23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[722: 匿名さん]

今が都内は安すぎるんだから、こんな掲示板見て安心しているより、さっさと買ったほうがいいよ。
１８年度決算期後には金利も上がるだろうし、建築費も上がるし。
あんまり贅沢いっていると、最低だと思っているところも高値の花になるよ。

[723: 匿名さん]

そういえば弱小荒川区は23区再編でなくなるんじゃん。
台東区あたりと合併になるんだろうか？
どちらにしろ今よりイメージが悪くなることはない希ガス。

[724: 匿名]

＞697さん
家賃200万円、年返済額205万円で赤字だがいいのか　について
30年ローンを31年ローンにするなり、頭金として100万円なり入れればいいでしょう。
というか話を分かりやすくするため100％ローンと、全額自己資金の話にしただけで、現実には何割か自己資金で買えばいいでしょう。その資金が年利5％に回るわけですから。

空室になるリスクについて
これは実はほとんど心配しなくていいです。ほんとかいなと思われるでしょうが、長期にわたってかなりの住戸を貸してきた経験から、言っていることです。
あまり広い住戸にしない、駅近物件にする等の工夫は必要。店子が出れば、次の店子から礼金1から2ヶ月分が入ることもあり、まあほとんど期にしないでいいくらいです。8000万の予算なら8000万の物件でなく、4000万を2戸買うと、いいでしょう。

それより、まえに触れなかったことで気にすべきことに、固定資産税のことと、修繕積立金が徐々に値上がりすること。
ただ私がこういうことに触れなかったのは、利回り5％と言うのは、最低ラインで、現在でも5.5％程度にはなると思うので、そうすれば、その分でお釣りが来ると考えるからです。

[725: 匿名さん]

全く関係ないけど、荒川区ってなくなるんだ。
しかも台東区と合併なんだ。
足立区は残ってしまうんだね

[726: 匿名さん]

外国人にとってはまずは上海。
東京はその次になれるか？
直近では外国人にとって東京はさほど魅力はない。わかってないといえば本当にわかってないんだけど、彼らはアジア各国について区別なんてついちゃいない。中国もWTOにも入ったんだしOKじゃないなんて適当な感性でいる。
一方、東京は地政学的リスク、地震のような災害リスク、等々、外国人にとってわかりやすいリスクが満載。
よくロンドン・パリ・NYなどと比較する人がいるけど、愚の骨頂。東京の不動産の賃貸価格が安いのには理由がある。同列に考えちゃいけない。リスクを折り込まなきゃ。5.5%のリターンもリスクが現実化すればあっというまにふっとぶ。で、それを十分吸収できる人しかリスクテイクしちゃいけないんだよ。

[727: 匿名さん]

>726
じゃあ東京でマンション投資している人は皆大損するってことですか？

[728: 匿名さん]

２３区再編はまだ詳細は未定。しかし
いずれにせよ２３区間の格差是正と公務員数削減が主眼だからね。
貧乏区を裕福区とどうやってセットにするかということだろうと思う。
ウォターフロント区：港＋品川＋大田＋江東＋江戸川
江戸寅さん区：千代田＋中央＋台東＋荒川＋墨田＋葛飾
のようなやり方で裕福区と貧乏区をくっつけるんじゃないかと予想される。

[729: 匿名さん]

地価が上がる時期に分譲マンションに住んで
下がる時期には賃貸に住むのが正解。
なぜなら、下がる時期に買えば実際無価値な
部分にローンを支払うという悲劇を味わうからだ。
下がり続けている以上、買ったが最後損をださずに
買換えも出来ない訳だ。

[730: 匿名さん]

いままで１５年下がり続けていたから賃貸派は
マンション持つことのメリットを実感できない。
というか、持つことのデメリット事例をつぶさに
みてきているから悲観論が多いのだろう。
うまくいった例をたくさん知っていれば自分も
そうなりたいと思うけど、失敗例を見てきて
いれば臆病になるのが人の常。

[731: 匿名さん]

上がり続けている時期に買うメリットは、
①売っても損が出ない
②ステップアップの住み替えが容易になる
　次の底値までは最低１０年くらいかかるとして
　ちょうど買換えの頃合
③上昇初期であれば高値掴みのリスクが少ない
　　下降期の場合いくら待っても「底値」という
　　保証があるわけではない。

[732: 匿名さん]

そこで、上昇下降のサイクルをどの程度と読むかが
重要になるわけだが
①１９９０年ピークの前回の上下動は上昇１４年
　　下落１３年の大波。

　　１９７７年頃から緩やかにはじまり
　　１９８５年の中曽根内閣、内需拡大政策で
　　１９９０年まで一気に加速
　　１９９１年から３年で急落して１９９６年には
　　下落が緩やかになり１０年待ち続けた住宅需要が
　　いっきに動いて住宅ブーム。
　　これで上昇にうつると思いきや不況続きでその後も
　　２００２年まで６年間下落　底値は２００３年前後。

②今回は５年以内に都心・都心周辺は２倍に可能性も

　　前回は概ねマンション価格が３倍程度になった
　　金利が４．５％〜５％程度の背景でのはなしで
　　現在のように変動金利２．６％、長期固定３％の
　　状況なら価格上昇許容量は高まる。
　　不動産融資総量規制によって火を消した前回
　　バブルに対して、今は逆に住宅ローンは融資条件緩和
　　加えて証券化による国内外資金が投入されてきて
　　いる。

