23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[342: 匿名さん]

いろいろ読んでると、やっぱ結論としては、銀行の動きがすべての動向を決めている。表面的には売る不動産会社と買う個人なんだけど、不動産会社が仕入れるときも個人が買う時もその資金の大半は銀行が出してるわけで、そこが積極的に動けば取引は成り立ち相場が確立するし、貸さなきゃ買いたくても変えないから相場にならない。言い換えると戦前みたいに銀行を手下にしてビジネス展開することまでできれば最強のポジションを確保できるのだが、なぜかその一歩手前で最近のやり手は失速している。だからまだ当面の最強プレイヤーがはっきりしてない。それゆえ、しばらくは不動産は堅調。こんなとこかな。

[343: 匿名さん]

では、買値で売り出してみたらどうでしょう。

[344: 匿名さん]

人気物件の倍率をワイワイ騒いでる時期じゃないと盛り上がらないのかなぁ。買い手の気分が。

[345: 匿名さん]

340さんへ　買った直後はそんな気がするものです。
本当は欲しくなかったのですか？

[346: 匿名さん]

早く買わないと損するみたいな煽り、新価格やら高額転売やらが、
バブルを連想とさせ、保守的な層のマインドが一気に冷え込んだ。
じわじわ真綿で首を絞めるように値上げしていけばよかったのに。
ブームはデリケート。扱いを間違うとすぐ冷める。
景気も同じね。阿倍が橋本の二の舞をやらかすんじゃないかと心配。

[347: 匿名さん]

＞３３５

子供が少なく年寄りが多いということは
１人の子供の相続する財産が多いということ。
今の高齢者はバブル期に売った畑や土地の
代金をデフレの１５年間キャッシュや債券で
持っていたおかげで実質資産価値が増えています。
土地が上がった頃の３０００万と今の３０００万
では買えるののがまるで違う。キャッシュの価値が
あがっためですね。

団塊の世代の親の半分がそろそろ亡くなる時期です。
三割くらいはもう死んでますよね。
団塊の親は戦争体験者だからものもちがよくて金を
つかわない。金融資産をやまほど溜め込んでいる。
団塊世代は苦しい人もなかにはいるが
親の遺産と退職金を同時に得て裕福な人も増えるでしょう。

団塊ジュニアは一人っ子だったりすると、東京２３区
にまだ１５０万人いる２５歳〜３０歳の層が親から
金を出してもらってマンションを買うのは容易ですね。

親からもらった遺産は、なぜか消費してしまうのは
ためらわれるもので、ついつい不動産など形のある
もので残したいと考えるらしいです。

[348: 匿名さん]

都内のマンション市場はマクロのマーケティングも必要だけど
ミクロの視点でとらえていったほうがよくわかる。
プラウドタワー二子玉川が３３０万の坪単価で７０００万台
の部屋が即日完売したのは１年以上前になるが、現地にいくと
３０代の若い世代が購入しているのが目立って驚く。
まさに世田谷富裕層の子供達なのかなと思った。
都内のマンションは、今後も「魅力のあるリッチ、ブランド価値
高い資産価値維持予測」をかんじさせる「テリトリー」を構築
できた物件だけが高価格で売れるのだろう。

２３区平均価格なんてもはや差がひろがりすぎて意味がない。
どこが上がるかどこが低迷するかというミクロな検討こと重要だ。
インデックスの動きをみてそれがわかるわけではない。
みんなが土地買って一様に損したり得したりした時代はもう終わった
のかもしれないね。

[349: 匿名さん]

今は、新価格を定着させる時期じゃないか？
デベのほうも、湾岸戦争のころのように土地の仕入値が
格安で大規模の物件は少なくなってきたし
特に急いで売る理由は何もない
実需は確実にいる訳だから、そいつらにゆっくり売っていけばいい

その内、国内景気が良くなって、買える層が増えてきたら
また一段価格を上げる。この繰り返しだろうね

[350: 匿名さん]

駅のホームから見え騒音もある、交通量の多い道路際。
それでもブランド価値として高く売れた。
ただし、駅東側の大規模開発後に立地の希少性が薄れたとき、
その高い資産価値を維持できるのであろうか。

