東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その3」についてご紹介しています。
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一般サラリーマン [更新日時] 2009-05-24 16:17:00
 
【地域スレ】23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?| 全画像 関連スレ RSS

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ(その3)を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/


[スレ作成日時]2006-12-04 09:23:00

 
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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その3

542: 匿名さん 
[2006-12-16 14:36:00]
都心近くだと準工業地域でも日陰規制があるし、戸建ても混在しているから反対運動は
よく目にしますよ。
543: 匿名さん 
[2006-12-16 14:51:00]
>>534
売上計上って引渡し基準だから販売時に操作できるからね
株主の為に売上と利益をずらしたければ、3月引渡しを決算の翌月にずらせばいいこと
あまり大々的にやる理由はなさそうです。
ましてや税制も変わる。金利も先高感。
サボタージュする理由ないと思いませんか
544: 匿名さん 
[2006-12-16 16:01:00]
首都圏で6650戸の販売ズレ込み物件が発生
  〜不動産経済研、分譲価格上昇と販売在庫の増加で

http://www.nichijukyo.or.jp/news/200612/20061208.html#1
545: 匿名さん 
[2006-12-16 16:36:00]
>>543さま
私はサボタージュする理由があると見ていますよ。今は金利以上に不動産価格が上がるからです。
これまでのところ、マンションの価格は値上がり基調だから、デベや地主も金利以上に不動産が
値上がりすると見ているのでしょう。だからこそ、デベは販売時期を先送りしていると思って
います。
そして、先送りしている事によって、供給が絞られるので、価格上昇をもたらすという
彼らにとって手良いサイクルに入っているのでしょう。
何もせずに利益が得られるなら、それほど楽なことはないです。
しかしながら、そのサイクルは、常に需要が供給を上回るぐらい存在するという事が前提に
なるでしょう。
そこで、需要について考えてみます。
現在のところ、都心部での現在購入の中心となっているのは、団塊世代および団塊ジュニア世代
と思われます。
まず、団塊世代ですが、基本的には退職前後で購入していると見ています。ですが、これは
あと少しで一段落するでしょう。
そして、団塊ジュニア世代ですが、給料がなかなか増えない世代です。団塊ジュニア世代が、
現在の価格設定のマンションを購入する事はなかなり厳しいと見ています。結婚せずに、
趣味にお金を使う人も多いですし、そもそも収入が低い人が多いです。
購入するのは、共働きで両方ともいい稼ぎをしている家庭か、無理して購入する子どものいる
家庭にに絞られてくると思いますが、そんな人があとどれだけいるのでしょうか。
購入できる人は、もう、湾岸エリアなどに購入済みの人がほとんどではないでしょうか。
また、団塊世代&団塊世代ジュニア以降の年代では人口が減少に転じますよね。
つまり、今後需要は減少してくると見ています。そうなるとどうでしょう。
供給を絞る。→それでも全部販売しきれない。→値下げして売る。→値下がり。
というサイクルに入るのではないでしょうか。
今後を考えると、消費税の値上げ前にたぶんかなりの人が駆け込み購入に動くでしょうから、
その時点が価格上昇のピークでは。
消費税値上げのタイミングで需要と供給のバランスが崩れて、上記の値下がりのサイクルに
突入すると思います。
消費税値上げはいつ来るかと思う今日この頃。政府の対応を見極めつつとなりますが、
それまでには資産運用を不動産から別の分野に移さないとまずそうですね。
バブルのときと同様、最後に不動産を掴む人がババを引きそうです。
546: 匿名さん 
[2006-12-16 16:48:00]
消費税アップも、すでに織り込み済みの人が多いような気がしますが。
細川さんの頃から、上げる上げる、って騒いでいますし、
消費税アップしたあとは、景気が冷え込むことも経験しています。
あわてて買う人は少ないのでは?
547: 匿名さん 
[2006-12-16 17:15:00]
私は団塊ジュニア世代の29歳です。年収は2,500万ありますが、若いので、金融資産はまだ2,500万程度です。ほしい物件は、100㎡以上で、都心か、城南。そうなると、今もはや1億2,000万以上します。ローンは1億円十分借りれるので、買えるのですが、そこまで借金するのも何だかなーと、買う気が失せてしまいます。かといって、80平米9500万とかの物件に対しては触手が動きません。じゃあ賃貸でいいじゃんか、といった感じです。あと2−3年後、金融資産が6000万以上になった段階で、今と同じ価格であれば買うんじゃないかと思いますが、もし今より20%以上上がっているようだと、買わないでしょうね。2015年まで待って、人口減の影響がダイレクトに影響する時期に買えばいいと思います。
今の若い人って、無理して住宅買おうと思わないんじゃないかなと。無理して買う層は既に買っているでしょう。したがって、今後住宅価格は横ばいないし若干低下、かな?2015年以降大幅低下。よりどりみどり、、を期待しております。
548: 匿名さん 
[2006-12-16 17:27:00]
おせっかいすると、動かすのは、「触手」でなく、「食指」だよ。
触手は「伸ばす」。
549: 匿名さん 
[2006-12-16 17:44:00]
というか、マンションって買ってみて、やっぱ失敗っていろいろあるじゃん。
後からまん前に変なものが出来たり、おかしな隣人だったり、音とかも。防ぎようないし。
売るときはいいことしかいわないから、住んでからマジかよってのもあるし。
金に余裕があるほど、借りて気に入らなきゃ住み替える方が贅沢なんじゃないかな。
勤務地だって変わる可能性あるしね。

