23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[501: 匿名]

マンションなんて流動性の固まり、簡単に売れますよ。
自分で売った経験のないorほとんどない人が、いい加減なことを書いてるとしか思えません。
都心、あるいはそこそこの立地で駅近なら、じき売れます。すくなくとも現在のような市場環境なら。
もし売れないとしたら、それはよほどだめな業者に専任で任せっぱなしとかでないとしたら、
価格が高すぎるの一点につきます。

ただしあまりクセのある物件は、その限りではありません。
築35年以上とか、極端に広い住戸とか、超高額物件とか・・・・
499さんの言う物件は、場所がわからないのではっきりしたことは言えませんが、
100㎡超がやや広すぎ、駅7分はさほど問題ではありませんが、やや遠い(使う駅によってはかなり遠い）というちょっとした問題があるうえ、値付けがやや高すぎるんでしょうね。

[502: 匿名さん]

>>491さん
TTT購入者ではないが、確かにあそこは（部屋にもよるのかもしれませんが）
お買い得物件であったのは事実ですね。
おっしゃってる事、私には理解できます。
ただ、ここにはどうもTTTに対して異常に反応するというか、面白くない方がいるようですし
ここではなく他で語られた方がよろしいかと思います。
あげくの果てに信者とまで言われてしまいお気の毒に感じる・・。

[503: 匿名さん]

ウザがられてもTTTを語りたい神経の太さかな

[504: 匿名さん]

貸せない、売れない、空き部屋が続くとどれだけダメージか。
賃貸や投資でマンション売買やったことない人にはわからんでしょうが。

[505: 匿名さん]

＞503
客観的に見ると、おたくの執着＆粘着質の方がウザイ！ｗ

[506: 匿名さん]

ＴＴＴってなに？

[507: 匿名さん]

最近流行の新手の成り済ましクン登場

[508: 匿名さん]

首都圏の戸建分譲供給は８カ月ぶりに減少　日住協
　社団法人日本住宅建設産業協会は12月15日、10月の首都圏戸建分譲住宅（建売住宅）供給調査結果を発表した。

　それによると、10月に協会会員28社が首都圏で供給した戸建分譲住宅は706戸（前年同月比10.6％減少）と８カ月ぶりに減少した。千葉県が109戸（同39.4％減少）と大幅に減少したことが要因。

　住宅価格は、1,021万円（同10.0％下落）となった。地域別では、神奈川県以外のすべての地域で下落した。

[509: 匿名さん]

価値のある稀少な都心の優良物件は枯渇、
それ以外のダメ物件は益々人気離散で価格低下、
この二つの前提が正しいとすると、デベロッパーは首括るしかなくなりますね。

[510: 匿名さん]

都心優良が玉数減る代わりに坪単価が高く売れる。坪１０００万円もありそう。

[511: 匿名さん]

戸数的に圧倒的に 優良都心 ＜ エコノミー物件 なんだから、
多少単価が高くなってもマイナスです。
超高級物件のみに特化してるデベならいいけど。

弱小デベの経営が苦しくなると、抱えきれなくなった在庫放出、投売り、
価格破壊で市場環境は急速に悪化。
マンションブーム崩壊の火種になりかねない。

[512: 匿名さん]

崩壊したらいいんですよ。需要を上回る供給だから下がるわけで自然の摂理。供給サイドは値段が高くても買いたい層がいる物件を供給しなくてはやってる意味ないよね。デベのためにお客がいるんじゃないんだから。

[513: 匿名さん]

神奈川が上昇したのは川崎と武蔵小杉が異常にがんばってるからでしょう。
三井のパークシティの残り１棟、坪３００万円ってほんと？
世田谷のマンションがぽろぽろ余っているのに、即完売してるって。

[514: 匿名]

>492さん

アパート一棟買いよりマンションの方がいいと思います。
不動産が上がるのは建物ではなく土地です。
マンションとアパートだとアパートの方が土地価格の」比率が高いと一瞬思う人もいるでしょうが、そうではありません。
都心マンションなら土地の比率が70パーセントとかそれ以上になります。
一方アパートは、どうしても都心とは行かないので土地の比率はせいぜい同じ、普通は下がります。
一方建物の価値はアパートの場合15年くらいでゼロ評価。
対してマンションの場合、しっかりした物件を選んでおけば、1年当たり1％、せいぜい2くらいしか減価しません。築20年以上で坪300万円以上している広尾ガーデンヒルズ、美竹ハイム、元赤坂タワーズ等を想起されたし
というわけでマンションですが、それもワンルームマンションなどでなく一般の分譲マンションがつくりがしっかりしている上割安でもあり、いいです。35平方メートルくらいから70平方メートル位のを、資金に応じていくつでも。