③都心の高額分譲が価格を牽引。
　　日赤、アメリカンクラブ（麻布タワー）など今後４年に
　　定期借地権高額分譲物件や公務員宿舎跡など
　　高額分譲が目白押し。相場を上に引っ張ることは
　　容易に想像可能。

[733: 匿名さん]

④郊外の供給過剰による値下げはあっても無関係
　　これは単純に売れ残るだけで、都心周辺の価格を下げる
　　要素にはならない。ユニクロや無印がセールをやっても
　　ヴィトンがエルメスが価格をさげる必要はない。
　　なぜなら郊外が便利になったのは郊外に人が流れた
　　１９９０年代であっていまや都心の再開発のほうが圧倒的に
　　投資額が多い。都心がここまで豊かで快適になれば
　　マンション価格は坪単価で３倍程度では収まらないはず。

⑤タワーという価値
　　麻布でも西麻布と東麻布では海抜の高さが違う。
　　東京湾水面から２８ｍ〜３０ｍの西麻布と
　　海抜７ｍの東麻布では住環境が違う。
　　人は丘の上に住みたがる。
　　湾岸は海抜４ｍだが、４０階に住めば海抜１３０ｍ
　　人工的に作られた高台なのだ。
　　本質的に立地を超越した「人口高台」は極めて
　　限定的にしか作れないことから「本物の高台の住宅地」
　　と同じく希少性がある。なにより作るのに時間もコストも
　　かかる。地価上昇環境下では作れば作るほど高値要因を
　　増やすことになる。
　　ゆえに、採算のとれる場所でなければタワーは建たない。

[734: 匿名さん]

今後の金利上昇は、物件価格にマイナスでは無いんでしょうか

[735: 匿名さん]

確かに金利上昇は物件価格を安くします。
しかし実際の現象としては
①都心物件の区画が小さくなる
②面積を削れない人が郊外・周辺部に流れる
③面積も立地も削れない人は中古市場に流れる

一方で、所得の二極化で都心物件はおかまいなしに
数は少ないけど一方的に値上がりします。そうなると都心
中古は便乗値上がりして③の上位層を取り込む。

ただし、いっきに長期金利が５％なんていう事態にはならず
７年から１０年でじわじわ進むわけで気が付くと金利にも
押され、都心は値上がりして買えるところは郊外しかない。
そういう状況になるだけでしょう。

[736: 匿名さん]

じゃあ今新価格の物をローンをして買っても、十年後に売れば、確実に損はしないってこと？
ピークで売る、ややピーク前に売るって、みんなが思っていることではない？
そんなにうまくいくものでしょうか？

[737: 匿名さん]

金利上昇は物件の「価格総額」を抑えるということで
あって買い手からみれば「損な買い物」を強いられるという意味。

一億中流社会の場合は、ボリューム層にあわせてマンション供給して
きたけど、格差社会では富裕層、アッパーミドルクラスターゲットの
マーケティングが必要になるのでしょう。
私は、今回２００５年までに都心周辺の優良物件を買った人はタイミング
さえつかめば今後１５年で結構な資産リッチになる要素を持っていると
思います。

[738: 匿名さん]

ピークで売ることは不可能です。自分が納得する上昇レベルで売ればいいだけです。
失敗するリスクはもちろんあるわけでリスクは自己責任。
でもそういうふうにしないと、ただサリーマン３０年続けていただけで資産は
築けないということは確かです。

[739: 匿名さん]

〉736さん
不動産は、立地と物件です
以下のものはあまり期待できないでしょう。
①都心周辺でも現在坪単価１６０万以下のもの
②湾岸タワーでも低層階で坪単価１８０万程度のもの
③タワーでも周辺に新たなタワーやオフィスが建つ物件
④都心周辺でも交通の便が悪い

逆に悪そうでいいのが
①築２５年以上でも渋谷区・港区の駅近物件
②１ＬＤＫ５５㎡だが都心タワーの中層以上
③タワー高層階北向き

何でも買って上がるというわけではなく目利きが必要。
内覧会になってからプロを雇うのでなく、物件選びに
プロをやとったほうが１００倍価値があると私は思う。

[740: 匿名さん]

2015年の世帯が減少し始める時期は８年後で、今からの新築が建つのは２年後くらい。
となると、実質６年くらいの間の上昇時期を見極めて、売り抜けるってことですね。
非常に見極める力が要求されますね。

[741: 匿名さん]

>743
おっしゃるとおりです。
ただ、株とちがうのは
住宅は売りぬけた時点で周辺相場も上がっています。
その時点でうまく地方転勤や海外勤務になったら
人に貸すのでなく売るという選択もありますという程度に
考えてください。
５年上昇が続けば下落は５年かかるのが通常。
不動産は新築は供給に時間がかかり中古は数が少ない。
もともと「出来高」は地域によっても限りがある。
価格の変動はゆっくりしています。
次の底値の時期まで待って買った値段と同じ値段で売れたら
もうけ物。
売り抜けるならセカンドハウスか賃貸用物件を買うのがいい。

[742: 匿名さん]

なるほど。物件選びにプロ、ですか。確かにそうですね。そんなサービスあるんですか？さくら事務所で相談に行ったら、やめなさい、今新築買うのはやめなさい、と言われるだけで、そんな参考にならなかったんですが。。

[743: 匿名さん]

見極めのキーポイントは住宅賃料です。
今都心６区（住宅地）の賃料は月坪１．1万〜１．５万という水準
ですが今後マンション価格の上昇、リート賃貸マンションなどの
新築供給でどこまで上昇するかがキーポイント。

