ数％>上昇）しているようです。

おいおい、豊洲はシティタワー以降、新物件は出ていないんだから価格は下がりようがないでしょ。
結果、ご存知のとおりシティタワー豊洲は散々たる状況。
仮にいま新築で売り出すとすれば、現状より２０％以上下げた価格設定じゃないと厳しいだろうね。
坪単価で言えば＠２２５万円くらいが適正かな。

[491: 匿名さん]

通常、価格の評価は売買時の値段ですね。
なので中古を多分に含むことでしょう。

>仮にいま新築で売り出すとすれば、
>現状より２０％以上下げた価格設定じゃないと厳しいだろうね。

その根拠は？
また、個別レベルの話であれば、物件が違えば値段の比較対照はできません。
なので２０％云々は意味がありません。

>坪単価で言えば＠２２５万円くらいが適正かな。

へぇ、そうなんですか。どうでもいい話ですね。
ちなみに、タワー型の物件ってどんなものか理解していますか？

[492: 匿名さん]

国交省／共同住宅−所有・利用の分離方式検討／初期コスト減、管理も容易

国土交通省は、共同住宅の土地・建物について、所有権と利用権を分けて設定し、住民が利用権を購入して居住する新たな事業スキーム「リースホールド型（利用権方式）共同住宅」の検討をスタートさせた。
同省は、多世代にわたって利用できるような性能を持つ住宅の整備に向けた検討を進めており、実現には新築段階でのコスト増への対応や、長期にわたる管理の適正化が課題。
このため、現行の区分所有方式とは異なる新たなスキームの導入可能性について、事業の採算性や、金融・法制度、管理などの観点から多面的に検討する。
利用権方式は、住宅を供給する事業者が土地と建物を所有し、居住者は、建物のスケルトンとインフィルについて一定期間自由に利用できる権利（建物利用権）を購入するという方法。
現行の区分所有方式のマンションと異なり、所有者が単独の事業者になるため、管理などに関する意思決定が容易になるほか、居住者には、利用権を取得するため間取りや内装の自由な設計ができるといったメリットがある。
所有と利用を分離することで、供給者、利用者とも、初期取得コストを軽減できるのも利点だ。
一方で、事業の採算性や、利用権購入者への融資の問題、法制度上の課題もあるため、国交省は本年度にヒアリング調査を行い、来年度に有識者などを交えた検討を進める。
現在の分譲マンションでは、維持管理に無関心な所有者が増えて管理組合が機能しなくなったり、適切な維持管理が行われなくなったりするケースが少なくないとされる。
住民の高齢化や、賃貸住戸の増加などで、管理放棄されるようなマンションが今後増える懸念があると同省はみている。
現行の区分所有方式では、建物の維持管理や大規模改修などには一定以上の所有者の合意が必要で、多くの所有者が無関心になってしまうと対応が難しい。
こうした現状を踏まえ国交省は、多世代利用型超長期住宅などの形成に関する総合技術開発プロジェクト（多世代利用総プロ）の一環として、新しい事業スキームの調査研究に取り組むことにした。

[493: 匿名さん]

>>492

イメージ的には、ゴルフの会員権を思い浮べれば、良いでしょうか。

[494: 匿名さん]

>491
>通常、価格の評価は売買時の値段ですね。
>なので中古を多分に含むことでしょう。

相変わらずレベルの低いレスだね。
４８９が言った「他２３区で数％もの下落が確認さ>れる場所が散見されるのに対して、豊洲の価格だけは他地域に比べて下がっていない」には中古の成約価格は含まれていないよ。
根拠！根拠！と言うなら４８９にデータソースを提示してもらえばいい。

>ちなみに、タワー型の物件ってどんなものか理解していますか？

高層階、低層階で価格は違う、とか言いたいんだろうけど、じゃあ低層マンションの方角で大きく価格が変わる物件はどう評価するの？
平均値で物事を捉える能力がないからここで失敗してるんだね。
お気の毒さま。

[495: 匿名さん]

>>494
>４８９が言った「他２３区で数％もの下落が確認さ>れる場所が散見されるのに対して、
>豊洲の価格だけは他地域に比べて下がっていない」には中古の成約価格は含まれていないよ。

