23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[482: 匿名さん]

TTT買えて嬉しいのは分かったけど
儲け話は裏でやりましょうね

[483: 匿名さん]

ていうか、TTTを実際に中古で売れるのは再来年。
今アップアップと嬉しがっても、捕らぬ狸の皮算用。
実際に中古価格で幾らになるかは、再来年にならなきゃ分からない。

[484: 匿名]

赤坂TRの時の方が何倍もうれしかったけどね。

[485: 匿名さん]

安いには安い理由があって、賃貸の部屋と至近距離のお見合い部屋じゃぁね

[486: 匿名さん]

スレタイから話がそれてしまっているようですが、

近年の高い住宅需要を振り返ると、景気浮揚策として
⇒既に住宅を取得済みで且つ、金融資産を多く蓄えている団塊以上の世代から、
⇒その子の世代への財産移譲の負担を大幅に緩和することで、
⇒住宅需要見込層であるこの世代の購買力を高め
同時に
⇒建築規制緩和による都心住宅の安価大量供給し、その建設需要を実現したこと
そして
超低金利が長期に渡って続いたことと住宅ローン減税特例が重なったこと

というのが定説となっているようです。

今回の需要の主力であるこの層の購入目的が投資的なものであれば、不動産の価格は今後も上昇すると思います。
ただし、相続時精算課税特例や贈与の特例が今後縮小終了することに加え、消費税UPや定率減税の廃止で手取り収入が減少し、金利上昇で実質の支払価格も上昇するので、それ以降のこの層の需要に関しては不透明ですね。そういう意味でも価格の上昇の可能性はあるとしてもここ１〜２年くらいでしょうか。

[487: 匿名]

＞483さん

そういう発想は株を買って買値の半分になっても、持ってりゃ損じゃない、と言ってる素人さんの発想。含み損とか減損会計とかいう言葉を思い出されたし。

それと株価は明日をも知れぬまか不思議なものですが、マンション価格はある程度予測可能です。
広尾ガーデンヒルズで言うと、ピーク時坪3755万円(1989年)が442万円(2000年）のボトムをうち現在616万円へと上昇中というトレンドのなかにいます。これが来年になったら500万円へ急落などと言うことは、かぶと違いよほどのことがない限り起きません。
晴海での大量供給のはなしがありましたが、都心、準都心全体で考えれば、供給は先細りでしょう。
ミッドタウンは全部賃貸、広尾ガーデンフォレストは全部定期借地権です。
大きな流れを見失ってはいけません。これは株と同じです。

[488: 匿名さん]

給料がそれほど上がっていないなか、買う人が継続的に出てくるのでしょうか。団塊ジュニア世代は正社員として働いている人数も意外に少ないですし。上がるというのは供給側の論理。買える人は、どのくらいいるんでしょう。

[489: 匿名さん]

487さん、そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

[490: 匿名]

具体的には書きませんが、私の実例で。
高輪でも月島でもいいですが、まあその辺に2年前くらいに買ったとしましょう。

高輪で40㎡3400万円、賃貸に出すと21万円くらい。管理費・修繕積立金2万円弱を引いて手取り19万円、年収228万円。年利回りは実質6.7％強。
これを話をわかりやすくするため100％ローンで買ったとする。
金利2.903％(フラット35、固定）20年返済で月返済額18.7万円弱円、年間で224万円強。

つまり借金さえできれば、家賃でローンは払えて、ちょっぴりお釣りが来る計算。
すぐ固定資産税とかつっこむひとが出てきそうだが。
逆に全額キャッシュの場合、元金は15年で回収でき、後には3400万円で買った無借金のマンションが残り、なお年々228万円の収入をもたらす。
こんなおいしい話はない、というわけで、みんなマンション買いに走ったわけだ。

現在は前記高輪の物件で言えば価格は4700万円程度、利回りは５％弱に低下する。
しかしそれでも、まずまずの水準、物件価格下落懸念さえなければなお買いは続くであろう。
金利の大幅上昇がなければ。

[491: 匿名]

