23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

少子化だから夫婦両方の親からの資金援助を受けやすいしね。

[252: 匿名さん]

昔みたいな値上がり→買い替え→値上がり→買い替えって好循環に入れればいいんだがなぁ。。。

[253: 匿名さん]

金利があがれば、マンション価格上昇と同じ効果がある。
日銀が毎年0.25％程度のゆるやかな上昇を考えているようだ。
だとすると８年後には今の３％の金利が５％になっている計算だ。

３５００万のローンを３％で３５年借りたら月々の返済１３万５千円
これが金利５％になると「同じ返済額で借りられる額」は２６８０万円
２割の自己資金でも
４３７５万の物件価が買えた人がが３３５０万円でないと買えない。
約３割の値上がりと同等というわけだ。
マンションというのはデベロッパーも価格を上げるが金融機関も
金利を上げることで「買えない障壁」を作っているのだ。

キャッシュに余裕のある人「富裕層及び買換え客」は関係ない。
金利があがろうが、価格は額面通り考えればいい。

一般客は２５坪を１８坪に減らすか、坪単価の３割安のエリアを選ぶ
しかなくなる。坪単価240万の物件を検討していたのが１６８万の
物件を選ぶしかなくなる。

今後、地価がさしてあがらずとも金利が上がっていけば８年後には
ほとんどの人は郊外物件か築年数の古いの中古しか買えない事態に
なる。

バブルの頃は年収の上昇率が高かった。平均賃金もあがったし
ローン金利も５％あっても収入がカバーしたが今は賃金が伸びていない。
おそらく、８年後には供給者が値を上げるかわりに「音を上げて」
しまうだろう。
誰も通勤９０分以上の郊外は買わないし、築３０年以上の中古マンション
に人気が集まるとも思えないからだ。

そこで９年後あたりからゆるやかに下落が始まる。金利も徐々に下がる。
消費者物価が上がらず、景気も極端に低迷しなければゼロ金利に戻る
ことはないだろう。そこで底値も２００４年ベースまでは落ちない。

せいぜい２００７年ベース・・くらいかな。買うなら今のうち。

[254: 匿名さん]

キャッシュフローは、金利上がればきつくなるのは当たり前。
団塊ジュニアも親の脛かじってマンション買っている。正に去年から今年の流れ。
問題は、団塊ジュニアの可処分所得が減るような事態になったときに値崩れする。
勿論色々なケースが考えられるが

[255: 匿名さん]

年金の崩壊がはっきりするにつれて、
老後資金確保のため、親から若年世代への資金供給は止まる。
既に生涯賃金の平均値は下がり始めていて、若年層に今以上の購買力は期待できない。
中途半端な高額物件や、イメージ先行のハリボテ物件には受難の時代へ。

[256: 匿名さん]

今日なんか、金利上げが遠のいたとの理由で円安になってるよ。
簡単には利上げできないんじゃない。

[257: 匿名さん]

年金の崩壊と言ったって、
年金でしか暮らせないような庶民では元々、高額物件には縁がないでしょ。

[258: 匿名さん]

年金の保証があるから安心感があって消費へまわせるのに、
年金や保険はもらうどころか負担が増える恐れすらあるようになれば、自分で手いっぱい。
娘や息子の軽薄なマイホーム購入につきあって金をやるような余裕はなくなると言うこと。
心理的にもね。

[259: 匿名さん]

バブル時代の実質金利ってどのくらいあったんですか？名目金利でなく、実質金利は今のほうが高かったりするんでしょうか。

[260: 匿名さん]

年金が心配なら、消費税率が騰っていくのも心配なはず。
２０%なんて話もあるから。

[261: 匿名さん]

日本脱出が緊急課題ですな

[262: 匿名さん]

＞259
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
金融公庫の基準金利が参考になるのなら、バブル期は５．５％程度
地価の底で３％

[263: 匿名さん]

＞２５４
自家用実需の話をしています。キャッシュフローは関係ないです。

実は１９９５年頃の駒沢２０坪、坪単価１８０万の物件など、金利の高さを
考えたら今の２５０万くらいの感覚だったんでしょうね。

[264: 匿名さん]

なんだか、債権の金利と債務（住宅ローン）の金利混同していませんか？

[265: 匿名さん]

下がるさがらないという話をローン金利にからめていうなら
前回の上昇は高金利での高騰
今回は低金利下での上昇。
前回１９８５年以降の上昇期は住宅金融公庫基準金利で5.4
から４．３５
底値から上昇に転じた２００４年で2.5〜2.7％

金利が上がれば価格をおさえる方向に動く。
金利を下げれば高騰に拍車がかかる。

ここは、景気回復の兆しがみえず国債の利払いの問題も
あって利上げはゆるやかというか当面上げづらい。
そうならば価格抑制の力は弱く上昇は容認される。

前回は、消費税　３％⇒５％でマンションブームが起こり
ここが底と言われたが、ちっとも底にならなかった。
金利をさげたら地価が上がるだろうと頑張ったけど
下げ止まらなかった。
今回は、金利は上がらないという読みから地価がどんどん
上がる気がする。

