23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

309です。確かに、私は基本的に紙の資産に多く投資をしています。しかし短期ではなく、ずうっと持ち続けています。まあこれは哲学の違いですね。不動産が2004年から3割減は立地の良い所では私もあり得ないと思います。問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に（売却しないかもしれませんが）購入時の頭金が確保される水準であってほしいな（金利なんかはドブに捨てるとして）とは思いますね。
そして、新築坪単価は、田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。用賀レジデンスは坪300万くらいでしたっけ？それで割安と言われる水準って一体、、と。

[323: 匿名さん]

不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に群がっている個人の買い手が弱者。歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、はしごをはずされて弱者に転落する。これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。つまり、今後を考える場合、基本スタンスは上昇の方向。ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。

[324: 匿名さん]

口論するつもりはないので誤解なきようお願いします。
323さん

不動産会社のまえに一般の地主があります。棚卸資産を抱え込む余裕の
あるのは、無借金経営の一部のＧ社くらいのもの。

＞不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、
＞売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。
ある意味正しいですが、主な遊休土地は払底しています。現用土地は
誰も売りません。

①個人地主
②大企業
③公共用地
①は野沢の大地主や目黒の寺などを除いて土地の区画が小さい。
②大企業は過去の15年で敷地を放出、残っているのは道路付けや
　規制で大きな建物の建たない用地
　一部の専門学校・私立高校用地（使用中で移転できない）
③公営住宅立替、公務員宿舎、廃校跡地、都営バス車庫用地
　公共施設移転跡など

主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。
少しはあるかもしれないが皆郊外か都下。
再開発か用途地域見直さない限りもう大量供給は無理なんですよ。
赤坂薬研坂、虎ノ門再開発、飯田橋再開発、
たとえば日本橋人形町トルナーレ（賃貸）みたいに長期に用地買収かけて
やっと大きな区画で大きな供給ができる。
三井不動産が五反田から大崎にかけて気長にやってきた仕事みたいな
ものが今後花をさかせるのでしょう。

[325: 匿名さん]

＞今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、
＞数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。
違うと思うけど。
デベだって土地仕入れるわけで仕入れた土地を抱いて眠って
いるとは思えない。
仮にそうだとしたら、なぜ再開発や定期借地なんて手間のかかる
仕事を手がけたりするのでしょう。


〉つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に
〉群がっている個人の買い手が弱者。

あのぉ・・・抽選は別に公庫融資さえうけなければやる必要ないんですよ。
フラット３５とかの手続き上抽選が義務付けられているだけで本当は
先着順で売りたい。売り手は抽選よりオークションをしたほうがいいでしょう。


＞歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。
借地借家法ができて借家人や借地人の権利が強くなったのは戦後の話。
借家人が安心して兵隊になれるように作った法律なのですよ。

[326: 匿名さん]

＞だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。
ここも間違っています。今は高い時期にローンで住宅を買った人が
「含み損」を抱えて「敗者」になった。本人は認めていないが
実は70代の資産格差の要因はいつどこの土地を買ったか
デフレ期間に不動産をかわずに債権を買ってきたかの差による。
ポスト団塊の世代の多くは1990年代半ばが子供の成長期で
やむなく高止まりの郊外住宅を買って、そのまま身動きができなく
なった。それが資産格差を拡大させる原因。


＞たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、
＞はしごをはずされて弱者に転落する。
＞これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。
うーん。イアイアイとか桃源社とかご存知ですか。

＞ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色
＞ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。
そういう意味では本当の強者は金融機関。
住宅ローンしか商売のネタがなくて膨大な個人の預金を
外資系銀行に三角合併でもっていかれたら赤信号。

[327: 匿名さん]

＞問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。

結論から先に書くと、買い・・です。
322さんもご覧になったでしょう藤巻賢司さんの資産インフレ論に私も
傾倒しています。別に妄信しているわけではない証拠に

①デベロッパーが郊外で高付加価値大量供給を始めた
　これは、複数のデベがまさに示し合わせたかのように、うまい順番で
　ことを起こしているように私には見えます。
　2004年、湾岸大量供給
　2005年　同上
　2006年　豊洲・川崎駅前　販売開始
　2007年　武蔵小杉売り切る　たまぷらーざ、横浜ららぽーと、青葉台大規模物件

