23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

少子化だから夫婦両方の親からの資金援助を受けやすいしね。

[252: 匿名さん]

昔みたいな値上がり→買い替え→値上がり→買い替えって好循環に入れればいいんだがなぁ。。。

[253: 匿名さん]

金利があがれば、マンション価格上昇と同じ効果がある。
日銀が毎年0.25％程度のゆるやかな上昇を考えているようだ。
だとすると８年後には今の３％の金利が５％になっている計算だ。

３５００万のローンを３％で３５年借りたら月々の返済１３万５千円
これが金利５％になると「同じ返済額で借りられる額」は２６８０万円
２割の自己資金でも
４３７５万の物件価が買えた人がが３３５０万円でないと買えない。
約３割の値上がりと同等というわけだ。
マンションというのはデベロッパーも価格を上げるが金融機関も
金利を上げることで「買えない障壁」を作っているのだ。

キャッシュに余裕のある人「富裕層及び買換え客」は関係ない。
金利があがろうが、価格は額面通り考えればいい。

一般客は２５坪を１８坪に減らすか、坪単価の３割安のエリアを選ぶ
しかなくなる。坪単価240万の物件を検討していたのが１６８万の
物件を選ぶしかなくなる。

今後、地価がさしてあがらずとも金利が上がっていけば８年後には
ほとんどの人は郊外物件か築年数の古いの中古しか買えない事態に
なる。

バブルの頃は年収の上昇率が高かった。平均賃金もあがったし
ローン金利も５％あっても収入がカバーしたが今は賃金が伸びていない。
おそらく、８年後には供給者が値を上げるかわりに「音を上げて」
しまうだろう。
誰も通勤９０分以上の郊外は買わないし、築３０年以上の中古マンション
に人気が集まるとも思えないからだ。

そこで９年後あたりからゆるやかに下落が始まる。金利も徐々に下がる。
消費者物価が上がらず、景気も極端に低迷しなければゼロ金利に戻る
ことはないだろう。そこで底値も２００４年ベースまでは落ちない。

せいぜい２００７年ベース・・くらいかな。買うなら今のうち。

[254: 匿名さん]

キャッシュフローは、金利上がればきつくなるのは当たり前。
団塊ジュニアも親の脛かじってマンション買っている。正に去年から今年の流れ。
問題は、団塊ジュニアの可処分所得が減るような事態になったときに値崩れする。
勿論色々なケースが考えられるが

[255: 匿名さん]

年金の崩壊がはっきりするにつれて、
老後資金確保のため、親から若年世代への資金供給は止まる。
既に生涯賃金の平均値は下がり始めていて、若年層に今以上の購買力は期待できない。
中途半端な高額物件や、イメージ先行のハリボテ物件には受難の時代へ。

[256: 匿名さん]

今日なんか、金利上げが遠のいたとの理由で円安になってるよ。
簡単には利上げできないんじゃない。

[257: 匿名さん]

年金の崩壊と言ったって、
年金でしか暮らせないような庶民では元々、高額物件には縁がないでしょ。

[258: 匿名さん]

年金の保証があるから安心感があって消費へまわせるのに、
年金や保険はもらうどころか負担が増える恐れすらあるようになれば、自分で手いっぱい。
娘や息子の軽薄なマイホーム購入につきあって金をやるような余裕はなくなると言うこと。
心理的にもね。

[259: 匿名さん]

バブル時代の実質金利ってどのくらいあったんですか？名目金利でなく、実質金利は今のほうが高かったりするんでしょうか。

[260: 匿名さん]

年金が心配なら、消費税率が騰っていくのも心配なはず。
２０%なんて話もあるから。

[261: 匿名さん]

日本脱出が緊急課題ですな

[262: 匿名さん]

＞259
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
金融公庫の基準金利が参考になるのなら、バブル期は５．５％程度
地価の底で３％

[263: 匿名さん]

＞２５４
自家用実需の話をしています。キャッシュフローは関係ないです。

実は１９９５年頃の駒沢２０坪、坪単価１８０万の物件など、金利の高さを
考えたら今の２５０万くらいの感覚だったんでしょうね。

[264: 匿名さん]

なんだか、債権の金利と債務（住宅ローン）の金利混同していませんか？

[265: 匿名さん]

下がるさがらないという話をローン金利にからめていうなら
前回の上昇は高金利での高騰
今回は低金利下での上昇。
前回１９８５年以降の上昇期は住宅金融公庫基準金利で5.4
から４．３５
底値から上昇に転じた２００４年で2.5〜2.7％

