23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[642: 匿名さん]

バラックはおそらく東京都心に一番多く
古くから街が開発されていた地方都市にも一部ある。

[643: 匿名さん]

IHI、ちゃんと公表してますよ。豊洲3丁目。2000坪を310億円。坪単価1550万。いやーすごい

[644: 匿名さん]

>643
もう一度計算しなおしましょう。

[645: 匿名さん]

310億/2000坪=0.155億円/坪　計算しなおしました。1550万です

[646: 匿名さん]

643ですが、これはどうみればいいんでしょうかね。おそらく住宅ではなく、オフィスビル用途だとは思いますが、坪単価1550万というのは破格の数値ですね。これでNOIで最低限4％くらいは回ると地所は考えているのでしょうか。それにしてもすごい。住宅価格に波及するかどうかは分かりませんが、追い風であることは間違いないですね。玄人の方、商業施設価格と住宅価格の連動性、どんなもんか、ご教授下さい。おそらく住居地域はボラティリティは低いとは思っていますが。

[647: 匿名さん]

んなもん、一戸建てで売り出すわけじゃないんだし
50階建てのビルでも建てれば
十分元取れるんじゃないの？

[648: 匿名さん]

江東区の歴史でいうと、バブル時の門前仲町の最高値785万/平方メートルには及ばないものの、富岡の最高値580万/平方メートルに迫る勢いですね。

[649: 匿名さん]

まさにバブルの塔だ

[650: 匿名さん]

バブル時との比較でいうと豊洲が最も戻しが早いというわけですね。当時との比較でいうと銀座、麻布で５０％、成城で３０％っていう感じだもんね。当時と一緒でウォーターフロント開発が相場の牽引役ってことですね。というか、そもそも数百億単位でつっこめるとこってウォーターフロントしかない気もしますがね。

[651: 匿名さん]

2004年にIHIが都市整備基盤公団に豊洲3丁目の土地を
45.8万円/平米で1万平米を売却しています
ということは　151万円/坪ですから
2年ちょっと（約3年）で10倍？
１桁間違ってないかと思ってしまう話ですね

[652: 匿名さん]

確かにいくら何でも。坪数間違っているとか？　そんなことないか？

[653: 匿名さん]

〉〉576
〉〉579
〉国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、

おいおい。実際に１９９１年から２００３年まで都内の地価は下がり続けた
「１３年間」前後の横ばいいれて１５年間を「短期間」という
認識はあきらかに間違いだな。

〉世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
１９７５年から１９８０年まで横ばいというか下がり気味の時期も
ありましたよ。不景気になれば下がるのですよ。
ただし株価のような激しい変動はないというだけで５年サイクルの
程度の上下は海外不動産では当然あります。
ただし、一定のエリアでの話で、広域の平均値にすれば起伏が
ゆるやかになる。
少子化だのなんだのマクロ経済の話は立地によるミクロ経済の
不動産にはあまり縁がない。
マクロ情報だけをマスコミから聞かされている大衆が気が付かない
ところで不動産で財産を作る富裕層がいるのが実際の姿。

みんなで議論していてもしかたがなくて、不動産ばかりは
自分だけが幸せになっても誰かが不幸になるわけじゃないと
割り切って、自分の利益確保に奔走すべきだと思うよ。

[654: 匿名さん]

現在建設工事中の1丁目では1.7haの土地を90億円で三井不が購入しています
このときでも、175万円/坪ですからね
３街区すべて(4.6ha)を買ったという話でも、222万円/坪となり
年20％以上で地価が上昇という感じになりますね

[655: 匿名さん]

でもさ、１５５０万だよ。不思議だ。

[656: 匿名さん]

ウォーターフロント開発はスプロール現象を引き起こす。
郊外のように大々的に開発しないと。

[657: 匿名さん]

>>655
詳しくは今週号の週刊ダイヤモンドを読むとわかりますよ。
収益還元法のマジック

[658: 匿名さん]

IHI
銀行や商者のような社会の足を引っ張っている企業と比べると
やっぱり凄い会社だ。

[659: 匿名さん]

でもPCTはなぜか激安ではや売りしてたよね。なんであんなに安く売り急いだんだろう？？？

[660: 匿名さん]

確かに銀行むかつく。税金も払わないで給料上げて。
ローンなんて組んでやるもんか、といいたいとこ（笑）。

[661: 匿名さん]