489さん
そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

取引価格がでないと値段が分からないのですか？
そういう人が、不動産屋に査定してもらって、売る時は安く、買う時は高く言う、不動産屋の常套手段にやられるのです。
価格は自分で判断できるようになりましょう。
そうすれば割安な物件を買えるのですよ。

[492: 匿名さん]

投資用区分所有マンション買うのと、アパート一棟買うの、利回り同等として、どちらが良いですか？

[493: 匿名さん]

491さん

TTT信者はすごいですねぇ。
再来年の価格を頭の中で妄想できるんですからねぇ。
御自由に夢見てて下さい。
不動産屋の査定と取引価格の違いを御存じないとは呆れました。

[494: 匿名さん]

買う人がいなければ、取引は成立しませんからね

[495: 匿名]

再来年の価格ではなく、現在の価格でしょ。
それがわからなくてどうすんのよ。

[496: 匿名さん]

いいかげんTTTネタはウザい

[497: 匿名さん]

不動産の流動性の低さを甘く見ている

[498: 匿名さん]

それはデフレ期のこと。かんじょなインフレ期では供給の少なさが値上がりにつながる。

[499: 匿名さん]

私が個人的に注目している中古物件、６ヵ月以上売れて無いんですが、、、私の見る目が無い？
１００平米越え、築浅、駅７分以内、でみても、そこそこいい物件あるんですけどね。売れないなー。新築より安いけど。そんなもんでしょう。中古なんて

[500: 匿名さん]

安くても色んな理由で、売れないのはあるよね。

[501: 匿名]

マンションなんて流動性の固まり、簡単に売れますよ。
自分で売った経験のないorほとんどない人が、いい加減なことを書いてるとしか思えません。
都心、あるいはそこそこの立地で駅近なら、じき売れます。すくなくとも現在のような市場環境なら。
もし売れないとしたら、それはよほどだめな業者に専任で任せっぱなしとかでないとしたら、
価格が高すぎるの一点につきます。

ただしあまりクセのある物件は、その限りではありません。
築35年以上とか、極端に広い住戸とか、超高額物件とか・・・・
499さんの言う物件は、場所がわからないのではっきりしたことは言えませんが、
100㎡超がやや広すぎ、駅7分はさほど問題ではありませんが、やや遠い(使う駅によってはかなり遠い）というちょっとした問題があるうえ、値付けがやや高すぎるんでしょうね。

[502: 匿名さん]

>>491さん
TTT購入者ではないが、確かにあそこは（部屋にもよるのかもしれませんが）
お買い得物件であったのは事実ですね。
おっしゃってる事、私には理解できます。
ただ、ここにはどうもTTTに対して異常に反応するというか、面白くない方がいるようですし
ここではなく他で語られた方がよろしいかと思います。
あげくの果てに信者とまで言われてしまいお気の毒に感じる・・。

[503: 匿名さん]

ウザがられてもTTTを語りたい神経の太さかな

[504: 匿名さん]

貸せない、売れない、空き部屋が続くとどれだけダメージか。
賃貸や投資でマンション売買やったことない人にはわからんでしょうが。

[505: 匿名さん]

＞503
客観的に見ると、おたくの執着＆粘着質の方がウザイ！ｗ

[506: 匿名さん]

ＴＴＴってなに？

[507: 匿名さん]

最近流行の新手の成り済ましクン登場

[508: 匿名さん]

首都圏の戸建分譲供給は８カ月ぶりに減少　日住協
　社団法人日本住宅建設産業協会は12月15日、10月の首都圏戸建分譲住宅（建売住宅）供給調査結果を発表した。

　それによると、10月に協会会員28社が首都圏で供給した戸建分譲住宅は706戸（前年同月比10.6％減少）と８カ月ぶりに減少した。千葉県が109戸（同39.4％減少）と大幅に減少したことが要因。

　住宅価格は、1,021万円（同10.0％下落）となった。地域別では、神奈川県以外のすべての地域で下落した。

[509: 匿名さん]

価値のある稀少な都心の優良物件は枯渇、
それ以外のダメ物件は益々人気離散で価格低下、
この二つの前提が正しいとすると、デベロッパーは首括るしかなくなりますね。

[510: 匿名さん]