[266: 匿名さん]

年内の日銀利上げは見送られる公算。だってさ。

[267: 匿名さん]

毎年ベースで0.25％っていうんだから毎月気にしていなくても上がるときに一気に
0.25上がるってばさ。
まぁ気が付けばフラット３５が５％という日も結構早かったりするような。

やっぱ３年固定にしておこうっと。・・・いかんローンスレではなかったですね。

[268: 匿名さん]

現金払いだからローンスレがあるのも知らなかった。

[269: 匿名さん]

日銀が上げ下げできるのは無担保コール翌日物の金利であって、住宅ローンに関係のある長期金利とは直接関係がありません。
長期金利は１０年物の国債の利回りで決まります。今のようなインフレナッツのタカ派ぞろいの日銀だと、将来の景気に対する
不安から、政策金利を上げると逆に長期金利が下がる事も有り得ます。

[270: 匿名さん]

日本の将来に不安を感じてる人が８５％らしいです。
私もその一人ですが、本当この国大丈夫かな？って思う今日この頃・・・

[271: 匿名さん]

他の国なら、安心なの？

[272: 匿名さん]

選択肢がないことを考えてもしょうがないんじゃないの？

[273: 匿名さん]

次善策は選択肢として外貨を買うことですかね。因みに私も日本悲観論者です。だから外貨は総資産の40％位持ってます。基本的には今後、円安・株高・不動産高を予想してます。

[274: 匿名さん]

年金運用も日本株と国内債券を減らして、海外ファンドに投資する方向です。
日本がだめになっても、みなさんの年金を守れるように。

[275: 匿名さん]

世界各国への分散投資はいまや全世界的な常識。自分の国に悲観してなんてセンチメントじゃ、思いやられるな。。。あほすぎ。。。ですなあ

[276: 匿名さん]

前回の消費税上げの時に底にならなかった理由はただひとつ。不良債権処理がまだ終わってなかったからですよ。新興マンションデべ、センスの悪いホテルをつくってる電車屋、鮮度の悪い野菜をおいてるスーパーなど、淘汰されるべき企業群が、どてっぱらに穴があいてるのに、シラーとして生き延びようとしてたじゃないですか。今は、もうひとから言われて、無理やり不動産を売らなきゃいけない人も企業もほとんどいなくなった。だから下がらんのですよ。そして、数年続けて騰がり続ける状況をみて、「不動産は本来騰がるか横ばいを繰り返し、下がる質のものではないのだ」との結論につながっていくわけです。あと、もうひとつ重要なことですが、あげるのも下げるのも、実態は銀行ですからね。ホントは銀行が泣けば、買った値段より不動産を安く売るやつはいなくなるわけですよ。

[277: 匿名さん]

消費税上げたら底になるというのも、おかしいのではありませんか。
消費税を上げるのはマイナス要因でしかないので、株とは違って悪材料出尽くしのアク抜けにはならないでしょう。

[278: 匿名さん]

日銀が先走って利上げして、デフレに逆戻りするのが一番怖い。CPIがほとんど不変だし、景気も踊り場っぽいのに、まだ利上げする気満々の日銀は頭がおかしいとしか思えない。東大出のプライドばかり高い役人（日銀は役所じゃないけど、メンタリティーは役人そのもの）程始末に負えないものはない。

[279: 匿名さん]

ほんと。世間に影響力を誇示しようとしてるのかね。

[280: 匿名さん]

独立性を誇示したいのか、財界をひれ伏させようと言うのか・・・
ゼロ金利が異常なのはわかるから、
利上げなら慎重すぎるくらい慎重にやって欲しいね。
半年に0.03ポイントずつくらいとかさ。

[281: 匿名さん]

とはいえ、金利が上がることはもう避けられないしなぁ
4000万円ローン組んで、金利が0.5％騰がると
（元利金等・元金均等等の）返済方法を無視すれば、
ざっと年間20万円利払い負担が増えますなぁ

借入に頼った方は大変だ

[282: 匿名さん]

長期固定にすればいい。
家賃負担よりかなり楽です。

[283: 匿名さん]

家賃と比べることに、あまり意味がないと思うけどなぁ。

[284: 匿名さん]

意味無いですね。マッタク。
物価上昇率考えると、実質金利は高いでしょう。今でも。バブルの頃と変わらないか、それより高いんじゃないですか。なぜ名目ばかり注目されて、実質金利はなおざりにされているのかが分かりません。

[285: 匿名さん]

