23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[522: 匿名さん]

うん、そう思う。

[523: 匿名さん]

どちらかといえば若い世代は区画整理が進んだところが好きだね。

[524: 匿名さん]

>>518
パークシティが外れ、豊洲タワーも予想より高値になりそうで諦めきれない気持ちもわかるが
無理やり自分を納得させようとする姿（そしてこのスレ住人に同意を求めようとする姿が）ちょ
っと見苦しい。（まあたしかに豊洲周辺の高騰はどうかと俺も思うけど。）

マンションは相場とか地名だけで買うのではなく、家族環境や資金状況など、自分の周囲を含めた
”タイミング”が重要。不安になるのは勝手だが、買いたいときに買えるものを買うだけだよ。

[525: 匿名さん]

と豊洲住民様が申しております。

[526: 匿名さん]

>524
豊洲信者さまおつかれさまです（笑）

[527: 匿名さん]

湾岸地区はまったく眼中にないから高騰してる理由がわからないけど、埋立地には住みたくないー。
まして購入するのは考えられないー。

[528: 匿名さん]

バブル経済崩壊の大底から数割回復しただけなのに、バブル崩壊するとか
言ってる人って・・・
ただ豊洲には要注意だと思う。ＳＣができ街が整備されて昔より良くなったが
所詮江東区という点を忘れずに一部デベロッパの宣伝に踊らされて勘違いしないよう
冷静な判断が必要。
江東区だからと馬鹿にする意図は無く、上で誰かも言っているが、多くが住みたいと
感じる場所かどうかというのは重要。気に入って住む分には全然否定しないが
豊洲も坪○００万！という煽りは危険な香りがする。

[529: 匿名さん]

じゃあいくらくらいが適正と見る？　確かに豊洲でも底で買った人は得だったと思うんだよね。
新価格は要注意だと思う。坪300出してまですみたい魅力あるかどうか。ららぽーとも船橋に比べるとぜんぜん小さく店少ない気がした。

[530: 匿名さん]

バブル崩壊って言ったのは、とくダネの小倉アナ。
「マンションバブルと言われてるけど、すでに価格が昨年より下がってるデータがある。」って昨日のテレビで言ってたの、私もみた。

[531: 匿名さん]

売りたくてしょうがないデベが言っているよりは信用できるかも。

[532: 匿名さん]

デベは基本的に借金で土地を仕入れています。
だから、売り惜しみなんてする余裕はありません。
大型プロジェクト用地を20億円で仕込み、全額を借入（短期プライムレート：1.625％）で賄った場合、1年間保有するだけで3250万円の利払いが発生するわけですから
融資手数料を払ってる場合すらあるわけですからね

[533: 匿名さん]

今年全部売り切って、ものすごい数字たたき出しちゃったら、
来年のノルマきつくなるだけだし。営業部隊は会社へのノルマ、会社は株主へのノルマ・・・
売り惜しみというか、サボタージュはあるでしょうね。

[534: 匿名さん]

豊洲以外の湾岸ＭＳ購入者です。検討していた中で、当然、豊洲の有名ＭＳも見ました。
確かに隣接するＳＣは便利だと思う反面、人が大勢集まるので渋滞や人ごみがすごいだ
ろうな、という理由で検討から外しました。江東区だから、知名度がないから、という
ことではありません。
むしろ、ＰＣＴ、豊洲タワー、今後出てくる住友物件など豊洲再開発地域にあるＭＳは、
今は知名度が低くとも今後、人気のある街として注目されるでしょう。
しかし、２００４年以降湾岸タワーＭＳは、中央・港区を中心に大量供給されており、今
でこそ旧価格最後の物件ということで高い倍率で売れていますが、５−１０年後に大幅に
高騰していくということは考えずらい。新価格でなければ、多少、上がっていくとは思い
ますが。湾岸ＭＳは、自分が住むためにいいと思えば買い（といっても、供給がすでに少
なく、勝どき・晴海まで待たないといけませんが）、将来の価値を気にするなら、広さを
落としてでも旧来の高級住宅地といわれるところを購入した方が無難でしょう。

[535: 匿名さん]

売り渋っているって、住協のＨＰに出てたよ。

[536: 匿名さん]

>534
旧来の高級住宅地って、どのあたり言ってる？
湾岸買う人が広さ多少（大幅じゃ住めない）落としたくらいで買える？

[537: 匿名さん]

豊洲は上がって欲しいね
豊洲以外の湾岸購入者だけど
売るときに豊洲でもこの価格ですよ！って言って売りやすいもんね

[538: 匿名さん]