[351: 匿名さん]

＞３３４
３２７です。個人情報は書いてはいけないルールみたいなので書きたくないですが
ざっと手持ちのマンションの延べ床合計すると８０坪弱です。
住まいが３０のこりは投資用。最近やっと買い替えて都心三区に集結させたところ
です。あと１５年以内に一ケ所に集めるのが夢でしょうか。

[352: 匿名さん]

>351
それは上の方たちがおっしゃるように、親の資金や遺産を使って買ったのですか？

わたしの周りにはそこまで一人っ子が多くないし、親の援助と言っても同居でない
限り何千万も出してくれる人はいないのでどうも解せないです。

[353: 匿名さん]

話はそれるかもしれないが、団塊ジュニアのDINKSはコワイもの無しって感じですね。我々40代半ばの＊＊＊（90年前半に郊外一戸建て購入組）からすると。

欲しいものは何としても手に入れる生来のワガママさに、銀行の低金利ローン、デベの煽りが見事にマッチして7000万円台のマンションを続々と購入してますね。

景気の上昇に多大な貢献をしていると思いますが、まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

[354: 匿名さん]

ていうか不動産で極端な＊＊＊みになること自体、極めて稀で、よっぽどすごいタイミングで変なとこ（普通なら需要がないとこ）を買わない限り、そうはならないのし、不良債権処理で世界的にみても歴史に残るようなヘマをやったことで、このような状況になっているという稀有な状況が今の日本の不動産をとりまく現状だということをもう少し理解して議論してよね。

[355: 匿名さん]

それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
入るお金は多く、出ていくお金は少ないのだし。
でも、実際結婚してＤＩＮＫＳ宣言している人ってどのくらいの割合か疑問。
少数派では？

[356: 匿名さん]

確かに人生をDINKSのまま終える覚悟のカップルは、多くないのでは？
結婚してしばらくの間DINKSだからと言って、その総収入をあてにして
マンションを買っちゃうと、後で痛い思いをするでしょう。

家族が増えて出費は増えるし、奥さんの収入はあてに出来なくなるし。

[357: 匿名さん]

買える上限のものを買うという人、いまだにおおいのかな？
私のまわりには、目いっぱいローンを組んで買っている人はいないな。
ローンを組んでも、たいていは繰り上げ返済している。

[358: 匿名さん]

団塊ジュニア世代ですが、就職時には苦労もしましたよ。
就職の成功、失敗で勝ち組、＊＊＊みがかなりはっきり分かれている気がします。

[359: 匿名さん]

そうですね
銀行等がポコポコ潰れてるときに、金融業に就職しましたが
入ったときが大底で、結局は大正解でした

そのころ流行のIT業に就職した友人は
日中の激務に耐えれず、辞めていく人がほとんど
人生どう転ぶか本当に分かりませんね

[360: 匿名さん]

ジュニアじゃなくて団塊世代は、今買ってるの？
退職金で買うんじゃないかと言われる割りには、あまり見掛けないけど。

[361: 匿名さん]

＞まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

怖いもの知らずというのは、当たっていますね、バブルを笑うものは後で泣くと思います。
若い頃がバブルでしたが、優秀な銀行員も不動産関係者も誰も確実に予測できなかったのは事実です。
かく言う自分も、バブルの終焉から数年後にマンションを購入した口です、当時は都心に
サラリーマンがマンションを買えるなんて、信じられない気持ちでした。
バブル経験と心配性なので、自分の収入だけで楽勝に支払えるローンを組んで大正解でした。

＞それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
これが一番危ないパターンです、DINKSも40代なら子供が生まれないからいいんですが
30代なら世間と親戚のの目が厳しくて状況はすぐに変わります。子供がいないから離婚も簡単
その時マンションは、大不良資産になります1人で返済できない物件なのですから・・・

公務員や手に職系の女性ならまだいいのですが、民間企業なんて女性にとって危険がいっぱいです。
なんだかんだ言っても男性優位の社会ですから、リストラは40代50代の女性に真っ先にやってきます、
周囲に責められて、退職したら時給1000円のパートか契約社員の世界に変貌します。
現在でも若い女子社員と同等の仕事で高給な30代40代の女性は、職場でうとまれていませんか？