中古が含まれないと断じた根拠は？

>根拠！根拠！と言うなら４８９にデータソースを提示してもらえばいい。

あなたがものを言っているのに対して指摘した内容を、他人がカバーすると期待するあなたの頭は人知不能です。

>高層階、低層階で価格は違う、とか言いたいんだろうけど、

それだけではありませんが、それだけだとしてもあなたの意見が無意味という事になりますね。
理解しましたか？

>じゃあ低層マンションの方角で大きく価格が変わる物件はどう評価するの？

簡単かつ単純なことです。それぞれの条件で評価すればよいのでは？
このようにご自身で示されているとおり、あなたの意見は無意味なのです。
理解しましたか？

>平均値で物事を捉える能力がないからここで失敗してるんだね。

平均値とは？
では、「例えば」より高層の物件ならば、部屋の条件によらず評価額が上がってしまうのでは？
少し落ち着かれて、考えてから発言するという基本に戻りましょう。

[496: 匿名さん]

理屈っぽい人が多いね。
現在のＴＯＴはいくらが適正価格か？
参考になるのは、恐らく同じくらいの資産価値であろうＰＣＴ新古の成約価格くらいでしょう。
株価大暴落後の取引実績はどんな感じなんでしょうね？

[497: 匿名さん]

>>496
>現在のＴＯＴはいくらが適正価格か？

ですから・・・
平均値なぞなんの意味もないし、そんなもの参考にする検討者なぞいないと再度再度申し上げていますが・・・。額面を遊ぶ輩だけですよそんなもの重宝しているのは。

マンション自体それぞれ条件や状況、質が違います。もちろん各部屋の条件・質は極めて重要です。その違いを加味した上での比較なら意味がありますが、違いを無視して平均だのなんだの口にする人間は、即、非検討者かつ売買経験のない人間とみて間違いありません。

[498: 物件比較中さん]

＞497
＞マンション自体それぞれ条件や状況、質が違います。もちろん各部屋の条件・質は極めて重要です。

へぇ、そうすると、ここはPCTより条件や質が良いから価格が高いわけですね。
では、PCTと比べてどういうふうに条件、質が良いのか、具体的に教えてください。
検討者として参考にさせていただきます。

[499: 匿名さん]

↑

>非検討者かつ売買経験のない人間とみて間違いありません。

ずいぶんと売買経験豊富な検討者（契約者？）みたいだから回答が楽しみだね。

[500: 匿名さん]

>>498
>へぇ、そうすると、ここはPCTより条件や質が良いから価格が高いわけですね。

意味不明。
私が言及した内容を加味しない評価は無意味だと言っていますが、欠片も理解されていないようで。
質が良い、高いなどなどはあなたの勝手な評価に過ぎません。
そんなもの前提にされても皆さん困るばかりで、結局あなたが独りで踊るだけですよ。
とくに止めはしませんけれど。

>では、PCTと比べてどういうふうに条件、質が良いのか、具体的に教えてください。

あなたの勝手な妄想を前提とした質問に答えられる人なぞこの世にいないでしょう。
少なくとも「値段が高い」と断じた根拠となる情報を示さなくては誰にもなにもいいようがありませんね。
どの物件とどの物件を比較してどのように高い（とあなたが感じた）かを（もちろんそれぞれの条件も添えて）説明した上で質問をしなくては意味がありません。
さらに、そうやって質問をしたとしても個々のニーズに差がありますから、当然評価は分かれるであろう事くらいは、いくらあなたでも想像しなくてはいけませんね。

私はそういう事をずっと言っていますが。


>検討者として参考にさせていただきます。

本当に検討しているならこんな質問はまず出て来ない事でしょう。

[501: 匿名さん]

>私が言及した内容を加味しない評価は無意味

では、あなたがTOTの評価に加味する内容を披露してもらえますか？

[502: 匿名さん]

＞通常、契約書や契約家庭での説明にて誰にでもわかるよう伝えられる内容ですね。

もう少し日本語を勉強してから発言してもらえませんか？

[503: 匿名さん]

高値掴みは日々鮮明になってくるし
一発逆転の品川も抽選外れるし
ストレスも溜まるんでしょう

スルーしましょう

[504: 匿名さん]

たまにKYさんの指摘はほんの一部同感できます。
もっとも、その高慢痴気なレスの仕方には共感しかねますが。

真剣な検討者の踏むプロセスはおそらくこうです。
①　自分の希望および予算を明確にする。
②　希望及び予算に合った物件を探す。
③　気に入った物件があれば、本命・対抗を比較検討したうえで購入する。

