23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[801: 匿名さん]

節税、財テク、なつかしいね。
やらない経営者は無能だって罵られてた。

[802: 匿名さん]

それはいえてますね。私の親父の物件はバブル時代、田舎のくせに1億円してたらしいけど、売らずにそのまま住んでます。そういう人は今でもそれなりに裕福ですね今は。まあ過去の話で、今と一緒かというと分かりませんが。

[803: 匿名さん]

投資の人は、自分の物件が上がることに変わらないとか言っているけど、
やっぱりみんな焦って買う、投資しようという気運がないと、きっと上がるにしても
上げ幅は小さいと思うからなあ。
２０５５年には８０００万人台、３５年からは毎年１００万人ずつ減っていく。
人数の問題もあるけど、それより２．５人に１人が６５歳以上なんて国、
外国から見てどうなんだろう？？　やっぱり新しい発想とか枯渇していくよね。

[804: 匿名さん]

８０００万以上の物件が売れるメカニズムの一例
◆遺産相続
少子高齢化・・・とは、老人が多く子供が少ない。

老人は８０代で多くは早晩亡くなる。その子供は５０代
８０代の老人が住宅そ取得したであろう４０代の頃は
１９７０年前後、大抵は地価はゆるやかな上昇で
その後の９０年代に住み替えているならいまは
そこそこの土地資産があったりする。

ついこの間まで二世帯住宅ブームだったのが昨今の
タワマン人気で鳴りを潜めたようだ。
とはいえ、問題は遺産相続だ。

１２月２６日号のエコノミストにも　中高年のための
遺産相続というのが掲載されている
８０代は実は豊かな年金世代であり借家、アパート
などで老後の生活確保をはかった人が多い世代。
介護保険のおかげで、老後の費用が結構ういて
５０代の子供が相続する額は結構な額になる。
ことに不動産・有価証券など遺産分割のため
現金化すれば結構な額になる。
親の介護のために親の家を売って都内にマンション
を買って介護している例も少なくない。


①郊外の残債割れマンションからの都心復帰

②老朽化したマンションの買換え

③親の借家を売却して都内に賃貸物件購入

若年層の一次取得の需要が減ったとしても、中高年の
買換え需要は、マンションの経年劣化が進むにつれて
顕在化するのではないだろうか。
ことに、６０歳すぎても所得の多い「自立型シニア」は
１０年前の失敗を地価反転の今をとらえて失地回復を
はかろうと思うのではないだろうか。

[805: 匿名さん]

まあいいんじゃないですか。日本はゆったりのんびりといきましょうよそろそろ。

[806: 匿名さん]

５０代の抱えるローン残債は平均１８００万程度。
仮に４０００万で売れて遺産が４００００万入れば
現在のローン負担と同額で８０００万が買えるわけだ。

[807: 匿名さん]

>806
遺産が、一人頭税引き後4000万以上入る５０代の人の割合はどれくらいですか？

[808: 匿名さん]

相続税は５０００万までは無税です。相続税を払う人は全国平均で３％くらいですが
首都圏では３０％。世田谷では４０％の相続が課税対象でしょうか。
とにかく、地価があがってくれば、相続税対策はまた復活しますね。
まぁ東京都２３区の５０代人口が１５０万人として１０年間で５万人もいれば
十分高額物件は履けますよね。

[809: 匿名さん]

クレームがくるといけないので注釈
（相続税課税標準（評価額等の合計）−基礎控除５０００万円）÷法定相続人数＝相続人の課税対象額

支払う税額＝課税対象額　×相続税率　　（累進課税）

[810: 匿名さん]

「親の家を売却して」というところ、ちゃんと売れるんですか。買い替えうまくいかない人も結構いるでしょう。

[811: 匿名さん]

一人頭4000万の相続って結構すごいですよ。兄弟がまだまだ３人くらいはいる世代。
１０年で５万人とかって数字の根拠がよく分からない。
というか、２３区の人口でなくて、郊外を売って都内に買う人の話だったような？？

[812: 匿名さん]

東京都には富裕層が多く住んでいるけど地価があがることで相続税収が増えたり
相続税対策で賃貸マンションや定期借地権分譲が増えて景気対策になることを
国はひそかに目論んでいるような気がする。とにかく、先の人がいみじくも書かれた
ように、地価がゆるやかに上昇することでマイホーム資産が目減りせずに
ローンが目張りしていく健全な（資産）インフレは、みんなが望んでいることだと思う。

[813: 匿名さん]