来年の日本経済の懸念事項の１つは、マンションの建てすぎってことだ。
販売戸数ががた落ちしてるから、そのうち価格に反映されるよ。
一度売れなくなれば、在庫が増えてどんどん下がるよ。

[662: 匿名さん]

>661
２３区の話をしているのですが・・・どこに在庫？どこが建て過ぎ？

[663: 匿名さん]

＞販売戸数ががた落ちしてるから

あれだけ販売を手控え、売り渋ってると言われてるのに・・・
理解できないんだね
販売戸数が減ってるから価格が下がると・・・www

[664: 匿名さん]

>659
今見ると安売りと思うかもしれませんが、
値段発表時は高い高い！と分かってない人達が大騒ぎしてましたよ。

あの地域の価格上昇にデベロッパーも
追いついていない状況だったのがホントのところ。

[665: 匿名さん]

不動産屋も大変そうですね
でももっと努力してもらわな。
なんせ原価３割だからね

[666: 匿名さん]

マンション市況はこの秋、内部で変調をきたしたのは事実。

デベはこぞって売り渋りに走った結果、在庫をお腹いっぱいに抱えてる。
来年それがうまく売り捌けるかみな固唾を呑んで見守っている。
それがいまの状況です。

[667: 匿名さん]

６６１ですが、
大手証券会社のシニアエコノミストから今朝聞いた話ですよ。

豊洲、豊洲と騒いでいるあなたはどこの誰？

[668: 匿名さん]

過去3年、今までに無いペースで竣工物件が増えてきているのは紛れも無い事実ですよね

[669: 匿名さん]

＞大手証券会社のシニアエコノミストから今朝聞いた話ですよ。

鵜呑みにするアナタってお目出度い方なんですね。
持論はないんですか？
証券会社のエコノミストと称する輩の言う事って
当たったことないもんね。

[670: 匿名さん]

そりゃいいすぎだ。当たることもあれば、外れることもある。60％当たれば天才、55％で秀才の世界ですよ、市場の読み、株価の読みというものは

[671: 匿名さん]

今朝聞いた事、書き込んでみたんだ。
がんばったんだねー。

[672: 匿名さん]

まあ、将来のことは、誰にも分かりませんというと、このスレの意味が無いけど

[673: 匿名さん]

670さん

と言う事は、平均的には30％くらいなんだね。きっと。
じゃあ、やっぱり証券会社の言う事の逆張りしてた方が
確率高そうだね。

[674: 匿名さん]

そもそも国内証券のサラリーマンに相場が見通せるわけないしょ。なぜなら実際には現場をみてないし、それこそ東洋経済の記事あたりを受け売りにしてるのが関の山だぜ。

[675: 匿名さん]

だとすると、今のアナリストは土地についてガンガン強気の人が多いから、下がるってことになるね。逆ばりもいいけど、それはそれで間違うことも多いしね、難しいね。

[676: 匿名さん]

>674
国内証券の人のほうが、真面目に分析してますよ。当たる当たらないは別問題。

[677: 匿名さん]

＞676
ソースは？
どこで、どういう比較した結果？

[678: 匿名さん]

ソースを問われて急激に書き込みがなくなる件

[679: 匿名さん]

ソースー

[680: 匿名]

私、株の専門家で、マンション投資家です。
こう書くとすぐ変な反応する人が出てくるのが常ですが、しばらくこらえて聞かれたし。
証券会社のエコノミスト?アナリスト?など、原則信用しちゃいけません。
野村の日本株戦略ファンドなど、スタートしてアッと言う間半分以下になったくらい。

私は株で儲けて、ここ2,3年、浮き草稼業の株の儲けをタワマンに注ぎ込み、濡れ手に粟。
自慢と怒られそうだが、それは別として、言いたいのは、そのエコノミストやらより、私の方が信用できますよということ。
そしてマンション市況は株と違って、いったん上昇波動に入った以上、そう簡単には急落はないというのが、セオリー。もちろんどこかで頭を打つわけだが、12年以上下げ、3年くらい上げているという、現状に鑑み、まだ大丈夫とみる。
ただし、私に関して言えば、去年までで仕込み完了、いまは果報は寝て待て状態です。

[681: 匿名さん]

だから、すでに今底値といわれるときに、さらに割安のタワマン買った人は、
儲かる可能性が高いし、最悪思ったほどでなかったとしても損する可能性は
まずないでしょう。・・・で、それは自慢だって（苦笑）。

[682: 匿名さん]