都心優良が玉数減る代わりに坪単価が高く売れる。坪１０００万円もありそう。

[511: 匿名さん]

戸数的に圧倒的に 優良都心 ＜ エコノミー物件 なんだから、
多少単価が高くなってもマイナスです。
超高級物件のみに特化してるデベならいいけど。

弱小デベの経営が苦しくなると、抱えきれなくなった在庫放出、投売り、
価格破壊で市場環境は急速に悪化。
マンションブーム崩壊の火種になりかねない。

[512: 匿名さん]

崩壊したらいいんですよ。需要を上回る供給だから下がるわけで自然の摂理。供給サイドは値段が高くても買いたい層がいる物件を供給しなくてはやってる意味ないよね。デベのためにお客がいるんじゃないんだから。

[513: 匿名さん]

神奈川が上昇したのは川崎と武蔵小杉が異常にがんばってるからでしょう。
三井のパークシティの残り１棟、坪３００万円ってほんと？
世田谷のマンションがぽろぽろ余っているのに、即完売してるって。

[514: 匿名]

>492さん

アパート一棟買いよりマンションの方がいいと思います。
不動産が上がるのは建物ではなく土地です。
マンションとアパートだとアパートの方が土地価格の」比率が高いと一瞬思う人もいるでしょうが、そうではありません。
都心マンションなら土地の比率が70パーセントとかそれ以上になります。
一方アパートは、どうしても都心とは行かないので土地の比率はせいぜい同じ、普通は下がります。
一方建物の価値はアパートの場合15年くらいでゼロ評価。
対してマンションの場合、しっかりした物件を選んでおけば、1年当たり1％、せいぜい2くらいしか減価しません。築20年以上で坪300万円以上している広尾ガーデンヒルズ、美竹ハイム、元赤坂タワーズ等を想起されたし
というわけでマンションですが、それもワンルームマンションなどでなく一般の分譲マンションがつくりがしっかりしている上割安でもあり、いいです。35平方メートルくらいから70平方メートル位のを、資金に応じていくつでも。

[515: 匿名さん]

マンションバブルは何から始まったんでしょうか

思えば銀座の不動産が外資にイッキに変われたころからな気がします。
価格は上がらなくても、首都圏の新築マンション供給戸数が5万戸を超えだした頃ですね
さぁ何がきっかけで終わるのか
新築マンション供給戸数は下落に転じましたね

[516: 匿名さん]

大幅下落ですね。
デベがいつまで、売り渋ってるだけ、と言っていられるのでしょうか。

[517: 匿名さん]

マンションを買わなくても、今でもどこかにみな住んでいる。デベは利益確定してどこかで売らなければ会社が回らない。あきらめて、買い急げば思う壺。放置しておけば、マンション価格を上げ損なううちに、完成在庫が積みあがるだけ。高ければ買わないだけ。

誰かも言っていたが、高いが、まだ上がるかもと思って買うのは投資の論理。高ければ買わないのは消費の論理。

[518: 匿名さん]

豊洲が再開発によって以前の相場から随分と価格が値上がって販売し始めていますが、
今後もっと上がると豊洲関連のスレでは盛り上がっています。
中には坪300万以内ぐらいは行くのでは・・なんて話も！？
以前から豊洲を検討する者として、果たして坪単価260万以上でも買う価値があるのか・・？
今後ものすごい数の戸数が豊洲にて販売される事を思うと、
もしかして、本来の資産価値よりも高い物件を買わされるのでは？
実はデベやマスコミに煽られて盲目になっているのでは？と正直不安になってきました。。
以前より注目していた地域ですが、正直豊洲関連の浮かれた（すみません・・）書き込みを見ていると、逆に不安になるもんですね。。
今後マンションだらけの豊洲でいずれ値崩れした場合、供給過多で売るのも大変なのではと考えたりします。豊洲関連のスレではこんな話は御法度のようですので、逆に全く関係なスレで書かせていただきました。

[519: 匿名さん]

所詮江東区だからやってればいいと思うな。
下がるときは、どのエリアより下落率高そうな気がする。
例えば経済的要因ではなく、地震とか津波とか。
だけど、そんなこといっていたら何も買えないモンな。