＞811
＞810
勝手な想像をお話しているのでなく、身近にいる８０００万物件を買った人の
資金先について、聞いた話を書いています。
とにかく、トータルで何人いるかでなくて、都内に数件しかない
高額物件に対しては、一人っ子の５０代で親が土地持ちとかそういう人が
買ってますよというご紹介です。
私もそうだから。

[814: 匿名さん]

日銀は現時点で既に土地の値上がりを懸念してますよ。

[815: 匿名さん]

>>813
50代の一人っ子の親が土地持ちで相続したら買えるっていうのはもちろん分かりますよ。
でも、そんなに多数いるとは思えないだけ、という指摘だと思います。

[816: 匿名さん]

事例を紹介すると、不動産財テク指南と勘違いする人が多いですね。
別に一般論でこうなる。こうすれば簡単。などという道はなくて
紆余曲折、また多分に幸運もあいまって資産を手にできる。

そういう話は参考にならないと切捨てないで、やはり目標と夢を持って
資産って築いていくものではないかと思うのです。

ただ、本当に東京って人の数が多くてレーサムリサーチの人から
聞いた話では２億円を電話一本で動かせる資産家は世田谷に２０００人
はいるらしい。

一方、都心の今後の大型分譲マンションは日赤の定期借地権
麻布台二丁目計画（１７５戸）その他虎ノ門とかいれても１０００戸に
満たないわけです。

[817: 匿名さん]

それと高額家賃だけど、個人で払うのでなく法人名義で会社経費ではらう人が
多いわけでオフィス賃料だと思えば２万円でも安いわけです。

まぁ、さまざまな要因があいまって今後まだまだ都心は上昇機運。

日銀が心配しているのは都心の高騰が周辺に波及して平均地価が急激に上昇
しないかどうかでしょうが、本年は通貨価値を守りたいから地価抑制を
理由にしているだけでしょう。

実際問題、銀座の土地表参道の土地が坪２０００万であろうがいくらだろうが
局地的な範囲の話なら庶民は関係ない訳で

[818: 匿名さん]

確かに、富裕層の裾野はかなり広がってますよね。世の中に、金利という概念がある以上、二極化は避けられない。減価償却されない、むしろ増価する物質ってお金くらいなもんですね。金利のおかげで。だったら、富裕層が買うような物件を無理して買っとくというのは一つの手法でしょうと思います。富裕層は郊外に絶対買わないだろうから、都心。加えて富裕外人も今後増える。彼らも都心居住。高齢者も都心回帰の流れ。団塊ジュニアも郊外から遠距離通勤には抵抗ある。

[819: 匿名さん]

富裕層を狙うってことは、都心の中でも２４６沿いとか、ごみごみした下町とか、
環境のよくないところは駄目ってことですね。
あと、今後、富裕外人が東京にそんなに住むものですかね？

[820: 匿名さん]

駄目だと思います。住環境が良いところで借りるなり買うなりしたいでしょうから。今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね。武田薬品ですら、世界でみれば時価総額なんて10分の1くらいでしょう。楽々買われちゃいます。買収した外資系企業が東京に大挙押し寄せる、あり得ない話では無いと思います。

[821: 匿名さん]

ごめんなさい。いいすぎました。5分の1くらいです。

[822: 匿名さん]

>821
>今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね
それは薬品業界だけ

[823: 匿名さん]

そんなことないでしょう。GEの時価総額は約48億。三菱重工30個買えちゃいますよ。買わないでしょうけど。シティグループの時価総額は約32億。三菱東京UFJ2つ買えます。日本の時価総額大きいところは収益性低いところが多いので、買収する意味はあんまり無く、こういう組み合わせは無いと思いますが、収益性の高い数千億規模の日本企業は格好のターゲットだと思いますよ。

[824: 匿名さん]

億じゃなく兆です。たびたびすんません

[825: 匿名さん]

買収しないんじゃなくて
色々規制があって、買収できないらしいよ
今の日本はバーゲンだって、ある外資が言ってたよ

[826: 匿名さん]

ということで、日本の富は外国へ。。さようなら日本。郵政民営化で、日本庶民の貯金も外国へ。。

[827: 匿名さん]

金利は貨幣価値の担保が目的
不動産は流動性が低いから損得が出るだけ。

ちなみに局地的な地価が物価を押し上げることはない。

[828: 匿名さん]

人口構造の変化で、少子高齢化、５０年後の人口半減なんてＴＶでやってましたが、
ＭＳの需給も変化していくんでしょうね？

[829: 匿名さん]

金利で二極化というのはよく意味がわからん。
ちなみに団塊ジュニアはむしろ地方や郊外横浜ないし外国のほうに価値を見出している人間が多い。

よく団塊ジュニアが引き合いに出されるけど
人口でみると団塊ジュニアといっても今の40代よりも人口は少なく
また20代と30代でも人口がかなり違う。

[830: 匿名さん]