[515: 匿名さん]

マンションバブルは何から始まったんでしょうか

思えば銀座の不動産が外資にイッキに変われたころからな気がします。
価格は上がらなくても、首都圏の新築マンション供給戸数が5万戸を超えだした頃ですね
さぁ何がきっかけで終わるのか
新築マンション供給戸数は下落に転じましたね

[516: 匿名さん]

大幅下落ですね。
デベがいつまで、売り渋ってるだけ、と言っていられるのでしょうか。

[517: 匿名さん]

マンションを買わなくても、今でもどこかにみな住んでいる。デベは利益確定してどこかで売らなければ会社が回らない。あきらめて、買い急げば思う壺。放置しておけば、マンション価格を上げ損なううちに、完成在庫が積みあがるだけ。高ければ買わないだけ。

誰かも言っていたが、高いが、まだ上がるかもと思って買うのは投資の論理。高ければ買わないのは消費の論理。

[518: 匿名さん]

豊洲が再開発によって以前の相場から随分と価格が値上がって販売し始めていますが、
今後もっと上がると豊洲関連のスレでは盛り上がっています。
中には坪300万以内ぐらいは行くのでは・・なんて話も！？
以前から豊洲を検討する者として、果たして坪単価260万以上でも買う価値があるのか・・？
今後ものすごい数の戸数が豊洲にて販売される事を思うと、
もしかして、本来の資産価値よりも高い物件を買わされるのでは？
実はデベやマスコミに煽られて盲目になっているのでは？と正直不安になってきました。。
以前より注目していた地域ですが、正直豊洲関連の浮かれた（すみません・・）書き込みを見ていると、逆に不安になるもんですね。。
今後マンションだらけの豊洲でいずれ値崩れした場合、供給過多で売るのも大変なのではと考えたりします。豊洲関連のスレではこんな話は御法度のようですので、逆に全く関係なスレで書かせていただきました。

[519: 匿名さん]

所詮江東区だからやってればいいと思うな。
下がるときは、どのエリアより下落率高そうな気がする。
例えば経済的要因ではなく、地震とか津波とか。
だけど、そんなこといっていたら何も買えないモンな。

[520: 匿名さん]

オリンピックもありうるし、引き続き牽引していって下さい。

[521: 匿名さん]

わかりやすい考え方でいくと
土地勘の無い人が、地名を聞いて住みたいと感じる場所かどうかというのが
ひとつの尺度になるのではないか？
個人的に豊洲と聞いて優先的に選択する立地かと言えばNOかな。
たかが一般人が持つ主観的なイメージの問題なんだけど
それは意外と無視できない要素だったりするね。

[522: 匿名さん]

うん、そう思う。

[523: 匿名さん]

どちらかといえば若い世代は区画整理が進んだところが好きだね。

[524: 匿名さん]

>>518
パークシティが外れ、豊洲タワーも予想より高値になりそうで諦めきれない気持ちもわかるが
無理やり自分を納得させようとする姿（そしてこのスレ住人に同意を求めようとする姿が）ちょ
っと見苦しい。（まあたしかに豊洲周辺の高騰はどうかと俺も思うけど。）

マンションは相場とか地名だけで買うのではなく、家族環境や資金状況など、自分の周囲を含めた
”タイミング”が重要。不安になるのは勝手だが、買いたいときに買えるものを買うだけだよ。

[525: 匿名さん]

と豊洲住民様が申しております。

[526: 匿名さん]

>524
豊洲信者さまおつかれさまです（笑）

[527: 匿名さん]

湾岸地区はまったく眼中にないから高騰してる理由がわからないけど、埋立地には住みたくないー。
まして購入するのは考えられないー。

[528: 匿名さん]

バブル経済崩壊の大底から数割回復しただけなのに、バブル崩壊するとか
言ってる人って・・・
ただ豊洲には要注意だと思う。ＳＣができ街が整備されて昔より良くなったが
所詮江東区という点を忘れずに一部デベロッパの宣伝に踊らされて勘違いしないよう
冷静な判断が必要。
江東区だからと馬鹿にする意図は無く、上で誰かも言っているが、多くが住みたいと
感じる場所かどうかというのは重要。気に入って住む分には全然否定しないが
豊洲も坪○００万！という煽りは危険な香りがする。

[529: 匿名さん]

じゃあいくらくらいが適正と見る？　確かに豊洲でも底で買った人は得だったと思うんだよね。
新価格は要注意だと思う。坪300出してまですみたい魅力あるかどうか。ららぽーとも船橋に比べるとぜんぜん小さく店少ない気がした。