あがらなけらば、まず投資賃貸が破綻していずれ分譲に
まわるから、中古市場の値下がりにつながりかねません。
順調に上がっていけば収益還元法で投資も増える。
また家賃が上昇しないようなら売って賃貸に住んでも
懐は痛まない計算になります。

[744: 匿名さん]

＞742
表立ってやっている人はいませんね。皆さん自己主張が強くて聞く耳持たない。
不動産屋に信頼できる友達を持って定期的に情報をもらうのがいいでしょう。
建築士はダメです。ハードしか見ない。立地や都市計画の観点で見通せるなら
デベロッパーかゼネコンの営業のほうがまだ情報持ってますね。

[745: 匿名さん]

なるべく安い時期に買って（そしてそれが2004年でなくて今からでも間に合うと
いう・・・）、高いときに売って、できたらしばらく賃貸にして、また安く
なってきたらよりいい物件に住み替える。
確かに理想的だけど、これを多くの人が目指したら、まず成り立たないという
パラドックスがありますね。こういうのはみんなの裏をかいた方がいいわけ
なのに、なんでそんなにみなさん親切なんだろう、素朴な疑問だったり。

[746: 匿名さん]

744さん
有難うございます。確かに、自己主張強いですよね。外断熱でなきゃ駄目、今は竣工物件多すぎる、人口減る、慌てて買う必要は無い、と。水周りの可変性みなさいとか。まあ主張は分かるし、勉強になりましたけど。じゃあどうするか、ですね。今賃貸暮らしなんですが、大田区駅近住環境良好ななか坪単価8000円程度で住んでいる（地主がおじいちゃんでいい加減でラッキーです）私は、賃貸で引っ越すと必ず割高感を感じてしまう状況。買うしかないなーと思っているんですが、悩みますね。

[747: 匿名さん]

環境がよければ引っ越す必要もないかと。
不動産は流動性が低いから割安や割高のものがあるよね。

[748: 匿名さん]

そうなんです。いつもモデルルーム見て興奮した後、冷静になって、「で、なんで家買うんだっけ？」と思ってしまいます（笑）。今の住居の唯一の不満は古いことですが、地主も住んでいるので、作りがしっかりしていることもラッキーです。今の状況に不満が少ないと、買う勇気が最後まで沸いて来ない。。

[749: 匿名さん]

私は、今５０代ですが１９８６年頃に、マンションを買っておいたほうが
いいぞと言われました。
当時借家住まいで家賃補助が会社から出ていて不満はなかったので
買わずにいました。気が付けば私鉄沿線の１０駅先まで７０００万
８０００万という状況。「終点間際のマイホーム、空気はうまいが
駅には遠い」
とか
「マイホーム、手が出る場所には　熊も出る」
という時代。
やっと買える値段になって郊外の中古をこぞって買ったのが我々の
世代の住宅事情。
私は、故あってそれを手放したおかげで３年前に底値で都内の
新築が買えた。
結果論ですけどね。確かに住宅って市況を見て買うのではなく
ライフプランの中で買うべき時期に買えばいいわけで決して
買いたくない人に買え買えとお勧めはしない。
なにしろ、マンション価格について語るのがこのスレのテーマなので
私見を述べているだけ。
解釈はみなさんのご自由に。ただ、過去の事実を曲解している人が
いるとついついそうじゃないよといいたくなるのはオヤジゆえの
性分なのでしょう。

[750: 匿名さん]

じゃ、今買えというか、（自己責任だが）買うほうがいいですよとか
言うのは、何のため・誰のために言ってるんでしょうかね？

[751: 匿名さん]

上がっているときに買うのが正解と思うが、買え買えとすすめても私が
もうかるわけではない。
私は買った物件が上がってくれることを望んでいるけど、それは一般の
ユーザが買うかどうかは関係ない。
黙っていても私の買ったエリアはすでに上昇しているわけだし

買うのをぜひ控えてみてください。といえば自分を欺くことになるから
言えないだけで、下がるときに買ったらいけない。
買うなら上がり初めでも間に合うから買いたい人は場所と物件を選んで
買ったほうがいいと申し上げています。

猜疑心は、貯蓄には向いているけど投資となるとどうなんでしょうかね。
行動しない限り結果は出ないですからね。

[752: 匿名さん]

猜疑心は年輪を重ねれば重ねるほど増えていく。子供に聞いたほうが正しい判断するかも。。

[753: 匿名さん]

そういう年寄りは不幸だと思う。熟年でも冒険と夢を持って生きなくっちゃいけないよ。

[754: 匿名さん]

チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
私が、マンションの価格動向について語るのは、書く事を通じて他人の批判を受けて
自分の読みの脆弱さを補強したいからですが、一方的に嘘だ嘘だと言われても答えようが
ないですね。
わたしは、金持ちになりたいですし、金持ちになることがどういうことかをいつも語って
いたい。それがここでいろいろ書く理由です。

[755: 匿名さん]

チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
一読をお勧めします。

[756: 匿名さん]

場所と物件で価値ありそうなのは３３０万くらいは行ってるから、
どうなんだろう？という話になるのではないでしょうか？
正直言うと、もうすでに持っているそうですが、だからニュートラルという
のはどうも理解に苦しむのは分かります。
今、また自分もさらにローン組んででも買い足すというお話でしたらまだ
分かるんですが。。

[757: 匿名さん]