人は自分の住まいの近くに住みたがるもので
そのエリアに住んでいる人がそのエリアのマンションを買う割合が高い。

もともと人の少ない地域の湾岸タワーでさえ上層階のうえから３層は
すべて都心３区の購入者というデータもある。

つまり、高額所得者の住む土地はいつまでたっても高いし
所得水準の低い地域は逆に高値のマンションは売れない理屈になる。

今までは川崎や船橋の賃貸に住んでいた人も湾岸のタワー買ったり
できたのが、値上がりしちゃってもう買えるのは家の周囲しかない。
買えるのは川崎郊外、船橋郊外。
それじゃ別に賃貸でもいいや・・・って話。
でもデベロッパーも商業施設とからめたマンション供給をしかけて
郊外も結構順調に売れたりする。

一方、世田谷目黒の賃貸に住む人は世田谷、目黒のマンションが買いたい
のに買えない。郊外にはいきたくない。
そこで中古を探す。築３０年なら３０００万台で結構物件はあるが結構悩む。
しかし、それも２年前にくらべたらすでに２割値上がりしていたりするのが
現状。

家賃１５万以上払っていると無駄だなぁって思うんでしょう。それと
狭さの問題もあるし。奥さんの友達は新築のマンションみせびらかすし
買えと煽るのは不動産屋ではなく奥さんの方。

[831: 匿名さん]

確かに、高額所得者は地価の高いところに住み、低所得者は
安いところに住まざるをえない。
往々にして生じやすい「プレステージと地理的優位性の落差」
これを埋めるのが佃島、豊洲などの都市再開発。
本当は近くて便利だけど安い土地を買って付加価値を高くする。

されに新線ができたり商業施設ができたりすると効果絶大。
古くは新玉川線の開通による沿線のマンション化。

三茶など下谷の商店街が移転してできた街で農道沿いにミニ開発
庶民が買える住宅地だったのが芸能人が住む町に変わってしまった。

新線というのは舎人新線、ＴＸ以外もあるが最近は都心にばかり
できる。大江戸線、南北線、１１号線。
今後の注目は、東北線東海道線引きとおし。
尾久に保線区を集約すると山手・京浜東北が奥に引っ込んで
品川保線区跡が大きく空き地になる。
住所は高輪。Ｖタワーが６本は建ちそうな広さ。
あとは、大崎から五反田にかけて。それとペアシティルネッサンスが
４棟は建ちそうなソニー跡地。

目黒駅付近の都バス車庫やその対岸のドレメ校舎など今後定期借地と
からめて出てきそう。

いずれも２０１０年〜２０１６年頃の話
これらがあっても都心が「供給過剰」という話にはならない。

[832: 匿名さん]

ついこの間まで、マンションが買い手市場だったので
皆さん勘違いしている。
「地価反転」のあとは、
①都心、世田谷、目黒の人気エリアの供給が減る
②買い控えしても、周辺相場が上がるので売り手は
　　困らない
③在庫の評価が上がるわけで金融機関もデベに
　　無理にとりたてない・・・余裕で完成物件が売れる

そもそも、物件選び放題、どれが一番いいか・・みたいな
状況だったからユーザの目から見た評価サイトに
価値があった。
売り手市場の現在、掲示板も評価サイトも役割が
かわってきたような気がする。

下り坂のときは皆で手をつないで滑らないように降りて
も上り坂で手をつないでいたらすばしこい奴に先を越され
どんくさい奴に足をひっぱられる。
売り手市場では、どこで何がいつ売りにでるかという
情報こそが大事で皆の動きを見て動いてはいけない。

もっと言ってしまうと買い手市場のときは買える下限の
人にあわせて物件価格が決まった。買い手の下限が
価格を下方に引っ張った。
それでないと売れ残り、その後にさらに安い物件が
出たらどうしよう・・・そういう恐怖心が売り手にあった。

今は、買える上限の人を基準に価格をつけている。
三井の都心Ｔも坪５５０万以上・・・だって買える人がいる
んだから。
そういうあなたも自分のマンション売るときは同じ気持ち
で値をつけるでしょう？

[833: 匿名さん]

今後、中古マーケットが整備されようとされ、新築物件が減少に向かうということは、今のうちに都心（定義あいまいですが）だったら新築は買っといたほうが良いという結論でしょうか。

[834: 匿名さん]