[362: 匿名さん]

内覧会等で老夫婦をよく見かけますけど、
でも、基本的に30代の方々が多いですかね？

既に家を持ってて、あんまり購買力が強くないだけかもしれませんけどね
だから、余った金を子供に貸すのかもしれません

[363: 匿名さん]

＞３６１
いや、だからＤＩＮＫＳで今後も行く宣言している人ね。子供は作らないと。
（女性も手にそれなりに覚えがあって、自分の仕事にある程度自身がある人で。）
で、そんなカップルは少数派だと思う。
今現在ＤＩＮＫＳで多額のローンはもちろん危険でしょう。

[364: 匿名さん]

＞363
子供が医学的に出来なくて、子供の代わりに生活を楽しみたいから高級マンションというのは
あるかもしれないけど、離婚の危機は子供のいる夫婦より簡単に乗り越えられないかもしれない。
離婚に際して、マンションの返済でもめた夫婦を何人も知ってます。

[365: 匿名さん]

353です。

自分の単なる雑感で、まだ続きを書こうかと思ってましたが皆さんいろんな補足やご意見ありがとうございます。

何が言いたいかって、10年単位で見ると世の中の景気や金利、収入はもちろんのことですが、一番コワイのはその時の常識や考え方、世間の流れが全く変わってしまうってことです。

自分の環境を無理矢理変えられれば、対応できるんでしょうけど、もうすぐ転職三度目の私は無理ができるのもそろそろだと思ってます。ローンは最低でも15年、いや10年で返しましょう。

[366: 匿名さん]

追加。。

353でDINKSと書きましたが、購入時にDINKSと言う意味です。5-10年スパンで考えるとこの前提条件はいくらでも変わるんでしょうけど、つい、その時の生活の流れで契約してしまい勝ちだと言いたかっただけです。

まー、でも30前後で都内に自宅が持てるなんて、うらやましいです。

[367: 匿名さん]

世界銀行は13日、半年ごとにまとめる世界経済見通しを発表した。
日本経済の底堅い回復を見込み、2007年と08年の実質経済成長率をそれぞれ2.4％、2.5％に上方修正した。
物価の上昇に伴って短期金利の水準も緩やかに上がり、08年末までには2％程度に達するとの見通しを示した。

[368: 匿名さん]

＞366さん
こういったマンションの安い時代ですから30歳前後で
都内ならマンションは買えますよ、都心だと誰でもというわけでもなく厳しいでしょうけど

[369: 匿名さん]

さすがに７千万のマンションは、世の中の感覚では安いとは言えないでしょう。
でも、購入時ＤＩＮＫＳというだけで将来的に子供を予定している夫婦で
7000万円台買う人は、ふつう世帯年収が相当に高い人たちですよね。
かつたとえ一馬力でも高収入の部類。買ってしまえばどうにかなるのが
住宅ローンと言いますから、確かに勢いで買ってどうにかなるし、
馬鹿じゃないですからどうにかする自信のある人が普通は買うだろうし。
ただし、頭金が少ない人は、将来的には辛く感じることが出てくるかも
しれませんね。金利が上がることも、ボーナスが下がることが今後も
大いにあるでしょうから。

[370: 匿名さん]

30代前半の同世代の女性はだいたい結婚しても会社員として働いています。
ばりばり稼がなくても自分だけで年収400万円くらいあれば、旦那とあわせて23区内にマンションは購入できます。
子供を生んでも派遣で復職すればいいですし、もともと払わなくてはいけない家賃の範囲で金利固定のローンをくむわけですから、ローンが負担になるとは思いません。

[371: 匿名さん]

派遣の収入の平均は２００万程度ですよ。
もちろん手に覚えがあってばりばり働けばもっと稼げる人もいるけれど、現実的には
４００万なんてほど遠い。
それにその中から保育園代、扶養離れるから各種保険年金も払わなければ
ならないし。そもそも派遣への復帰も子供が小さいと難しい面もあるし・・・

[372: 匿名さん]

353です。

>>371
そうなんです。これからパートの厚生年金加入や特別控除廃止、さらには残業代廃止などなどちょっと前の常識では考えられなかったことが次々と常識になる可能性があります。