その本に曰く、自分が納得できない投資はするな。（ましてや子供の判断などあてにして
大金を投じるのは愚か）それと歴史は繰り返さない。
利食いは出来る限り早く。損切りは一定目安を決めてとにかく勇気をもって行え。
訳のわからないジンクスに頼るな。・・・いろいろ当たり前なんだけど凡人が忘れ
そうなことが書いてあります。

[758: 匿名さん]

〉７５６さん
私がローンを組んで買い足したのは２ヶ月前です。

[759: 匿名さん]

その本の題名教えてください

[760: 匿名さん]

『マネーの公理 スイスの銀行家に学ぶ儲けのルール』
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784822244699

[761: 匿名さん]

>758
新築ですか？

[762: 匿名さん]

760さん、有難うございます。

[763: 匿名さん]

〉７６１
新築です。
６年持って転売する目的なので。
中古も探しましたがともかくよい物件がないのはご存知の通りです。

[764: 匿名さん]

人間の行動は予測できない。誰であれ、未来がわかると言う人を、たとえわずかでも信じてはいけない

おっしゃるとおりですね。

[765: 匿名さん]

自分の直感でも自分が納得するなら信じるに足るとも書かれています。
人を頼ってはダメでしょう。私は自論を押し付けるつもりはないし未来を予言
する気もない。私はこう思うけど他の人はどうかと問いかけたいだけ。

時々うなるような鋭い反論がでるから面白いのですが、皮肉屋はどうも
相手のしようがなくて困る。

[766: 匿名さん]

>763
ありがとうございます。
新築でローン今開始なら、契約したのはずいぶん前かなあとふと思ったので。
でも、二ヶ月前契約の１，２年後からローンということでしょうか？
あんまり個別の事情聞いても悪いので、答えられるならでいいです。
でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
微妙に一般の人とズレがある気がします。

[767: 匿名さん]

皮肉屋はどこでも多いですから。掲示板はもっとうまく活用できるはずなんですがね。。

[768: 匿名さん]

融資実行４月、契約１０月。湾岸Ｇの二期です。
なーんだ旧価格じゃないかといわれそうですが新価格の千代田区物件と
ふたまたかけて、抽選がはずれたらそっちにいく予定でした。

＞でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。

文意がわかりかねます。
ここのスレでマンションがいつさがりはじめるかが主題ですよね。
私は５年超と読んでいますが、頭金を２割以上いれないと
銀行にもうけさせるだけなんですよ。
５年越えないと（正確には契約時から売却年の１月で５年経過）
しないと３９％税金かかりますから、２割ですむ６年を目安にして
います。店子が抜けてかつ値上がり勾配が急なら自分で住んで
売却も考えますし、さほど値があがらないならじっくりもって
退職金を突っ込んで年金代わりの収入源にします。

予測は１本のシナリオだけではダメだと思います。
一般の人・・・という言葉自体がいまの世の中誰をさすのか
難しいですよね。私の世代以上では結構一般的な方策ですけど。

[769: 匿名さん]

善意の気持ちで第三者に言ってあげてるんでしょう。いずれにしてもあがる下がるの議論百出の場合は基本的に上げの局面なんでウダウダ言う暇があったら、シコタマローン組んで買っといたほうがいいと思うよ。だって金利１％台でかえるなんて局面、そうないぜ。あと人口が減るから下がるってのもホントにそうなるかどうか疑わしいしね。だってこの１５年間、人口増えてるのに下がったんだろ。

[770: 匿名さん]

＞マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。

マイホームでも同じことなのです。
投資と意識せずに、みなさんマイホームで財産作ったり
財産なくしたりしているのです。
意識していないだけ。
ローンというコストを選ぶか、家賃というコストを選ぶかという選択
のようだけど、マンションも金利も安い時期には賃貸より
分譲が圧倒的に質が高いわけで
これがマンション価格だけ一方的に上がって家賃がとどまって
いるとその差が無くなる。
しかし買った人には売却益というおまけがつく。そういう話です。

実際、１９９０年半ばには多くの４０代が５５００万も払って
郊外のマンションや茨城の一戸建てを買った。
それから１０年、ローンの残額よりも低い評価額で不便な場所から
９０分かけて５０代の通勤。
そうかと思えば、１９８０年代に３０００万で買ったマンションが
２０年後３５００万で売れて、に５０代で
６０００万の新築物件を買えた人もいる。

[771: 匿名さん]

>768
詳細ありがとうございました。
一般の人、というのはほぼ一生に一度の買い物のつもりで買う人、自分の住まい以外に
もう一つ物件を買える人ではない人、というつもりで書きました。例えば、５年か８年後か、
（はたまた３年後か。笑）下がってきたときに、新価格の分だけ悪条件がどこかしらに
あるところに買った人（サラリーマンが出せるお金には限界があるし、住むにはそれなりの
広さも必要だし、必然的にという意味で）が困るときはあるかもしれない。
それは投資の人と違う、ズレだと思ったのですが。

[772: 匿名さん]

ホント今の５０代の世代でいうと８０年代中盤までに動いたか、その後で動いたかで、天と地の差になっているのが現実ですね。ま、それでも退職金で債務超過を清算できるだけまし。でもこれからは、もしかすると、今、動かないで、３年後に動いたおかげで同じような格差を体験する一方で最後の退職金による精算もなしっていう最悪のパターンもあるかもしれませんね。

[773: 匿名さん]

14時台に現れる投資厨は何なんだ？
東京のマンション一極集中とかあり得ない
地震やミサイル飛んできたら一撃で資産吹っ飛ぶぞ・・・
5.5％の利回りが欲しいなら
新興国の外債か株に分散して突っ込むほうがよっぽどマシ
外債なら8％近い利回りがあるし
為替も強い