[520: 匿名さん]

オリンピックもありうるし、引き続き牽引していって下さい。

[521: 匿名さん]

わかりやすい考え方でいくと
土地勘の無い人が、地名を聞いて住みたいと感じる場所かどうかというのが
ひとつの尺度になるのではないか？
個人的に豊洲と聞いて優先的に選択する立地かと言えばNOかな。
たかが一般人が持つ主観的なイメージの問題なんだけど
それは意外と無視できない要素だったりするね。

[522: 匿名さん]

うん、そう思う。

[523: 匿名さん]

どちらかといえば若い世代は区画整理が進んだところが好きだね。

[524: 匿名さん]

>>518
パークシティが外れ、豊洲タワーも予想より高値になりそうで諦めきれない気持ちもわかるが
無理やり自分を納得させようとする姿（そしてこのスレ住人に同意を求めようとする姿が）ちょ
っと見苦しい。（まあたしかに豊洲周辺の高騰はどうかと俺も思うけど。）

マンションは相場とか地名だけで買うのではなく、家族環境や資金状況など、自分の周囲を含めた
”タイミング”が重要。不安になるのは勝手だが、買いたいときに買えるものを買うだけだよ。

[525: 匿名さん]

と豊洲住民様が申しております。

[526: 匿名さん]

>524
豊洲信者さまおつかれさまです（笑）

[527: 匿名さん]

湾岸地区はまったく眼中にないから高騰してる理由がわからないけど、埋立地には住みたくないー。
まして購入するのは考えられないー。

[528: 匿名さん]

バブル経済崩壊の大底から数割回復しただけなのに、バブル崩壊するとか
言ってる人って・・・
ただ豊洲には要注意だと思う。ＳＣができ街が整備されて昔より良くなったが
所詮江東区という点を忘れずに一部デベロッパの宣伝に踊らされて勘違いしないよう
冷静な判断が必要。
江東区だからと馬鹿にする意図は無く、上で誰かも言っているが、多くが住みたいと
感じる場所かどうかというのは重要。気に入って住む分には全然否定しないが
豊洲も坪○００万！という煽りは危険な香りがする。

[529: 匿名さん]

じゃあいくらくらいが適正と見る？　確かに豊洲でも底で買った人は得だったと思うんだよね。
新価格は要注意だと思う。坪300出してまですみたい魅力あるかどうか。ららぽーとも船橋に比べるとぜんぜん小さく店少ない気がした。

[530: 匿名さん]

バブル崩壊って言ったのは、とくダネの小倉アナ。
「マンションバブルと言われてるけど、すでに価格が昨年より下がってるデータがある。」って昨日のテレビで言ってたの、私もみた。

[531: 匿名さん]

売りたくてしょうがないデベが言っているよりは信用できるかも。

[532: 匿名さん]

デベは基本的に借金で土地を仕入れています。
だから、売り惜しみなんてする余裕はありません。
大型プロジェクト用地を20億円で仕込み、全額を借入（短期プライムレート：1.625％）で賄った場合、1年間保有するだけで3250万円の利払いが発生するわけですから
融資手数料を払ってる場合すらあるわけですからね

[533: 匿名さん]

今年全部売り切って、ものすごい数字たたき出しちゃったら、
来年のノルマきつくなるだけだし。営業部隊は会社へのノルマ、会社は株主へのノルマ・・・
売り惜しみというか、サボタージュはあるでしょうね。

[534: 匿名さん]

豊洲以外の湾岸ＭＳ購入者です。検討していた中で、当然、豊洲の有名ＭＳも見ました。
確かに隣接するＳＣは便利だと思う反面、人が大勢集まるので渋滞や人ごみがすごいだ
ろうな、という理由で検討から外しました。江東区だから、知名度がないから、という
ことではありません。
むしろ、ＰＣＴ、豊洲タワー、今後出てくる住友物件など豊洲再開発地域にあるＭＳは、
今は知名度が低くとも今後、人気のある街として注目されるでしょう。
しかし、２００４年以降湾岸タワーＭＳは、中央・港区を中心に大量供給されており、今
でこそ旧価格最後の物件ということで高い倍率で売れていますが、５−１０年後に大幅に
高騰していくということは考えずらい。新価格でなければ、多少、上がっていくとは思い
ますが。湾岸ＭＳは、自分が住むためにいいと思えば買い（といっても、供給がすでに少
なく、勝どき・晴海まで待たないといけませんが）、将来の価値を気にするなら、広さを
落としてでも旧来の高級住宅地といわれるところを購入した方が無難でしょう。

