23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[282: 匿名さん]

長期固定にすればいい。
家賃負担よりかなり楽です。

[283: 匿名さん]

家賃と比べることに、あまり意味がないと思うけどなぁ。

[284: 匿名さん]

意味無いですね。マッタク。
物価上昇率考えると、実質金利は高いでしょう。今でも。バブルの頃と変わらないか、それより高いんじゃないですか。なぜ名目ばかり注目されて、実質金利はなおざりにされているのかが分かりません。

[285: 匿名さん]

ややこしいのは、バブル期でも消費者物価指数はそれほど上昇していないという点。
地価だけが上昇したので
名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率
というフィッシャー方程式はあてはまらない。
バブル期市中銀行の長期金利は６％くらい変動で７％だったでしょうか。
ただし、土地だけでのインフレ期待率でみれば１０％は優に超えていた。
実質長期金利はマイナス３％ということでしょうか。（借りなきゃ損状態
で、政府は土地融資の総量規制をおこなった）

現在の実質金利は土地インフレ期待率が４％とすればマイナス１％
（やや借りなきゃ損という状態）
たしかに実質金利はバブルのときより「高い」です。

[286: 匿名さん]

284です。そうですよね。今調べましたが、純粋に消費者物価指数を取ると、バブル期は4％で今はほとんど0％。
ということは、実質金利はバブル期で2-3％、今は3％程度でしょうか。
土地、という特殊要因に限定せずとも、大して変わらないですね実質金利でみると。なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

[287: 匿名さん]

ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
とあえてローンをして買う人。どっちの話？
前者なら本当は怖いよってこと？　無知なんでよくわからないです。
ローンなんて出来たらしたくない・・・

[288: 匿名さん]

284です。あえてローンをつけて、レバレッジかけるのは理解できます。金融資産を他で運用したいというのは当然のことですが、無理して、キャッシュフローを生まない自宅用資産にローンをつける行為は、経済合理性、実質金利の観点から考えるとよく分からない、という印象です。

[289: 匿名さん]

>288
＞なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

そうでしょう。
インフレ期待といっても　いわゆる消費者物価の上昇という意味でなく
土地価格≒住宅コスト≒家賃ｏｒ住宅ローン
の上昇懸念ということではないでしょうか。
東京に通勤する場合、６０㎡の２ＬＤＫで月坪９千円の家賃なら１６万円のコスト
しかし、３５年ローンで３％で坪１８０万のマンション２０坪を買って全額ローンで
返済しても月々の返済13.8万円、管理費その他でほぼ同額。
実際は、１％金利優遇や、１０％の自己資金が入るから１３万程度の負担。

１５年デフレが続いたから、今後はインフレなんじゃないという意識はあるでしょう。
インフレになれば借金の実質価値は目減りしていく。
同時に相対的に地価が上昇すれば、売却時に自己資金＋キャッシュが残り
トータルで賃貸より有利。
そういう計算です。

それと、貯蓄して頭金ためて４０代で買おうとしても価格もローン金利も上昇していたら
通勤６０分以上のところしか買えない。そういう不安があるからでしょう。

[290: 匿名さん]

２８８さんと一般消費者との意識の違いは
今マンションを買っている３０歳前半の子たちは、基本的に自分の貯蓄はゼロ
というケースが多いみたい。
１０００万でもキャッシュがあれば、株式投資とかで運用を考えるけど
基本的に、親から頭金借りて親に薦められて買っているようですね。

なぜなら親は８０年代上がりはじめにマンション買って買い換えて千葉の郊外に
８０００万くらいの一戸建てを買って住んでいたりする世代。
残債もそこそこ残っているが年金も多い。そこそこ流動資産持ってます。
彼らは都心がこれから上昇すると確信しているから息子のマンションに投資
するつもりで頭金をだしていたりします。

[291: 匿名さん]

自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

[292: 匿名さん]

東京で金を稼ぐ必要のある人は、すくなくとも東京に居住しないと
いけないわけで、豊富にかせげれば賃貸でかまわないということに
なります。
しかるに、都内には賃貸で２０万以下では、まともな物件が少ない。
基本的に月坪家賃１．２万円以上ださないと良質な賃貸住宅には
すめないという事情もあります。

家賃相場は実は借家法の関係で継続家賃は急に値上げできない。
新築の賃貸マンションはこれまでワンルーム以外供給が少なかった。
そのため賃貸相場が不当に低くおさえられてきたがこのところ、青山
赤坂、麻布では旧相場の１．５万円／月坪を大きく越え２万円台も
少なくないです。

＞ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
そりゃそうです。
マンションという商品はデベロッパーの商品だけでなく銀行さんの商品でもある。

＞前者なら本当は怖いよってこと？
何が怖いのかわかりません。ローン破綻する前に売れば元に戻れるわけです。
売ったときに値下がりしていて借金だけが残った。
そういう悪夢を過去１５年見続けてきた人がいるわけです。
それは、デフレといって地価がどんどん下がったからです。
しかし１０年でもローンを払い続けたら３０００万のローンは２０００万ちょっとに
なっていたりします。その時点で売ってお釣りがくればよしです。
怖くない。
ローン最中に借主が死んだら生命保険で弁済してもらえる。最近は
病気になっても免除なんてのもでている。

住宅ローンというのはもともと米国の発明で、日銀がゼロ金利で邦銀に貸し出した
金が米国の金融公庫みたいなところの債権にかわっておかげで低金利で
米国人は貧乏人でも家が持てるようになった。