[774: 匿名さん]

８０年代中盤もすでに３０００万円までの新築物件は郊外だったかと。
あと、金利はすごく高かった。ローンの倍ぐらい払う計算。
ただ、給料は右肩上がり、未来への希望という空気がある最後の時代だった。

[775: 匿名さん]

＞768さん

私の勝手な想像ですが、今後マンションはもっと広い面積のものが出回るでしょう。
１２０㎡とかでなく２５０㎡クラスも出てくるかもしれない。
そのときに買換えできるようになっていたいと思いませんか？

昔３０代の若者が都内に新築マンションそれも７５平米クラスが買える
などというとほら吹きだと言われかねませんでした。
それだけいい時代になったのでしょう。
その裏には、前の世代の「含み損」が捨石になっているわけですが。

人間って希望を手にすると保守的になるらしく一生住むみたいに
決意するけど、配偶者も住まいも取り替えたほうがいい場合が少なくない。

なぜなら３０歳からこれから先の人生最低でも５０年はあるわけだけど
いまだにわが国で５０年生きながらえた民間分譲マンションはない。
そうなれば少なくと一度は買換え。
５０年の間に地価は
①一本調子に右肩あがり
かもしれないし
②ふたこぶラクダの起伏
かもしれないし
③３０年サイクルの山が５０年めでまた上り勾配
かもしれない

また、会社がつぶれたりリストラされたりしているかも
しれないし、たまたま出向した会社からストックオプションを
もらうかもしれないし、宝くじよりずっと高い確率で不労所得
を手にする機会は結構多いものです。
いずれにしろ住んで１０年以内に３割の住民は入れ替わるし
２０年以内に６割はいなくなるのがマンションの常です。

[776: 匿名さん]

>774
今は最後の一行がない。それで過去を例に出来るのだろうか？？

[777: 匿名さん]

＞774
３０００万以下とは申しません。
１９８４年、世田谷の真中の交差点から５分
２４６沿いの物件２０坪が新築価格でたしか３６００万でした。
買うにはその前に２８００万くらいの物件を買って買換えしないと
確かに金利が高くてきつい実感はありましたね。

[778: 匿名さん]

〉今は最後の一行がない。それで過去を例に出来るのだろうか？？

ドク曰く「未来は決められているものではない。自ら切り開くものだ」
ｂｙスピルバーグ

[779: 匿名さん]

なんとなく思うんですが、いま高額なローン借りられるのは会社が大手企業
物件の立地がいい。そこそこ自己資金がある。そういう人に限られる。
ローン審査通ってから抽選に当たらないと買えない。

実は昔も同じだったわけで、「ねえ、いくらまで負けるの？」なんて
閑散としたモデルルームで客がひそひそ話していたのは
２００２年前後のわずかな間。

だから思えば、今の５０代で８０年代に世田谷や目黒にマンション買えた人は極めて
恵まれた人というのは間違いないですよ。

ただもう一種、得した５０代がいて、とにかく５０歳まで公務員宿舎
あるいは銀行の社宅（といっても民間の借り上げだよ）
２年前にマンション買った人。いろいろいますよ。世の中。

[780: 匿名さん]

＞７７９
そうですね。８０年代中盤までに買った50代がなべてうまいこと行った
ような過去は誤りですよね。都心にいい物件をうまく買えたサラリーマン
は少数だと思います。
あえていうなら、今７０オーバーの人で、新婚当時にまだ開発間もない
東急沿線などに庭付き戸建てを５、６００万で買っちゃって、はたして
返せるかなどと悩んでいるうちに、初任給も倍・倍、勿論給料も。
直ぐにかえし終わって、建物の老朽化も戸建てだから建て替えればいいだけ。
悠々自適という人。
・・・でも、こんな時代は例にもならないです。

[781: 匿名さん]

やっぱり役人と福利厚生が充実した大企業がいいね。
何かと話題になっています。

[782: 匿名さん]

マンションなんて買った瞬間から２割下がる・・・など言うことが常識だった
時代にとらわれていると大変です。
基本的に値上がり基調のときの常識は値下がり基調の常識
の逆だと思ったほうがいいです

値上がり基調のときは、あまり繰り上げ返済を考えない。
モノの値段が上がるということは金の価値（借金の価値）が
減るということです。ただし金利動向だけは敏感に反応すべき。
固定金利期間が終わって金利があがっていたら繰り上げで
負担を減らす。
金利があがっている＝景気がいい　もしくは地価高騰
であるから、支払いがきつければ一旦売ることもいとわない。
ただし値上がり基調だから必ず金利が上がるとは限らないです。
金利の上昇は緩やかで値上がり勾配が大きい可能性もある。

値下がり基調のときは、常に周辺の中古相場に目配りして
繰上げ返済に精を出す。
定期的に査定をとる。とにかく２割下がった時点で売るべきです。
経験談でいうと失敗したと思ったら傷口が大きくならないうちに売ることです。
これが出来れば次のチャンスがねらえる。

①新たにローンが組める
②場合によっては新たな物件の頭金が残る
③まえよりいい場所にマンションが買える可能性が高い
④売却損で税金が安くになる
　　４０００万の物件を３２００万で売ったら８００万の損
　　その年の課税所得が７００万なら税金ゼロ
　　さらに１００万は次年度に損金として繰り越せる

[783: 匿名さん]

>７６５さん
好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。

・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
・坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。