[530: 匿名さん]

バブル崩壊って言ったのは、とくダネの小倉アナ。
「マンションバブルと言われてるけど、すでに価格が昨年より下がってるデータがある。」って昨日のテレビで言ってたの、私もみた。

[531: 匿名さん]

売りたくてしょうがないデベが言っているよりは信用できるかも。

[532: 匿名さん]

デベは基本的に借金で土地を仕入れています。
だから、売り惜しみなんてする余裕はありません。
大型プロジェクト用地を20億円で仕込み、全額を借入（短期プライムレート：1.625％）で賄った場合、1年間保有するだけで3250万円の利払いが発生するわけですから
融資手数料を払ってる場合すらあるわけですからね

[533: 匿名さん]

今年全部売り切って、ものすごい数字たたき出しちゃったら、
来年のノルマきつくなるだけだし。営業部隊は会社へのノルマ、会社は株主へのノルマ・・・
売り惜しみというか、サボタージュはあるでしょうね。

[534: 匿名さん]

豊洲以外の湾岸ＭＳ購入者です。検討していた中で、当然、豊洲の有名ＭＳも見ました。
確かに隣接するＳＣは便利だと思う反面、人が大勢集まるので渋滞や人ごみがすごいだ
ろうな、という理由で検討から外しました。江東区だから、知名度がないから、という
ことではありません。
むしろ、ＰＣＴ、豊洲タワー、今後出てくる住友物件など豊洲再開発地域にあるＭＳは、
今は知名度が低くとも今後、人気のある街として注目されるでしょう。
しかし、２００４年以降湾岸タワーＭＳは、中央・港区を中心に大量供給されており、今
でこそ旧価格最後の物件ということで高い倍率で売れていますが、５−１０年後に大幅に
高騰していくということは考えずらい。新価格でなければ、多少、上がっていくとは思い
ますが。湾岸ＭＳは、自分が住むためにいいと思えば買い（といっても、供給がすでに少
なく、勝どき・晴海まで待たないといけませんが）、将来の価値を気にするなら、広さを
落としてでも旧来の高級住宅地といわれるところを購入した方が無難でしょう。

[535: 匿名さん]

売り渋っているって、住協のＨＰに出てたよ。

[536: 匿名さん]

>534
旧来の高級住宅地って、どのあたり言ってる？
湾岸買う人が広さ多少（大幅じゃ住めない）落としたくらいで買える？

[537: 匿名さん]

豊洲は上がって欲しいね
豊洲以外の湾岸購入者だけど
売るときに豊洲でもこの価格ですよ！って言って売りやすいもんね

[538: 匿名さん]

近隣住民の反対を心配しないで、タワーがどんどん建てられるのは豊洲を代表とする
湾岸エリアしかないでしょう。戸建て住民が皆無だというのがメリットなんだろうな。
でもお隣のマンション住民が反対することもあるのかな。
中古価格の急激な値上がりはないと思います、まだまだマンション用地がいくらでもあるし
最後の手段は、また埋め立てればいいだけでしょう。
でも、クラス全員がマンション住まいの小学校はどんな感じなんだろう
昔の団地の中の小学校と同じなんだろうか。

[539: 匿名さん]

準工業地帯で反対運動してもねえ。
住んでる人も準工を解ってて所有してるのでは？

[540: 匿名さん]

人工的に作った街は、新しさが命。古びてくるとどうしようもなく衰退します。
というか、もともとの土地の実力に回帰していくというのが正しいけど。
マンションを建設して売っている間は、デベも地域をＰＲするけど、
終わったら余計な金は一切つぎ込まなくなるからね。団地が残るのみ。

[541: 匿名さん]

>人工的に作った街
揚げ足とってスマンが、どこも人工的街だよね

[542: 匿名さん]

都心近くだと準工業地域でも日陰規制があるし、戸建ても混在しているから反対運動は
よく目にしますよ。

[543: 匿名さん]

>>534
売上計上って引渡し基準だから販売時に操作できるからね
株主の為に売上と利益をずらしたければ、3月引渡しを決算の翌月にずらせばいいこと
あまり大々的にやる理由はなさそうです。
ましてや税制も変わる。金利も先高感。
サボタージュする理由ないと思いませんか

[544: 匿名さん]

首都圏で6650戸の販売ズレ込み物件が発生
　　〜不動産経済研、分譲価格上昇と販売在庫の増加で

http://www.nichijukyo.or.jp/news/200612/20061208.html#1

[545: 匿名さん]