ややこしいのは、バブル期でも消費者物価指数はそれほど上昇していないという点。
地価だけが上昇したので
名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率
というフィッシャー方程式はあてはまらない。
バブル期市中銀行の長期金利は６％くらい変動で７％だったでしょうか。
ただし、土地だけでのインフレ期待率でみれば１０％は優に超えていた。
実質長期金利はマイナス３％ということでしょうか。（借りなきゃ損状態
で、政府は土地融資の総量規制をおこなった）

現在の実質金利は土地インフレ期待率が４％とすればマイナス１％
（やや借りなきゃ損という状態）
たしかに実質金利はバブルのときより「高い」です。

[286: 匿名さん]

284です。そうですよね。今調べましたが、純粋に消費者物価指数を取ると、バブル期は4％で今はほとんど0％。
ということは、実質金利はバブル期で2-3％、今は3％程度でしょうか。
土地、という特殊要因に限定せずとも、大して変わらないですね実質金利でみると。なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

[287: 匿名さん]

ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
とあえてローンをして買う人。どっちの話？
前者なら本当は怖いよってこと？　無知なんでよくわからないです。
ローンなんて出来たらしたくない・・・

[288: 匿名さん]

284です。あえてローンをつけて、レバレッジかけるのは理解できます。金融資産を他で運用したいというのは当然のことですが、無理して、キャッシュフローを生まない自宅用資産にローンをつける行為は、経済合理性、実質金利の観点から考えるとよく分からない、という印象です。

[289: 匿名さん]

>288
＞なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

そうでしょう。
インフレ期待といっても　いわゆる消費者物価の上昇という意味でなく
土地価格≒住宅コスト≒家賃ｏｒ住宅ローン
の上昇懸念ということではないでしょうか。
東京に通勤する場合、６０㎡の２ＬＤＫで月坪９千円の家賃なら１６万円のコスト
しかし、３５年ローンで３％で坪１８０万のマンション２０坪を買って全額ローンで
返済しても月々の返済13.8万円、管理費その他でほぼ同額。
実際は、１％金利優遇や、１０％の自己資金が入るから１３万程度の負担。

１５年デフレが続いたから、今後はインフレなんじゃないという意識はあるでしょう。
インフレになれば借金の実質価値は目減りしていく。
同時に相対的に地価が上昇すれば、売却時に自己資金＋キャッシュが残り
トータルで賃貸より有利。
そういう計算です。

それと、貯蓄して頭金ためて４０代で買おうとしても価格もローン金利も上昇していたら
通勤６０分以上のところしか買えない。そういう不安があるからでしょう。

[290: 匿名さん]

２８８さんと一般消費者との意識の違いは
今マンションを買っている３０歳前半の子たちは、基本的に自分の貯蓄はゼロ
というケースが多いみたい。
１０００万でもキャッシュがあれば、株式投資とかで運用を考えるけど
基本的に、親から頭金借りて親に薦められて買っているようですね。

なぜなら親は８０年代上がりはじめにマンション買って買い換えて千葉の郊外に
８０００万くらいの一戸建てを買って住んでいたりする世代。
残債もそこそこ残っているが年金も多い。そこそこ流動資産持ってます。
彼らは都心がこれから上昇すると確信しているから息子のマンションに投資
するつもりで頭金をだしていたりします。

[291: 匿名さん]

自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

[292: 匿名さん]

東京で金を稼ぐ必要のある人は、すくなくとも東京に居住しないと
いけないわけで、豊富にかせげれば賃貸でかまわないということに
なります。
しかるに、都内には賃貸で２０万以下では、まともな物件が少ない。
基本的に月坪家賃１．２万円以上ださないと良質な賃貸住宅には
すめないという事情もあります。

家賃相場は実は借家法の関係で継続家賃は急に値上げできない。
新築の賃貸マンションはこれまでワンルーム以外供給が少なかった。
そのため賃貸相場が不当に低くおさえられてきたがこのところ、青山
赤坂、麻布では旧相場の１．５万円／月坪を大きく越え２万円台も
少なくないです。

＞ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
そりゃそうです。
マンションという商品はデベロッパーの商品だけでなく銀行さんの商品でもある。

＞前者なら本当は怖いよってこと？
何が怖いのかわかりません。ローン破綻する前に売れば元に戻れるわけです。
売ったときに値下がりしていて借金だけが残った。
そういう悪夢を過去１５年見続けてきた人がいるわけです。
それは、デフレといって地価がどんどん下がったからです。
しかし１０年でもローンを払い続けたら３０００万のローンは２０００万ちょっとに
なっていたりします。その時点で売ってお釣りがくればよしです。
怖くない。
ローン最中に借主が死んだら生命保険で弁済してもらえる。最近は
病気になっても免除なんてのもでている。

住宅ローンというのはもともと米国の発明で、日銀がゼロ金利で邦銀に貸し出した
金が米国の金融公庫みたいなところの債権にかわっておかげで低金利で
米国人は貧乏人でも家が持てるようになった。


＞ローンなんて出来たらしたくない・・・
大金持ちのところにお嫁にいくしかないですね。あるいはご自身が
お金を稼いで高級賃貸にでもお住まいになるか、大金持ちの養子になるか