将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。

[784: 匿名さん]

マンションが単独で値上がりしているのでなくオフィスや商業ビルの需要とからめて
相対的にマンション供給地が無くなっているのです。
同時に分譲ででるべきマンションが資金回収の簡単な証券化スキームで
賃貸マンション化して投資家にリスク転嫁されているのです。
本来なら新築分譲ででるものがオフィスビルやホテルや賃貸マンションに
なっています。
しかたがないから土地を売りたくない地主に定期借地を使ってに老朽施設の建替え
とセットで分譲物件を仕掛けるというのが都心の昨今の実態です。

そもそも都心部大型物件は環境アセスメントとかに時間を要するわけで、無人に近い
臨海部でも実は潜伏期間３年以上かかって着工するものが都心では環境アセスとか
建設協定などやっかいなことが多いようです。

当面マンション供給は郊外の便利のいい場所が中心になるでしょう。これは
行政の開示している開発許可や環境アセスの記録を丹念にみていくとわかり
ます。

＞好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。

はい、需給がここまで偏れば嫌でも値上がりするでしょう。同時に都心地価の
相場で新築マンション価格は上がらざるを得ない状況にあるともいえます。

＞・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
逆に申し上げると８０００万以上の物件数は年間何件あるでしょうか。
確かに、平均価格が５０００万クラスの物件の上層階（湾岸タワーのような）
は特殊例です。
また成城など既成高級住宅地の「売れ残り」もそれに含まれますが
時間がたてば売れていくでしょう。なにしろ深沢ハウスでさえ完売した
わけですから。

[785: 匿名さん]

＞坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。
まだ２万円はそれほどないでしょう。六本木ヒルズとかのぞいて既存の
中古物件の賃貸相場は都心でも１万５千円が現状。
お客がつくかどうかは今後の話でしょう。
ＴＢＳ開発の賃貸物件、ミッドタウン、青山アパートメント
これらの動き次第です。まだ結果は出ていないのではないで
しょうか。
住友の田町など順調に埋まっているような気もしますが・・・

＞将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。
立地と質の勝負でしょう。芝浦アイランドで１．４万の家賃がとれたら
ミッドタウンで２万の家賃で不思議はない。
相対的な話です。

不動産はミクロで成り立てばいいのであってマクロの動向はあまり
関係ない。画一社会でなくなってきた現われなのだと思います。
ご自身の投資ターゲットのなかでの動向をどう掴むかが大切です。

[786: 匿名さん]

あ、そうそう申し遅れましたが、住宅購入はリスクを伴う立派な投資です。
大きく資産を増やすこともあれば、収入の多くを費やしても何も残らない
だけでなく居所まで拘束されて子供の高校受験まで制約をうけたりもします。

誰もそういうことは声を大にして言わないだけです。

[787: 匿名さん]

リスクという言葉を危険と訳すのでなく不確実性と訳すべきで
どうなるかは自分が納得できるシナリオで予測するしかない。

私は５年は上昇すると見たから追加購入したし、銀行もそう考えて
いたから私のローン審査もあっさり通してもらえたのでしょう。

船に乗るときには救命具のありかは確かめるべきで、実際不測の
事態が起きたらどうするか、心配だからしょっちゅう考えてますよ。
でも人間心配するほうが正常で心配しないのは無知なだけです。

そこまで心配するならやらなきゃいいと思われそうですが、やはり
お金持ちになりたい気持ちが勝るわけで、苦労なしにお金持ちには
なれないから仕方ない。
どれだけ細かく心配するかが投資における「努力」なんだと思いますよ。

[788: 匿名さん]

>>７８７
格差社会は何も人間ばかりではなく、これからはマンションも価格格差が大きく
開く時代ということでしょうか。

少数の美人マンションはいよいよ高く買われ、大半の普通マンションはますます平凡に終わる。
同じ買うなら、だれもがあこがれる美貌の物件を選べということですね。

まあ言うは簡単ですが、探し手に入れお金を払う実践のハードルは自分にとって相当高そうです。

[789: 匿名さん]

マンションも女も美貌と若さ両方が必要だね。
若くて美人が好きな我々だよ。

[790: 匿名さん]

夕張の破綻のように、地方が明らかに崩壊し始めて、
一見格差社会へのステップのように見えるけど、
場合によっては酷いゆり戻しが来る可能性がある。

いまだに選挙権だけは、人口比例ではなく過疎地に手厚く配分されているから、
選挙になれば公平や平等の名のもとに地方の理論が強くなるし政治家は迎合する。

安倍もなんだか旧来の古臭い権力基盤のようだから、
都市部主役の手法では行かないかも。

[791: 匿名さん]

そうそう、中古はＮＧ。資産価値とか、そんなものむしろあまりない方がいい。
設備も古くなるし、夢がない。
古くなったら壊す。そしてどんどん新築建てないと。
それをめいっぱいローン組んで買ってもらう。
ローン組むから信用が創造され、
消費するから新たな需要が生まれ、需要が供給を生み経済が活性化する、
そしてみんなＨａｐｐｙ。簡単な理屈です。

[792: 匿名さん]