近隣住民の反対を心配しないで、タワーがどんどん建てられるのは豊洲を代表とする
湾岸エリアしかないでしょう。戸建て住民が皆無だというのがメリットなんだろうな。
でもお隣のマンション住民が反対することもあるのかな。
中古価格の急激な値上がりはないと思います、まだまだマンション用地がいくらでもあるし
最後の手段は、また埋め立てればいいだけでしょう。
でも、クラス全員がマンション住まいの小学校はどんな感じなんだろう
昔の団地の中の小学校と同じなんだろうか。

[539: 匿名さん]

準工業地帯で反対運動してもねえ。
住んでる人も準工を解ってて所有してるのでは？

[540: 匿名さん]

人工的に作った街は、新しさが命。古びてくるとどうしようもなく衰退します。
というか、もともとの土地の実力に回帰していくというのが正しいけど。
マンションを建設して売っている間は、デベも地域をＰＲするけど、
終わったら余計な金は一切つぎ込まなくなるからね。団地が残るのみ。

[541: 匿名さん]

>人工的に作った街
揚げ足とってスマンが、どこも人工的街だよね

[542: 匿名さん]

都心近くだと準工業地域でも日陰規制があるし、戸建ても混在しているから反対運動は
よく目にしますよ。

[543: 匿名さん]

>>534
売上計上って引渡し基準だから販売時に操作できるからね
株主の為に売上と利益をずらしたければ、3月引渡しを決算の翌月にずらせばいいこと
あまり大々的にやる理由はなさそうです。
ましてや税制も変わる。金利も先高感。
サボタージュする理由ないと思いませんか

[544: 匿名さん]

首都圏で6650戸の販売ズレ込み物件が発生
　　〜不動産経済研、分譲価格上昇と販売在庫の増加で

http://www.nichijukyo.or.jp/news/200612/20061208.html#1

[545: 匿名さん]

>>５４３さま
私はサボタージュする理由があると見ていますよ。今は金利以上に不動産価格が上がるからです。
これまでのところ、マンションの価格は値上がり基調だから、デベや地主も金利以上に不動産が
値上がりすると見ているのでしょう。だからこそ、デベは販売時期を先送りしていると思って
います。
そして、先送りしている事によって、供給が絞られるので、価格上昇をもたらすという
彼らにとって手良いサイクルに入っているのでしょう。
何もせずに利益が得られるなら、それほど楽なことはないです。
しかしながら、そのサイクルは、常に需要が供給を上回るぐらい存在するという事が前提に
なるでしょう。
そこで、需要について考えてみます。
現在のところ、都心部での現在購入の中心となっているのは、団塊世代および団塊ジュニア世代
と思われます。
まず、団塊世代ですが、基本的には退職前後で購入していると見ています。ですが、これは
あと少しで一段落するでしょう。
そして、団塊ジュニア世代ですが、給料がなかなか増えない世代です。団塊ジュニア世代が、
現在の価格設定のマンションを購入する事はなかなり厳しいと見ています。結婚せずに、
趣味にお金を使う人も多いですし、そもそも収入が低い人が多いです。
購入するのは、共働きで両方ともいい稼ぎをしている家庭か、無理して購入する子どものいる
家庭にに絞られてくると思いますが、そんな人があとどれだけいるのでしょうか。
購入できる人は、もう、湾岸エリアなどに購入済みの人がほとんどではないでしょうか。
また、団塊世代＆団塊世代ジュニア以降の年代では人口が減少に転じますよね。
つまり、今後需要は減少してくると見ています。そうなるとどうでしょう。
供給を絞る。→それでも全部販売しきれない。→値下げして売る。→値下がり。
というサイクルに入るのではないでしょうか。
今後を考えると、消費税の値上げ前にたぶんかなりの人が駆け込み購入に動くでしょうから、
その時点が価格上昇のピークでは。
消費税値上げのタイミングで需要と供給のバランスが崩れて、上記の値下がりのサイクルに
突入すると思います。
消費税値上げはいつ来るかと思う今日この頃。政府の対応を見極めつつとなりますが、
それまでには資産運用を不動産から別の分野に移さないとまずそうですね。
バブルのときと同様、最後に不動産を掴む人がババを引きそうです。

[546: 匿名さん]

消費税アップも、すでに織り込み済みの人が多いような気がしますが。
細川さんの頃から、上げる上げる、って騒いでいますし、
消費税アップしたあとは、景気が冷え込むことも経験しています。
あわてて買う人は少ないのでは？

