23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[451: 匿名さん]

トクダネで小沢が、「マンションバブルと言われてるけど、価格はすでに去年より下がってるっていうデータがある」って言ってたよ。
「それが売り渋りって言う人もいるけど」だって。
やっぱり今年新価格で買っちゃった人は、高掴みしちゃったのかね。

[452: 匿名さん]

昨年より下がるというのは、以前から言われているように人気の二極化ということ
予想通りでしょう。これからは人気によって差はますます開くと思います。
前のバブルとの違いはこのあたりだと思いますよ、当時は一律に上昇したから
考えてみると前回のバブル以前は過去何十年も土地の値下がりなんてない、
株や景気は上下しても、土地だけは常に右肩上がりという
「土地神話」が現実だったから当然といえば当然でしたけど。

[453: 匿名さん]

二極化と言うけど、具体的にどこが上がるの？
誰でも思いつくような地区はすでにマンション価格に人気上乗せ分が織り込まれてるでしょ。

[454: 匿名さん]

上がる場所よりも、上がらない場所の方が頭に浮かぶんじゃない？
あそこは買いたくも住みたくもないから、上がらないなと。

[455: 匿名さん]

都内全般は値上がり。特に都心三区（港、千代田、中央）。それに渋谷、目黒、新宿、品川、文京、江東が続く展開。その他の区も上昇。神奈川は既に横浜は値上がり。千葉も新浦安あたりは
かなり上がってるけど、今後は市川市や船橋市、中央区あたりも値上がりしていくでしょう。
但し、間違ってもユーカリヶ丘や四街道、佐倉あたりが高騰することはない。

[456: 匿名さん]

↑都内で世田谷、大田区を入れ忘れました。第２集団グループですね。

[457: 匿名さん]

マンションバブルって、都心のことを言っていると思うけど。

[458: 匿名さん]

そんなに広い地域が値上がりするなら二極化ではない気がするのですが。

[459: 匿名さん]

千葉は在庫が積み上がってるから、これ以上の値上がりは期待薄ですよ。

[460: 匿名さん]

一部でしょう。値上がりは。区で分けるのもどうかと思う。超ミクロで、物件ごとに考えないと。

[461: 匿名さん]

それでも、新築が出るとワーッとMRに押しかける大衆心理。

[462: 匿名さん]

上がるほど価値があるものはないよ。

[463: 匿名さん]

MRは楽しいので、見に行っちゃう。実際建てられると、絶望するものが多いんですよね。青田買いっていつから始まったんでしょう。いいこと考えましたね不動産業者。

[464: 匿名さん]

確かにそうなんだよねー。夢を売る商売だなあと思ってしまう。
完成予想図なんていうのも、実物と雲泥の差だし。

[465: 匿名さん]

人はウィンドウショッピングが好きだからね。
旅行も計画段階から楽しめる。

[466: 匿名さん]

価値あるものを、割高でなく買える時期は、残念ながら過ぎてしまったんじゃない？

[467: 匿名]

>436さん
第１期の一番坪単価の安い部屋が、TTTの代表ですか？
坪単価の高い部屋もあったのに、極端な例を使って比較するのでは数字遊びですね。

一番坪単価の安い位部屋というのは、自分の買ったものを例にあげただけで、その後の状況もよく分かるので出しただけです。
平均でTTTが2倍になると言う気はないが、一期の多少割安の住戸を買っていれば2倍はありうる話だと思いますよ。坪165万円(1㎡50万円)前後の住戸は結構あったし、倍率も４倍とか５倍似過ぎない住戸もたくさんあったのです。
だから多少先を読める人はわりと簡単に坪165万円以下で買えたわけで、私のあげた最低単価の住戸もそう極端に安い住戸ではな区、また極端な例でもないというわけです。

デベロッパーは売り惜しみを強めていることが統計ではっきりしつつあり、今年9月の新価格移行キャンペーンに続き、来年春以降は、新新春価格移行がささやかれだしています。
また都心のマンション用地が品がすれ状態になりつつあるのも事実。昨日のNHK番組のように、いまや武蔵小杉などがマンション供給の位置(都心からの距離)的中心になるなか、都心タワマンはなお一段だかと見ます。