このままいくと都心は供給不測、中古単価はあがりローン金利があがればいやでも
川崎、横浜に「追い込まれて」いく。
ここに魅力のある物件がないかというと、
たまぷら駅建替え、美しの森区画整理事業　青葉台ドレッセ（駅徒歩4分）など
が、目白押し
2009年　二子玉川再開発物件販売開始
　　　　　これが駄目押しの高価格でみんなあきらめて郊外を買う。
　　　　　あわせて、湾岸タワーの中古物件が人気沸騰。当然豊洲にも殺到
2011年　晴海再開発分譲開始
　　　　　おそらくは300万くらいでしょうかね。

＞お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に購入時の頭金が確保される水準であってほしいな

私も同じ気持ちです。

＞田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。
1999年頃の水準です。高いか安いかは供給量次第。当時は下がり相場で、一年で1割さがるのが
通常の新古物件。今それらがまた息を吹き返しています。

マーケットが決めるのが価格です。カルテルや消費者運動はないものの、あっても不動産は経済というもっと大きな
波で動いています。

[328: 匿名さん]

面白い！こういう議論を戦わせることこそ、公開スレの醍醐味ですな・・・。

[329: 匿名さん]

需要側の心理的変化って言うのもいままでとちがうファクターでは。
画一化された価値観、競争意識、「家を持つ」・土地へのこだわり、、、、
そういうのに根ざして、生涯の労働成果の大半を不動産取得につぎ込むライフスタイルは、
もはや旧世代のものでしょう。

納得のいく家が買えなければ、生活を切り詰めて高い家を買うより、
そこそこのところに住んで旅行その他で優雅に暮すなど、
自分にとって最大の効用を生むお金の使い方へシフトするのに何の躊躇もない。
男は家を持って一人前、みたいな煽りも全くアナクロになっていて時代の共感を得られない。

見得・世間体・勝ち負けといったマイホーム取得競争こそが、
価格を騰貴させていた原因だとすれば、
この価値観の変化は、日本の不動産事情にとって非常に大きい要因であるはずです。
マンションのような、イメージが価値に大きく影響するような場合は特に。

[330: 匿名さん]

322です。政府はもう、新築マンションを後押しする政策では無いですから、確かに築浅の都心マンションの希少価値は過去に無いものとになる可能性はあるでしょうね。過去3年で見ても新築マンションがあまり供給されていない立地の良い場所をPickすれば、損をしない買い物にはなるんでしょう。しかし、今供給されている多くの物件は、頭金が飛ぶリスクがあると考えています。資産価値のある優良物件は、マーケット参加者が期待しているほど多くは無いと思います。特に下げ相場のときに物件毎の差がより明確化するでしょう。

[331: 匿名さん]

23区でもまだ安いとこあるじゃないですか？
何で坪単価300万オーバーのとこだけの話してんの？
城北や城東なんかは坪単価200万以下の物件もあるでしょうに。
そういうとこを買えばいんじゃないの？

[332: 匿名さん]

それだと、今後値段が下がる可能性が高いというのでしょう。
あと、一本頭金、3000万ローンのシミュレーションで都心の１ＬＤＫで考えろというのは、
投資限定の話になるよね？　家族でいくらなんでも住めないし・・・そんなに不動産投資
している人が多いんだろうか。

[333: 匿名さん]

>>324
＞主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。

明治大学島岡球場跡地
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

[334: 匿名さん]

322さん、327さんのやりとり勉強になります。
只、私の師匠の見解とは異なる点もあります。
不動産も含めた資産はどの程度お持ちの方々か、
ご教示頂けないでしょうか？

[335: 匿名さん]

10年後をもっともらしく語る方がいますが、人口減を加味しないのはフェアではないのでは？
以下それぞれ、今後の労働人口減少および東京都への人口増加は今がピークとしてますよ。
人口の社会増がなく、自然増と域内異動だけの世界で不動産価格が上昇するというのはまさに仮需による価格上昇＝バブルなのではないですか？

人口予測
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121a2.htm

東京都による人口予測
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/023dty00001.htm

[336: 匿名さん]

中古マンション成約数11カ月ぶりに下落　東日本レインズ
　財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、11月の月例速報を発表した。

　それによると、首都圏における中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）で、11カ月ぶりに下落に転じた。成約平米単価は35.72万円（同プラス5.73％）となった。

　首都圏土地（100から200平方メートル）の成約件数は、278件（同マイナス15.24％）で、２カ月連続で減少した。成約平米単価は23.32万円（同プラス6.94％）で、２カ月連続で増加した。