金利が上がれば価格をおさえる方向に動く。
金利を下げれば高騰に拍車がかかる。

ここは、景気回復の兆しがみえず国債の利払いの問題も
あって利上げはゆるやかというか当面上げづらい。
そうならば価格抑制の力は弱く上昇は容認される。

前回は、消費税　３％⇒５％でマンションブームが起こり
ここが底と言われたが、ちっとも底にならなかった。
金利をさげたら地価が上がるだろうと頑張ったけど
下げ止まらなかった。
今回は、金利は上がらないという読みから地価がどんどん
上がる気がする。

[266: 匿名さん]

年内の日銀利上げは見送られる公算。だってさ。

[267: 匿名さん]

毎年ベースで0.25％っていうんだから毎月気にしていなくても上がるときに一気に
0.25上がるってばさ。
まぁ気が付けばフラット３５が５％という日も結構早かったりするような。

やっぱ３年固定にしておこうっと。・・・いかんローンスレではなかったですね。

[268: 匿名さん]

現金払いだからローンスレがあるのも知らなかった。

[269: 匿名さん]

日銀が上げ下げできるのは無担保コール翌日物の金利であって、住宅ローンに関係のある長期金利とは直接関係がありません。
長期金利は１０年物の国債の利回りで決まります。今のようなインフレナッツのタカ派ぞろいの日銀だと、将来の景気に対する
不安から、政策金利を上げると逆に長期金利が下がる事も有り得ます。

[270: 匿名さん]

日本の将来に不安を感じてる人が８５％らしいです。
私もその一人ですが、本当この国大丈夫かな？って思う今日この頃・・・

[271: 匿名さん]

他の国なら、安心なの？

[272: 匿名さん]

選択肢がないことを考えてもしょうがないんじゃないの？

[273: 匿名さん]

次善策は選択肢として外貨を買うことですかね。因みに私も日本悲観論者です。だから外貨は総資産の40％位持ってます。基本的には今後、円安・株高・不動産高を予想してます。

[274: 匿名さん]

年金運用も日本株と国内債券を減らして、海外ファンドに投資する方向です。
日本がだめになっても、みなさんの年金を守れるように。

[275: 匿名さん]

世界各国への分散投資はいまや全世界的な常識。自分の国に悲観してなんてセンチメントじゃ、思いやられるな。。。あほすぎ。。。ですなあ

[276: 匿名さん]

前回の消費税上げの時に底にならなかった理由はただひとつ。不良債権処理がまだ終わってなかったからですよ。新興マンションデべ、センスの悪いホテルをつくってる電車屋、鮮度の悪い野菜をおいてるスーパーなど、淘汰されるべき企業群が、どてっぱらに穴があいてるのに、シラーとして生き延びようとしてたじゃないですか。今は、もうひとから言われて、無理やり不動産を売らなきゃいけない人も企業もほとんどいなくなった。だから下がらんのですよ。そして、数年続けて騰がり続ける状況をみて、「不動産は本来騰がるか横ばいを繰り返し、下がる質のものではないのだ」との結論につながっていくわけです。あと、もうひとつ重要なことですが、あげるのも下げるのも、実態は銀行ですからね。ホントは銀行が泣けば、買った値段より不動産を安く売るやつはいなくなるわけですよ。

[277: 匿名さん]

消費税上げたら底になるというのも、おかしいのではありませんか。
消費税を上げるのはマイナス要因でしかないので、株とは違って悪材料出尽くしのアク抜けにはならないでしょう。

[278: 匿名さん]

日銀が先走って利上げして、デフレに逆戻りするのが一番怖い。CPIがほとんど不変だし、景気も踊り場っぽいのに、まだ利上げする気満々の日銀は頭がおかしいとしか思えない。東大出のプライドばかり高い役人（日銀は役所じゃないけど、メンタリティーは役人そのもの）程始末に負えないものはない。

[279: 匿名さん]

ほんと。世間に影響力を誇示しようとしてるのかね。

[280: 匿名さん]

独立性を誇示したいのか、財界をひれ伏させようと言うのか・・・
ゼロ金利が異常なのはわかるから、
利上げなら慎重すぎるくらい慎重にやって欲しいね。
半年に0.03ポイントずつくらいとかさ。

[281: 匿名さん]

とはいえ、金利が上がることはもう避けられないしなぁ
4000万円ローン組んで、金利が0.5％騰がると
（元利金等・元金均等等の）返済方法を無視すれば、
ざっと年間20万円利払い負担が増えますなぁ

借入に頼った方は大変だ

[282: 匿名さん]

長期固定にすればいい。
家賃負担よりかなり楽です。

[283: 匿名さん]

家賃と比べることに、あまり意味がないと思うけどなぁ。

[284: 匿名さん]