結局、誰もきちんとしたソースはなく
経験談やら自分の目論見やらから
希望的観測を述べているだけなんだよね。

だからいちいち反論しても仕方ない。
皆自分がこうあって欲しいと各々述べ合ってるだけ
で結論なんか出やしない。
というのが結論でおk？

[683: 匿名さん]

そんなの当たり前でしょ。ソースって何？数字？情報？それも元をたどれば誰かの意見や主観が入ったDataになる。自分本来の意見と思っても誰かの受け売りになる。どこからどうみても数値としてきっちり示せる段階では、そもそも議論は過去のもの。

[684: 匿名さん]

　　　↑

と、ど素人がほざいております。wwww

[685: 匿名さん]

きっちり分析すればするほど、予想が如何に難しいかが分かるんですよ。自分の頭で考えていない人間ほどソースだの、人の意見など信用ならないだのほざきます。結局自分の頭で考えてね。自己責任ですからね、投資は。本当にできる人間は、人の意見を利用します。聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。

[686: 匿名さん]

いやホントに実力あれば外資系証券に移るし、日本社にしがみついている段階でやはり左脳組でしょ。鋭い直感がないから、一生懸命、意味のないレポートを山のように書いて無能な上司に取り入るっていうパターンで延命してる。投資はいかに自分を信じきれて、くだらない左脳系レポートを無視して思い切れるかがポイントよ。

[687: 匿名さん]

結局ドタ勘ってことね。まあそういうことです。予想は難しいからね。

[688: 匿名さん]

投資のギャンブル性は決して否定できないんだよね。
予想は本当に難しい。（もちろん競馬なんかよりましなギャンブルだけど）
自己責任につきますね。

[689: 匿名さん]

＞本当にできる人間は、人の意見を利用します。
＞聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。
そうだよね。
ホント俺もそう思うよ。
本当にできる人間や本当に投資で成功してる人間は
こんなとこに書込みなんかしてないだろうからな。

[690: 匿名さん]

そう。688さん。それがまっとうな人の言うこと。批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは残念ながらまだまだ。

[691: 匿名さん]

＞批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは
＞残念ながらまだまだ。

と批判している６９０もまだまだだな！

[692: 匿名さん]

まだまだですよ、本当に。難しいですから。株も、不動産も。分かったと思った瞬間損しますよ。それで何度失敗したことか。だから今はすごく臆病ですよ。

[693: 匿名]

680ですが、それでは、私が強気の理由を、書いて見ましょう。

いま都心にタワマンを買って賃貸に出すとすると、利回りを重視して買うとすれば（つまりあまり広い住戸や、高層階を避ける）、実質で（管理費、修繕積立金は賃料から差し引く)5％にはまわります。（2，3年前だと物件によっては8％前後に回った）。

5％の持つ意味
これは物価上昇を考慮しない場合、20年で投下資金を回収できるということ。
話を分かりやすくすると、全額自己資金で4000万円のマンションを買うと、年間家賃収入2000万円、よって20年後には簿価ゼロの築20年の4000万円で買ったマンションが残るというわけです。
築20年といってもいまどきの豪華タワマンなら建物も立派な状態でいるでしょう。もちろん広尾ガーデンヒルズを例に出すまでもなく築20年以上で資産価値十分のマンションはいくらでも現存します。

100％ローンで買ったとして考えると、さらに分かりやすいかもしれません。
変動2.375％の場合、4000万円ローンの年返済額は25年ローンで212万円強、30年ローンで186万円強。つまり全く負担なしで29年くらいでローン完済、無借金のマンションが残るというわけ。
金利が上がるだろうとぐだぐだ言う人がいるでしょうね。フラット35固定3.096％。これでも30年ローンで年返済額205万円弱ですから31年ローンで自己負担なしでいけます。

信じられない人、マンション投資はやめましょう。
信じられた人、利回り5.5％以上で回る物件をさがしましょう。
利回りはモデルルームで賃貸業者の想定家賃が出ている場合あり。参考にし、研究のこと。

[694: 匿名さん]

外資も破綻してるところも多い。
全ては自己責任

[695: 匿名]

年間家賃収入2000万円はもちろん200万円の誤植。失礼。

[696: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズはどちらかというと失敗例に近いかな。
経年劣化が激しい。

[697: 匿名さん]