[535: 匿名さん]

売り渋っているって、住協のＨＰに出てたよ。

[536: 匿名さん]

>534
旧来の高級住宅地って、どのあたり言ってる？
湾岸買う人が広さ多少（大幅じゃ住めない）落としたくらいで買える？

[537: 匿名さん]

豊洲は上がって欲しいね
豊洲以外の湾岸購入者だけど
売るときに豊洲でもこの価格ですよ！って言って売りやすいもんね

[538: 匿名さん]

近隣住民の反対を心配しないで、タワーがどんどん建てられるのは豊洲を代表とする
湾岸エリアしかないでしょう。戸建て住民が皆無だというのがメリットなんだろうな。
でもお隣のマンション住民が反対することもあるのかな。
中古価格の急激な値上がりはないと思います、まだまだマンション用地がいくらでもあるし
最後の手段は、また埋め立てればいいだけでしょう。
でも、クラス全員がマンション住まいの小学校はどんな感じなんだろう
昔の団地の中の小学校と同じなんだろうか。

[539: 匿名さん]

準工業地帯で反対運動してもねえ。
住んでる人も準工を解ってて所有してるのでは？

[540: 匿名さん]

人工的に作った街は、新しさが命。古びてくるとどうしようもなく衰退します。
というか、もともとの土地の実力に回帰していくというのが正しいけど。
マンションを建設して売っている間は、デベも地域をＰＲするけど、
終わったら余計な金は一切つぎ込まなくなるからね。団地が残るのみ。

[541: 匿名さん]

>人工的に作った街
揚げ足とってスマンが、どこも人工的街だよね

[542: 匿名さん]

都心近くだと準工業地域でも日陰規制があるし、戸建ても混在しているから反対運動は
よく目にしますよ。

[543: 匿名さん]

>>534
売上計上って引渡し基準だから販売時に操作できるからね
株主の為に売上と利益をずらしたければ、3月引渡しを決算の翌月にずらせばいいこと
あまり大々的にやる理由はなさそうです。
ましてや税制も変わる。金利も先高感。
サボタージュする理由ないと思いませんか

[544: 匿名さん]

首都圏で6650戸の販売ズレ込み物件が発生
　　〜不動産経済研、分譲価格上昇と販売在庫の増加で

http://www.nichijukyo.or.jp/news/200612/20061208.html#1

[545: 匿名さん]

>>５４３さま
私はサボタージュする理由があると見ていますよ。今は金利以上に不動産価格が上がるからです。
これまでのところ、マンションの価格は値上がり基調だから、デベや地主も金利以上に不動産が
値上がりすると見ているのでしょう。だからこそ、デベは販売時期を先送りしていると思って
います。
そして、先送りしている事によって、供給が絞られるので、価格上昇をもたらすという
彼らにとって手良いサイクルに入っているのでしょう。
何もせずに利益が得られるなら、それほど楽なことはないです。
しかしながら、そのサイクルは、常に需要が供給を上回るぐらい存在するという事が前提に
なるでしょう。
そこで、需要について考えてみます。
現在のところ、都心部での現在購入の中心となっているのは、団塊世代および団塊ジュニア世代
と思われます。
まず、団塊世代ですが、基本的には退職前後で購入していると見ています。ですが、これは
あと少しで一段落するでしょう。
そして、団塊ジュニア世代ですが、給料がなかなか増えない世代です。団塊ジュニア世代が、
現在の価格設定のマンションを購入する事はなかなり厳しいと見ています。結婚せずに、
趣味にお金を使う人も多いですし、そもそも収入が低い人が多いです。
購入するのは、共働きで両方ともいい稼ぎをしている家庭か、無理して購入する子どものいる
家庭にに絞られてくると思いますが、そんな人があとどれだけいるのでしょうか。
購入できる人は、もう、湾岸エリアなどに購入済みの人がほとんどではないでしょうか。
また、団塊世代＆団塊世代ジュニア以降の年代では人口が減少に転じますよね。
つまり、今後需要は減少してくると見ています。そうなるとどうでしょう。
供給を絞る。→それでも全部販売しきれない。→値下げして売る。→値下がり。
というサイクルに入るのではないでしょうか。
今後を考えると、消費税の値上げ前にたぶんかなりの人が駆け込み購入に動くでしょうから、
その時点が価格上昇のピークでは。
消費税値上げのタイミングで需要と供給のバランスが崩れて、上記の値下がりのサイクルに
突入すると思います。
消費税値上げはいつ来るかと思う今日この頃。政府の対応を見極めつつとなりますが、
それまでには資産運用を不動産から別の分野に移さないとまずそうですね。
バブルのときと同様、最後に不動産を掴む人がババを引きそうです。