これを考えていくと、そうそう都内にマンションが買えなくなる、という時代も近いのではと思ってしまってます。（つまり、価格が上がるのではなく、買えなくなる、と）

[373: 匿名さん]

夫婦正社員で共働きで子育てをするために、通勤時間を短縮して子供の送り迎えの時間を確保する目的で、都心に住宅を購入する30前後の方が結構います。

両親から資金援助と現時点の夫婦の共稼ぎで子育てをしながら、無理なく支払って行けるローンを組んで購入しているケースが多いです。

ただし、子育て女性が正社員として働けるように、パートナーの男性の努力が不可欠ですが。。

DINKSで子供を持たない前提で少し背伸びをして高価な住宅を購入する。そして、夫婦ともども激務をこなし、お金と名誉をゲットしたい！という人は、周りにはそんなにいません。
80年前後生まれ以降の方になると、結婚や子供を持ちたいという願望が少し上の世代の方よりも強いと思うので、都心住宅の割安感が続く限りですが、こういうケースがもっと増えてくると思います。

とはいえ、こんなことができる人は多くはないと思います。仕事と子育ての両立も仕事に対する価値観も両親の資金力次第というか、こんなところでも階層の固定化の影響が現れているように思いますし、正直うらやましいですね。

[374: 匿名さん]

会社に育休の制度があって利用できれば一番いいですよね。
うちは育休３年とれて、利用者も多いので自分も利用するつもりです。
ばりばりとは働けないと思うので、残業はできないため年収は下がると思いますが。

[375: 匿名さん]

女性が働き続けるか続けないかで大きく違うのは当然。
でも、実際「第一子」の出産時点で仕事をやめる人が72.8％をしめる。
２子目で断念の人も、小学校入学で断念する人もいる。
二人の収入を足して買える物件は確かに魅力的だけど、いざとなれば一人でも返せる金額を
考えておいたほうが安全でしょうね。

[376: 匿名さん]

弱含み傾向強まる　東京圏アパート家賃（１面）
　住宅新報社が東京・大阪・名古屋・福岡の４大都市圏を対象に年２回実施しているアパート家賃調査（９月１日時点）がまとまった。
　それによると、東京圏のアパート家賃は弱含み、または横ばい傾向となっている。１年前との比較でわずかながらも上昇しているのは、１Ｋから１ＤＫタイプの上限（新築）相場のみ。96円上がって７万1,527円となっている。ただし、半年前の前回調査（06年３月）との比較では0.1％下落している。
　東京圏のエリア別では、東京都の城南・城西地区は堅調で全体的にわずかな上昇となっている。反対に全体的に値下がりしたのが城北地域。下限と上限の平均値で１％台後半から２％台の下落となっている。千葉県総武地区も値下がり傾向となった。
　個別ポイントで賃料が最も高かったのは東横線代官山駅周辺で１Ｋから１ＤＫタイプは平均10万4,000円、２ＤＫは14万9,000円だった。
　賃料が高い上位20地点のうち前回との比較で下落していたのは６駅しかないが、賃料が低い下位20駅ではそのうち16駅が下落。家賃相場の２極化が進んでいる。

[377: 匿名さん]

アパート家賃とマンションの関係は？

[378: 匿名さん]

男女雇用機会均等法から20年、夫婦とも総合職で働いている人も居ます。
大手企業に居る場合、育児休暇等の施策も充実しており、子供が出来てもやめずに働いている人、
何人も居ます。

そういった人の年収は、合計1500万を超えており、25で結婚、10年社宅に居て頭金貯めて、
キャッシュで家を買う人も居ます。そういう人種は、人口の0.1％かもしれませんが、
首都圏3000万の人口からすると、3万人居るわけです。
（実際はもっと居るでしょう。30代後半〜40台前半の女性総合職、貴社に何人おられますか？）

惜しむのは通勤時間と家事の時間です。職場に近い場所、晩御飯はデパ地下惣菜のため、近辺にデパートは必須、となります。

今後、政府の施策として、少子化対策に重点がおかれるでしょうから、益々2人力の人は増えるでしょう。さらに、大学入学者も男性よりも女性が多くなったこの時代、益々、総合職女性は増えるでしょう。

