23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[922: 匿名さん]

おそらく遠からず、耐震偽装の問題が再燃してくると思います。
根本的には全然解決していないから。
ことが大きいんで蓋した格好だけど、こういうものって封じ込めるのはムリで、
また出てくると思います。
信用の無いデベロッパーは厳しい時代になるでしょう。

ポジティブに考えると、旧耐震基準、および偽装物件について、
建て替えの流れが出来れば、容積率緩和とあわせて新しい土地供給につながるので
これはまた新しい局面が開けるかもしれませんけどね。

[923: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、今売って儲けることができたとしても
次の住まいを購入しなくてはならない場合は、
その物件が値上がりしている可能性大ですよね？
それとも、そういう人は賃貸にするのでしょうか？
それともすでに複数物件持っているとか？
我が家はたまたま港区内に購入済みで、今売ったとしても
分譲価格よりも高く売れるそうです。
でもその売却価格で新居を購入、と思った場合、同じ区内では
もうほとんど選べません。同じ広さでもグレードの低いマンションか
もう少しいいマンション・・・などど思えばかなり狭く。
しょせん、庶民は不動産でトクすることなんかないのね、と実感。

[924: 匿名さん]

>>923
それをほとんどの人が理解してないんだよ
結局、それ担保にして何かしようという人意外は
税金増えるだけなんでは
買い替え対称が郊外や地方ならウハウハだけど

ごく穏やかなインフレがいいのに


結局ごく穏やかなインフレが一番

[925: 匿名さん]

923さん
おっしゃるとおり。自宅不動産の値上がりは意味が無い。その売却益で頭金が増えたとしても、更にグレードの高い物件に住むには、借金額は変わらないか、むしろ増えるのでは。そうやってバブル時代失敗した人がどれだけいたことか。かわいそうに。
自宅として使った期間、家賃タダみたいに住めたから、良かったね、くらいな効果でしょう。

[926: 匿名さん]

不動産の値上がりの大きな要因は、収益還元法による利回り期待値が大きかったからですが、
今、不動産流通に何らかの形で携わっている人は、皆一様に、現況は踊り場と口を揃えて言います。

その一つの論拠は、高額賃貸需要が予想に反して伸びていない現状にあると言われてます。

いくつか提示できますが、その一つとして定評のあるこのサイトを閲覧すれば一目瞭然でしょう。

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/websearch/A0201SpecialIndex....

９月以降の成約件数は悲惨ですよ。

物件一覧を見ればお分かりの通り、
決して下半期のフライングシップの虎ノ門だけではないのですよ。

年末の時期だから、物件は動かないというのは自分を慰める言い訳で、
実際に９月以降、流通の伸びはバタリと止んでいますーだから、踊り場なのです。

[927: 匿名さん]

>926
そのリンクに9月以降成約件数ゼロという情報がないのですが？
そもそも賃貸サイト検索して、新築完成で出てきた物件の賃貸情報をつかまえて「ほらこんなにダブってるじゃないか！」というのは・・・

[928: 匿名さん]

踊り場とは？
無知でごめんなさい。

[929: 匿名さん]

上に行こうか下に行こうか迷ってる状態。

[930: 匿名さん]

高額賃貸なんてＩＴ長者みたいのが会社経費で借りていたもの。
会社がうまく行き過ぎて株式公開になると監査が厳しくなり
これが出来なくなる。
創業者利益で現ナマは入ってくるから賃貸→購入となる。
税理士も銀行も同業者も遊び仲間も購入をすすめる。
高級賃貸なんて外人専用となっていくよ。

[931: 匿名さん]

貸すというより、売ることになるのかな。80平米以上で都心で買うと。そうそう40−50万で借りる人はいないですからねえ。

[932: 匿名さん]

賃貸の一つの壁は30万円らしいですよ、それ以上なら買った方がいいと思うのは当然でしょう
法人とか個人経営の経費なら、別の話でしょうが。
勤務していたので知っていますが外資系の外人なんて単身者でも、
最低50万円　ファミリーで来ると100万円なんて家賃は珍しくないですから。

[933: 匿名さん]

しかし、昨日くらいまではクリスマスというのに、不動産屋からじゃんじゃん電話がかかってきたよ。こんな時期にＭＲに行く人いるのかい。物件の２極化がこれからも進みそうですね。完成してもなかなか完売に至らない物件、販売直後に完売の物件。不動産屋も投機事業をやってるみたいですね。

[934: 匿名さん]

ホント、どうしようも無いマンションも、最近調子に乗ってますからね。買いたい人は買えばいいけど、なんだか悲しくなります。自宅用とはいえ、投資であることには間違い無いのに。。