[546: 匿名さん]

消費税アップも、すでに織り込み済みの人が多いような気がしますが。
細川さんの頃から、上げる上げる、って騒いでいますし、
消費税アップしたあとは、景気が冷え込むことも経験しています。
あわてて買う人は少ないのでは？

[547: 匿名さん]

私は団塊ジュニア世代の29歳です。年収は2,500万ありますが、若いので、金融資産はまだ2,500万程度です。ほしい物件は、100㎡以上で、都心か、城南。そうなると、今もはや1億2,000万以上します。ローンは1億円十分借りれるので、買えるのですが、そこまで借金するのも何だかなーと、買う気が失せてしまいます。かといって、80平米9500万とかの物件に対しては触手が動きません。じゃあ賃貸でいいじゃんか、といった感じです。あと2−3年後、金融資産が6000万以上になった段階で、今と同じ価格であれば買うんじゃないかと思いますが、もし今より20％以上上がっているようだと、買わないでしょうね。2015年まで待って、人口減の影響がダイレクトに影響する時期に買えばいいと思います。
今の若い人って、無理して住宅買おうと思わないんじゃないかなと。無理して買う層は既に買っているでしょう。したがって、今後住宅価格は横ばいないし若干低下、かな？2015年以降大幅低下。よりどりみどり、、を期待しております。

[548: 匿名さん]

おせっかいすると、動かすのは、「触手」でなく、「食指」だよ。
触手は「伸ばす」。

[549: 匿名さん]

というか、マンションって買ってみて、やっぱ失敗っていろいろあるじゃん。
後からまん前に変なものが出来たり、おかしな隣人だったり、音とかも。防ぎようないし。
売るときはいいことしかいわないから、住んでからマジかよってのもあるし。
金に余裕があるほど、借りて気に入らなきゃ住み替える方が贅沢なんじゃないかな。
勤務地だって変わる可能性あるしね。

需要は、借りるよりお得を求めて、
エコノミーマンション買う人の方が多いんじゃない？

[550: 匿名さん]

ていうか、そんな難しく考えなくても３年連続であがったら、みんな買い始めるって感じでしょ。そんなもんよ不動産って。１０００万貯める間に５０００万値上がりするのを２年連続で見てると、マジやるきなくなるよ。ま、この１５年間はその逆だったんだけどね。

[551: 匿名さん]

3年連続で上がるんでしょうか。業者が勝手に入札単価引き上げた分を、顧客に転嫁しようとしても、需要が無ければ転嫁しようがないでしょう。自分たちの固定費負担をまかなうために、商売し続けなければいけないのは分かりますが、あまりにやりすぎです。談合してくれよ、って感じ。順番に入札業者決めて、値段抑えてください。

[552: 匿名さん]

この調子のままで3年連続で上がれば、いやでもババつかむのは嫌だって考え始める人が
むしろ増える気がする。

[553: 匿名さん]

触手ｗ
ホントにそれだけ年収あんだったら２０％とかセコイ値動き気にせず買っちゃえばいいのにね
大事な１０年も狭い賃貸で無駄にするの？
なんか感覚がズレてる感じ

[554: 匿名さん]