＞ローンなんて出来たらしたくない・・・
大金持ちのところにお嫁にいくしかないですね。あるいはご自身が
お金を稼いで高級賃貸にでもお住まいになるか、大金持ちの養子になるか

[293: 匿名さん]

>291
＞自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

その本人が給与がどのくらいで、どれだけ信用度の高い会社に勤務していて
買った物件の担保価値が高いかどうかできまります。
都心とは言いがたいけど年収が６００万くらいあれば３０００万くらいのローン
組んで４０００万くらいの物件買ってますよね。
都心かどうかは、広さによります。
１５坪の１ＬＤＫなら坪単価２６６万ですから、芝浦とか買えますよね。
２５坪なら160万ですから、都心は無理で新浦安か城北でしょうね。

[294: 匿名さん]

ローン破綻する前に売れば元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。少なくとも、1000万円程度の頭金なら、その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる覚悟が必要だと思いますよ。その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。

[295: 匿名さん]

＞元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。

違います。正確に言えば
中古価値≧自己資金（年利１％程度で運用益考慮）＋残債です。

[296: 匿名さん]

自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
高く売るのは無理でしょうね。

[297: 匿名さん]

おそらくあなたはご両親のお家か、社宅か公的住宅か
さもなくば裕福な高額賃貸にお住まいなのでしょうか。

今ここに生活している以上、何らかのコストを支払わないと
東京に住んで働くことはできません。

マンション購入の代替案として賃貸を想定するのなら今後の
家賃上昇リスクを考える必要がありますね。

人は収益還元法で地価は上限を抑えられるとよくいうけど
家賃相場あがればその限りではないです。

＞その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる
これは、まさに郊外ならおこりうるし、実際１９９５年以降のマンション
ブームでそうなったわけです。私は２０００万近い金を溝に捨てましたよ。
溝に捨てても売却できたからまだいいけど、多くの人はいまだに
千葉ニュータウンから９０分かけて通っていたりします。

＞その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。
みんな賢いから先達の失敗から学んでいます。なるべく値落ちの
しない立地を選ぶ。面積より立地重視のモノ選びになっています。

[298: 匿名さん]

3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
30年で組んだとしたら、最初の10年なんて金利分の返済が半分くらい占めてるんじゃないですか？
元金は意外と減ってないでしょうから、そんな甘くはないと思います。

[299: 匿名さん]

＞自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
それは変です。
世の中＊＊＊みがいるから勝ち組もいる。格差社会とか
二極化とはそういう話。

＞そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
不動産市場を均一な生簀の金魚すくいみたいに考えては
いけません。
駅を中心に同心円状のサークルをイメージしてください。
駅近はいつでも希少性がある。駅徒歩１８分は新築でも安い。

＞高く売るのは無理でしょうね。
論理矛盾です。
人がローン破綻に陥るのは個人の収入の問題。自己責任です。
世の中が不景気になれば給料も下がる。それはリスクであり
不幸だけど、もっと前向きに稼いで成功したいと思う人が
稼いで成功してマンションを買い換えて大きな住まいに住む
のでしょうね。

ネガティブなビジョンと不安があるのに無理に買うことはない。

でもそういう不安を一般論にすりかえて正当化してもあまり
喜ばれないですよ。

[300: 匿名さん]

＞3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
３０年ローンで３％の固定金利で１０年目の残債は２２００万円です。

[301: 匿名さん]

2000万と2200万は大差ないとでも？　どんぶり勘定なひとですね（笑

[302: 匿名さん]

正確にいうと2,280,810

[303: 匿名さん]

あなた何がいいたいの。そろそろ怒るよ。

[304: 匿名さん]

一生公営住宅で淋しくくらしないよ。おそらく私がデベの営業か銀行マンだと
想像しての失礼ないいぐさなんだろうけどまじめに応えている身に対して
いい加減な面白半分の言動はつつしみんさいよ。

あーあ時間の無駄だったな。

[305: 匿名さん]

301と302は別人ですよ。
2200なんてウソじゃないですか。。10年後に2300万だとするとやはり思惑どおりにはいかないってことでしょ。（私が301です）

[306: 匿名さん]

ドンブリ勘定でいいんですよ。地価が正確に予測できない以上
大切なのは大きくあがるか小さくあがるか小さくさがるか大きくさがるか

そういう話なんだから。
私はこれまで自分の家を売ったり買ったりして１９８５年からこのかた
いろいろ浮き涼みを経験してきて書いたつもり

役にたたない話だと思ったらレスしないでもらいたい。

[307: 匿名さん]

＞305
正確な数字が必要なら銀行にいきなさい。本筋が読めない相手とは議論したくない。

また来てね（＾＾）／

[308: 匿名さん]

お疲れ様でした。

[309: 匿名さん]

294です。高額かどうか分かりませんが、賃貸に住んでいます。立地重視というのは全くもって賛成します。しかし、自己資金＋残債を中古価格が上回っても（これもかなり高いハードルだと思います。立地が良くなければあり得ないのでは）、金利分、管理・修繕積立金、固定資産税分はドブに捨てるわけで、損得で考えれば、賃貸のほうがよいのではと思います。家賃は歴史的に非常にボラティリティの低いものです。物価上昇率がほとんど０という現状のなか、簡単に上がってはこないと思います。
でも夢のマイホームは、損得では割り切れないものがあるんでしょうから、その価値がどのくらいあるかなんだろうな、と思っているわけです。その価値が1億円の物件のなかに数千万あるとするのであれば、私もマンションを買うと思いますが、そう思わせる物件には残念ながらまだ出会っておりません。