[935: 匿名さん]

”いつ下がるか”というのが虚しい昨今ですね。
いい物件を出来るだけ早く購入するのが得策のようですが、
既にぼったくりかかくや、どうしようもない物件も調子に乗り始めて
いていやな感じですね。
姉歯の教訓が効いて、手抜きができなから上がった反面もあるのかも。

[936: 匿名さん]

マンション買うのは時期でいえば４つ

①底値の時期に買う
②上がる半ばに買う
③上昇のピークで買う
④下がる半ばに買う

優位なのは①＞②＞④＞③
持っていればいつ買っても同じというのは
短絡的
同じものを①で買うか③で買うかで
ローン負担が大きくちがう
あるいは、どんどん目減りするものに
長期に金をつぎ込む羽目になる。

[937: 匿名さん]

予測しやすい順番は
③≧②＞①＞④
ピークは読めても底は読めない
ただし、自分のマンションの中古価格と
残債がひとつの目安になる。
トレンドばかりでなく駅近
人気地区など希少性があれば下がりにくい。
しかしこればかりは、その土地に１５年くらい
住んでいないと読めない。
結局郊外に住んでいて都心の中古市場など
意識することもない。
不動産のエリア情報とはそれだけ閉ざされた
情報ということなのだ。

[938: 匿名さん]

マンションは、１０年住めば内装を替える
２０年住むのは水周りを替える
３０年住むには建具も床もとりかえる
住宅設備も陳腐化する
ことに街の環境も家族構成も趣向も変わる
住み替えたいと思うとき、
自分が買ったときに近い状況が一番有利
ピークで買ったら次のピークで買い買えないと
損をする。
ピークも底も高さには差がある。
買った時と同じ水準に来たら住み替えだが
①も③も二度とそこまでこない可能性がある。

そう考えると今が買い時と思えるのだが、かつてあこがれたたまぷらーざ
も武蔵小杉のタワーの便利さの前にかすむ昨今
気が付けばワンシーズンごとに坪単価は１割以上アップする昨今。
人気物件には殺到して抽選倍率は高騰するばかり。

[939: 匿名さん]

マンション価格の下落で賃料も下がった。
月坪８５００円とれた郊外が６７００円になった。
そもそも総額で２０万超えると法人の社宅需要が
めっきり少なくなる時代があった。
金利が低くなって１５万払うくらいなら買ってしまえ
という時代になった。
ますます、家賃はさがり気味。
マンション価格が上がれば、マンションを買えない
人が増える。郊外が嫌なら都内の賃貸を借りるしか
ない。賃貸需要が増えれば家賃相場が上がる。
家賃が上がれば収益還元法でマンション価格も
上がる。都心はそういう流れになってきた。

[940: 匿名さん]

でも、都心で比較的きれいでまともといえるところに賃貸で住める人は、限られない？

[941: 匿名さん]

つか、マンション買えなくて、都心の賃貸という流れってあるのかなあと。

[942: 匿名さん]

武蔵小杉は都内でもないし横浜でもない。たまプラよりも溝の口と比べるべきでしょ。

[943: 匿名さん]

マンション買えなくて、都心の賃貸??
都内の賃貸と書いたつもりだが

それも、いまやワンルームでも１０万越えるところが増えた

＞９４２
溝の口とたまぷらでは、昔からたまぷらが上。
今後２２０万で買えるまともなマンションはたまぷらくらいしかなくなる。
城東、城北にいくより旦那に通勤距離のばしてほしいと思う主婦が多いはず。

[944: 匿名さん]

よく城東地区の一部がお買得っていうけどお買得はあくまでお買得であって
城南地区や城西地区とは平均的な住民の質が違う。
むかし城南に住んでて仕事の都合で実家が城東に引越し、現在城西に家を構えたが
城東は都心に比較的近い場所でもなぜ安いのかが分かる。
他スレでもあったが例を挙げると犬の糞の放置数がまるで違う。
モラルの低い親からはモラルの低い子が育ちやすい。

[945: 匿名さん]

東京という都市は山手線の上野池袋間がとんでもなく
交通不便にできている。その証拠に、この間にオフィス
ビルが極端に少ない。ましてやその先の地下鉄沿線
ときたら２３区とは名ばかりの交通不便な場所が多い。
江戸川、荒川、墨田川、とにかく分断されているため
駅から離れるとバスもタクシーもえらく時間がかかる。
たよりの地下鉄が都営三田線千代田線以外、まっすぐ
走っている線が少ない。
実際乗ればわかるが、日比谷線の銀座：南千住間の駅の
間隔の短さは都電並み。
都営浅草線も結構ひどい
山手線は一分待てばすぐに来る。城南は私鉄の交通網
がきめ細かい。
おそらく２３区の価格差はこのへんにある。