中古市場も含めて今品薄です。
Ｙａｈｏｏ不動産とかで港区の中古物件を
検索すると件数は多数でてきます。
同じ物件が多数の業者で登録されています。
ちなみに港区で６０００万以下、２０年以内
６０㎡以上で検索して実数は１５件です。
多くは億単位の物件や一棟売りや逆にワンルーム
あるいは築３０年物件。
港区の登録件数は１５００件もあるにもかかわらず
そういうものが多いです。

＞今のうちに都心（定義あいまいですが）だったら
＞新築は買っといたほうが良いという結論でしょうか。
いいえ。
私がこのスレで何度も言っているのは
広さを求めて郊外を買うくらいなら、２０坪以下で
いいから都心になるべく近く駅近物件を買いましょう
ということです。

[835: 匿名さん]

とはいえ、ひとによって事情が違う
端的にいって買える上限があるわけで
お金がある人は黙って高くても都心を買っていて
ほくそえんでいる。
仮に４０００万の予算を想定したら
買えるのは坪単価
２５０万まででそれ以上小さくなったら家族で住めません。
今都心で坪単価２５０万の予算で買える物件はないでしょう。
人によって違うけど買える予算でできるだけ狭くて高くて
「近い」物件を買っておくほうが安心・・ということです。

都心が買えるなら都心を買えばいいですが
株だって銘柄選びがあるように、都心の立地や
日照条件が悪いのは買わないほうがいいでしょう。
ご自身が住むなら気に入ったものをなるべく
都心近くで新築にこだわらず買うべきでしょう。
平河町（千代田区です）に４０００万台の１ＬＤＫが
Ｍ地所のブランドで出ていました。冬至日照ゼロの
部屋が多くそれでも一期で完売しています。
私は買いませんでした。

江東区湾岸など今後も２００万円台坪単価は出るでしょうが
抽選に当たるかどうか保証がないでしょう。どんどん
昔の公団分譲みたいな倍率になっていきますね。
だったら、武蔵小杉か川崎駅前を選ぶほうが得策
かもしれません。
もっとご予算が厳しいばあいは、山手線北側
ほぼ文京区というあたりが、今もっとも割安なエリア
であるといえますが土地勘がある人以外はやめたほうがいい。

[836: 匿名さん]

＞仮に４０００万の予算を想定したら
＞買えるのは坪単価
＞２５０万まででそれ以上小さくなったら家族で住めません。
５０平米強に家族で住むのでしょうか？　一般的に多い子供二人だと無理じゃないですか？
揚げ足とかじゃなくて、かなり窮屈でも我慢して住んででもという意味で
おっしゃっているんでしょうか？

[837: 匿名さん]

一般論は話していませんってば。
私は新婚時代３９平米子供が小さいときは５５㎡で住んでましたけどね。
都心にどうしても住みたかったから。
今必要なのは時間かせぎなのですよ。５年経って子供が大きくなって
家を買うときに今の都心物件を売って買い換える案（これは前に書きました）

[838: 匿名さん]

何度も言いますけど、私は一般的な財テク指南を書いているつもりはないですから

簡単ですよ。冬も１月に入れば各ブランドでセールがあるわけで
２００２年から、２００５年春までちょうど「セール期間」みたいな
ものだった。
今、３月初旬だと思ってもらったらいいわけで店頭には春物が
定価で並んでいる。
何を買うのがいいかといえば、
「セールじゃないから安物買ったらダメ。しっかりしたもの買って
飽きたらリサイクルで売ってください。予算がなければブランド
リサイクルショップで新品同様を買いましょう」
としかいいようがない。

次にセールシーズンになればいいものがまた安くなるだろうけど
あなたの欲しい品物がセールに出る保証はない。
マンションも全く同じでしょう。

[839: 匿名さん]

広い部屋が欲しい人、値下がりしようがぜーーーーんぜーーん平気な
人は郊外を買えばいいし、それはそれで考え方
それが正解ということです。

人それぞれ今の年齢、今後の収入、ライフスタイル　人生に求めるもの
違うから、私の結論は私だけの結論ですから
参考程度にお考えくださいませ。

[840: 匿名さん]

年初には局所バブル発生

　日銀からの情報発信を振り返ると、例えば、福井俊彦総裁が11月27日夕方に大阪市内で記者会見し、資産価格の動向について「何かリスク要因が具体的にほの見えているというふうなことをまだ私は言っているつもりはない」としながらも、「先々のリスクとして、そういうことを念頭に置き、やはりバブルの再燃は絶対に許さない金融政策をしなければならない。この点だけは非常に明確だと思う」と述べた。

　福井総裁は同時に「大阪に限らず、東京でも名古屋でも、大きな都会の中心部においては、土地の値段の上昇が行き過ぎる心配はないかと、われわれの方が聞かなくても、おっしゃる方が少しずつ増えている」とも語った。