[310: 匿名さん]

しょせん基本がわかっていない相手はディテールにこだわって話しに意図が通じない。

問題は、都心の好立地を高くても狭くても買えってこと。
買いたくない人は、無理して買うな。

頭金は多いにこしたことことはないから親から３５００万くらい生前贈与
してもらう。これが一番「安全」

[311: 匿名さん]

307
10年後の売却額の話してたんでしょう？10年間の返済額1000万と700万では大きな差ではないですか？話の流れから10年後にそんなに価値が下がらないものとして売れたとしても、ローンが思ったより返せてないのですから、それは大きな問題だと言いたかったのです。
この10年間での300万の差を無視してはいけないでしょ。

これにはレス不要

[312: 匿名さん]

親から3500万も贈与してもらえる人って、そうはいなくない？
そういう希少な人限定の話？　それとも同居ってこと？
それなら狭いのは家庭崩壊に繋がる気がする。
１００平米近くはほしい気がするけど。

[313: 匿名さん]

３０９のような考えの人がいてくれないと賃貸用のセカンド（16坪、１ＬＤＫ）を都心で
買った自分としては困る。
10年くらい貸してから自分で住むか、あるいは売るか、いずれも自由自在。

[314: 匿名さん]

そもそも今ローン３０００万組んで、４０００万で買った物件が、
１０年後いくらで売れる物件たり得るんだろうか？
希望的観測過ぎる気がする。

[315: 匿名さん]

賃貸がいいというのは哲学でしょうから、私はあなたを説得しようとは思いません。
ただ、新築坪単価というのは、都心で４５０万、都心周辺で３００万、城北で１８０万、市川、船橋で１５０万
田園都市線２２０万
とかかなり差があるということです。ここ２年ですでに２割上昇した箇所も少なくない。
逆にこれらは１０年前には、５５０万、３５０万、２２０万、１８０万、２４０万していました。
バブルは別にしても大きく変動したのが過去の歴史。
ここ１５年の下落の歴史が、マンションは「買った瞬間２割下がる」神話を生み出して
それでもいい人はマイホーム終の棲家として買いましょう・・・みたいな言い方が蔓延しました。

これは体のいい思考停止の勧めです。

まじめに考えれば、下がるものは死んでも買ってはいけない。
理想は２０年住んで「買値」で売れること。
ただしこれは運次第です。
賃貸は、賃料の正当性というものが問われるべきです。ボラタリティの高さを求めたかったら
賃貸がいいのはその通り。しかし多くの家庭生活はボラタリティでなくスタビリティを求めます。
実際、カミサンにせがまれてみんな住宅ローンを組む。
そのうえ、自分が＊＊ばローンがちゃらになるおまけ付きで。

[316: 匿名さん]

＊＊＝死んだらば

[317: 匿名さん]

314
別に例として金額を出しただけで、タワーマンションの高層階の１ＬＤＫでも想像して
みてください。
不動産は抽象論で議論しても意味ないと私は思っています。
理論でなく実践するためのガイドにすぎないです。

[318: 匿名さん]

なんかさぁ　議論のための議論になってないか？

スレタイとのかかわりが希薄になっていると思うよ。

[319: 匿名さん]

＞駅を中心に同心円状のサークルをイメージしてください。駅近はいつでも希少性がある。駅徒歩１８分は新築でも安い。

確かにそうなんだよね、駅を中心に5分10分15分と円を描くと、5分以内の面積が
いかに小さいかわかります。需給バランスでも地価の違いは、当然の結果です。
駅近は商業施設が多いから残りのマンション用地が、いかに少ないか実感できます。
仮に直線距離で比較した円の面積を換算すると
駅5分圏内の面積を100とすると、5〜10分圏内：300　10〜15分圏内：600　15〜20分圏内：1000

15〜20分圏内の面積は、5分圏内の10倍もあることになります、いかに駅近が希少価値かわかります
反対に考えると20分圏内の土地がいかに多いかわかります。
（円の面積の計算なんて、小学校以来で思い出すのに苦労した・汗　）

[320: 匿名さん]

＞３１９
ありがとうございます。計算していただいたのですね。いろいろ説明した甲斐がありました。

同心円の価値理論は、明海大学の不動産学科あたりでも最初に教える理屈だと聞きました。

さて

おそらく３０９さんは、流動資産の運用に興味があるお方なのでしょう。
私は不動産など長期スパンで売り買いするものが体質にあっている。
実際賃貸物件を都心に３軒持っているし私自身も２年前タワーマンションを買った。

今、お買い得な物件は・・・確かに何もないから買わないというのが正解かも。

ただ、今後１．５倍くらいまでは都心のマンション新築価格は高騰するかも
しれない。
ありえないのは、このまま急に下がって２００４年から３割減になるというような
事態。

[321: 匿名さん]

２００４年に買った人はいいんじゃない？
今後の新価格が１．５倍までに上がる可能性ってどうなのかなあというのが問題で。
買い煽りを疑われるわけ。

[322: 匿名さん]