547です。すいません。。帰国子女なもので、お許し下さい。。
賃貸ですけど、狭くないですよ。85平米くらいです。買うとなれば、もっと広いところがいいので、100㎡を目処にしたいのです。20％はせこくないでしょう。2,500−3000万違ってくる。運用のための機会費用と捉えると、かなり大きいですよ。

[555: 匿名さん]

結局、今投資するのにマンションが好適かって言うとそうとは思えないんだよね。
資金（信用力）拘束されるんで。
企業合併法整備とか考えると、来年実は株の方がかなり盛り上がる可能性ある。
株の場合海外の金が一気に入ってくることあるけど、
マンションはまだまだドメスティックだからねぇ。

[556: 匿名さん]

2500万年収にしては貯蓄少ないね。1億2000万くらいの物件というなら、確かに頭金
少なすぎる。世の中頭金は2割なんていわれているけど、みんな本当にそんなに
少なくて買っちゃうもん？　8000万で1600万くらい？

[557: 匿名さん]

547です。そうですね。株、特に私は個人的には外国株の魅力は来年高いと思います。貯蓄少ないですね。まだ29歳ですし、22歳から働き始めて、いきなりこの年収になっているわけではないので。ですから、頭金はもう少しためたいですね。6000万くらいになれば、1.2億円くらいの物件買ってもまあいいかなとは思います。

[558: 匿名さん]

結婚しているの？　まだなら結婚してからのほうがいいよね、事情も変わるし。
1.2憶なら確かに半分くらいは払いたいところだね。
揚げ足取るつもりはまったくないけど、本当に帰国子女なんだね(^_^;)。
「株、特に〜」の文、おかしいよ。

[559: 匿名さん]

えー、そうですか。すいません（笑）日本語学校入ろうかな。。
結婚してますし、子供もいますよ。そうですよね、事情ってほんの3−4年で変わりますよね。自分が事故って寝たきりになったらどうしようとか、不安にもなりますね。死んじゃえばいいんですけど（笑）

[560: 匿名さん]

想定不可能なリスクは判断から除外するしかないですよね。
高い確率で予想されるリスクだけヘッジすれば上出来じゃない?

[561: 匿名さん]

おせっかいついでに、「魅力は高い」がおかしい気がする。「魅力がある」「魅力が高まる」
ならいいんじゃないかな？（間違っていたらごめん）
株、個人的には外国株は来年は上がると見ています。
株、個人的には来年は外国株が魅力的だと思っています。
くらいかしら？
まあ、５６０さんの言うとおり、事故の心配はしていても仕方がないよ。死んだ場合、
出してくると、不動産のローンは帳消しになるとか言い出してくる人出てくるかも（笑）

[562: 匿名さん]

2500マンね
持続可能なのかなその年収

[563: 匿名さん]

みなさん色々ご指摘有難うございます。
不動産価格、なかなか上がらないんじゃないですかね。団塊ジュニアは不動産を絶対に買いたい、とは思っていませんし、ファイナンスの知識も過去の購入層だった人たちよりありますから、より慎重じゃないかと思います。個別物件の情報もかなり多いですから、魅力あるもの、ないものの二極化がより激しくなるでしょうね。都心、とか城南とか、区とか、で割り切ることができなくなるんでしょう。超ミクロな世界になってくると思います。

[564: 匿名さん]

私は自宅を5年前に購入しました。それまでにも買おうと思えば買えたのですが、先に事業用不動産を取得していました。結果的に事業用不動産は価格が大幅に落ちましたが税金の損益通算が可能だった時期に売却して幸い損害は小さく済みました。5年前の自宅は都心部でしたので3割位高くなっていますのでこれも幸いでした。
最近私は資金を株から不動産に少しシフトさせましたが、実際に資金の移動があるのは不動産が完成する時、すなわち1年以上先ですので、実際は株式であと1年以上運用する事が可能な状態です。
吉とでるか凶とでるかわかりませんが、分散させた感じでいます。

[565: 匿名さん]