ていうか、あまり素人のサラリーマンが自宅マンションを買うのに、買い時を検討するだけでなく売り時を検討しなきゃいけないこと自体、ナンセンス。自宅については、なるべく若いうちに買って、しっかりローンを払い、ローン金利を上回るペースで不動産価値が上昇するようコントロールして、まじめに生きている人が報われる社会にするのが金融当局の仕事のはずだし、過去１５年間を除いてはそれがちゃんとできてきた。別の言い方をすれば、同じ５０代で動くのが１０年ずれたおかげで天国と地獄になるようなことがないようにある程度、市場動向を金利政策でコントロールすることが重要。日本を除く先進諸外国はここ数年の急上昇を受け、高金利政策で相場の暴落を回避しつつうまく踊り場をつくるべくコントロールを開始している。ここまでは１５年前の日本と同じ。しかしここからの違いは、たぶん、不良債権処理を２，３年で片付け、壊れ相場にしないでスムースに次の上昇相場に進化させていくプロセスが金融当局の腕の見せ所になる。つまり、今回の日本の不動産相場の本格回復局面が軌道に乗れば、さすがに同じ轍は踏まないと考えるほうが無難だし、だとすると５−７年程度の上昇と２年程度の踊り場を交えた長期上昇相場に戻ると考えることが合理的だと考えますがいかが。

[793: 匿名さん]

792さんの言うとおり、安心して自分の家族のペースで購入したいです。

世田谷に一戸建てが夢だったけど、買い時を逃し、途方にくれて、
ふらふらここを見てたら、うちも都心に投資物件買わなきゃという気になっていました。

が、投資ー不労所得は良いけど、生活は？幸せですか？ユーティリティは高いですか？
実際に、不動産価格のトレンドに合わせて、人生を送るのは疲れそうです。

[794: 匿名さん]

金利は物価に忠実であるべく調整される。
今後の景気は輸出依存型で内需に乏しいので低成長でしょう。
緩やかなインフレが理想かな。

[795: 匿名さん]

住宅って、特に自己居住用物件は株やら投資物件に比べて遥かにリスクは高いけれど、簡単に買ってしまう人が多いですよね。先物で且つレバレッジかけて信用買いみたいな、ダブルで危険なことを簡単にやってのけちゃいます。銀行は貸して欲しいときには金を貸さず、特に要らないときにどんどん貸す。審査が緩いときというのは、危ないと思いますので、慎重に。。ただ都心物件は買っていいとおもいます。多少無理するくらいが、丁度良いんじゃないでしょうか。

[796: 匿名さん]

これから住居用の都心の優良物件を多少無理してでも買える人、30台サラリーマンって
どんな程度だろう？　単純に値段で言って、80平米8000万くらいの物件でしょ。

[797: 匿名さん]

都心80平米8000万はもはや高級物件では無い。80平米なら1億円くらいの物件を買わないと意味が無いと思う。

[798: 匿名さん]

となると、買える人がいるのか。。という話になるけど、いるんですよね。それで二極化が更に進む。。

[799: 匿名さん]

まぁサラリーマンには1億円を買える人は少ないでしょうね
となると、買う人は富裕層と投資目的となりますね
実需は減りそうですね
人はそれをバブルとよびました。

[800: 匿名さん]

バブルの頃の自営業は、自分は借家に住んでいるのに、銀行からプロパーの融資を受けてまで
1億近い中古マンションを投資で競って買いました。
あるお客に2ＤＫ8000万円なんて中古マンションを買うと言い出すから
融資を断って、当時は恨まれたけど後になって感謝されました。
当時の不動産屋さんは「サラリーマンが買えるような物件は儲からない」と言ってましたが
サラリーマンが買える物件だから破産しなかった。

[801: 匿名さん]

節税、財テク、なつかしいね。
やらない経営者は無能だって罵られてた。

[802: 匿名さん]

それはいえてますね。私の親父の物件はバブル時代、田舎のくせに1億円してたらしいけど、売らずにそのまま住んでます。そういう人は今でもそれなりに裕福ですね今は。まあ過去の話で、今と一緒かというと分かりませんが。

[803: 匿名さん]

投資の人は、自分の物件が上がることに変わらないとか言っているけど、
やっぱりみんな焦って買う、投資しようという気運がないと、きっと上がるにしても
上げ幅は小さいと思うからなあ。
２０５５年には８０００万人台、３５年からは毎年１００万人ずつ減っていく。
人数の問題もあるけど、それより２．５人に１人が６５歳以上なんて国、
外国から見てどうなんだろう？？　やっぱり新しい発想とか枯渇していくよね。

[804: 匿名さん]

８０００万以上の物件が売れるメカニズムの一例
◆遺産相続
少子高齢化・・・とは、老人が多く子供が少ない。

老人は８０代で多くは早晩亡くなる。その子供は５０代
８０代の老人が住宅そ取得したであろう４０代の頃は
１９７０年前後、大抵は地価はゆるやかな上昇で
その後の９０年代に住み替えているならいまは
そこそこの土地資産があったりする。

ついこの間まで二世帯住宅ブームだったのが昨今の
タワマン人気で鳴りを潜めたようだ。
とはいえ、問題は遺産相続だ。

１２月２６日号のエコノミストにも　中高年のための
遺産相続というのが掲載されている
８０代は実は豊かな年金世代であり借家、アパート
などで老後の生活確保をはかった人が多い世代。
介護保険のおかげで、老後の費用が結構ういて
５０代の子供が相続する額は結構な額になる。
ことに不動産・有価証券など遺産分割のため
現金化すれば結構な額になる。
親の介護のために親の家を売って都内にマンション
を買って介護している例も少なくない。