年間家賃が200万、固定でローン返済が205万。赤字が続きますけど、いいんでしょうか。家賃も1ヶ月空室になるだけで17万程度減ってきますし。批判しているつもりは無いんですが、空室リスク、家賃下落リスクはどう考えましょうか、ということです。

[698: 匿名さん]

大体20年間同じ賃料取れると思ってるのが
素人臭い

[699: 匿名さん]

まあ、そういう投げやりな意見はやめましょうよ。ここのスレ、なかなか議論が良くて、参考になりますから。ソース、素人、は禁止ワードにしましょう（笑）

[700: 匿名]

家賃は硬直性が強くあまり変動しません。オフィスは別。
大学でて数年たって買ったマンションは、値上げして1.5割くらいアップ、バブル崩壊の中、2割ダウンといった所だったと思います。
今のマンションの相場がどういう水準かを考えましょう。まあ妥当かやや安いなら、そう心配ないでしょう。
何の経験もない人は、いいかげんな批判はやめましょう。
暇になったら、詳しく。

[701: 匿名さん]

なるほど。確かに公表データを見ても、住宅家賃の硬直性は明らかですからね。しかし、バブル崩壊の中でも20％ダウンで収まるんですねえ。今の家賃はややまだ安いのかなあ。Reit物件を借りている人は、自動的に家賃上がってむかつくみたいな感じだそうですね。世の大家がみんなそうなってくれると、大家にはポジティブですね。

[702: 匿名さん]

新築の物件と、築10年の物件
同じ家賃取れるの？

[703: 匿名さん]

多少は下がるんじゃないかな。新築で思いっきりプレミアムをつければいいんじゃなかろうか

[704: 匿名さん]

バブル崩壊後の１５年は特殊期間であり、これからは正常になったと考えて良いと思うよ。つまり利回り＋物件価格の値上がりVS借り入れ金利の構図。セオリーとしては、いったん軌道に乗ると、前者が年間数十％に盛り上がる一方で後者も後追いで十％に接近してくる。そして逆転し、三％対八％ぐらいになったところで一相場終了。このパターンにあてはめると、今回の日本はまだ２合目から３合目とみて良いと思いますよ。郊外、地方は除きますが。

[705: 匿名さん]

でも、価値ある失敗しにくい物件を買いやすい時期は過ぎてしまった、という話もあったよね。
もちろんすでに買えたあなたはよかったですね、、、

[706: 匿名さん]

＞６７６
みずほ証券のチーフアナリストのＩ氏はダメ。
もともとオフィス需要の専門家。オフィス需要が逼迫するってバブル煽った側の人
もともと需給バランスしかみないで、不動産需要土地需要とマネーサプライ、
イールドギャップの相関性がわかっていない。

大手町、丸の内、日比谷のデスクにいて現場見ないひとにマンション需要は
わからないよ。

[707: 匿名さん]

＞701
家賃は新築が上にひっぱるのです。借家法では「相場」にあわない家賃は店子が拒否できる。
継続で値あげできない・・というか空室が怖くて値上げ交渉しない大家が多かったというのが
過去の話で、これからは駅徒歩分数の差、築年数の差を比較してシビアに値上げ交渉していく
のが大家の仕事になります。
大家が強気になれるのは、空室になったらなったで売却して利益がでる状況だからです。

[708: 匿名さん]

なるほど！これからは、大家からは値上げされる一方でお客には値上げすると拒まれ、店子受難の時代になりそうですね。そして古いビルは抜け殻となり、転売されう再開発され、新陳代謝が進むと。つまりお客に対して余裕で値上げできるくらい強いビジネスやってないと不動産上昇局面の店子は生き残れないってことね。厳しいね、世の中！

[709: 匿名さん]

オフィスビルってそんな、要らないですよね。グローバル化が進んで、インド人やら中国人を現地で使えるのに。。ITも発達しているし。。となんとなく思ってしまう。

[710: 匿名さん]

私は外資系ですが、昔のように、金融知識において国内系がはっきり劣っているかというと、全然そんなことは無い状況です。ですから、国内証券が駄目だという議論は行き過ぎで、むしろ金融知識を身につけた国内系の組織力、人海戦術には恐れを持っていますよ。
あと、国内系でもそりゃあ駄目な人はいますし、外資系でも駄目な人はいます。今は景気が良いので、外資系でもそうそうクビにはなりません。まあ、似たようなもんでしょう。優秀な人も、国内、外資、両方います。

[711: 匿名さん]