都心に住む人って、そんな人が増えるんじゃないでしょうか？

[379: 匿名さん]

家賃が高くなれば、マンション価格にも追い風。低くなれば向かい風。

[380: 匿名さん]

>>359
その就職観はおかしいのでは？

[381: 匿名さん]

首都圏3000万人の人口のうち労働者は2000万人弱、サラリーマンばかりではないので雇用機会均等法の恩恵を受けているのは500万人くらいかな、その0.1％とすると5000人位かもしれないね。

[382: 匿名さん]

７万円のアパート賃料の上げ下げが、マンション価格に影響ですか。

[383: 380]

首都圏では毎年5万戸の新築マンションの供給があるのにDINKS3万人では影響は少ないのではないでしょうか
さすがにDINKSだって1回マンション買ったら、しばらくは買えないでしょう？
売却する中古マンションだって買う人がなければ売れませんよ。
賃貸に回すとしたって借りる人がいなければさばけませんよ。

それが上のほうでだされていたアパート需要が減ってるってことじゃありまｓんか

[384: 匿名さん]

>381
0.1%自体、どうやって計算したのかわからないですしね・・・それに
＞そういった人の年収は、合計1500万を超えており、25で結婚、
これって２５歳程度の夫婦の平均って意味でしょうか？
たとえば男性800（900）、女性700（600）オーバーってことになりますが・・・
第一子出産で4分の3が離職している現状はどうなんでしょうか？

[385: 匿名さん]

あ、10年社宅に住みと続いているから、きっと35歳の子供ありでもフルタイム共働き夫婦
の平均って意味ですね。でも、子供のいる女性総合職割合ってどのくらいなんでしょうね？
雇用機会均等法後の女性総合職の離職率の高さはよくＡＥＲＡなどで取り上げられて
ましたが。。。

[386: 匿名さん]

妻が働くことが一般人が２３区に住むために、かなり重要な要件になるわけですかね。
大卒で働けば、総合職でなくても３１〜３２歳くらいで５００万円くらいは行きますからね。

[387: 匿名さん]

つまりみなさんは不動産価格は下落すると思っているわけですね

[388: 匿名さん]

女性としては子供が生まれても、離職しない努力が必要だと言うことでしょう。
30才で子供を産んで、年収500万円がパーになります。
子育てを一段落して35才でパートのフルタイムで復帰しても、経験的には
時給1200円×7時間×20日×12ヶ月＝200万円　大卒でもこんなもんです。
手取りは150万円位でしょうか。食事代、化粧品代・・・120万円くらいかな。

[389: 匿名さん]

総合職じゃなくても大卒なら、31〜32歳くらいで500万以上というのは、どうでしょうね？
たぶんそんな人少ないですよ。大企業に勤められた人で、わりと一般職もきちんと昇給
させてくれる企業か、一部の公務員として勤められた人でしょう。
でも、バブルはじけてから大企業でも一般職派遣の率がとても高くなっているわけで・・・。
ある程度スキルのある派遣なら1700円くらいは行きますよ。ただ、交通費は自前のところが
ほとんどだし、保育園代などは考慮して、ローン計画しないといけないですね。

[390: 匿名さん]

現在の好景気の恩恵が今後彼らに還元されないと、騒がれているほど価格は上がらず、下落しないまでも横ばいになってしまうのではと思います。

また豊洲など振興の住宅地では、保育・教育施設の供給が間にあわずそれが原因で買い控えている子持ち夫婦が、私の周りには結構いて、育児環境がある程度恵まれている都心で賃貸か、頭金が確保できれば購入というケースが散見されます。
このケース、２６，７歳くらいで就職もスムーズで既婚子持ち、両親も退職金や遺産などで潤っているので、以外に多いと思います。

こういったファクターを加味すると、新興の住宅地の需要が都心不動産の価格を牽引していくという最近の予測に実感が持てなくなりますよね。

ただ、彼らとは違うある程度大きなボリューム層が需要し続けるのであれば、話は別ですが。

[391: 匿名さん]

ま、ここ２０レスぐらい読んでると、押し目待ちに押し目なしっていう格言がよく理解できそう