[547: 匿名さん]

私は団塊ジュニア世代の29歳です。年収は2,500万ありますが、若いので、金融資産はまだ2,500万程度です。ほしい物件は、100㎡以上で、都心か、城南。そうなると、今もはや1億2,000万以上します。ローンは1億円十分借りれるので、買えるのですが、そこまで借金するのも何だかなーと、買う気が失せてしまいます。かといって、80平米9500万とかの物件に対しては触手が動きません。じゃあ賃貸でいいじゃんか、といった感じです。あと2−3年後、金融資産が6000万以上になった段階で、今と同じ価格であれば買うんじゃないかと思いますが、もし今より20％以上上がっているようだと、買わないでしょうね。2015年まで待って、人口減の影響がダイレクトに影響する時期に買えばいいと思います。
今の若い人って、無理して住宅買おうと思わないんじゃないかなと。無理して買う層は既に買っているでしょう。したがって、今後住宅価格は横ばいないし若干低下、かな？2015年以降大幅低下。よりどりみどり、、を期待しております。

[548: 匿名さん]

おせっかいすると、動かすのは、「触手」でなく、「食指」だよ。
触手は「伸ばす」。

[549: 匿名さん]

というか、マンションって買ってみて、やっぱ失敗っていろいろあるじゃん。
後からまん前に変なものが出来たり、おかしな隣人だったり、音とかも。防ぎようないし。
売るときはいいことしかいわないから、住んでからマジかよってのもあるし。
金に余裕があるほど、借りて気に入らなきゃ住み替える方が贅沢なんじゃないかな。
勤務地だって変わる可能性あるしね。

需要は、借りるよりお得を求めて、
エコノミーマンション買う人の方が多いんじゃない？

[550: 匿名さん]

ていうか、そんな難しく考えなくても３年連続であがったら、みんな買い始めるって感じでしょ。そんなもんよ不動産って。１０００万貯める間に５０００万値上がりするのを２年連続で見てると、マジやるきなくなるよ。ま、この１５年間はその逆だったんだけどね。

[551: 匿名さん]

3年連続で上がるんでしょうか。業者が勝手に入札単価引き上げた分を、顧客に転嫁しようとしても、需要が無ければ転嫁しようがないでしょう。自分たちの固定費負担をまかなうために、商売し続けなければいけないのは分かりますが、あまりにやりすぎです。談合してくれよ、って感じ。順番に入札業者決めて、値段抑えてください。

[552: 匿名さん]

この調子のままで3年連続で上がれば、いやでもババつかむのは嫌だって考え始める人が
むしろ増える気がする。

[553: 匿名さん]

触手ｗ
ホントにそれだけ年収あんだったら２０％とかセコイ値動き気にせず買っちゃえばいいのにね
大事な１０年も狭い賃貸で無駄にするの？
なんか感覚がズレてる感じ

[554: 匿名さん]

547です。すいません。。帰国子女なもので、お許し下さい。。
賃貸ですけど、狭くないですよ。85平米くらいです。買うとなれば、もっと広いところがいいので、100㎡を目処にしたいのです。20％はせこくないでしょう。2,500−3000万違ってくる。運用のための機会費用と捉えると、かなり大きいですよ。

[555: 匿名さん]

結局、今投資するのにマンションが好適かって言うとそうとは思えないんだよね。
資金（信用力）拘束されるんで。
企業合併法整備とか考えると、来年実は株の方がかなり盛り上がる可能性ある。
株の場合海外の金が一気に入ってくることあるけど、
マンションはまだまだドメスティックだからねぇ。

[556: 匿名さん]

2500万年収にしては貯蓄少ないね。1億2000万くらいの物件というなら、確かに頭金
少なすぎる。世の中頭金は2割なんていわれているけど、みんな本当にそんなに
少なくて買っちゃうもん？　8000万で1600万くらい？

[557: 匿名さん]

547です。そうですね。株、特に私は個人的には外国株の魅力は来年高いと思います。貯蓄少ないですね。まだ29歳ですし、22歳から働き始めて、いきなりこの年収になっているわけではないので。ですから、頭金はもう少しためたいですね。6000万くらいになれば、1.2億円くらいの物件買ってもまあいいかなとは思います。

[558: 匿名さん]

結婚しているの？　まだなら結婚してからのほうがいいよね、事情も変わるし。
1.2憶なら確かに半分くらいは払いたいところだね。
揚げ足取るつもりはまったくないけど、本当に帰国子女なんだね(^_^;)。
「株、特に〜」の文、おかしいよ。

[559: 匿名さん]

えー、そうですか。すいません（笑）日本語学校入ろうかな。。
結婚してますし、子供もいますよ。そうですよね、事情ってほんの3−4年で変わりますよね。自分が事故って寝たきりになったらどうしようとか、不安にもなりますね。死んじゃえばいいんですけど（笑）

[560: 匿名さん]

想定不可能なリスクは判断から除外するしかないですよね。
高い確率で予想されるリスクだけヘッジすれば上出来じゃない?