いまは少子高齢化でも世帯数は増えてる時期。
ところが２０１５年あたりから世帯数も頭打ちになると予想されている。
１０年後とはかなり先の話だ。

しかし建物にとって１０年先は遠い将来ではない。
そのときマンションを、高い家賃で借りてくれる若い人は何人いるのか？
疑問が沸いてくる。

[712: 匿名さん]

沸きますね。普通に。しかし裕福な外人が大挙して押し寄せるだろうとは思います。都心、外人が気に入る場所は大丈夫かと。いかがでしょうか。

[713: 匿名さん]

あるかないかは別として震災の可能性は忘れちゃいけない
あるかないかで言ったら、確率は年を追うごとに上がっていく一方なのだが

[714: 匿名さん]

そういやー以前このスレで、小子化とはいえ、6人家族とかから核家族化が進む以上、
世帯数が増え続けるとかっていう人がいたけど、変だよね。核家族化なんてとっくの
昔に進んでる。
外人が、住まいとして日本を気に入るのかなあ？　赴任するときってこと？

[715: 匿名さん]

裕福な外人にとって、東京に住むメリットって？
裕福な東京人が、わざわざ好き好んで大宮だの水戸だの千葉だのに住まないでしょ。

[716: 匿名さん]

法律改正で外資系企業が日本に進出しやすくなっているからです。そうなれば、東京に住む外人が増えるでしょう。都心は外人に奪われる、というシナリオ

[717: 匿名さん]

不動産はまだまだこれから。逆に下がるなんてことは無い！という人がいなくなった頃が危ない。2010年位迄は緩やかに上がって行くと思う。あとインフレも緩やかに進むでしょう。金利も上がると思うし、だから今買わない人は2015年位迄覚悟する気持ちを持たないと痛い目にあいます。
あと、このスレでもｘｘがｘｘといった等と評論する人がいるけど、評論家のコメントなんて参考にしてもいいけど、それに沿ってポジションとっては駄目。自分の金、自分の戦略が重要ですよね。

[718: 匿名さん]

外資系の外国人役員は、会社のお金で１００万２００万の都心の賃貸に住んでいますね。

[719: 匿名さん]

そうそう。ありえないですよ、援助額が。特に金融業界は。日本人が外国にいくのも結構な援助ですからね、そういう人が、ロンドン中心に賃貸するし、日本もそんな状況になるんだろうと思います。ということで、都心は逼迫感は続くでしょう。赤坂や六本木や広尾には無理しても買いでしょう。瞬間に借り手が決まりますよ。

[720: 匿名さん]

港区は買いっと！
港区の台場方面とその他22区は売りと

まぁ羽田空港国際化と成田空港電車36分化を見たならば、品川区と荒川区が日本の玄関口になりますわね

[721: 匿名さん]

日本の玄関口になるのと、マンションとどういう関係があるのでしょうか？

[722: 匿名さん]

今が都内は安すぎるんだから、こんな掲示板見て安心しているより、さっさと買ったほうがいいよ。
１８年度決算期後には金利も上がるだろうし、建築費も上がるし。
あんまり贅沢いっていると、最低だと思っているところも高値の花になるよ。

[723: 匿名さん]

そういえば弱小荒川区は23区再編でなくなるんじゃん。
台東区あたりと合併になるんだろうか？
どちらにしろ今よりイメージが悪くなることはない希ガス。

[724: 匿名]

＞697さん
家賃200万円、年返済額205万円で赤字だがいいのか　について
30年ローンを31年ローンにするなり、頭金として100万円なり入れればいいでしょう。
というか話を分かりやすくするため100％ローンと、全額自己資金の話にしただけで、現実には何割か自己資金で買えばいいでしょう。その資金が年利5％に回るわけですから。

空室になるリスクについて
これは実はほとんど心配しなくていいです。ほんとかいなと思われるでしょうが、長期にわたってかなりの住戸を貸してきた経験から、言っていることです。
あまり広い住戸にしない、駅近物件にする等の工夫は必要。店子が出れば、次の店子から礼金1から2ヶ月分が入ることもあり、まあほとんど期にしないでいいくらいです。8000万の予算なら8000万の物件でなく、4000万を2戸買うと、いいでしょう。

それより、まえに触れなかったことで気にすべきことに、固定資産税のことと、修繕積立金が徐々に値上がりすること。
ただ私がこういうことに触れなかったのは、利回り5％と言うのは、最低ラインで、現在でも5.5％程度にはなると思うので、そうすれば、その分でお釣りが来ると考えるからです。