309です。確かに、私は基本的に紙の資産に多く投資をしています。しかし短期ではなく、ずうっと持ち続けています。まあこれは哲学の違いですね。不動産が2004年から3割減は立地の良い所では私もあり得ないと思います。問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に（売却しないかもしれませんが）購入時の頭金が確保される水準であってほしいな（金利なんかはドブに捨てるとして）とは思いますね。
そして、新築坪単価は、田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。用賀レジデンスは坪300万くらいでしたっけ？それで割安と言われる水準って一体、、と。

[323: 匿名さん]

不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に群がっている個人の買い手が弱者。歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、はしごをはずされて弱者に転落する。これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。つまり、今後を考える場合、基本スタンスは上昇の方向。ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。

[324: 匿名さん]

口論するつもりはないので誤解なきようお願いします。
323さん

不動産会社のまえに一般の地主があります。棚卸資産を抱え込む余裕の
あるのは、無借金経営の一部のＧ社くらいのもの。

＞不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、
＞売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。
ある意味正しいですが、主な遊休土地は払底しています。現用土地は
誰も売りません。

①個人地主
②大企業
③公共用地
①は野沢の大地主や目黒の寺などを除いて土地の区画が小さい。
②大企業は過去の15年で敷地を放出、残っているのは道路付けや
　規制で大きな建物の建たない用地
　一部の専門学校・私立高校用地（使用中で移転できない）
③公営住宅立替、公務員宿舎、廃校跡地、都営バス車庫用地
　公共施設移転跡など

主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。
少しはあるかもしれないが皆郊外か都下。
再開発か用途地域見直さない限りもう大量供給は無理なんですよ。
赤坂薬研坂、虎ノ門再開発、飯田橋再開発、
たとえば日本橋人形町トルナーレ（賃貸）みたいに長期に用地買収かけて
やっと大きな区画で大きな供給ができる。
三井不動産が五反田から大崎にかけて気長にやってきた仕事みたいな
ものが今後花をさかせるのでしょう。

[325: 匿名さん]

＞今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、
＞数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。
違うと思うけど。
デベだって土地仕入れるわけで仕入れた土地を抱いて眠って
いるとは思えない。
仮にそうだとしたら、なぜ再開発や定期借地なんて手間のかかる
仕事を手がけたりするのでしょう。


〉つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に
〉群がっている個人の買い手が弱者。

あのぉ・・・抽選は別に公庫融資さえうけなければやる必要ないんですよ。
フラット３５とかの手続き上抽選が義務付けられているだけで本当は
先着順で売りたい。売り手は抽選よりオークションをしたほうがいいでしょう。


＞歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。
借地借家法ができて借家人や借地人の権利が強くなったのは戦後の話。
借家人が安心して兵隊になれるように作った法律なのですよ。

[326: 匿名さん]

＞だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。
ここも間違っています。今は高い時期にローンで住宅を買った人が
「含み損」を抱えて「敗者」になった。本人は認めていないが
実は70代の資産格差の要因はいつどこの土地を買ったか
デフレ期間に不動産をかわずに債権を買ってきたかの差による。
ポスト団塊の世代の多くは1990年代半ばが子供の成長期で
やむなく高止まりの郊外住宅を買って、そのまま身動きができなく
なった。それが資産格差を拡大させる原因。


＞たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、
＞はしごをはずされて弱者に転落する。
＞これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。
うーん。イアイアイとか桃源社とかご存知ですか。

＞ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色
＞ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。
そういう意味では本当の強者は金融機関。
住宅ローンしか商売のネタがなくて膨大な個人の預金を
外資系銀行に三角合併でもっていかれたら赤信号。

[327: 匿名さん]

＞問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。

結論から先に書くと、買い・・です。
322さんもご覧になったでしょう藤巻賢司さんの資産インフレ論に私も
傾倒しています。別に妄信しているわけではない証拠に

①デベロッパーが郊外で高付加価値大量供給を始めた
　これは、複数のデベがまさに示し合わせたかのように、うまい順番で
　ことを起こしているように私には見えます。
　2004年、湾岸大量供給
　2005年　同上
　2006年　豊洲・川崎駅前　販売開始
　2007年　武蔵小杉売り切る　たまぷらーざ、横浜ららぽーと、青葉台大規模物件

このままいくと都心は供給不測、中古単価はあがりローン金利があがればいやでも
川崎、横浜に「追い込まれて」いく。
ここに魅力のある物件がないかというと、
たまぷら駅建替え、美しの森区画整理事業　青葉台ドレッセ（駅徒歩4分）など
が、目白押し
2009年　二子玉川再開発物件販売開始
　　　　　これが駄目押しの高価格でみんなあきらめて郊外を買う。
　　　　　あわせて、湾岸タワーの中古物件が人気沸騰。当然豊洲にも殺到
2011年　晴海再開発分譲開始
　　　　　おそらくは300万くらいでしょうかね。

＞お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に購入時の頭金が確保される水準であってほしいな

私も同じ気持ちです。

＞田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。
1999年頃の水準です。高いか安いかは供給量次第。当時は下がり相場で、一年で1割さがるのが
通常の新古物件。今それらがまた息を吹き返しています。

マーケットが決めるのが価格です。カルテルや消費者運動はないものの、あっても不動産は経済というもっと大きな
波で動いています。

[328: 匿名さん]

面白い！こういう議論を戦わせることこそ、公開スレの醍醐味ですな・・・。

[329: 匿名さん]