　首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）で、３カ月ぶりに下落した。

[337: 匿名さん]

中古マンション、成約が減った分だけ単価は上がってる。
また、土地や戸建よりもマンションが人気であることに変化はない。

[338: 匿名さん]

空気を読まずにいえば、
首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）
首都圏中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）

この件数のマイナスがまずいのでは？

[339: 匿名さん]

政策的に作り出された、水増し実需をもう少し勘案すべきではないでしょうか。１％の住宅借入金特別控除や、住宅売却損控除の延長など、本来、住居の購入にいたらない所得階層を、買い替えも含め、何とか購入させているのが、今の住居政策。住居購入に関しては、圧倒的に優遇されている。これは水増し実需といっていいだろう。

本当に長く続くのか？

[340: 匿名さん]

先日新築マンションを購入しましたが、高値でつかんでしまった気がしてなりません。
周りを見ると売れ行きが落ち着いてしまってる気がします。

[341: 匿名さん]

いくらの物件？　坪単価いくら？

[342: 匿名さん]

いろいろ読んでると、やっぱ結論としては、銀行の動きがすべての動向を決めている。表面的には売る不動産会社と買う個人なんだけど、不動産会社が仕入れるときも個人が買う時もその資金の大半は銀行が出してるわけで、そこが積極的に動けば取引は成り立ち相場が確立するし、貸さなきゃ買いたくても変えないから相場にならない。言い換えると戦前みたいに銀行を手下にしてビジネス展開することまでできれば最強のポジションを確保できるのだが、なぜかその一歩手前で最近のやり手は失速している。だからまだ当面の最強プレイヤーがはっきりしてない。それゆえ、しばらくは不動産は堅調。こんなとこかな。

[343: 匿名さん]

では、買値で売り出してみたらどうでしょう。

[344: 匿名さん]

人気物件の倍率をワイワイ騒いでる時期じゃないと盛り上がらないのかなぁ。買い手の気分が。

[345: 匿名さん]

340さんへ　買った直後はそんな気がするものです。
本当は欲しくなかったのですか？

[346: 匿名さん]

早く買わないと損するみたいな煽り、新価格やら高額転売やらが、
バブルを連想とさせ、保守的な層のマインドが一気に冷え込んだ。
じわじわ真綿で首を絞めるように値上げしていけばよかったのに。
ブームはデリケート。扱いを間違うとすぐ冷める。
景気も同じね。阿倍が橋本の二の舞をやらかすんじゃないかと心配。

[347: 匿名さん]

＞３３５

子供が少なく年寄りが多いということは
１人の子供の相続する財産が多いということ。
今の高齢者はバブル期に売った畑や土地の
代金をデフレの１５年間キャッシュや債券で
持っていたおかげで実質資産価値が増えています。
土地が上がった頃の３０００万と今の３０００万
では買えるののがまるで違う。キャッシュの価値が
あがっためですね。

団塊の世代の親の半分がそろそろ亡くなる時期です。
三割くらいはもう死んでますよね。
団塊の親は戦争体験者だからものもちがよくて金を
つかわない。金融資産をやまほど溜め込んでいる。
団塊世代は苦しい人もなかにはいるが
親の遺産と退職金を同時に得て裕福な人も増えるでしょう。

団塊ジュニアは一人っ子だったりすると、東京２３区
にまだ１５０万人いる２５歳〜３０歳の層が親から
金を出してもらってマンションを買うのは容易ですね。

親からもらった遺産は、なぜか消費してしまうのは
ためらわれるもので、ついつい不動産など形のある
もので残したいと考えるらしいです。

[348: 匿名さん]

都内のマンション市場はマクロのマーケティングも必要だけど
ミクロの視点でとらえていったほうがよくわかる。
プラウドタワー二子玉川が３３０万の坪単価で７０００万台
の部屋が即日完売したのは１年以上前になるが、現地にいくと
３０代の若い世代が購入しているのが目立って驚く。
まさに世田谷富裕層の子供達なのかなと思った。
都内のマンションは、今後も「魅力のあるリッチ、ブランド価値
高い資産価値維持予測」をかんじさせる「テリトリー」を構築
できた物件だけが高価格で売れるのだろう。

２３区平均価格なんてもはや差がひろがりすぎて意味がない。
どこが上がるかどこが低迷するかというミクロな検討こと重要だ。
インデックスの動きをみてそれがわかるわけではない。
みんなが土地買って一様に損したり得したりした時代はもう終わった
のかもしれないね。