[725: 匿名さん]

全く関係ないけど、荒川区ってなくなるんだ。
しかも台東区と合併なんだ。
足立区は残ってしまうんだね

[726: 匿名さん]

外国人にとってはまずは上海。
東京はその次になれるか？
直近では外国人にとって東京はさほど魅力はない。わかってないといえば本当にわかってないんだけど、彼らはアジア各国について区別なんてついちゃいない。中国もWTOにも入ったんだしOKじゃないなんて適当な感性でいる。
一方、東京は地政学的リスク、地震のような災害リスク、等々、外国人にとってわかりやすいリスクが満載。
よくロンドン・パリ・NYなどと比較する人がいるけど、愚の骨頂。東京の不動産の賃貸価格が安いのには理由がある。同列に考えちゃいけない。リスクを折り込まなきゃ。5.5%のリターンもリスクが現実化すればあっというまにふっとぶ。で、それを十分吸収できる人しかリスクテイクしちゃいけないんだよ。

[727: 匿名さん]

>726
じゃあ東京でマンション投資している人は皆大損するってことですか？

[728: 匿名さん]

２３区再編はまだ詳細は未定。しかし
いずれにせよ２３区間の格差是正と公務員数削減が主眼だからね。
貧乏区を裕福区とどうやってセットにするかということだろうと思う。
ウォターフロント区：港＋品川＋大田＋江東＋江戸川
江戸寅さん区：千代田＋中央＋台東＋荒川＋墨田＋葛飾
のようなやり方で裕福区と貧乏区をくっつけるんじゃないかと予想される。

[729: 匿名さん]

地価が上がる時期に分譲マンションに住んで
下がる時期には賃貸に住むのが正解。
なぜなら、下がる時期に買えば実際無価値な
部分にローンを支払うという悲劇を味わうからだ。
下がり続けている以上、買ったが最後損をださずに
買換えも出来ない訳だ。

[730: 匿名さん]

いままで１５年下がり続けていたから賃貸派は
マンション持つことのメリットを実感できない。
というか、持つことのデメリット事例をつぶさに
みてきているから悲観論が多いのだろう。
うまくいった例をたくさん知っていれば自分も
そうなりたいと思うけど、失敗例を見てきて
いれば臆病になるのが人の常。

[731: 匿名さん]

上がり続けている時期に買うメリットは、
①売っても損が出ない
②ステップアップの住み替えが容易になる
　次の底値までは最低１０年くらいかかるとして
　ちょうど買換えの頃合
③上昇初期であれば高値掴みのリスクが少ない
　　下降期の場合いくら待っても「底値」という
　　保証があるわけではない。

[732: 匿名さん]

そこで、上昇下降のサイクルをどの程度と読むかが
重要になるわけだが
①１９９０年ピークの前回の上下動は上昇１４年
　　下落１３年の大波。

　　１９７７年頃から緩やかにはじまり
　　１９８５年の中曽根内閣、内需拡大政策で
　　１９９０年まで一気に加速
　　１９９１年から３年で急落して１９９６年には
　　下落が緩やかになり１０年待ち続けた住宅需要が
　　いっきに動いて住宅ブーム。
　　これで上昇にうつると思いきや不況続きでその後も
　　２００２年まで６年間下落　底値は２００３年前後。

②今回は５年以内に都心・都心周辺は２倍に可能性も

　　前回は概ねマンション価格が３倍程度になった
　　金利が４．５％〜５％程度の背景でのはなしで
　　現在のように変動金利２．６％、長期固定３％の
　　状況なら価格上昇許容量は高まる。
　　不動産融資総量規制によって火を消した前回
　　バブルに対して、今は逆に住宅ローンは融資条件緩和
　　加えて証券化による国内外資金が投入されてきて
　　いる。

③都心の高額分譲が価格を牽引。
　　日赤、アメリカンクラブ（麻布タワー）など今後４年に
　　定期借地権高額分譲物件や公務員宿舎跡など
　　高額分譲が目白押し。相場を上に引っ張ることは
　　容易に想像可能。

[733: 匿名さん]

④郊外の供給過剰による値下げはあっても無関係
　　これは単純に売れ残るだけで、都心周辺の価格を下げる
　　要素にはならない。ユニクロや無印がセールをやっても
　　ヴィトンがエルメスが価格をさげる必要はない。
　　なぜなら郊外が便利になったのは郊外に人が流れた
　　１９９０年代であっていまや都心の再開発のほうが圧倒的に
　　投資額が多い。都心がここまで豊かで快適になれば
　　マンション価格は坪単価で３倍程度では収まらないはず。