[293: 匿名さん]

>291
＞自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

その本人が給与がどのくらいで、どれだけ信用度の高い会社に勤務していて
買った物件の担保価値が高いかどうかできまります。
都心とは言いがたいけど年収が６００万くらいあれば３０００万くらいのローン
組んで４０００万くらいの物件買ってますよね。
都心かどうかは、広さによります。
１５坪の１ＬＤＫなら坪単価２６６万ですから、芝浦とか買えますよね。
２５坪なら160万ですから、都心は無理で新浦安か城北でしょうね。

[294: 匿名さん]

ローン破綻する前に売れば元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。少なくとも、1000万円程度の頭金なら、その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる覚悟が必要だと思いますよ。その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。

[295: 匿名さん]

＞元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。

違います。正確に言えば
中古価値≧自己資金（年利１％程度で運用益考慮）＋残債です。

[296: 匿名さん]

自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
高く売るのは無理でしょうね。

[297: 匿名さん]

おそらくあなたはご両親のお家か、社宅か公的住宅か
さもなくば裕福な高額賃貸にお住まいなのでしょうか。

今ここに生活している以上、何らかのコストを支払わないと
東京に住んで働くことはできません。

マンション購入の代替案として賃貸を想定するのなら今後の
家賃上昇リスクを考える必要がありますね。

人は収益還元法で地価は上限を抑えられるとよくいうけど
家賃相場あがればその限りではないです。

＞その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる
これは、まさに郊外ならおこりうるし、実際１９９５年以降のマンション
ブームでそうなったわけです。私は２０００万近い金を溝に捨てましたよ。
溝に捨てても売却できたからまだいいけど、多くの人はいまだに
千葉ニュータウンから９０分かけて通っていたりします。

＞その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。
みんな賢いから先達の失敗から学んでいます。なるべく値落ちの
しない立地を選ぶ。面積より立地重視のモノ選びになっています。

[298: 匿名さん]

3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
30年で組んだとしたら、最初の10年なんて金利分の返済が半分くらい占めてるんじゃないですか？
元金は意外と減ってないでしょうから、そんな甘くはないと思います。

[299: 匿名さん]

＞自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
それは変です。
世の中＊＊＊みがいるから勝ち組もいる。格差社会とか
二極化とはそういう話。

＞そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
不動産市場を均一な生簀の金魚すくいみたいに考えては
いけません。
駅を中心に同心円状のサークルをイメージしてください。
駅近はいつでも希少性がある。駅徒歩１８分は新築でも安い。

＞高く売るのは無理でしょうね。
論理矛盾です。
人がローン破綻に陥るのは個人の収入の問題。自己責任です。
世の中が不景気になれば給料も下がる。それはリスクであり
不幸だけど、もっと前向きに稼いで成功したいと思う人が
稼いで成功してマンションを買い換えて大きな住まいに住む
のでしょうね。

ネガティブなビジョンと不安があるのに無理に買うことはない。

でもそういう不安を一般論にすりかえて正当化してもあまり
喜ばれないですよ。

[300: 匿名さん]

＞3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
３０年ローンで３％の固定金利で１０年目の残債は２２００万円です。

[301: 匿名さん]

2000万と2200万は大差ないとでも？　どんぶり勘定なひとですね（笑

[302: 匿名さん]

正確にいうと2,280,810

[303: 匿名さん]

あなた何がいいたいの。そろそろ怒るよ。

[304: 匿名さん]

一生公営住宅で淋しくくらしないよ。おそらく私がデベの営業か銀行マンだと
想像しての失礼ないいぐさなんだろうけどまじめに応えている身に対して
いい加減な面白半分の言動はつつしみんさいよ。

あーあ時間の無駄だったな。

[305: 匿名さん]

301と302は別人ですよ。
2200なんてウソじゃないですか。。10年後に2300万だとするとやはり思惑どおりにはいかないってことでしょ。（私が301です）

[306: 匿名さん]

ドンブリ勘定でいいんですよ。地価が正確に予測できない以上
大切なのは大きくあがるか小さくあがるか小さくさがるか大きくさがるか

そういう話なんだから。
私はこれまで自分の家を売ったり買ったりして１９８５年からこのかた
いろいろ浮き涼みを経験してきて書いたつもり

役にたたない話だと思ったらレスしないでもらいたい。

[307: 匿名さん]

＞305
正確な数字が必要なら銀行にいきなさい。本筋が読めない相手とは議論したくない。

また来てね（＾＾）／

[308: 匿名さん]

お疲れ様でした。

[309: 匿名さん]