[349: 匿名さん]

今は、新価格を定着させる時期じゃないか？
デベのほうも、湾岸戦争のころのように土地の仕入値が
格安で大規模の物件は少なくなってきたし
特に急いで売る理由は何もない
実需は確実にいる訳だから、そいつらにゆっくり売っていけばいい

その内、国内景気が良くなって、買える層が増えてきたら
また一段価格を上げる。この繰り返しだろうね

[350: 匿名さん]

駅のホームから見え騒音もある、交通量の多い道路際。
それでもブランド価値として高く売れた。
ただし、駅東側の大規模開発後に立地の希少性が薄れたとき、
その高い資産価値を維持できるのであろうか。

[351: 匿名さん]

＞３３４
３２７です。個人情報は書いてはいけないルールみたいなので書きたくないですが
ざっと手持ちのマンションの延べ床合計すると８０坪弱です。
住まいが３０のこりは投資用。最近やっと買い替えて都心三区に集結させたところ
です。あと１５年以内に一ケ所に集めるのが夢でしょうか。

[352: 匿名さん]

>351
それは上の方たちがおっしゃるように、親の資金や遺産を使って買ったのですか？

わたしの周りにはそこまで一人っ子が多くないし、親の援助と言っても同居でない
限り何千万も出してくれる人はいないのでどうも解せないです。

[353: 匿名さん]

話はそれるかもしれないが、団塊ジュニアのDINKSはコワイもの無しって感じですね。我々40代半ばの＊＊＊（90年前半に郊外一戸建て購入組）からすると。

欲しいものは何としても手に入れる生来のワガママさに、銀行の低金利ローン、デベの煽りが見事にマッチして7000万円台のマンションを続々と購入してますね。

景気の上昇に多大な貢献をしていると思いますが、まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

[354: 匿名さん]

ていうか不動産で極端な＊＊＊みになること自体、極めて稀で、よっぽどすごいタイミングで変なとこ（普通なら需要がないとこ）を買わない限り、そうはならないのし、不良債権処理で世界的にみても歴史に残るようなヘマをやったことで、このような状況になっているという稀有な状況が今の日本の不動産をとりまく現状だということをもう少し理解して議論してよね。

[355: 匿名さん]

それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
入るお金は多く、出ていくお金は少ないのだし。
でも、実際結婚してＤＩＮＫＳ宣言している人ってどのくらいの割合か疑問。
少数派では？

[356: 匿名さん]

確かに人生をDINKSのまま終える覚悟のカップルは、多くないのでは？
結婚してしばらくの間DINKSだからと言って、その総収入をあてにして
マンションを買っちゃうと、後で痛い思いをするでしょう。

家族が増えて出費は増えるし、奥さんの収入はあてに出来なくなるし。

[357: 匿名さん]

買える上限のものを買うという人、いまだにおおいのかな？
私のまわりには、目いっぱいローンを組んで買っている人はいないな。
ローンを組んでも、たいていは繰り上げ返済している。

[358: 匿名さん]

団塊ジュニア世代ですが、就職時には苦労もしましたよ。
就職の成功、失敗で勝ち組、＊＊＊みがかなりはっきり分かれている気がします。

[359: 匿名さん]

そうですね
銀行等がポコポコ潰れてるときに、金融業に就職しましたが
入ったときが大底で、結局は大正解でした

そのころ流行のIT業に就職した友人は
日中の激務に耐えれず、辞めていく人がほとんど
人生どう転ぶか本当に分かりませんね

[360: 匿名さん]

ジュニアじゃなくて団塊世代は、今買ってるの？
退職金で買うんじゃないかと言われる割りには、あまり見掛けないけど。

[361: 匿名さん]

＞まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

怖いもの知らずというのは、当たっていますね、バブルを笑うものは後で泣くと思います。
若い頃がバブルでしたが、優秀な銀行員も不動産関係者も誰も確実に予測できなかったのは事実です。
かく言う自分も、バブルの終焉から数年後にマンションを購入した口です、当時は都心に
サラリーマンがマンションを買えるなんて、信じられない気持ちでした。
バブル経験と心配性なので、自分の収入だけで楽勝に支払えるローンを組んで大正解でした。

＞それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
これが一番危ないパターンです、DINKSも40代なら子供が生まれないからいいんですが
30代なら世間と親戚のの目が厳しくて状況はすぐに変わります。子供がいないから離婚も簡単
その時マンションは、大不良資産になります1人で返済できない物件なのですから・・・