[468: 匿名さん]

＞＞４６６
同意見です。今までが恵まれていたんでしょう。

[469: 匿名さん]

金に見合った価値のない今後はマンションが衰退しそうだね。

[470: 匿名さん]

晴海・勝どきスレによると、
勝どきエリアの2007年度の販売予定戸数は、3674戸です。
TTTの販売戸数の約２倍ですよ。
それに賃貸が加わるので、品薄でもなんでもありません。
勝どきは供給過剰エリアになります。

[471: 匿名さん]

そうですよね。Marketは儲かるところに供給が出るわけですが、大体の場合供給過剰になって終わりです。不動産業界は、売れば終わりなわけだし、供給を絞り込むことなんてあり得ない。良好な土地が出にくいのは都心、城南エリアのごく一部でしょう。

[472: 匿名さん]

城南エリアの一戸建てがいい・・・って夢物語だけど。
マンションスレでなんだけど、割安時期に一戸建てというか土地を買えた人っていない？
いくらくらいで買えた時期があったのかなあ？

[473: 匿名さん]

>>470
でもあそこの再開発は駅から遠い晴海エリアばっかりなんだよね・・・。

[474: 匿名さん]

だから、価値ある割高でない物件を買えた時期は過ぎたのでしょう。
新価格を買う人がどのくらいいるか、が今後の問題です。

[475: 匿名さん]

先見の明がある人は、これから大量に新築物件を建てられる町での大幅値上りを期待しないでしょう。

[476: 匿名さん]

>>473
駅前再開発もあるよ。

[477: 匿名さん]

どんなに値段が上下しようが、住むためのマンションは購入しなくちゃいけないんだよね。
投資目的の人は余裕資金で買うわけだから、不動産がだめなら他の投資先をみつければいいじゃん。

[478: 匿名さん]

>>476
駅前は、UR賃貸ではないでしょうか。

[479: 匿名さん]

>>470
勝どきではなく、殆ど晴海ですね。
今の所、勝どき駅近くでの再開発な少なそうですね。
勝どき駅前は確かUR賃貸です。確か母子家庭の方に優しい計画とか何とか？

[480: 匿名]

TTTの価格表が出てきたので確認したらさらに安い住戸がいくらでもあった(by436）。
北向き5階101.5㎡4300万円、坪139.8万円。これに限らず、北、北東向き等の低層階(4から10階)は坪単価150万円台から160万円台がごろごろ！！！

というわけで、そう特殊例でなくTTTはすでに5割以上アップ、一番上昇した住戸となれば7〜8割アップといえましょう。で完成時2倍は住戸によっては確定的でしょう。
私が言いたかったのは、そうそう一等地でなくとも、とんでもなく割安な物件を見つけ買えば大きくあがるということ。

[481: 匿名]

訂正
480でby436としたのはby417＝428の間違い。
失礼しました。

[482: 匿名さん]

TTT買えて嬉しいのは分かったけど
儲け話は裏でやりましょうね

[483: 匿名さん]

ていうか、TTTを実際に中古で売れるのは再来年。
今アップアップと嬉しがっても、捕らぬ狸の皮算用。
実際に中古価格で幾らになるかは、再来年にならなきゃ分からない。

[484: 匿名]

赤坂TRの時の方が何倍もうれしかったけどね。

[485: 匿名さん]

安いには安い理由があって、賃貸の部屋と至近距離のお見合い部屋じゃぁね

[486: 匿名さん]

スレタイから話がそれてしまっているようですが、

近年の高い住宅需要を振り返ると、景気浮揚策として
⇒既に住宅を取得済みで且つ、金融資産を多く蓄えている団塊以上の世代から、
⇒その子の世代への財産移譲の負担を大幅に緩和することで、
⇒住宅需要見込層であるこの世代の購買力を高め
同時に
⇒建築規制緩和による都心住宅の安価大量供給し、その建設需要を実現したこと
そして
超低金利が長期に渡って続いたことと住宅ローン減税特例が重なったこと