294です。高額かどうか分かりませんが、賃貸に住んでいます。立地重視というのは全くもって賛成します。しかし、自己資金＋残債を中古価格が上回っても（これもかなり高いハードルだと思います。立地が良くなければあり得ないのでは）、金利分、管理・修繕積立金、固定資産税分はドブに捨てるわけで、損得で考えれば、賃貸のほうがよいのではと思います。家賃は歴史的に非常にボラティリティの低いものです。物価上昇率がほとんど０という現状のなか、簡単に上がってはこないと思います。
でも夢のマイホームは、損得では割り切れないものがあるんでしょうから、その価値がどのくらいあるかなんだろうな、と思っているわけです。その価値が1億円の物件のなかに数千万あるとするのであれば、私もマンションを買うと思いますが、そう思わせる物件には残念ながらまだ出会っておりません。

[310: 匿名さん]

しょせん基本がわかっていない相手はディテールにこだわって話しに意図が通じない。

問題は、都心の好立地を高くても狭くても買えってこと。
買いたくない人は、無理して買うな。

頭金は多いにこしたことことはないから親から３５００万くらい生前贈与
してもらう。これが一番「安全」

[311: 匿名さん]

307
10年後の売却額の話してたんでしょう？10年間の返済額1000万と700万では大きな差ではないですか？話の流れから10年後にそんなに価値が下がらないものとして売れたとしても、ローンが思ったより返せてないのですから、それは大きな問題だと言いたかったのです。
この10年間での300万の差を無視してはいけないでしょ。

これにはレス不要

[312: 匿名さん]

親から3500万も贈与してもらえる人って、そうはいなくない？
そういう希少な人限定の話？　それとも同居ってこと？
それなら狭いのは家庭崩壊に繋がる気がする。
１００平米近くはほしい気がするけど。

[313: 匿名さん]

３０９のような考えの人がいてくれないと賃貸用のセカンド（16坪、１ＬＤＫ）を都心で
買った自分としては困る。
10年くらい貸してから自分で住むか、あるいは売るか、いずれも自由自在。

[314: 匿名さん]

そもそも今ローン３０００万組んで、４０００万で買った物件が、
１０年後いくらで売れる物件たり得るんだろうか？
希望的観測過ぎる気がする。

[315: 匿名さん]

賃貸がいいというのは哲学でしょうから、私はあなたを説得しようとは思いません。
ただ、新築坪単価というのは、都心で４５０万、都心周辺で３００万、城北で１８０万、市川、船橋で１５０万
田園都市線２２０万
とかかなり差があるということです。ここ２年ですでに２割上昇した箇所も少なくない。
逆にこれらは１０年前には、５５０万、３５０万、２２０万、１８０万、２４０万していました。
バブルは別にしても大きく変動したのが過去の歴史。
ここ１５年の下落の歴史が、マンションは「買った瞬間２割下がる」神話を生み出して
それでもいい人はマイホーム終の棲家として買いましょう・・・みたいな言い方が蔓延しました。

これは体のいい思考停止の勧めです。

まじめに考えれば、下がるものは死んでも買ってはいけない。
理想は２０年住んで「買値」で売れること。
ただしこれは運次第です。
賃貸は、賃料の正当性というものが問われるべきです。ボラタリティの高さを求めたかったら
賃貸がいいのはその通り。しかし多くの家庭生活はボラタリティでなくスタビリティを求めます。
実際、カミサンにせがまれてみんな住宅ローンを組む。
そのうえ、自分が＊＊ばローンがちゃらになるおまけ付きで。

[316: 匿名さん]

＊＊＝死んだらば

[317: 匿名さん]

314
別に例として金額を出しただけで、タワーマンションの高層階の１ＬＤＫでも想像して
みてください。
不動産は抽象論で議論しても意味ないと私は思っています。
理論でなく実践するためのガイドにすぎないです。

[318: 匿名さん]

なんかさぁ　議論のための議論になってないか？

スレタイとのかかわりが希薄になっていると思うよ。

[319: 匿名さん]

＞駅を中心に同心円状のサークルをイメージしてください。駅近はいつでも希少性がある。駅徒歩１８分は新築でも安い。

確かにそうなんだよね、駅を中心に5分10分15分と円を描くと、5分以内の面積が
いかに小さいかわかります。需給バランスでも地価の違いは、当然の結果です。
駅近は商業施設が多いから残りのマンション用地が、いかに少ないか実感できます。
仮に直線距離で比較した円の面積を換算すると
駅5分圏内の面積を100とすると、5〜10分圏内：300　10〜15分圏内：600　15〜20分圏内：1000

15〜20分圏内の面積は、5分圏内の10倍もあることになります、いかに駅近が希少価値かわかります
反対に考えると20分圏内の土地がいかに多いかわかります。
（円の面積の計算なんて、小学校以来で思い出すのに苦労した・汗　）

[320: 匿名さん]

＞３１９
ありがとうございます。計算していただいたのですね。いろいろ説明した甲斐がありました。

同心円の価値理論は、明海大学の不動産学科あたりでも最初に教える理屈だと聞きました。

さて

おそらく３０９さんは、流動資産の運用に興味があるお方なのでしょう。
私は不動産など長期スパンで売り買いするものが体質にあっている。
実際賃貸物件を都心に３軒持っているし私自身も２年前タワーマンションを買った。

