所在地:東京都江東区豊洲3丁目1番42(地番)、東京都江東区豊洲3丁目6番5(住居表示)
交通:東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分
【関連スレッド】豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 六
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/
【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2?Part8までは過去スレッドのリンクからどうぞ
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44356/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44274/
【購入者スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48452/
[スレ作成日時]2008-08-10 22:09:00
THE TOYOSU TOWER Part12
811:
匿名さん
[2008-11-16 01:17:00]
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812:
匿名さん
[2008-11-16 02:32:00]
階層、方角、間取り、角部屋かなどでかなり変わると思います。
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813:
住まいに詳しい人
[2008-11-16 06:25:00]
>>806
>エリアや築年数で一括りにする坪単価議論はあまり意味をなさない。 >と言うことです。 あなたの会社では、どーいうシステムで価格決定をされているのですか? 普通のデベではエリアの相場を重視してますよ 基本は当該エリアの過去データとエリア間の土地格・利便性の相対評価、 そして市場トレンドを組み合わせエリアの標準坪単価を想定し 徒歩分数や前建て条件、近隣環境などミクロ立地の差や 共用施設や配棟、設備仕様など各物件の差異については指数化され エリアの標準坪単価×当該物件の補正指数=当該物件の適正坪単価 として検討されているハズですよ 個々の購入検討者にとっては 物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話 その物件自体が完売できる価格はいくらか?という議論においては 現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが 8割を占めると思います 掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし > しかし、購入当時の時期の掲示板では 高値掴みと言う言葉は出てきません。 そーですか? この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います 掲示板の外の話ですが、既に売れ行きに翳りが出始めていた時期ですので、 少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか? 「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、 高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました |
814:
住まいに詳しい人
[2008-11-16 06:29:00]
>>788
>豊洲で9年前の498戸って・・・どこにあるんだろ? 自分はこの498戸って『グランアルト豊洲』のことだろーと 思いこんでいたのですが、改めて調べてみたら全然違いますね #大体「36階」と書いてあるじゃないですか、どこが板状なんだw 改めて記憶に頼ることの恐ろしさを感じております 498戸って、どーやら『キャナルワーフタワーズ』のよーですね #実際の総戸数は499戸なのでズレています あと、月島の方は『センリュリーパークタワー』です 分譲当時の坪単価はセンチュリーは1997年で@360 キャナルが1999年で@190でした 結局どちらも、今は分譲当時の坪単価に戻っているということですね 『センリュリーパークタワー』は三井が気合いを入れた物件ですし 『キャナルワーフタワーズ』は完売を急いで想定より低め設定だったのですが 佃と豊洲の土地格を差を考えても、ちょっと差が大きいですね キャナルは徒歩11分ですから、標準となる中古の坪単価は@190〜200ぐらいで 考えていいと思います これを元に新築物件が完売する坪単価を考えれば 新築プレミアを考えなければ@200ぐらい 新築プレミアを載せて@230ぐらいでしょーか? |
815:
デベにお勤めさん
[2008-11-16 09:24:00]
住まいに詳しい人さん