需要は、借りるよりお得を求めて、
エコノミーマンション買う人の方が多いんじゃない?
550: 匿名さん 
[2006-12-16 17:58:00]
ていうか、そんな難しく考えなくても3年連続であがったら、みんな買い始めるって感じでしょ。そんなもんよ不動産って。1000万貯める間に5000万値上がりするのを2年連続で見てると、マジやるきなくなるよ。ま、この15年間はその逆だったんだけどね。
551: 匿名さん 
[2006-12-16 18:28:00]
3年連続で上がるんでしょうか。業者が勝手に入札単価引き上げた分を、顧客に転嫁しようとしても、需要が無ければ転嫁しようがないでしょう。自分たちの固定費負担をまかなうために、商売し続けなければいけないのは分かりますが、あまりにやりすぎです。談合してくれよ、って感じ。順番に入札業者決めて、値段抑えてください。
552: 匿名さん 
[2006-12-16 18:50:00]
この調子のままで3年連続で上がれば、いやでもババつかむのは嫌だって考え始める人が
むしろ増える気がする。
553: 匿名さん 
[2006-12-16 19:07:00]
触手w
ホントにそれだけ年収あんだったら20%とかセコイ値動き気にせず買っちゃえばいいのにね
大事な10年も狭い賃貸で無駄にするの?
なんか感覚がズレてる感じ
554: 匿名さん 
[2006-12-16 19:22:00]
547です。すいません。。帰国子女なもので、お許し下さい。。
賃貸ですけど、狭くないですよ。85平米くらいです。買うとなれば、もっと広いところがいいので、100㎡を目処にしたいのです。20%はせこくないでしょう。2,500−3000万違ってくる。運用のための機会費用と捉えると、かなり大きいですよ。
555: 匿名さん 
[2006-12-16 19:28:00]
結局、今投資するのにマンションが好適かって言うとそうとは思えないんだよね。
資金(信用力)拘束されるんで。
企業合併法整備とか考えると、来年実は株の方がかなり盛り上がる可能性ある。
株の場合海外の金が一気に入ってくることあるけど、
マンションはまだまだドメスティックだからねぇ。
556: 匿名さん 
[2006-12-16 19:32:00]
2500万年収にしては貯蓄少ないね。1億2000万くらいの物件というなら、確かに頭金
少なすぎる。世の中頭金は2割なんていわれているけど、みんな本当にそんなに
少なくて買っちゃうもん? 8000万で1600万くらい?
557: 匿名さん 
[2006-12-16 19:34:00]
547です。そうですね。株、特に私は個人的には外国株の魅力は来年高いと思います。貯蓄少ないですね。まだ29歳ですし、22歳から働き始めて、いきなりこの年収になっているわけではないので。ですから、頭金はもう少しためたいですね。6000万くらいになれば、1.2億円くらいの物件買ってもまあいいかなとは思います。
558: 匿名さん 
[2006-12-16 19:38:00]
結婚しているの? まだなら結婚してからのほうがいいよね、事情も変わるし。
1.2憶なら確かに半分くらいは払いたいところだね。
揚げ足取るつもりはまったくないけど、本当に帰国子女なんだね(^_^;)。
「株、特に〜」の文、おかしいよ。
559: 匿名さん 
[2006-12-16 19:43:00]
えー、そうですか。すいません(笑)日本語学校入ろうかな。。
結婚してますし、子供もいますよ。そうですよね、事情ってほんの3−4年で変わりますよね。自分が事故って寝たきりになったらどうしようとか、不安にもなりますね。死んじゃえばいいんですけど(笑)
560: 匿名さん 
[2006-12-16 20:00:00]
想定不可能なリスクは判断から除外するしかないですよね。
高い確率で予想されるリスクだけヘッジすれば上出来じゃない?
561: 匿名さん 
[2006-12-16 20:05:00]
おせっかいついでに、「魅力は高い」がおかしい気がする。「魅力がある」「魅力が高まる」
ならいいんじゃないかな?(間違っていたらごめん)
株、個人的には外国株は来年は上がると見ています。
株、個人的には来年は外国株が魅力的だと思っています。
くらいかしら?
まあ、560さんの言うとおり、事故の心配はしていても仕方がないよ。死んだ場合、
出してくると、不動産のローンは帳消しになるとか言い出してくる人出てくるかも(笑)
562: 匿名さん 
[2006-12-16 20:38:00]
2500マンね
持続可能なのかなその年収
563: 匿名さん 
[2006-12-16 20:43:00]
みなさん色々ご指摘有難うございます。
不動産価格、なかなか上がらないんじゃないですかね。団塊ジュニアは不動産を絶対に買いたい、とは思っていませんし、ファイナンスの知識も過去の購入層だった人たちよりありますから、より慎重じゃないかと思います。個別物件の情報もかなり多いですから、魅力あるもの、ないものの二極化がより激しくなるでしょうね。都心、とか城南とか、区とか、で割り切ることができなくなるんでしょう。超ミクロな世界になってくると思います。