需要側の心理的変化って言うのもいままでとちがうファクターでは。
画一化された価値観、競争意識、「家を持つ」・土地へのこだわり、、、、
そういうのに根ざして、生涯の労働成果の大半を不動産取得につぎ込むライフスタイルは、
もはや旧世代のものでしょう。

納得のいく家が買えなければ、生活を切り詰めて高い家を買うより、
そこそこのところに住んで旅行その他で優雅に暮すなど、
自分にとって最大の効用を生むお金の使い方へシフトするのに何の躊躇もない。
男は家を持って一人前、みたいな煽りも全くアナクロになっていて時代の共感を得られない。

見得・世間体・勝ち負けといったマイホーム取得競争こそが、
価格を騰貴させていた原因だとすれば、
この価値観の変化は、日本の不動産事情にとって非常に大きい要因であるはずです。
マンションのような、イメージが価値に大きく影響するような場合は特に。

[330: 匿名さん]

322です。政府はもう、新築マンションを後押しする政策では無いですから、確かに築浅の都心マンションの希少価値は過去に無いものとになる可能性はあるでしょうね。過去3年で見ても新築マンションがあまり供給されていない立地の良い場所をPickすれば、損をしない買い物にはなるんでしょう。しかし、今供給されている多くの物件は、頭金が飛ぶリスクがあると考えています。資産価値のある優良物件は、マーケット参加者が期待しているほど多くは無いと思います。特に下げ相場のときに物件毎の差がより明確化するでしょう。

[331: 匿名さん]

23区でもまだ安いとこあるじゃないですか？
何で坪単価300万オーバーのとこだけの話してんの？
城北や城東なんかは坪単価200万以下の物件もあるでしょうに。
そういうとこを買えばいんじゃないの？

[332: 匿名さん]

それだと、今後値段が下がる可能性が高いというのでしょう。
あと、一本頭金、3000万ローンのシミュレーションで都心の１ＬＤＫで考えろというのは、
投資限定の話になるよね？　家族でいくらなんでも住めないし・・・そんなに不動産投資
している人が多いんだろうか。

[333: 匿名さん]

>>324
＞主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。

明治大学島岡球場跡地
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

[334: 匿名さん]

322さん、327さんのやりとり勉強になります。
只、私の師匠の見解とは異なる点もあります。
不動産も含めた資産はどの程度お持ちの方々か、
ご教示頂けないでしょうか？

[335: 匿名さん]

10年後をもっともらしく語る方がいますが、人口減を加味しないのはフェアではないのでは？
以下それぞれ、今後の労働人口減少および東京都への人口増加は今がピークとしてますよ。
人口の社会増がなく、自然増と域内異動だけの世界で不動産価格が上昇するというのはまさに仮需による価格上昇＝バブルなのではないですか？

人口予測
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121a2.htm

東京都による人口予測
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/023dty00001.htm

[336: 匿名さん]

中古マンション成約数11カ月ぶりに下落　東日本レインズ
　財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、11月の月例速報を発表した。

　それによると、首都圏における中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）で、11カ月ぶりに下落に転じた。成約平米単価は35.72万円（同プラス5.73％）となった。

　首都圏土地（100から200平方メートル）の成約件数は、278件（同マイナス15.24％）で、２カ月連続で減少した。成約平米単価は23.32万円（同プラス6.94％）で、２カ月連続で増加した。

　首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）で、３カ月ぶりに下落した。

[337: 匿名さん]

中古マンション、成約が減った分だけ単価は上がってる。
また、土地や戸建よりもマンションが人気であることに変化はない。

[338: 匿名さん]

空気を読まずにいえば、
首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）
首都圏中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）

この件数のマイナスがまずいのでは？

[339: 匿名さん]

政策的に作り出された、水増し実需をもう少し勘案すべきではないでしょうか。１％の住宅借入金特別控除や、住宅売却損控除の延長など、本来、住居の購入にいたらない所得階層を、買い替えも含め、何とか購入させているのが、今の住居政策。住居購入に関しては、圧倒的に優遇されている。これは水増し実需といっていいだろう。

本当に長く続くのか？

[340: 匿名さん]

先日新築マンションを購入しましたが、高値でつかんでしまった気がしてなりません。
周りを見ると売れ行きが落ち着いてしまってる気がします。

[341: 匿名さん]

いくらの物件？　坪単価いくら？

[342: 匿名さん]

いろいろ読んでると、やっぱ結論としては、銀行の動きがすべての動向を決めている。表面的には売る不動産会社と買う個人なんだけど、不動産会社が仕入れるときも個人が買う時もその資金の大半は銀行が出してるわけで、そこが積極的に動けば取引は成り立ち相場が確立するし、貸さなきゃ買いたくても変えないから相場にならない。言い換えると戦前みたいに銀行を手下にしてビジネス展開することまでできれば最強のポジションを確保できるのだが、なぜかその一歩手前で最近のやり手は失速している。だからまだ当面の最強プレイヤーがはっきりしてない。それゆえ、しばらくは不動産は堅調。こんなとこかな。

[343: 匿名さん]

では、買値で売り出してみたらどうでしょう。

[344: 匿名さん]

人気物件の倍率をワイワイ騒いでる時期じゃないと盛り上がらないのかなぁ。買い手の気分が。

[345: 匿名さん]

340さんへ　買った直後はそんな気がするものです。
本当は欲しくなかったのですか？

[346: 匿名さん]