[946: 匿名さん]

２３区で８５０万人もいるのに比べて都心３区+渋谷区人口は５３万人しかいない。
なんとたったの６％。
新宿区、文京区足してもせいぜい１００万人。（Ｈ１８、１１月推計）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2006/js06010000.htm
賃貸だろうが、分譲だろうが現に住んでる人は限られた一握り。

都心３区の面積がそもそも２３区の７％程度しかない上にオフィスや
公共施設が集中しているのだから仕方がない。

つまり、都心６区がどれだけ高騰しようが、２３区全体では大きく
水増しされる。足立区でも荒川区でも坪単価１５０万以下でまだまだ
マンションが買える。
一方で２３区以外の川崎・横浜の人気エリアが城南に次ぐ上昇
という点に注目すべきだと思う。

価格帯で考えたら「２３区」というくくりは、ものごとを見えにくく
する。

[947: 匿名さん]

よくマンションで区分けされる山手線内は、これから言うと100万人はいないことになる
いや50万人くらいかもしれない。
区全体がこのエリアに入るのは、文京区だけ。

池袋〜上野間の不人気は歴史的なもので交通網の未整備ではないと思います、
この間の山手線駅で複数の路線が乗り入れていない駅は、平行して走る京浜東北線を除いても
田端、鶯谷の2駅だけ、完全に山手線だけの駅は鶯谷のみ。
反対に目白〜御徒町間は、新大久保と目白がある。

[948: 匿名さん]

ていうか、そもそも今までの議論を見てると、実態的には港区、渋谷区、中央区、目黒区、千代田区、文京区かつ山手線の内側のマンションという前提で議論が展開されてると思いますよ。
そもそも直感的に、荒川区、豊島区、台東区や池袋から上野間の駅関連は除外されており、わざわざ書き込むこと自体、確認的な意味しかないと思いますよ。（全く無意味とまでは言いませんが）

[949: 匿名さん]

城東は議論から自然に外されていますね。948さん以外の区域としては新宿区が入るかどうかというところでしょう。

[950: 匿名さん]

武蔵境はそこそこのよさだろうな
坪３００から４００ぐらいでしょう

[951: 匿名さん]

>>950
武蔵小山の間違いでは？？
それと坪３００なら20坪で6000万
坪４００なら１５坪で6000万
ちょっと大雑把すぎませんか

[952: 匿名さん]

武蔵関もいいみたい。

[953: 匿名さん]

>>949
港区湾岸と新宿区二級エリアとどっちをとるかといわれたら港区湾岸という人が多いのでは？
値段は逆だったけど
港区湾岸と世田谷東急沿線徒歩１５分を比較すると港区湾岸が割安だった

[954: 匿名さん]

池袋〜上野でも駒込は坪500万とか結構みたけど・・・。
しかも、すぐ成約してるし。

[955: 匿名さん]

しかし誰が買うんだろうね。
サラリーマン以外かな

[956: 匿名さん]

11月の賃貸物件成約数、23区除き２ケタの減少　アットホーム
　アットホームは12月21日、11月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、11月の賃貸物件成約件数は8,551件（前年同月比マイナス12.3％）で、２カ月連続の下落となった。東京23区を除く全地域で２ケタの減少となっている。

　１戸当たりの成約賃料の平均は、賃貸マンションが101,000円（同2.9％上昇）、賃貸アパートは64,700円（同0.3％下落）となった。

[957: 匿名さん]

>>956
そりゃそうだよ。賃貸にいた人がこぞってマンション買って出ていくから
それも郊外の広い賃貸から都内のタワーマンションへ
何千人もが住み替える。竣工と契約の時期のずれ考えたら23区以外の
賃貸成約が減って当然。
逆に23区は減らないというあたりに注目すべき。

[958: 匿名さん]

駒込は文京区が「本駒込」で駒込駅のあるのは豊島区駒込
カジキまぐろと本マグロくらいの差があったのが
南北線のおかげで地位向上？

[959: 匿名さん]

同様に、大塚駅は豊島区にあるけど文京区の大塚は「大塚」
豊島区のは「南大塚」「北大塚」・・・なんちゃって大塚？

もともとは文京区の豊島ヶ岡御陵が地名の由来。

[960: 駒込住民]

ごめんね、カジキマグロで・・・
あんたに言われたくないわ。

[961: 匿名さん]