朝から長文御苦労様です。 デベに勤めてるから、デベの目線で坪単価の話をします。 とは、一言も言っていないのですが… あくまでも、一消費者目線で話をしています。 この掲示板の外では、下落の話は一説として出ていました。 しかし、2007年夏のトレンドはまだ買いでしたね。 そこで読みを間違えたといえば、その通りですが、それが何か? 1000万程度のショートレンジでの含み損程度は許容範囲です。 それ以上下がる可能性も今の経済情勢次第ではありますが、 経済の不確実性を見れば、同じように上がる可能性もあり、 予想は各個人の自由でしょう。 ここからはデベ目線で話をしますが、 大規模再開発をしたことがないため、住まいに詳しいサンの 評価目線が正確なのかは知りません。 がうちの場合 ①同一エリア全体の上限グロス ②成約事例 ③トレンド ④競合物件 ⑤立地特性 ⑥需給バランス が販売価格設定の大きなところです。 言わんとしてることは大体似たようなもんと思いますよ。 結局結論は、 同一エリアで同じ築年数でも、坪単価に差異があることの証明にしかならないでしょう? つまり、同一エリアで同じような築年数だからと言って、同じ坪単価で取引されるわけではなく、 ①取引されるときのトレンド ②需給バランス ③ブランドや仕様 ④階層や方位や間取り ⑤立地環境 で坪単価など大きくぶれるので、ノムコムのデータだけ鵜呑みにしてどうすんの? ってことが言いたかったわけです。 住まいに詳しいサンの会社がノムコム参考で開発するってなら別ですが。 当時の掲示板って見たことないので見てみました。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44539/ 結構高値掴み言われてますね。 先見の明がある方はいるもんですね。 調査不足なのにモノ申して失礼いたしました。 ただ、デベとして買ってないし、一個人として気に入ったから買ってるわけですが、 当時は少なくとも、大きい値下がりはないと思っていましたね。 あとは、東京圏で(自転車通勤ができる)大規模タワーの三井分譲で 気に入った間取りで予算内なのがここだけだった…ってのもありますが。 こちらも長文を失礼しました。 |
816:
匿名さん
[2008-11-16 09:42:00]
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817:
匿名さん
[2008-11-16 09:43:00]
200万円に新築プレミア50万円を足して、
仕様の差と駅までの距離差を入れればいいでしょう。 |
818:
匿名さん
[2008-11-16 11:03:00]
>813>815
デベに勤める専門家が個人住宅に対し今後1〜2年以内にどの程度の値動きを 予測されているかを教えてほしいとお聞きしたのは私です。少々プライベートな ことですので失礼かとは思いましたが丁寧にお答えいただき感謝しています。 お二人のようなこの業界に詳しい方からMSはどのように値決めされているのか、 また今後の値動き予測についてお教えいただけるのは、素人の身として 大変参考になります。今後もぜひ専門家としてまた一消費者としてご意見を 伺えれば幸いです。このスレの議論レベルが向上してきたことをとても嬉しく 思っています。 |
819:
デベにお勤めさん
[2008-11-16 11:42:00]
自転車は普通の変速機付きの前かごがあるシティサイクルってやつです。
こっちだと幾つも橋を越えないといけませんね。 一定以上の負荷がかかることが日常トレーニングになるので、 辛いとかは気にしていません。 普段ジムでは180ワットの負荷で20分。距離にして10km走ります。 次の方に申し訳ないくらい汗だくです。 私のレスは1,2年後の値動きの予測ではなく、 急ぎ売却の事情が出た場合のリスク許容範囲と捉えていただけたら幸いです。 会社で業務としてショートレンジの売買をすることと 自分のリスクで自分のものを買うことでは全く違いますね。 今の事情、トレンドで、TOTを業務として仕入れ、1,2年以内の転売を 考えるのであれば、私の査定する転売価格は 未使用中住戸中層階南向き3LDK8m以上のワイドスパンで280万/坪 と考えます。 ただし、売り出し価格は320万。280万でも利益10%は確保という条件で。 つまり、私はTOTはCTTよりも高値で取引されると考えています。 |
820:
匿名さん
[2008-11-16 11:48:00]
結局、ポジショントークですか。
まあ、みんなと同じですね。 |
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821:
匿名さん
[2008-11-16 11:54:00]
最初は、TOT高値掴みと言ってたハズが、坪320万って。
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822:
匿名さん
[2008-11-16 12:01:00]
>>819さん
大変参考になりました。 1割利益を上乗せして坪320万が売り手のオファー値であるなら、買い手:ビッド側としては 腰を据えて出物を探せる現状なので、そこから3割引き=220万辺りが落とし所と考えれば いいのでしょうか。 数ヶ月前から、既にTOTの新古物が数件出回っていますが、言い値で坪260万〜270万程度。 それを基準にしても220万は無理のないレンジの気がします、素人考えではありますが。 |
823:
818
[2008-11-16 12:15:00]
>819
追加説明ありがとうございました。 個人で購入したMSを1〜2年で売ることは投機目的でなければ 通常ありえませんからね。一消費者としてこの経済状況で本物件は どの程度短期的に値動きするのか興味があったものですから。 健康的なライフスタイル、素晴らしいと思います。 |
824:
匿名さん
[2008-11-16 12:33:00]