564: 匿名さん 
[2006-12-16 22:49:00]
私は自宅を5年前に購入しました。それまでにも買おうと思えば買えたのですが、先に事業用不動産を取得していました。結果的に事業用不動産は価格が大幅に落ちましたが税金の損益通算が可能だった時期に売却して幸い損害は小さく済みました。5年前の自宅は都心部でしたので3割位高くなっていますのでこれも幸いでした。
最近私は資金を株から不動産に少しシフトさせましたが、実際に資金の移動があるのは不動産が完成する時、すなわち1年以上先ですので、実際は株式であと1年以上運用する事が可能な状態です。
吉とでるか凶とでるかわかりませんが、分散させた感じでいます。
565: 匿名さん 
[2006-12-16 23:23:00]
株もいいけど、
もちろん不動産資産も一定割合ポートフォリオには入れておきたいですよね。
愚かなのは、マンションとローンがほぼ全ての資産になっちゃうような無謀な買い方なだけで。
出来れば機動的に売れると言う意味で、マンションなら自己居住用ではなくて、
賃貸用物件を買っておくのが吉かな。
566: 匿名さん 
[2006-12-16 23:33:00]
REITと不動産を比較すると、利回りとしてはもはやそれほど変わらないのでは?レバレッジが効くという意味で、現物不動産は良いですが、流動性を勘案すると、どっちが魅力的でしょうか。
567: 匿名さん 
[2006-12-16 23:43:00]
もちろん不動産をREITでカバーするのもありですね。
ただ、内部の運用が他人任せで不透明なのが、個人的にはあまり好みではないのですが。
投資信託ってあんまりいいイメージないんですよ。
568: 匿名さん 
[2006-12-16 23:47:00]
投資信託は手数料が取られる分確実に損ですからね。
さておき、現物の不動産に投資できる人って、ごく一部でしょ?
マンションとローンがほとんどが資産になっちゃう人がほとんどで
(小金で株式は別として)、そういう人たちがどーしようって思うのが、
新価格なんじゃないのかね?
569: 匿名さん 
[2006-12-16 23:54:00]
>>564です
REITもやっていますが未上場のものです。いわゆる投資事業組合なるものに加入してやっているので
上場REITほど流動性はありませんが利回りは良いです。9パーセントくらいでしょうか。但し未上場の場合は利益の2割が税金になっていると思います。
570: 匿名さん 
[2006-12-17 00:16:00]
あのさくら事務所がやってるマンション偏差値って、終わっちゃったんですかね。あれ色々な物件でやって欲しいのに。。
それはそうと、芝浦グローブタワーかなんかの51平米賃貸が35万ですって。一体誰借りるんですか?借りられちゃうと、相当びっくる一気飲みなんですが。今は売主、地主、調子こきすぎな気がします。高く売りたいなら、しっかり外断熱等性能とか良いマンションを作って、売って欲しい。
571: 匿名さん 
[2006-12-17 01:46:00]
年も明ければ、熱もさめるでしょう。来春売り出し物件が腐るほどでるので、売れる物件と売れない物件の差が激しくなるでしょう。潰れそうなデベの物件には注意。
572: 匿名さん 
[2006-12-17 02:05:00]
もう既にそうなりつつあるけど、いい加減な安っぽいデベのマンションに住む事は、
なんとなく引け目を感じたり、晴れ晴れとした気分になれないなど、
購入者にとっての心理的満足感の面で相当差がついてきていますね。
マンションが多分に気分や見栄、満足感を売る商売である以上、
こういった差が大きく価格差・ひいては資産価値に影響してくるでしょう。
いわゆるハリボテマンションが投げ売られる一方、
好立地の超優良物件は微塵も揺るがず、
むしろ値上がりしていくという傾向になるのではないでしょうか。
573: 匿名さん 
[2006-12-17 02:24:00]
好立地物件ならとりあえず数年は大丈夫でしょう。
574: 匿名さん 
[2006-12-17 02:34:00]
好立地の高級物件、いわばその地域の代表的物件なら、数年は大丈夫、むしろ上がる可能性も否定できない。ほかは下がり続ける。2015年以降は全て下がる。