「散歩の達人」http://www.kotsu.co.jp/magazine/sanpo/tachiyomi/index.html
最新号で大塚、巣鴨、駒込が三兄弟としてまとめて紹介されている
確かに田端、日暮里、鶯谷よりはレトロな品格があるかなぁ・・

[962: 匿名さん]

>958
でもまあ、本駒6とか5とかは駒込駅使うしね。
豊島区でも駒込1丁目とか4丁目はかなりいいよ。
鶯谷は上野桜木とかをどうみるかだね。

[963: 匿名さん]

＞959
＞豊島区のは「南大塚」「北大塚」・・・なんちゃって大塚？
なんちゃっても何も、昭和40年代の町名変更まで住所表示は「巣鴨」でしたよ(笑
JR大塚駅を挟む形で、北大塚、南大塚になったみたいです。地名は時代と共に変化する
というのが正しいのかもしれませんね。
大塚駅のすぐ側に、巣鴨警察があって、大塚警察は護国寺の駅前にあります
そもそも、大塚駅の由来が変なのかもしれません、目白と似ています。

[964: 匿名さん]

酩酊して乗った山手線。目が覚めて駅名が「駒込」だったりすると
ひどくがっかりしたもので、どっちに乗るのが近いか考えている
うちに眠りこけて気が付くとまた「駒込」。
これが、大崎だったりすると妙にほっとする。

[965: 匿名さん]

ヨドバシカメラのコマーシャルのおかげで山手線は丸い円と
思っていたら、よくみると米粒を縦にしたような形をしている。
これが、いわゆる都心６区＝千代田、中央、港、渋谷、新宿、文京
をあわせた形にすると、米粒の左右がふくらんで上下がカット
されて丸くなる。
駒込は、米粒の頂点にあるイメージ。
私にとって山手線のどの駅から乗っても一番遠くの場所。

[966: 匿名さん]

山手線沿線の区で駅が一番多いのは駒込を含む豊島区ですよ、
都心6区に入っていないのが不思議駒込、巣鴨、大塚、池袋、目白（合計5個）と続きます、
次が渋谷区と千代田区で4駅、中央区、文京区に山手線駅はありません。
豊島区にいると、大崎、品川あたりがが最果てに思えちゃいます・笑
といっても、あんなに遅くても乗車時間はわずか30分ですけど、都心は狭い地域なんだと実感します。

[967: 匿名さん]

大和郷の俺からすると、大崎あたりが一番遠くに思える。
これも生まれ育った環境によりけりだね。
大崎も駒込も山手線の内側は閑静な住宅街ですごく好き。

[968: 匿名さん]

閑静な住宅地と、不便な立地は裏腹なんですよね、
コンビニやスパーなど生活必需品が遠いから。
駅に近いと、どうしても騒々しくなります。

[969: 匿名さん]

＞966

学生時代、実家が池袋に近かったので、
新宿から巣鴨辺りには馴染みがあったけど、
自立してから巡り巡って品川に引っ越したら、
池袋は最果ての地になってしまった。

今では渋谷、新宿の喧騒にも馴染めない。
気分はすっかり都会育ちの田舎者。
いや、単に年を取ったのか・・・(苦笑)

[970: 匿名さん]

豊島区も新宿区も渋谷区も繁華街と高級住宅街の落差が
大きいですね。松涛と宇田川町・円山町　目白と西池袋
下落合と歌舞伎町、麻布と六本木も似たようなものだけど

近年とみに浄化された繁華街はといえばやっぱり・・・「赤坂」
とにかく一ツ木通りの猥雑さが完璧に消えた気がします。
その昔溜池方向に向かう途中ＭＵＧＥＮとかあったあたりが
今どのあたりなのか見当もつかない。
豊島区は池袋で損しているというより、セゾングループが
元気がなくなったのも遠因かもしれない。
対極の品川はプリンスホテルが総帥を追い出してなお
元気。シネコン、水族館なんてまるで昔のサンシャインシティ
のようだ。
ミッドタウンもホテルが超一流になって水族館が美術館になった
だけで再開発のネタはサンシャインの昔とたいしてかわらないのが
面白い。

[971: 匿名さん]

＞969さん
同感ですね、都心育ちの行動範囲ってとっても狭いと思いますよ。
恵まれた環境なのか遠くまで行かなくても、用が足りるからかもしれません
豊島区あたりに住んでいると山手線も内回りは渋谷、外回りは東京駅より向こうは行く機会が少ない。
郊外も湾岸も世田谷、東京市部・・名前は知っているけど、
ほとんど行ったことがない・同じく苦笑ですな。