坪単価ありきで検討する人はまずいないでしょう。

ここで外野が適正価格を出せば、その価格で交渉できるでしょうか？
実際のところ、デベが価格をつけ、購入希望者がその価格ないしは、指値をして買うなら、
それが売主買主にとって適正価格です。
売主が売り急ぐなら価格は下がるでしょう。

比較対象を求める気持ちは理解できますが、PCTと比較すると交渉するなら、デベとしては、じゃあどうぞPCT買ってくださいとしか言いようがないと思います。
交渉の材料にならなければ現在価値を測る適正価格の指標と言えるでしょうか?
自分の希望価格や予想価格と適正価格は違います。
例えば今株価は値動きが激しいですが、価格に反映されるのは適正な取引価格ではなく、その瞬間の取引価格です。

マンションの価格についてだけ言えば、
１）欲しいか欲しくないか？（まあ、欲しくない人がこの掲示板にくる意味はないでしょう）
２）幾らなら欲しいのか？
３）その金額は交渉可能かどうか？（なにか方法があるのかどうか？）
でしょうね。

誰も、高値で買いたいとは思わないし、損したくないのも事実ですが、

真剣な検討者であれば、価格の点だけを言えば、
ギリギリ指値しなければ買えない人は、もう一度資金計画を考え直した方がよいでしょう。
指値が通るなら買いたいという人は、MRで指値を入れてみて、その成果を報告したらよいでしょう。

結局外野の第３者であるからこそ、真剣みのない坪単価論議ができるのであり、
その発言には、検討者は全くぴんと来ないのです。

[505: 匿名さん]

上に加えて、不動産はじめ資産価格の動向
（短期から長期にわたるまで）も当然考慮に
入れるでしょう。

この辺がいま揺らいでいるのですよ。

実際、去年の夏前に買った人の中には、どんなに物件を
気に入ってたとしても、うーーーん、早まったかなぁ
などと思ってる人が多いと思いますよ。

[506: 匿名さん]

不動産における適正価格といえば収益還元価格以外にないんじゃない？

[507: 匿名さん]

505さん

なぜ去年の夏なんですか？

[508: 匿名さん]

私は、なぜ収益還元価格が適正と言えるのか根拠を示せ。
などとは言いませんが、収益還元でNOI利回りが何％なら適正価格といえるのか？
と言う論議に発展すると収拾がつかなくなる為、

自宅検討であれば、主観は客観に優先するのが自然かつ適正な評価基準であると考えます。

[509: 匿名さん]

現在販売されている新築マンションや過去に販売された物件、中古物件
との価格を比較しても相場かどうかくらいはわかるが、適正かどうかな
んてわからないと思う。

主観価値を優先させのであれば適正価格はいくらかという議論など無意味。
「オレにとっての適正価格」を各自で決めればよろし。

これは人生観の問題なので正解はないのだが、年収の何倍ものマンション
をローンというなの借金で買うのであれば客観価値だって無視できない。
（少なくともお金持ちでない私は）
客観価値を定量的に評価しようとすれば換金性、収益性この二つの尺度し
かないと思う。眺望がよいとか、日当たりがよいとか、耐震性だと交通
利便性とか、いろいろあると思うが、それらを客観的に評価するには
換金性（いくらで将来売れるか）と収益性（いくらで貸せるか）に換算
するしかないと思う。

換金性は地価の動向で大きく動くためあまり指標としてあてにならない。
収益性（特に住宅の家賃）は地価ほど動かないため、換金性よりは
時間軸による変動要素が少ない。

収益還元法はベストではないが、客観指標として他に適切なものがあれば
ご教授願いたい。

[510: 匿名さん]

509さんの件に逆に問いますが、

「収益還元でいくらで貸せるか」につき、何年スパンで納得できる数字が必要でしょうか?

まあ、こういう収益還元の論議で納得しないと買えないという人は、
そもそも「物件を気に入っていない」「予算や属性が物件と合致していない」
のどちらかに入ります。（仲介をしていましたので）

少なくとも賃貸よりは得であろうと言う前提の価値基準で購入検討するのであれば、
収益還元など言わずもがな・・・のはず。

[511: 匿名さん]

>>507
過去スレの熱気を見てきて下さい

すごい遠い過去のようです