13階の3SLDK、74.93㎡の新古部屋が坪283万から10万値下げ、坪273万の6250万で出てるね。
でも入居前の売買って本当にできるの? |
825:
匿名さん
[2008-11-16 20:36:00]
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826:
匿名さん
[2008-11-16 21:01:00]
TTTの56F(超高層階)で、坪255万円で売り出し中。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/10618400... |
827:
匿名さん
[2008-11-16 21:14:00]
そもそも歴史的に見ても、入居と同時に価値が下がるのがマンションの常識。
だからここ数年の転売バブルがおかしかっただけ。 ここの入居者はそういった状況にも関わらず満足してそうだから問題ないんじゃないかな。 |
828:
匿名さん
[2008-11-16 21:55:00]
>>782,>>784
なんだか一人で夢中になっている妙な輩が現れましたね。 不自然なほど時経ずして夢中の度合いが等しい反応があるのはどういうことですかねぇ。ま、どうでもよいですが。 >野村の仲介は、中古の相場として豊洲の板状物件に@185をつけています >タワーということで10%アップしても@204です どんな頭でも読めばわかることですが、私は大規模マンションの住戸に対して ある固定の坪単価で評すること自体を意味がないと再度再度言っています。 それをまるで理解していないようですね。まぁそれはおいておいたとしても、 どうしても比較をしたい場合、立地・躯体仕様・内外装施の質・施工技術・向き・階数・間取り・共有施設・近隣の状況などなどあらゆる条件を同じにしなくては全く意味がありません。この資料作成者がどんな目的で作ったか理解していますか?していませんね。 この資料は何の根拠にもなりません。本当にサラサラなりませんよ。何かを信じて書いているとしたらもはや絶望的ですね。 そもそも「10%アップ」の根拠は? ご自身の考えが浅はか過ぎであること、わかりませんか? >本来ならココの新築プレミアが乗るわけですが それ以前の問題です。 新築とたとえば20年中古を比較してそれを論拠とする頭がおかしいですね。 >ココまで市況が悪くて完成在庫が多いと、始めから中古みたいなものです 「完成在庫が多い」とは? そのような状況がどこにありますか? 想像や空想でものを言ってはいけませんよ。 >プレミアを乗せる状況じゃないでしょ プレミア云々はあなただけが言っている概念なのでどうでもよいですが、 ・同じ条件でなくては全く比較にならないこと ・空想に基づいた状況判断しかしていないこと ・新築と中古の概念すら理解していないこと をみても、あなたは論理展開はもちろん、そもそもの全ての観点が間違っています。 >また、時系列で見ると3ヶ月で5〜10万円下がるというペース その根拠は? また、仮に下がる状況があったとし、「ペース」と談じる状況が本当にありますか? その情報を示してみてはいかがでしょう。 あ、あなたの頭のなかだけ、というなら特にいいです。 私の申し上げたいことはここではひとつだけ、 正しい情報と、それに基づいた筋の通った意見を示すようにしましょうということです。普通の頭なら誰でもできることです。 |
829:
匿名さん
[2008-11-16 22:09:00]
>>813
>個々の購入検討者にとっては >物件の違いや住戸による条件の違いは大きな問題になりますが >それはあくまで、その検討者の購入決定に関しての話 ではなぜTOTは値段設定に細かくをつけているのでしょう? >その物件自体が完売できる価格はいくらか?という議論においては >現時点のエリアの相場と今後の市場全体の価格動向をどう把握するかが >8割を占めると思います 割合に根拠がなさそうですが、2割が重要なのでは? 1億円の物件の場合最大2000万円の差が生じることになりますが。 >掲示板で「私の場合」を書き並べても意味がないでしょーし 「私の場合ではない」といっても意味がありませんが。 あなたが私見でものを言っていないと信じる内容がどこにもありません。 >この物件板でも「高い」という意見はかなり多かったと思います 「高い」と「高値掴み」の違いはご存知でしょうか? >少なくてもプロの間では高掴みの指摘は多かったのですが >インサイダーであるのあなたは耳にしませんでしたか? >「23区内の新築マンション価格動向」スレでは、 >高値警戒、下落必至という意見は少なからずありました ではこれから5年後10年後にどうなるか「プロ」であるあなたには容易にわかるわけですよね。どうなるかご紹介ください。それができなければ何をいっても何の意味もありません。無価値です。 市場動向の大勢だけでひとつの物件を断ずる姿勢にプロフェッショナルは欠片も感じませんが、短期間の市場動向で、かつ、事後にものを言う姿勢はもはや低俗きわまりないとしか言えません。 なんにしてもあなたの文言に他人の価値のある情報を見出すことはできません。 あなたはそういうただの「自称プロ」なのです。 |
830:
匿名さん
[2008-11-16 22:14:00]
根拠クン、久々の登場。でも今回はいつもとちょっと様相が違ってるみたいだけど、分る?
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なるほど。ご丁寧にありがとうございました。