公務員や手に職系の女性ならまだいいのですが、民間企業なんて女性にとって危険がいっぱいです。
なんだかんだ言っても男性優位の社会ですから、リストラは40代50代の女性に真っ先にやってきます、
周囲に責められて、退職したら時給1000円のパートか契約社員の世界に変貌します。
現在でも若い女子社員と同等の仕事で高給な30代40代の女性は、職場でうとまれていませんか？

[362: 匿名さん]

内覧会等で老夫婦をよく見かけますけど、
でも、基本的に30代の方々が多いですかね？

既に家を持ってて、あんまり購買力が強くないだけかもしれませんけどね
だから、余った金を子供に貸すのかもしれません

[363: 匿名さん]

＞３６１
いや、だからＤＩＮＫＳで今後も行く宣言している人ね。子供は作らないと。
（女性も手にそれなりに覚えがあって、自分の仕事にある程度自身がある人で。）
で、そんなカップルは少数派だと思う。
今現在ＤＩＮＫＳで多額のローンはもちろん危険でしょう。

[364: 匿名さん]

＞363
子供が医学的に出来なくて、子供の代わりに生活を楽しみたいから高級マンションというのは
あるかもしれないけど、離婚の危機は子供のいる夫婦より簡単に乗り越えられないかもしれない。
離婚に際して、マンションの返済でもめた夫婦を何人も知ってます。

[365: 匿名さん]

353です。

自分の単なる雑感で、まだ続きを書こうかと思ってましたが皆さんいろんな補足やご意見ありがとうございます。

何が言いたいかって、10年単位で見ると世の中の景気や金利、収入はもちろんのことですが、一番コワイのはその時の常識や考え方、世間の流れが全く変わってしまうってことです。

自分の環境を無理矢理変えられれば、対応できるんでしょうけど、もうすぐ転職三度目の私は無理ができるのもそろそろだと思ってます。ローンは最低でも15年、いや10年で返しましょう。

[366: 匿名さん]

追加。。

353でDINKSと書きましたが、購入時にDINKSと言う意味です。5-10年スパンで考えるとこの前提条件はいくらでも変わるんでしょうけど、つい、その時の生活の流れで契約してしまい勝ちだと言いたかっただけです。

まー、でも30前後で都内に自宅が持てるなんて、うらやましいです。

[367: 匿名さん]

世界銀行は13日、半年ごとにまとめる世界経済見通しを発表した。
日本経済の底堅い回復を見込み、2007年と08年の実質経済成長率をそれぞれ2.4％、2.5％に上方修正した。
物価の上昇に伴って短期金利の水準も緩やかに上がり、08年末までには2％程度に達するとの見通しを示した。

[368: 匿名さん]

＞366さん
こういったマンションの安い時代ですから30歳前後で
都内ならマンションは買えますよ、都心だと誰でもというわけでもなく厳しいでしょうけど

[369: 匿名さん]

さすがに７千万のマンションは、世の中の感覚では安いとは言えないでしょう。
でも、購入時ＤＩＮＫＳというだけで将来的に子供を予定している夫婦で
7000万円台買う人は、ふつう世帯年収が相当に高い人たちですよね。
かつたとえ一馬力でも高収入の部類。買ってしまえばどうにかなるのが
住宅ローンと言いますから、確かに勢いで買ってどうにかなるし、
馬鹿じゃないですからどうにかする自信のある人が普通は買うだろうし。
ただし、頭金が少ない人は、将来的には辛く感じることが出てくるかも
しれませんね。金利が上がることも、ボーナスが下がることが今後も
大いにあるでしょうから。

[370: 匿名さん]

30代前半の同世代の女性はだいたい結婚しても会社員として働いています。
ばりばり稼がなくても自分だけで年収400万円くらいあれば、旦那とあわせて23区内にマンションは購入できます。
子供を生んでも派遣で復職すればいいですし、もともと払わなくてはいけない家賃の範囲で金利固定のローンをくむわけですから、ローンが負担になるとは思いません。

[371: 匿名さん]

派遣の収入の平均は２００万程度ですよ。
もちろん手に覚えがあってばりばり働けばもっと稼げる人もいるけれど、現実的には
４００万なんてほど遠い。
それにその中から保育園代、扶養離れるから各種保険年金も払わなければ
ならないし。そもそも派遣への復帰も子供が小さいと難しい面もあるし・・・