これでこのスレの結論よろしいでしょうか??
575: 匿名さん 
[2006-12-17 02:48:00]
とうことで、2015年以降に買いましょうね。
576: 匿名さん 
[2006-12-17 07:19:00]
熱物に懲りてなますを吹く という言葉がありますが国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
マンションに関しては、住まいとして使えば安くなるのは当然でしょう。
577: 匿名さん 
[2006-12-17 09:14:00]
アメリカでは住宅バブルが崩壊して、予想外の住宅大手の業績悪化が鮮明です。
各社の直近業績も軒並み5割超の減益となっていますよ。
578: 匿名さん 
[2006-12-17 09:26:00]
なんでアメリカもイギリスも日本から学ばなかったんだろうね?
579: 匿名さん 
[2006-12-17 09:46:00]
国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと

これから日本は近代以降初の人口減時代に突入するので、世界的に例の無い時代がまた来ても全然おかしくないと思います。
580: 匿名さん 
[2006-12-17 09:48:00]
しかも、年寄りばっかり。
581: 匿名さん 
[2006-12-17 09:48:00]
オーストラリアはいまだ土地価格が上昇中みたいですが、オーストラリアの投資家に話を聞いたら、
「オーストラリアは日本のバブルから多くを学んだから同じ過ちを繰り返さない。だからオーストラリアの地価は下がることはない」と自信まんまんでした。
その自信に違和感を感じましたね。
582: 匿名さん 
[2006-12-17 09:52:00]
日本人も戦争に行かなきゃならないような時代になったら、
ますます少子化が進むだろうね。
583: 匿名さん 
[2006-12-17 09:59:00]
アメリカも少子化が進んでいれば別だが、そうでなければ米国不動産株は中長期で見れば買いということになるのかな?
584: 匿名さん 
[2006-12-17 10:08:00]
>578
本当に不思議なんだけど値上がっているときは、株も不動産も永遠に上昇すると一部の学者も主張しだすんだよね。
「新しい経済スキーム」だから大丈夫だって。
日本のバブルから教訓を得た新しい方式だから大丈夫って感じ。
ちょっとまえに「ニューエコノミー」って言われたよね。終わっちゃったけど。
歴史上崩壊しないバブルはないのだが、チューリップ以降・・・。
585: 匿名さん 
[2006-12-17 10:19:00]
なんかね、今が不幸な時代のプレリュードの、
ひととき華やかな小康状態、
かつての大正時代のような気がして怖くなる。
太宰もこんな時代を感じて世を去ったのかな。
右傾化と社会の逼塞感。
長い戦後の惰眠と腐敗、小泉開化、平成プチバブル、そして・・・