[561: 匿名さん]

おせっかいついでに、「魅力は高い」がおかしい気がする。「魅力がある」「魅力が高まる」
ならいいんじゃないかな？（間違っていたらごめん）
株、個人的には外国株は来年は上がると見ています。
株、個人的には来年は外国株が魅力的だと思っています。
くらいかしら？
まあ、５６０さんの言うとおり、事故の心配はしていても仕方がないよ。死んだ場合、
出してくると、不動産のローンは帳消しになるとか言い出してくる人出てくるかも（笑）

[562: 匿名さん]

2500マンね
持続可能なのかなその年収

[563: 匿名さん]

みなさん色々ご指摘有難うございます。
不動産価格、なかなか上がらないんじゃないですかね。団塊ジュニアは不動産を絶対に買いたい、とは思っていませんし、ファイナンスの知識も過去の購入層だった人たちよりありますから、より慎重じゃないかと思います。個別物件の情報もかなり多いですから、魅力あるもの、ないものの二極化がより激しくなるでしょうね。都心、とか城南とか、区とか、で割り切ることができなくなるんでしょう。超ミクロな世界になってくると思います。

[564: 匿名さん]

私は自宅を5年前に購入しました。それまでにも買おうと思えば買えたのですが、先に事業用不動産を取得していました。結果的に事業用不動産は価格が大幅に落ちましたが税金の損益通算が可能だった時期に売却して幸い損害は小さく済みました。5年前の自宅は都心部でしたので3割位高くなっていますのでこれも幸いでした。
最近私は資金を株から不動産に少しシフトさせましたが、実際に資金の移動があるのは不動産が完成する時、すなわち1年以上先ですので、実際は株式であと1年以上運用する事が可能な状態です。
吉とでるか凶とでるかわかりませんが、分散させた感じでいます。

[565: 匿名さん]

株もいいけど、
もちろん不動産資産も一定割合ポートフォリオには入れておきたいですよね。
愚かなのは、マンションとローンがほぼ全ての資産になっちゃうような無謀な買い方なだけで。
出来れば機動的に売れると言う意味で、マンションなら自己居住用ではなくて、
賃貸用物件を買っておくのが吉かな。

[566: 匿名さん]

REITと不動産を比較すると、利回りとしてはもはやそれほど変わらないのでは？レバレッジが効くという意味で、現物不動産は良いですが、流動性を勘案すると、どっちが魅力的でしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん不動産をＲＥＩＴでカバーするのもありですね。
ただ、内部の運用が他人任せで不透明なのが、個人的にはあまり好みではないのですが。
投資信託ってあんまりいいイメージないんですよ。

[568: 匿名さん]

投資信託は手数料が取られる分確実に損ですからね。
さておき、現物の不動産に投資できる人って、ごく一部でしょ？
マンションとローンがほとんどが資産になっちゃう人がほとんどで
（小金で株式は別として）、そういう人たちがどーしようって思うのが、
新価格なんじゃないのかね？

[569: 匿名さん]

>>564です
REITもやっていますが未上場のものです。いわゆる投資事業組合なるものに加入してやっているので
上場REITほど流動性はありませんが利回りは良いです。９パーセントくらいでしょうか。但し未上場の場合は利益の2割が税金になっていると思います。

[570: 匿名さん]

あのさくら事務所がやってるマンション偏差値って、終わっちゃったんですかね。あれ色々な物件でやって欲しいのに。。
それはそうと、芝浦グローブタワーかなんかの51平米賃貸が35万ですって。一体誰借りるんですか？借りられちゃうと、相当びっくる一気飲みなんですが。今は売主、地主、調子こきすぎな気がします。高く売りたいなら、しっかり外断熱等性能とか良いマンションを作って、売って欲しい。

[571: 匿名さん]

年も明ければ、熱もさめるでしょう。来春売り出し物件が腐るほどでるので、売れる物件と売れない物件の差が激しくなるでしょう。潰れそうなデベの物件には注意。