　30日には、野田忠男審議委員が岡山市内で講演。地価について「いわゆるバブルの状況にはなく、現時点では地価の上昇を過度に懸念する必要はない」と述べる一方で、「東京など一部地域では、収益還元法では合理的に説明ができない案件が出ているのも事実」と指摘。「地価は物価一般と違って一度上がり始めると上昇スピードが速いということもあり、今後とも、地価の動向については注意深くみていく必要がある」と語った。

　メリルリンチ日本証券の熊谷亮丸チーフ債券ストラテジストは「優良な不動産物件の収益率と長期金利との関係から考えると、不動産市場での局所的なバブルは今年初めには始まっていた」と指摘する。

[841: 匿名さん]

また投資家さんですか？
うざｗ

[842: 匿名さん]

皆賢いから売り手市場になったらマンションなんか買わんだろう。
そもそも世の中戸建のほうに価値がある文化だからね。

[843: 匿名さん]

福ちゃんに地価を抑制する手立てがあるとすれば、不動産融資の総量規制くらいしかない
だろうけど、先日住宅ローンの融資基準を緩めたのは福ちゃん本人

彼が言っているのは、商業ビルやリート物件のオフィスの話。そりゃそうだ。だって
銀行はノンリコースローンを貸すだけで投資しているのは個人や匿名組合なのだから。
福ちゃんの手の届かないところで事が進んで業をにやしている。

福ちゃんはもっと「健全な住宅供給をしてくれ」と言っているわけで、マンション価格
がバブルとは言っていない。
港区の物件が億ションでないほうが不思議なのであって、多摩川からむこうに億ションが
できたら確かにバブルなんだろうけど、３０代の住まいが通勤３０分圏に持てなくても
誰も困りはしないわけで、ちゃんと坪単価１４０万以下の物件があるうちは文句はいえないよ。

ファンドは加害者、マンションは被害者だからその辺を間違えないように

[844: 匿名さん]

ゼロ金利、総量規制緩和でもなかなか地価が下げ止まらなかった
金融財政当局に地価抑制能力があるのだろうか。

すでに、事業用資産の買換え特例、事業用資産の損金の
所得税損益通産の廃止など土地投機防止の税制は実施済み
この上は譲渡益課税の税率をあげるか住宅の３０００万控除を
やめるか。さらには地価税復活か。

固定資産税など経過措置があるから急に上げられない。
かといって本気で金利をあげた日には、蝋燭の火をけすのに
プールの水を用意するのと同じ。
全国的に住宅需要が冷え込んで不景気復活。それもできない
からゆるやかに上げていくと言っている。
金利があがってイールドギャップが減少しても値上がり期待に
よる投機的な不動産投資は続く。

ローン金利が上がれば同じ価格でも購入者の所得額が増えないと
いけないから、実質値上げと同じこと。
金利があがれば地価の安い物件しか売れなくなる。

地価高騰を抑えるといいながら、金利をあげると
実質的なマンション価格が高くなって
庶民は郊外のマンションしか買えなくなる。

そうはしないと考えると、金利は中庸のまま
郊外は低いまま、都心は高止まり
いわゆる二極化の構図になるのでは。

[845: 匿名さん]

本間会長のことをチクッたのは財務省というのは、ほんどうだろうか？

[846: 匿名さん]

今週の住宅情報「マンションズ」は、来年春発売の物件特集で
久しぶりずっしり厚みがあった。
情報初公開のマンションが勢揃いし、ワクワクする。

ところが中身を見ていて途中からだんだん熱が冷めてきた。
周辺部の遠いマンションで大半が占められていたからだ。

希望する都心の好立地マンションは、ページをめくっても出てこない。
投資向けの狭小物件が数件載ってただけで、真によさげなものは
見当たらない状態。

都心物件を安く選ぶことが出来た数年間はもはや過ぎ去り、
来年は妥協と決断の時代に変わることをここで予感した次第です。

[847: 匿名さん]

マンション業界人もこれから大変だね。
全体的に市場が小さくなると思われ。

[848: 匿名さん]

しかし都心のいい物件って数少ない築浅中古しかなくなっちゃたね。

[849: 匿名さん]

三井の虎ノ門が完売になったら、もう大変なことになりそう。どう考えたってあの物件が売れるとは思えないんだよね。バブルの頃の様には行きませんが、それでも相当値上がりして行くでしょう。

[850: 匿名さん]

その時には売るよ！昨年投資用にかったマンション。今回は欲張らずに腹8分目で売ろうっと。欲を出し過ぎるとろくなことないし。