早く買わないと損するみたいな煽り、新価格やら高額転売やらが、
バブルを連想とさせ、保守的な層のマインドが一気に冷え込んだ。
じわじわ真綿で首を絞めるように値上げしていけばよかったのに。
ブームはデリケート。扱いを間違うとすぐ冷める。
景気も同じね。阿倍が橋本の二の舞をやらかすんじゃないかと心配。

[347: 匿名さん]

＞３３５

子供が少なく年寄りが多いということは
１人の子供の相続する財産が多いということ。
今の高齢者はバブル期に売った畑や土地の
代金をデフレの１５年間キャッシュや債券で
持っていたおかげで実質資産価値が増えています。
土地が上がった頃の３０００万と今の３０００万
では買えるののがまるで違う。キャッシュの価値が
あがっためですね。

団塊の世代の親の半分がそろそろ亡くなる時期です。
三割くらいはもう死んでますよね。
団塊の親は戦争体験者だからものもちがよくて金を
つかわない。金融資産をやまほど溜め込んでいる。
団塊世代は苦しい人もなかにはいるが
親の遺産と退職金を同時に得て裕福な人も増えるでしょう。

団塊ジュニアは一人っ子だったりすると、東京２３区
にまだ１５０万人いる２５歳〜３０歳の層が親から
金を出してもらってマンションを買うのは容易ですね。

親からもらった遺産は、なぜか消費してしまうのは
ためらわれるもので、ついつい不動産など形のある
もので残したいと考えるらしいです。

[348: 匿名さん]

都内のマンション市場はマクロのマーケティングも必要だけど
ミクロの視点でとらえていったほうがよくわかる。
プラウドタワー二子玉川が３３０万の坪単価で７０００万台
の部屋が即日完売したのは１年以上前になるが、現地にいくと
３０代の若い世代が購入しているのが目立って驚く。
まさに世田谷富裕層の子供達なのかなと思った。
都内のマンションは、今後も「魅力のあるリッチ、ブランド価値
高い資産価値維持予測」をかんじさせる「テリトリー」を構築
できた物件だけが高価格で売れるのだろう。

２３区平均価格なんてもはや差がひろがりすぎて意味がない。
どこが上がるかどこが低迷するかというミクロな検討こと重要だ。
インデックスの動きをみてそれがわかるわけではない。
みんなが土地買って一様に損したり得したりした時代はもう終わった
のかもしれないね。

[349: 匿名さん]

今は、新価格を定着させる時期じゃないか？
デベのほうも、湾岸戦争のころのように土地の仕入値が
格安で大規模の物件は少なくなってきたし
特に急いで売る理由は何もない
実需は確実にいる訳だから、そいつらにゆっくり売っていけばいい

その内、国内景気が良くなって、買える層が増えてきたら
また一段価格を上げる。この繰り返しだろうね

[350: 匿名さん]

駅のホームから見え騒音もある、交通量の多い道路際。
それでもブランド価値として高く売れた。
ただし、駅東側の大規模開発後に立地の希少性が薄れたとき、
その高い資産価値を維持できるのであろうか。

[351: 匿名さん]

＞３３４
３２７です。個人情報は書いてはいけないルールみたいなので書きたくないですが
ざっと手持ちのマンションの延べ床合計すると８０坪弱です。
住まいが３０のこりは投資用。最近やっと買い替えて都心三区に集結させたところ
です。あと１５年以内に一ケ所に集めるのが夢でしょうか。

[352: 匿名さん]

>351
それは上の方たちがおっしゃるように、親の資金や遺産を使って買ったのですか？

わたしの周りにはそこまで一人っ子が多くないし、親の援助と言っても同居でない
限り何千万も出してくれる人はいないのでどうも解せないです。

[353: 匿名さん]

話はそれるかもしれないが、団塊ジュニアのDINKSはコワイもの無しって感じですね。我々40代半ばの＊＊＊（90年前半に郊外一戸建て購入組）からすると。

欲しいものは何としても手に入れる生来のワガママさに、銀行の低金利ローン、デベの煽りが見事にマッチして7000万円台のマンションを続々と購入してますね。

景気の上昇に多大な貢献をしていると思いますが、まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

[354: 匿名さん]

ていうか不動産で極端な＊＊＊みになること自体、極めて稀で、よっぽどすごいタイミングで変なとこ（普通なら需要がないとこ）を買わない限り、そうはならないのし、不良債権処理で世界的にみても歴史に残るようなヘマをやったことで、このような状況になっているという稀有な状況が今の日本の不動産をとりまく現状だということをもう少し理解して議論してよね。

[355: 匿名さん]

それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
入るお金は多く、出ていくお金は少ないのだし。
でも、実際結婚してＤＩＮＫＳ宣言している人ってどのくらいの割合か疑問。
少数派では？

[356: 匿名さん]

確かに人生をDINKSのまま終える覚悟のカップルは、多くないのでは？
結婚してしばらくの間DINKSだからと言って、その総収入をあてにして
マンションを買っちゃうと、後で痛い思いをするでしょう。

家族が増えて出費は増えるし、奥さんの収入はあてに出来なくなるし。

[357: 匿名さん]

買える上限のものを買うという人、いまだにおおいのかな？
私のまわりには、目いっぱいローンを組んで買っている人はいないな。
ローンを組んでも、たいていは繰り上げ返済している。

[358: 匿名さん]

団塊ジュニア世代ですが、就職時には苦労もしましたよ。
就職の成功、失敗で勝ち組、＊＊＊みがかなりはっきり分かれている気がします。

[359: 匿名さん]