というのが定説となっているようです。

今回の需要の主力であるこの層の購入目的が投資的なものであれば、不動産の価格は今後も上昇すると思います。
ただし、相続時精算課税特例や贈与の特例が今後縮小終了することに加え、消費税UPや定率減税の廃止で手取り収入が減少し、金利上昇で実質の支払価格も上昇するので、それ以降のこの層の需要に関しては不透明ですね。そういう意味でも価格の上昇の可能性はあるとしてもここ１〜２年くらいでしょうか。

[487: 匿名]

＞483さん

そういう発想は株を買って買値の半分になっても、持ってりゃ損じゃない、と言ってる素人さんの発想。含み損とか減損会計とかいう言葉を思い出されたし。

それと株価は明日をも知れぬまか不思議なものですが、マンション価格はある程度予測可能です。
広尾ガーデンヒルズで言うと、ピーク時坪3755万円(1989年)が442万円(2000年）のボトムをうち現在616万円へと上昇中というトレンドのなかにいます。これが来年になったら500万円へ急落などと言うことは、かぶと違いよほどのことがない限り起きません。
晴海での大量供給のはなしがありましたが、都心、準都心全体で考えれば、供給は先細りでしょう。
ミッドタウンは全部賃貸、広尾ガーデンフォレストは全部定期借地権です。
大きな流れを見失ってはいけません。これは株と同じです。

[488: 匿名さん]

給料がそれほど上がっていないなか、買う人が継続的に出てくるのでしょうか。団塊ジュニア世代は正社員として働いている人数も意外に少ないですし。上がるというのは供給側の論理。買える人は、どのくらいいるんでしょう。

[489: 匿名さん]

487さん、そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

[490: 匿名]

具体的には書きませんが、私の実例で。
高輪でも月島でもいいですが、まあその辺に2年前くらいに買ったとしましょう。

高輪で40㎡3400万円、賃貸に出すと21万円くらい。管理費・修繕積立金2万円弱を引いて手取り19万円、年収228万円。年利回りは実質6.7％強。
これを話をわかりやすくするため100％ローンで買ったとする。
金利2.903％(フラット35、固定）20年返済で月返済額18.7万円弱円、年間で224万円強。

つまり借金さえできれば、家賃でローンは払えて、ちょっぴりお釣りが来る計算。
すぐ固定資産税とかつっこむひとが出てきそうだが。
逆に全額キャッシュの場合、元金は15年で回収でき、後には3400万円で買った無借金のマンションが残り、なお年々228万円の収入をもたらす。
こんなおいしい話はない、というわけで、みんなマンション買いに走ったわけだ。

現在は前記高輪の物件で言えば価格は4700万円程度、利回りは５％弱に低下する。
しかしそれでも、まずまずの水準、物件価格下落懸念さえなければなお買いは続くであろう。
金利の大幅上昇がなければ。

[491: 匿名]

489さん
そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

取引価格がでないと値段が分からないのですか？
そういう人が、不動産屋に査定してもらって、売る時は安く、買う時は高く言う、不動産屋の常套手段にやられるのです。
価格は自分で判断できるようになりましょう。
そうすれば割安な物件を買えるのですよ。

[492: 匿名さん]

投資用区分所有マンション買うのと、アパート一棟買うの、利回り同等として、どちらが良いですか？

[493: 匿名さん]

491さん

TTT信者はすごいですねぇ。
再来年の価格を頭の中で妄想できるんですからねぇ。
御自由に夢見てて下さい。
不動産屋の査定と取引価格の違いを御存じないとは呆れました。

[494: 匿名さん]

買う人がいなければ、取引は成立しませんからね

[495: 匿名]

再来年の価格ではなく、現在の価格でしょ。
それがわからなくてどうすんのよ。

[496: 匿名さん]

いいかげんTTTネタはウザい

[497: 匿名さん]

不動産の流動性の低さを甘く見ている

[498: 匿名さん]

それはデフレ期のこと。かんじょなインフレ期では供給の少なさが値上がりにつながる。

[499: 匿名さん]

私が個人的に注目している中古物件、６ヵ月以上売れて無いんですが、、、私の見る目が無い？
１００平米越え、築浅、駅７分以内、でみても、そこそこいい物件あるんですけどね。売れないなー。新築より安いけど。そんなもんでしょう。中古なんて

[500: 匿名さん]

安くても色んな理由で、売れないのはあるよね。