今、お買い得な物件は・・・確かに何もないから買わないというのが正解かも。

ただ、今後１．５倍くらいまでは都心のマンション新築価格は高騰するかも
しれない。
ありえないのは、このまま急に下がって２００４年から３割減になるというような
事態。

[321: 匿名さん]

２００４年に買った人はいいんじゃない？
今後の新価格が１．５倍までに上がる可能性ってどうなのかなあというのが問題で。
買い煽りを疑われるわけ。

[322: 匿名さん]

309です。確かに、私は基本的に紙の資産に多く投資をしています。しかし短期ではなく、ずうっと持ち続けています。まあこれは哲学の違いですね。不動産が2004年から3割減は立地の良い所では私もあり得ないと思います。問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に（売却しないかもしれませんが）購入時の頭金が確保される水準であってほしいな（金利なんかはドブに捨てるとして）とは思いますね。
そして、新築坪単価は、田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。用賀レジデンスは坪300万くらいでしたっけ？それで割安と言われる水準って一体、、と。

[323: 匿名さん]

不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に群がっている個人の買い手が弱者。歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、はしごをはずされて弱者に転落する。これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。つまり、今後を考える場合、基本スタンスは上昇の方向。ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。

[324: 匿名さん]

口論するつもりはないので誤解なきようお願いします。
323さん

不動産会社のまえに一般の地主があります。棚卸資産を抱え込む余裕の
あるのは、無借金経営の一部のＧ社くらいのもの。

＞不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、
＞売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。
ある意味正しいですが、主な遊休土地は払底しています。現用土地は
誰も売りません。

①個人地主
②大企業
③公共用地
①は野沢の大地主や目黒の寺などを除いて土地の区画が小さい。
②大企業は過去の15年で敷地を放出、残っているのは道路付けや
　規制で大きな建物の建たない用地
　一部の専門学校・私立高校用地（使用中で移転できない）
③公営住宅立替、公務員宿舎、廃校跡地、都営バス車庫用地
　公共施設移転跡など

主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。
少しはあるかもしれないが皆郊外か都下。
再開発か用途地域見直さない限りもう大量供給は無理なんですよ。
赤坂薬研坂、虎ノ門再開発、飯田橋再開発、
たとえば日本橋人形町トルナーレ（賃貸）みたいに長期に用地買収かけて
やっと大きな区画で大きな供給ができる。
三井不動産が五反田から大崎にかけて気長にやってきた仕事みたいな
ものが今後花をさかせるのでしょう。

[325: 匿名さん]

＞今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、
＞数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。
違うと思うけど。
デベだって土地仕入れるわけで仕入れた土地を抱いて眠って
いるとは思えない。
仮にそうだとしたら、なぜ再開発や定期借地なんて手間のかかる
仕事を手がけたりするのでしょう。


〉つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に
〉群がっている個人の買い手が弱者。

あのぉ・・・抽選は別に公庫融資さえうけなければやる必要ないんですよ。
フラット３５とかの手続き上抽選が義務付けられているだけで本当は
先着順で売りたい。売り手は抽選よりオークションをしたほうがいいでしょう。


＞歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。
借地借家法ができて借家人や借地人の権利が強くなったのは戦後の話。
借家人が安心して兵隊になれるように作った法律なのですよ。

[326: 匿名さん]

＞だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。
ここも間違っています。今は高い時期にローンで住宅を買った人が
「含み損」を抱えて「敗者」になった。本人は認めていないが
実は70代の資産格差の要因はいつどこの土地を買ったか
デフレ期間に不動産をかわずに債権を買ってきたかの差による。
ポスト団塊の世代の多くは1990年代半ばが子供の成長期で
やむなく高止まりの郊外住宅を買って、そのまま身動きができなく
なった。それが資産格差を拡大させる原因。


＞たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、
＞はしごをはずされて弱者に転落する。
＞これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。
うーん。イアイアイとか桃源社とかご存知ですか。

＞ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色
＞ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。
そういう意味では本当の強者は金融機関。
住宅ローンしか商売のネタがなくて膨大な個人の預金を
外資系銀行に三角合併でもっていかれたら赤信号。

[327: 匿名さん]

＞問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。

結論から先に書くと、買い・・です。
322さんもご覧になったでしょう藤巻賢司さんの資産インフレ論に私も
傾倒しています。別に妄信しているわけではない証拠に

①デベロッパーが郊外で高付加価値大量供給を始めた
　これは、複数のデベがまさに示し合わせたかのように、うまい順番で
　ことを起こしているように私には見えます。
　2004年、湾岸大量供給
　2005年　同上
　2006年　豊洲・川崎駅前　販売開始
　2007年　武蔵小杉売り切る　たまぷらーざ、横浜ららぽーと、青葉台大規模物件