そうですね
銀行等がポコポコ潰れてるときに、金融業に就職しましたが
入ったときが大底で、結局は大正解でした

そのころ流行のIT業に就職した友人は
日中の激務に耐えれず、辞めていく人がほとんど
人生どう転ぶか本当に分かりませんね

[360: 匿名さん]

ジュニアじゃなくて団塊世代は、今買ってるの？
退職金で買うんじゃないかと言われる割りには、あまり見掛けないけど。

[361: 匿名さん]

＞まんまんと政府と銀行、デベの思惑に乗せられてるような気がしますが、ま、今後もきっちりとローンを返していけるようなら、彼らは貴重な勝ち組世代になりますよ。

怖いもの知らずというのは、当たっていますね、バブルを笑うものは後で泣くと思います。
若い頃がバブルでしたが、優秀な銀行員も不動産関係者も誰も確実に予測できなかったのは事実です。
かく言う自分も、バブルの終焉から数年後にマンションを購入した口です、当時は都心に
サラリーマンがマンションを買えるなんて、信じられない気持ちでした。
バブル経験と心配性なので、自分の収入だけで楽勝に支払えるローンを組んで大正解でした。

＞それなりに共に収入のあるＤＩＮＫＳなら７０００万円台余裕でしょう。
これが一番危ないパターンです、DINKSも40代なら子供が生まれないからいいんですが
30代なら世間と親戚のの目が厳しくて状況はすぐに変わります。子供がいないから離婚も簡単
その時マンションは、大不良資産になります1人で返済できない物件なのですから・・・

公務員や手に職系の女性ならまだいいのですが、民間企業なんて女性にとって危険がいっぱいです。
なんだかんだ言っても男性優位の社会ですから、リストラは40代50代の女性に真っ先にやってきます、
周囲に責められて、退職したら時給1000円のパートか契約社員の世界に変貌します。
現在でも若い女子社員と同等の仕事で高給な30代40代の女性は、職場でうとまれていませんか？

[362: 匿名さん]

内覧会等で老夫婦をよく見かけますけど、
でも、基本的に30代の方々が多いですかね？

既に家を持ってて、あんまり購買力が強くないだけかもしれませんけどね
だから、余った金を子供に貸すのかもしれません

[363: 匿名さん]

＞３６１
いや、だからＤＩＮＫＳで今後も行く宣言している人ね。子供は作らないと。
（女性も手にそれなりに覚えがあって、自分の仕事にある程度自身がある人で。）
で、そんなカップルは少数派だと思う。
今現在ＤＩＮＫＳで多額のローンはもちろん危険でしょう。

[364: 匿名さん]

＞363
子供が医学的に出来なくて、子供の代わりに生活を楽しみたいから高級マンションというのは
あるかもしれないけど、離婚の危機は子供のいる夫婦より簡単に乗り越えられないかもしれない。
離婚に際して、マンションの返済でもめた夫婦を何人も知ってます。

[365: 匿名さん]

353です。

自分の単なる雑感で、まだ続きを書こうかと思ってましたが皆さんいろんな補足やご意見ありがとうございます。

何が言いたいかって、10年単位で見ると世の中の景気や金利、収入はもちろんのことですが、一番コワイのはその時の常識や考え方、世間の流れが全く変わってしまうってことです。

自分の環境を無理矢理変えられれば、対応できるんでしょうけど、もうすぐ転職三度目の私は無理ができるのもそろそろだと思ってます。ローンは最低でも15年、いや10年で返しましょう。

[366: 匿名さん]

追加。。

353でDINKSと書きましたが、購入時にDINKSと言う意味です。5-10年スパンで考えるとこの前提条件はいくらでも変わるんでしょうけど、つい、その時の生活の流れで契約してしまい勝ちだと言いたかっただけです。

まー、でも30前後で都内に自宅が持てるなんて、うらやましいです。

[367: 匿名さん]

世界銀行は13日、半年ごとにまとめる世界経済見通しを発表した。
日本経済の底堅い回復を見込み、2007年と08年の実質経済成長率をそれぞれ2.4％、2.5％に上方修正した。
物価の上昇に伴って短期金利の水準も緩やかに上がり、08年末までには2％程度に達するとの見通しを示した。

[368: 匿名さん]

＞366さん
こういったマンションの安い時代ですから30歳前後で
都内ならマンションは買えますよ、都心だと誰でもというわけでもなく厳しいでしょうけど

[369: 匿名さん]

さすがに７千万のマンションは、世の中の感覚では安いとは言えないでしょう。
でも、購入時ＤＩＮＫＳというだけで将来的に子供を予定している夫婦で
7000万円台買う人は、ふつう世帯年収が相当に高い人たちですよね。
かつたとえ一馬力でも高収入の部類。買ってしまえばどうにかなるのが
住宅ローンと言いますから、確かに勢いで買ってどうにかなるし、
馬鹿じゃないですからどうにかする自信のある人が普通は買うだろうし。
ただし、頭金が少ない人は、将来的には辛く感じることが出てくるかも
しれませんね。金利が上がることも、ボーナスが下がることが今後も
大いにあるでしょうから。

[370: 匿名さん]

30代前半の同世代の女性はだいたい結婚しても会社員として働いています。
ばりばり稼がなくても自分だけで年収400万円くらいあれば、旦那とあわせて23区内にマンションは購入できます。
子供を生んでも派遣で復職すればいいですし、もともと払わなくてはいけない家賃の範囲で金利固定のローンをくむわけですから、ローンが負担になるとは思いません。