①郊外の残債割れマンションからの都心復帰

②老朽化したマンションの買換え

③親の借家を売却して都内に賃貸物件購入

若年層の一次取得の需要が減ったとしても、中高年の
買換え需要は、マンションの経年劣化が進むにつれて
顕在化するのではないだろうか。
ことに、６０歳すぎても所得の多い「自立型シニア」は
１０年前の失敗を地価反転の今をとらえて失地回復を
はかろうと思うのではないだろうか。

[805: 匿名さん]

まあいいんじゃないですか。日本はゆったりのんびりといきましょうよそろそろ。

[806: 匿名さん]

５０代の抱えるローン残債は平均１８００万程度。
仮に４０００万で売れて遺産が４００００万入れば
現在のローン負担と同額で８０００万が買えるわけだ。

[807: 匿名さん]

>806
遺産が、一人頭税引き後4000万以上入る５０代の人の割合はどれくらいですか？

[808: 匿名さん]

相続税は５０００万までは無税です。相続税を払う人は全国平均で３％くらいですが
首都圏では３０％。世田谷では４０％の相続が課税対象でしょうか。
とにかく、地価があがってくれば、相続税対策はまた復活しますね。
まぁ東京都２３区の５０代人口が１５０万人として１０年間で５万人もいれば
十分高額物件は履けますよね。

[809: 匿名さん]

クレームがくるといけないので注釈
（相続税課税標準（評価額等の合計）−基礎控除５０００万円）÷法定相続人数＝相続人の課税対象額

支払う税額＝課税対象額　×相続税率　　（累進課税）

[810: 匿名さん]

「親の家を売却して」というところ、ちゃんと売れるんですか。買い替えうまくいかない人も結構いるでしょう。

[811: 匿名さん]

一人頭4000万の相続って結構すごいですよ。兄弟がまだまだ３人くらいはいる世代。
１０年で５万人とかって数字の根拠がよく分からない。
というか、２３区の人口でなくて、郊外を売って都内に買う人の話だったような？？

[812: 匿名さん]

東京都には富裕層が多く住んでいるけど地価があがることで相続税収が増えたり
相続税対策で賃貸マンションや定期借地権分譲が増えて景気対策になることを
国はひそかに目論んでいるような気がする。とにかく、先の人がいみじくも書かれた
ように、地価がゆるやかに上昇することでマイホーム資産が目減りせずに
ローンが目張りしていく健全な（資産）インフレは、みんなが望んでいることだと思う。

[813: 匿名さん]

＞811
＞810
勝手な想像をお話しているのでなく、身近にいる８０００万物件を買った人の
資金先について、聞いた話を書いています。
とにかく、トータルで何人いるかでなくて、都内に数件しかない
高額物件に対しては、一人っ子の５０代で親が土地持ちとかそういう人が
買ってますよというご紹介です。
私もそうだから。

[814: 匿名さん]

日銀は現時点で既に土地の値上がりを懸念してますよ。

[815: 匿名さん]

>>813
50代の一人っ子の親が土地持ちで相続したら買えるっていうのはもちろん分かりますよ。
でも、そんなに多数いるとは思えないだけ、という指摘だと思います。

[816: 匿名さん]

事例を紹介すると、不動産財テク指南と勘違いする人が多いですね。
別に一般論でこうなる。こうすれば簡単。などという道はなくて
紆余曲折、また多分に幸運もあいまって資産を手にできる。

そういう話は参考にならないと切捨てないで、やはり目標と夢を持って
資産って築いていくものではないかと思うのです。

ただ、本当に東京って人の数が多くてレーサムリサーチの人から
聞いた話では２億円を電話一本で動かせる資産家は世田谷に２０００人
はいるらしい。

一方、都心の今後の大型分譲マンションは日赤の定期借地権
麻布台二丁目計画（１７５戸）その他虎ノ門とかいれても１０００戸に
満たないわけです。

[817: 匿名さん]

それと高額家賃だけど、個人で払うのでなく法人名義で会社経費ではらう人が
多いわけでオフィス賃料だと思えば２万円でも安いわけです。

まぁ、さまざまな要因があいまって今後まだまだ都心は上昇機運。

日銀が心配しているのは都心の高騰が周辺に波及して平均地価が急激に上昇
しないかどうかでしょうが、本年は通貨価値を守りたいから地価抑制を
理由にしているだけでしょう。

実際問題、銀座の土地表参道の土地が坪２０００万であろうがいくらだろうが
局地的な範囲の話なら庶民は関係ない訳で

[818: 匿名さん]

確かに、富裕層の裾野はかなり広がってますよね。世の中に、金利という概念がある以上、二極化は避けられない。減価償却されない、むしろ増価する物質ってお金くらいなもんですね。金利のおかげで。だったら、富裕層が買うような物件を無理して買っとくというのは一つの手法でしょうと思います。富裕層は郊外に絶対買わないだろうから、都心。加えて富裕外人も今後増える。彼らも都心居住。高齢者も都心回帰の流れ。団塊ジュニアも郊外から遠距離通勤には抵抗ある。

[819: 匿名さん]

富裕層を狙うってことは、都心の中でも２４６沿いとか、ごみごみした下町とか、
環境のよくないところは駄目ってことですね。
あと、今後、富裕外人が東京にそんなに住むものですかね？

[820: 匿名さん]

駄目だと思います。住環境が良いところで借りるなり買うなりしたいでしょうから。今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね。武田薬品ですら、世界でみれば時価総額なんて10分の1くらいでしょう。楽々買われちゃいます。買収した外資系企業が東京に大挙押し寄せる、あり得ない話では無いと思います。

[821: 匿名さん]

ごめんなさい。いいすぎました。5分の1くらいです。