このままいくと都心は供給不測、中古単価はあがりローン金利があがればいやでも
川崎、横浜に「追い込まれて」いく。
ここに魅力のある物件がないかというと、
たまぷら駅建替え、美しの森区画整理事業　青葉台ドレッセ（駅徒歩4分）など
が、目白押し
2009年　二子玉川再開発物件販売開始
　　　　　これが駄目押しの高価格でみんなあきらめて郊外を買う。
　　　　　あわせて、湾岸タワーの中古物件が人気沸騰。当然豊洲にも殺到
2011年　晴海再開発分譲開始
　　　　　おそらくは300万くらいでしょうかね。

＞お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に購入時の頭金が確保される水準であってほしいな

私も同じ気持ちです。

＞田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。
1999年頃の水準です。高いか安いかは供給量次第。当時は下がり相場で、一年で1割さがるのが
通常の新古物件。今それらがまた息を吹き返しています。

マーケットが決めるのが価格です。カルテルや消費者運動はないものの、あっても不動産は経済というもっと大きな
波で動いています。

[328: 匿名さん]

面白い！こういう議論を戦わせることこそ、公開スレの醍醐味ですな・・・。

[329: 匿名さん]

需要側の心理的変化って言うのもいままでとちがうファクターでは。
画一化された価値観、競争意識、「家を持つ」・土地へのこだわり、、、、
そういうのに根ざして、生涯の労働成果の大半を不動産取得につぎ込むライフスタイルは、
もはや旧世代のものでしょう。

納得のいく家が買えなければ、生活を切り詰めて高い家を買うより、
そこそこのところに住んで旅行その他で優雅に暮すなど、
自分にとって最大の効用を生むお金の使い方へシフトするのに何の躊躇もない。
男は家を持って一人前、みたいな煽りも全くアナクロになっていて時代の共感を得られない。

見得・世間体・勝ち負けといったマイホーム取得競争こそが、
価格を騰貴させていた原因だとすれば、
この価値観の変化は、日本の不動産事情にとって非常に大きい要因であるはずです。
マンションのような、イメージが価値に大きく影響するような場合は特に。

[330: 匿名さん]

322です。政府はもう、新築マンションを後押しする政策では無いですから、確かに築浅の都心マンションの希少価値は過去に無いものとになる可能性はあるでしょうね。過去3年で見ても新築マンションがあまり供給されていない立地の良い場所をPickすれば、損をしない買い物にはなるんでしょう。しかし、今供給されている多くの物件は、頭金が飛ぶリスクがあると考えています。資産価値のある優良物件は、マーケット参加者が期待しているほど多くは無いと思います。特に下げ相場のときに物件毎の差がより明確化するでしょう。

[331: 匿名さん]

23区でもまだ安いとこあるじゃないですか？
何で坪単価300万オーバーのとこだけの話してんの？
城北や城東なんかは坪単価200万以下の物件もあるでしょうに。
そういうとこを買えばいんじゃないの？

[332: 匿名さん]

それだと、今後値段が下がる可能性が高いというのでしょう。
あと、一本頭金、3000万ローンのシミュレーションで都心の１ＬＤＫで考えろというのは、
投資限定の話になるよね？　家族でいくらなんでも住めないし・・・そんなに不動産投資
している人が多いんだろうか。

[333: 匿名さん]

>>324
＞主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。

明治大学島岡球場跡地
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

[334: 匿名さん]

322さん、327さんのやりとり勉強になります。
只、私の師匠の見解とは異なる点もあります。
不動産も含めた資産はどの程度お持ちの方々か、
ご教示頂けないでしょうか？

[335: 匿名さん]

10年後をもっともらしく語る方がいますが、人口減を加味しないのはフェアではないのでは？
以下それぞれ、今後の労働人口減少および東京都への人口増加は今がピークとしてますよ。
人口の社会増がなく、自然増と域内異動だけの世界で不動産価格が上昇するというのはまさに仮需による価格上昇＝バブルなのではないですか？

人口予測
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121a2.htm

東京都による人口予測
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/023dty00001.htm

[336: 匿名さん]

中古マンション成約数11カ月ぶりに下落　東日本レインズ
　財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、11月の月例速報を発表した。

　それによると、首都圏における中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）で、11カ月ぶりに下落に転じた。成約平米単価は35.72万円（同プラス5.73％）となった。

　首都圏土地（100から200平方メートル）の成約件数は、278件（同マイナス15.24％）で、２カ月連続で減少した。成約平米単価は23.32万円（同プラス6.94％）で、２カ月連続で増加した。

　首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）で、３カ月ぶりに下落した。

[337: 匿名さん]

中古マンション、成約が減った分だけ単価は上がってる。
また、土地や戸建よりもマンションが人気であることに変化はない。

[338: 匿名さん]