[371: 匿名さん]

派遣の収入の平均は２００万程度ですよ。
もちろん手に覚えがあってばりばり働けばもっと稼げる人もいるけれど、現実的には
４００万なんてほど遠い。
それにその中から保育園代、扶養離れるから各種保険年金も払わなければ
ならないし。そもそも派遣への復帰も子供が小さいと難しい面もあるし・・・

[372: 匿名さん]

353です。

>>371
そうなんです。これからパートの厚生年金加入や特別控除廃止、さらには残業代廃止などなどちょっと前の常識では考えられなかったことが次々と常識になる可能性があります。

これを考えていくと、そうそう都内にマンションが買えなくなる、という時代も近いのではと思ってしまってます。（つまり、価格が上がるのではなく、買えなくなる、と）

[373: 匿名さん]

夫婦正社員で共働きで子育てをするために、通勤時間を短縮して子供の送り迎えの時間を確保する目的で、都心に住宅を購入する30前後の方が結構います。

両親から資金援助と現時点の夫婦の共稼ぎで子育てをしながら、無理なく支払って行けるローンを組んで購入しているケースが多いです。

ただし、子育て女性が正社員として働けるように、パートナーの男性の努力が不可欠ですが。。

DINKSで子供を持たない前提で少し背伸びをして高価な住宅を購入する。そして、夫婦ともども激務をこなし、お金と名誉をゲットしたい！という人は、周りにはそんなにいません。
80年前後生まれ以降の方になると、結婚や子供を持ちたいという願望が少し上の世代の方よりも強いと思うので、都心住宅の割安感が続く限りですが、こういうケースがもっと増えてくると思います。

とはいえ、こんなことができる人は多くはないと思います。仕事と子育ての両立も仕事に対する価値観も両親の資金力次第というか、こんなところでも階層の固定化の影響が現れているように思いますし、正直うらやましいですね。

[374: 匿名さん]

会社に育休の制度があって利用できれば一番いいですよね。
うちは育休３年とれて、利用者も多いので自分も利用するつもりです。
ばりばりとは働けないと思うので、残業はできないため年収は下がると思いますが。

[375: 匿名さん]

女性が働き続けるか続けないかで大きく違うのは当然。
でも、実際「第一子」の出産時点で仕事をやめる人が72.8％をしめる。
２子目で断念の人も、小学校入学で断念する人もいる。
二人の収入を足して買える物件は確かに魅力的だけど、いざとなれば一人でも返せる金額を
考えておいたほうが安全でしょうね。

[376: 匿名さん]

弱含み傾向強まる　東京圏アパート家賃（１面）
　住宅新報社が東京・大阪・名古屋・福岡の４大都市圏を対象に年２回実施しているアパート家賃調査（９月１日時点）がまとまった。
　それによると、東京圏のアパート家賃は弱含み、または横ばい傾向となっている。１年前との比較でわずかながらも上昇しているのは、１Ｋから１ＤＫタイプの上限（新築）相場のみ。96円上がって７万1,527円となっている。ただし、半年前の前回調査（06年３月）との比較では0.1％下落している。
　東京圏のエリア別では、東京都の城南・城西地区は堅調で全体的にわずかな上昇となっている。反対に全体的に値下がりしたのが城北地域。下限と上限の平均値で１％台後半から２％台の下落となっている。千葉県総武地区も値下がり傾向となった。
　個別ポイントで賃料が最も高かったのは東横線代官山駅周辺で１Ｋから１ＤＫタイプは平均10万4,000円、２ＤＫは14万9,000円だった。
　賃料が高い上位20地点のうち前回との比較で下落していたのは６駅しかないが、賃料が低い下位20駅ではそのうち16駅が下落。家賃相場の２極化が進んでいる。

[377: 匿名さん]

アパート家賃とマンションの関係は？

[378: 匿名さん]

男女雇用機会均等法から20年、夫婦とも総合職で働いている人も居ます。
大手企業に居る場合、育児休暇等の施策も充実しており、子供が出来てもやめずに働いている人、
何人も居ます。

そういった人の年収は、合計1500万を超えており、25で結婚、10年社宅に居て頭金貯めて、
キャッシュで家を買う人も居ます。そういう人種は、人口の0.1％かもしれませんが、
首都圏3000万の人口からすると、3万人居るわけです。
（実際はもっと居るでしょう。30代後半〜40台前半の女性総合職、貴社に何人おられますか？）

惜しむのは通勤時間と家事の時間です。職場に近い場所、晩御飯はデパ地下惣菜のため、近辺にデパートは必須、となります。

今後、政府の施策として、少子化対策に重点がおかれるでしょうから、益々2人力の人は増えるでしょう。さらに、大学入学者も男性よりも女性が多くなったこの時代、益々、総合職女性は増えるでしょう。

都心に住む人って、そんな人が増えるんじゃないでしょうか？

[379: 匿名さん]

家賃が高くなれば、マンション価格にも追い風。低くなれば向かい風。

[380: 匿名さん]

>>359
その就職観はおかしいのでは？

[381: 匿名さん]

首都圏3000万人の人口のうち労働者は2000万人弱、サラリーマンばかりではないので雇用機会均等法の恩恵を受けているのは500万人くらいかな、その0.1％とすると5000人位かもしれないね。