グローバリズムという西欧列強の侵略に対抗するといって、
わが国も再び銃をとるころになるのか。
そして再度国力の差を見せ付けられるのか。
こんな時代に日本の土地などというケータビリティのない資産を持っていいのか、
歴史はきちんと学ばなくてはダメですね。
586: 匿名さん 
[2006-12-17 10:29:00]
確かに根本というか長期的に見ると、この国の閉塞感がもっとも問題な気がするね。
希望のない国という問題。
人口を見ても日本はすごくいびつで若者が極度に少ない。
比べてインドなど見事にピラミッド型で、若者の数が非常に多い(まあ人口も多すぎだけど)。
せめてみんな子供産もうよ(笑)
587: 匿名さん 
[2006-12-17 10:32:00]
投資のものさしだって簡単に変わるじゃない。
バブル期収益還元にしろインカムゲインにしろでは、全く説明できなくなると、
今の株価は妥当ですって正当性繕うために、いろんな珍説がでてた。

そもそもバブルってのは、前後何年分かの、蓄積した富と将来享受すべき富を、
一気に使って派手に祭りをやろうって発想だよね。
終わればそれは空しいもの。
588: 匿名さん 
[2006-12-17 10:35:00]
3LDKが標準なうちは子供増えないんじゃない、現実問題として。
もう一人子供が増えたらウチ、狭いなぁなんて。
589: 匿名さん 
[2006-12-17 10:47:00]
閉塞感は社会の問題でしょう。
私はむしろ、高齢者にどんどん引退してもらった方がいいと思いますよ。
引退すべき人が地位にしがみついてるから、
ボトルネックになって社会の風通しが極度に悪い。
団塊の世代なんてさっさとお引取り願えばいいんですよ。
価値観も時代にあわないし、
会社に濡れ落ち葉状態でくっついてるのが問題。

そうやって人員に穴が開けば、
いやおうなく若者で補うしかなくなり、
初めて若い人間が育つ余地が出てくる。
正職員採用が増えて、将来が見える。

そこで初めて子供生んで育てたいって思うんでしょう。
マンションも買いたくなるかな。
状況悪いまま子供生めっていってもムリ。
わが子をフリーターや派遣社員ばっかりの社会に送り出したくないからね。

元気な老人はそれこそ、投資の世界で活躍すればいいんですよ。
若者にはない資本の蓄積があるんだから。
資本蓄積をする労働の場を、いつまでも奪っているのが大きな問題です。
590: 匿名さん 
[2006-12-17 11:00:00]
30才以下の世代とそれ以上の世代とは考え方が全く違いますよー

キーワードは、日本人の清潔志向ですよー

ここのレス書き込み者の視点は旧来の思考と経験からのものが殆どですが
参考にはなりますが、あたりませんよー

はっきりいって今後2年したら中古物件には殆ど資産価値はないですよー

高額賃貸できる中古(利便性、快適性、安全性全てを兼ね備えたものー
現在の森トラスト等の手がける高額賃貸物件と同等の価値あるもの)
以外は全て資産価値はないですよー
591: 匿名さん 
[2006-12-17 11:07:00]
まあ当座、資産分散は必須なんじゃないの?
現金だけも駄目だが、不動産だけも駄目。株式、外貨、投資信託(??)
など利益追求の投資目的でなくても分散させる必要ありかと。
不動産とローンだけが資産でも安心できる時代は終わったよ。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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