空気を読まずにいえば、
首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）
首都圏中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）

この件数のマイナスがまずいのでは？

[339: 匿名さん]

政策的に作り出された、水増し実需をもう少し勘案すべきではないでしょうか。１％の住宅借入金特別控除や、住宅売却損控除の延長など、本来、住居の購入にいたらない所得階層を、買い替えも含め、何とか購入させているのが、今の住居政策。住居購入に関しては、圧倒的に優遇されている。これは水増し実需といっていいだろう。

本当に長く続くのか？

[340: 匿名さん]

先日新築マンションを購入しましたが、高値でつかんでしまった気がしてなりません。
周りを見ると売れ行きが落ち着いてしまってる気がします。

[341: 匿名さん]

いくらの物件？　坪単価いくら？

[342: 匿名さん]

いろいろ読んでると、やっぱ結論としては、銀行の動きがすべての動向を決めている。表面的には売る不動産会社と買う個人なんだけど、不動産会社が仕入れるときも個人が買う時もその資金の大半は銀行が出してるわけで、そこが積極的に動けば取引は成り立ち相場が確立するし、貸さなきゃ買いたくても変えないから相場にならない。言い換えると戦前みたいに銀行を手下にしてビジネス展開することまでできれば最強のポジションを確保できるのだが、なぜかその一歩手前で最近のやり手は失速している。だからまだ当面の最強プレイヤーがはっきりしてない。それゆえ、しばらくは不動産は堅調。こんなとこかな。

[343: 匿名さん]

では、買値で売り出してみたらどうでしょう。

[344: 匿名さん]

人気物件の倍率をワイワイ騒いでる時期じゃないと盛り上がらないのかなぁ。買い手の気分が。

[345: 匿名さん]

340さんへ　買った直後はそんな気がするものです。
本当は欲しくなかったのですか？

[346: 匿名さん]

早く買わないと損するみたいな煽り、新価格やら高額転売やらが、
バブルを連想とさせ、保守的な層のマインドが一気に冷え込んだ。
じわじわ真綿で首を絞めるように値上げしていけばよかったのに。
ブームはデリケート。扱いを間違うとすぐ冷める。
景気も同じね。阿倍が橋本の二の舞をやらかすんじゃないかと心配。

[347: 匿名さん]

＞３３５

子供が少なく年寄りが多いということは
１人の子供の相続する財産が多いということ。
今の高齢者はバブル期に売った畑や土地の
代金をデフレの１５年間キャッシュや債券で
持っていたおかげで実質資産価値が増えています。
土地が上がった頃の３０００万と今の３０００万
では買えるののがまるで違う。キャッシュの価値が
あがっためですね。

団塊の世代の親の半分がそろそろ亡くなる時期です。
三割くらいはもう死んでますよね。
団塊の親は戦争体験者だからものもちがよくて金を
つかわない。金融資産をやまほど溜め込んでいる。
団塊世代は苦しい人もなかにはいるが
親の遺産と退職金を同時に得て裕福な人も増えるでしょう。

団塊ジュニアは一人っ子だったりすると、東京２３区
にまだ１５０万人いる２５歳〜３０歳の層が親から
金を出してもらってマンションを買うのは容易ですね。

親からもらった遺産は、なぜか消費してしまうのは
ためらわれるもので、ついつい不動産など形のある
もので残したいと考えるらしいです。

[348: 匿名さん]

都内のマンション市場はマクロのマーケティングも必要だけど
ミクロの視点でとらえていったほうがよくわかる。
プラウドタワー二子玉川が３３０万の坪単価で７０００万台
の部屋が即日完売したのは１年以上前になるが、現地にいくと
３０代の若い世代が購入しているのが目立って驚く。
まさに世田谷富裕層の子供達なのかなと思った。
都内のマンションは、今後も「魅力のあるリッチ、ブランド価値
高い資産価値維持予測」をかんじさせる「テリトリー」を構築
できた物件だけが高価格で売れるのだろう。

２３区平均価格なんてもはや差がひろがりすぎて意味がない。
どこが上がるかどこが低迷するかというミクロな検討こと重要だ。
インデックスの動きをみてそれがわかるわけではない。
みんなが土地買って一様に損したり得したりした時代はもう終わった
のかもしれないね。

[349: 匿名さん]

今は、新価格を定着させる時期じゃないか？
デベのほうも、湾岸戦争のころのように土地の仕入値が
格安で大規模の物件は少なくなってきたし
特に急いで売る理由は何もない
実需は確実にいる訳だから、そいつらにゆっくり売っていけばいい

その内、国内景気が良くなって、買える層が増えてきたら
また一段価格を上げる。この繰り返しだろうね

[350: 匿名さん]

駅のホームから見え騒音もある、交通量の多い道路際。
それでもブランド価値として高く売れた。
ただし、駅東側の大規模開発後に立地の希少性が薄れたとき、
その高い資産価値を維持できるのであろうか。