株もいいけど、
もちろん不動産資産も一定割合ポートフォリオには入れておきたいですよね。
愚かなのは、マンションとローンがほぼ全ての資産になっちゃうような無謀な買い方なだけで。
出来れば機動的に売れると言う意味で、マンションなら自己居住用ではなくて、
賃貸用物件を買っておくのが吉かな。

[566: 匿名さん]

REITと不動産を比較すると、利回りとしてはもはやそれほど変わらないのでは？レバレッジが効くという意味で、現物不動産は良いですが、流動性を勘案すると、どっちが魅力的でしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん不動産をＲＥＩＴでカバーするのもありですね。
ただ、内部の運用が他人任せで不透明なのが、個人的にはあまり好みではないのですが。
投資信託ってあんまりいいイメージないんですよ。

[568: 匿名さん]

投資信託は手数料が取られる分確実に損ですからね。
さておき、現物の不動産に投資できる人って、ごく一部でしょ？
マンションとローンがほとんどが資産になっちゃう人がほとんどで
（小金で株式は別として）、そういう人たちがどーしようって思うのが、
新価格なんじゃないのかね？

[569: 匿名さん]

>>564です
REITもやっていますが未上場のものです。いわゆる投資事業組合なるものに加入してやっているので
上場REITほど流動性はありませんが利回りは良いです。９パーセントくらいでしょうか。但し未上場の場合は利益の2割が税金になっていると思います。

[570: 匿名さん]

あのさくら事務所がやってるマンション偏差値って、終わっちゃったんですかね。あれ色々な物件でやって欲しいのに。。
それはそうと、芝浦グローブタワーかなんかの51平米賃貸が35万ですって。一体誰借りるんですか？借りられちゃうと、相当びっくる一気飲みなんですが。今は売主、地主、調子こきすぎな気がします。高く売りたいなら、しっかり外断熱等性能とか良いマンションを作って、売って欲しい。

[571: 匿名さん]

年も明ければ、熱もさめるでしょう。来春売り出し物件が腐るほどでるので、売れる物件と売れない物件の差が激しくなるでしょう。潰れそうなデベの物件には注意。

[572: 匿名さん]

もう既にそうなりつつあるけど、いい加減な安っぽいデベのマンションに住む事は、
なんとなく引け目を感じたり、晴れ晴れとした気分になれないなど、
購入者にとっての心理的満足感の面で相当差がついてきていますね。
マンションが多分に気分や見栄、満足感を売る商売である以上、
こういった差が大きく価格差・ひいては資産価値に影響してくるでしょう。
いわゆるハリボテマンションが投げ売られる一方、
好立地の超優良物件は微塵も揺るがず、
むしろ値上がりしていくという傾向になるのではないでしょうか。

[573: 匿名さん]

好立地物件ならとりあえず数年は大丈夫でしょう。

[574: 匿名さん]

好立地の高級物件、いわばその地域の代表的物件なら、数年は大丈夫、むしろ上がる可能性も否定できない。ほかは下がり続ける。2015年以降は全て下がる。

これでこのスレの結論よろしいでしょうか？？

[575: 匿名さん]

とうことで、2015年以降に買いましょうね。

[576: 匿名さん]

熱物に懲りてなますを吹く　という言葉がありますが国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
マンションに関しては、住まいとして使えば安くなるのは当然でしょう。

[577: 匿名さん]

アメリカでは住宅バブルが崩壊して、予想外の住宅大手の業績悪化が鮮明です。
各社の直近業績も軒並み5割超の減益となっていますよ。

[578: 匿名さん]

なんでアメリカもイギリスも日本から学ばなかったんだろうね？

[579: 匿名さん]

国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと

これから日本は近代以降初の人口減時代に突入するので、世界的に例の無い時代がまた来ても全然おかしくないと思います。

[580: 匿名さん]

しかも、年寄りばっかり。

[581: 匿名さん]

オーストラリアはいまだ土地価格が上昇中みたいですが、オーストラリアの投資家に話を聞いたら、
「オーストラリアは日本のバブルから多くを学んだから同じ過ちを繰り返さない。だからオーストラリアの地価は下がることはない」と自信まんまんでした。
その自信に違和感を感じましたね。