⑤タワーという価値
　　麻布でも西麻布と東麻布では海抜の高さが違う。
　　東京湾水面から２８ｍ〜３０ｍの西麻布と
　　海抜７ｍの東麻布では住環境が違う。
　　人は丘の上に住みたがる。
　　湾岸は海抜４ｍだが、４０階に住めば海抜１３０ｍ
　　人工的に作られた高台なのだ。
　　本質的に立地を超越した「人口高台」は極めて
　　限定的にしか作れないことから「本物の高台の住宅地」
　　と同じく希少性がある。なにより作るのに時間もコストも
　　かかる。地価上昇環境下では作れば作るほど高値要因を
　　増やすことになる。
　　ゆえに、採算のとれる場所でなければタワーは建たない。

[734: 匿名さん]

今後の金利上昇は、物件価格にマイナスでは無いんでしょうか

[735: 匿名さん]

確かに金利上昇は物件価格を安くします。
しかし実際の現象としては
①都心物件の区画が小さくなる
②面積を削れない人が郊外・周辺部に流れる
③面積も立地も削れない人は中古市場に流れる

一方で、所得の二極化で都心物件はおかまいなしに
数は少ないけど一方的に値上がりします。そうなると都心
中古は便乗値上がりして③の上位層を取り込む。

ただし、いっきに長期金利が５％なんていう事態にはならず
７年から１０年でじわじわ進むわけで気が付くと金利にも
押され、都心は値上がりして買えるところは郊外しかない。
そういう状況になるだけでしょう。

[736: 匿名さん]

じゃあ今新価格の物をローンをして買っても、十年後に売れば、確実に損はしないってこと？
ピークで売る、ややピーク前に売るって、みんなが思っていることではない？
そんなにうまくいくものでしょうか？

[737: 匿名さん]

金利上昇は物件の「価格総額」を抑えるということで
あって買い手からみれば「損な買い物」を強いられるという意味。

一億中流社会の場合は、ボリューム層にあわせてマンション供給して
きたけど、格差社会では富裕層、アッパーミドルクラスターゲットの
マーケティングが必要になるのでしょう。
私は、今回２００５年までに都心周辺の優良物件を買った人はタイミング
さえつかめば今後１５年で結構な資産リッチになる要素を持っていると
思います。

[738: 匿名さん]

ピークで売ることは不可能です。自分が納得する上昇レベルで売ればいいだけです。
失敗するリスクはもちろんあるわけでリスクは自己責任。
でもそういうふうにしないと、ただサリーマン３０年続けていただけで資産は
築けないということは確かです。

[739: 匿名さん]

〉736さん
不動産は、立地と物件です
以下のものはあまり期待できないでしょう。
①都心周辺でも現在坪単価１６０万以下のもの
②湾岸タワーでも低層階で坪単価１８０万程度のもの
③タワーでも周辺に新たなタワーやオフィスが建つ物件
④都心周辺でも交通の便が悪い

逆に悪そうでいいのが
①築２５年以上でも渋谷区・港区の駅近物件
②１ＬＤＫ５５㎡だが都心タワーの中層以上
③タワー高層階北向き

何でも買って上がるというわけではなく目利きが必要。
内覧会になってからプロを雇うのでなく、物件選びに
プロをやとったほうが１００倍価値があると私は思う。

[740: 匿名さん]

2015年の世帯が減少し始める時期は８年後で、今からの新築が建つのは２年後くらい。
となると、実質６年くらいの間の上昇時期を見極めて、売り抜けるってことですね。
非常に見極める力が要求されますね。

[741: 匿名さん]

>743
おっしゃるとおりです。
ただ、株とちがうのは
住宅は売りぬけた時点で周辺相場も上がっています。
その時点でうまく地方転勤や海外勤務になったら
人に貸すのでなく売るという選択もありますという程度に
考えてください。
５年上昇が続けば下落は５年かかるのが通常。
不動産は新築は供給に時間がかかり中古は数が少ない。
もともと「出来高」は地域によっても限りがある。
価格の変動はゆっくりしています。
次の底値の時期まで待って買った値段と同じ値段で売れたら
もうけ物。
売り抜けるならセカンドハウスか賃貸用物件を買うのがいい。