>>５４３さま
私はサボタージュする理由があると見ていますよ。今は金利以上に不動産価格が上がるからです。
これまでのところ、マンションの価格は値上がり基調だから、デベや地主も金利以上に不動産が
値上がりすると見ているのでしょう。だからこそ、デベは販売時期を先送りしていると思って
います。
そして、先送りしている事によって、供給が絞られるので、価格上昇をもたらすという
彼らにとって手良いサイクルに入っているのでしょう。
何もせずに利益が得られるなら、それほど楽なことはないです。
しかしながら、そのサイクルは、常に需要が供給を上回るぐらい存在するという事が前提に
なるでしょう。
そこで、需要について考えてみます。
現在のところ、都心部での現在購入の中心となっているのは、団塊世代および団塊ジュニア世代
と思われます。
まず、団塊世代ですが、基本的には退職前後で購入していると見ています。ですが、これは
あと少しで一段落するでしょう。
そして、団塊ジュニア世代ですが、給料がなかなか増えない世代です。団塊ジュニア世代が、
現在の価格設定のマンションを購入する事はなかなり厳しいと見ています。結婚せずに、
趣味にお金を使う人も多いですし、そもそも収入が低い人が多いです。
購入するのは、共働きで両方ともいい稼ぎをしている家庭か、無理して購入する子どものいる
家庭にに絞られてくると思いますが、そんな人があとどれだけいるのでしょうか。
購入できる人は、もう、湾岸エリアなどに購入済みの人がほとんどではないでしょうか。
また、団塊世代＆団塊世代ジュニア以降の年代では人口が減少に転じますよね。
つまり、今後需要は減少してくると見ています。そうなるとどうでしょう。
供給を絞る。→それでも全部販売しきれない。→値下げして売る。→値下がり。
というサイクルに入るのではないでしょうか。
今後を考えると、消費税の値上げ前にたぶんかなりの人が駆け込み購入に動くでしょうから、
その時点が価格上昇のピークでは。
消費税値上げのタイミングで需要と供給のバランスが崩れて、上記の値下がりのサイクルに
突入すると思います。
消費税値上げはいつ来るかと思う今日この頃。政府の対応を見極めつつとなりますが、
それまでには資産運用を不動産から別の分野に移さないとまずそうですね。
バブルのときと同様、最後に不動産を掴む人がババを引きそうです。

[546: 匿名さん]

消費税アップも、すでに織り込み済みの人が多いような気がしますが。
細川さんの頃から、上げる上げる、って騒いでいますし、
消費税アップしたあとは、景気が冷え込むことも経験しています。
あわてて買う人は少ないのでは？

[547: 匿名さん]

私は団塊ジュニア世代の29歳です。年収は2,500万ありますが、若いので、金融資産はまだ2,500万程度です。ほしい物件は、100㎡以上で、都心か、城南。そうなると、今もはや1億2,000万以上します。ローンは1億円十分借りれるので、買えるのですが、そこまで借金するのも何だかなーと、買う気が失せてしまいます。かといって、80平米9500万とかの物件に対しては触手が動きません。じゃあ賃貸でいいじゃんか、といった感じです。あと2−3年後、金融資産が6000万以上になった段階で、今と同じ価格であれば買うんじゃないかと思いますが、もし今より20％以上上がっているようだと、買わないでしょうね。2015年まで待って、人口減の影響がダイレクトに影響する時期に買えばいいと思います。
今の若い人って、無理して住宅買おうと思わないんじゃないかなと。無理して買う層は既に買っているでしょう。したがって、今後住宅価格は横ばいないし若干低下、かな？2015年以降大幅低下。よりどりみどり、、を期待しております。

[548: 匿名さん]

おせっかいすると、動かすのは、「触手」でなく、「食指」だよ。
触手は「伸ばす」。

[549: 匿名さん]

というか、マンションって買ってみて、やっぱ失敗っていろいろあるじゃん。
後からまん前に変なものが出来たり、おかしな隣人だったり、音とかも。防ぎようないし。
売るときはいいことしかいわないから、住んでからマジかよってのもあるし。
金に余裕があるほど、借りて気に入らなきゃ住み替える方が贅沢なんじゃないかな。
勤務地だって変わる可能性あるしね。

需要は、借りるよりお得を求めて、
エコノミーマンション買う人の方が多いんじゃない？

[550: 匿名さん]

ていうか、そんな難しく考えなくても３年連続であがったら、みんな買い始めるって感じでしょ。そんなもんよ不動産って。１０００万貯める間に５０００万値上がりするのを２年連続で見てると、マジやるきなくなるよ。ま、この１５年間はその逆だったんだけどね。