意味無いですね。マッタク。
物価上昇率考えると、実質金利は高いでしょう。今でも。バブルの頃と変わらないか、それより高いんじゃないですか。なぜ名目ばかり注目されて、実質金利はなおざりにされているのかが分かりません。

[285: 匿名さん]

ややこしいのは、バブル期でも消費者物価指数はそれほど上昇していないという点。
地価だけが上昇したので
名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率
というフィッシャー方程式はあてはまらない。
バブル期市中銀行の長期金利は６％くらい変動で７％だったでしょうか。
ただし、土地だけでのインフレ期待率でみれば１０％は優に超えていた。
実質長期金利はマイナス３％ということでしょうか。（借りなきゃ損状態
で、政府は土地融資の総量規制をおこなった）

現在の実質金利は土地インフレ期待率が４％とすればマイナス１％
（やや借りなきゃ損という状態）
たしかに実質金利はバブルのときより「高い」です。

[286: 匿名さん]

284です。そうですよね。今調べましたが、純粋に消費者物価指数を取ると、バブル期は4％で今はほとんど0％。
ということは、実質金利はバブル期で2-3％、今は3％程度でしょうか。
土地、という特殊要因に限定せずとも、大して変わらないですね実質金利でみると。なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

[287: 匿名さん]

ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
とあえてローンをして買う人。どっちの話？
前者なら本当は怖いよってこと？　無知なんでよくわからないです。
ローンなんて出来たらしたくない・・・

[288: 匿名さん]

284です。あえてローンをつけて、レバレッジかけるのは理解できます。金融資産を他で運用したいというのは当然のことですが、無理して、キャッシュフローを生まない自宅用資産にローンをつける行為は、経済合理性、実質金利の観点から考えるとよく分からない、という印象です。

[289: 匿名さん]

>288
＞なのになぜ住宅ローンを借りてしまうのか。。インフレ期待が非常に強いということですかね今は。

そうでしょう。
インフレ期待といっても　いわゆる消費者物価の上昇という意味でなく
土地価格≒住宅コスト≒家賃ｏｒ住宅ローン
の上昇懸念ということではないでしょうか。
東京に通勤する場合、６０㎡の２ＬＤＫで月坪９千円の家賃なら１６万円のコスト
しかし、３５年ローンで３％で坪１８０万のマンション２０坪を買って全額ローンで
返済しても月々の返済13.8万円、管理費その他でほぼ同額。
実際は、１％金利優遇や、１０％の自己資金が入るから１３万程度の負担。

１５年デフレが続いたから、今後はインフレなんじゃないという意識はあるでしょう。
インフレになれば借金の実質価値は目減りしていく。
同時に相対的に地価が上昇すれば、売却時に自己資金＋キャッシュが残り
トータルで賃貸より有利。
そういう計算です。

それと、貯蓄して頭金ためて４０代で買おうとしても価格もローン金利も上昇していたら
通勤６０分以上のところしか買えない。そういう不安があるからでしょう。

[290: 匿名さん]

２８８さんと一般消費者との意識の違いは
今マンションを買っている３０歳前半の子たちは、基本的に自分の貯蓄はゼロ
というケースが多いみたい。
１０００万でもキャッシュがあれば、株式投資とかで運用を考えるけど
基本的に、親から頭金借りて親に薦められて買っているようですね。

なぜなら親は８０年代上がりはじめにマンション買って買い換えて千葉の郊外に
８０００万くらいの一戸建てを買って住んでいたりする世代。
残債もそこそこ残っているが年金も多い。そこそこ流動資産持ってます。
彼らは都心がこれから上昇すると確信しているから息子のマンションに投資
するつもりで頭金をだしていたりします。

[291: 匿名さん]

自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

[292: 匿名さん]

東京で金を稼ぐ必要のある人は、すくなくとも東京に居住しないと
いけないわけで、豊富にかせげれば賃貸でかまわないということに
なります。
しかるに、都内には賃貸で２０万以下では、まともな物件が少ない。
基本的に月坪家賃１．２万円以上ださないと良質な賃貸住宅には
すめないという事情もあります。

家賃相場は実は借家法の関係で継続家賃は急に値上げできない。
新築の賃貸マンションはこれまでワンルーム以外供給が少なかった。
そのため賃貸相場が不当に低くおさえられてきたがこのところ、青山
赤坂、麻布では旧相場の１．５万円／月坪を大きく越え２万円台も
少なくないです。

＞ローンをして買う人というのは、たくさんローンをしなきゃ買えない、という人。
そりゃそうです。
マンションという商品はデベロッパーの商品だけでなく銀行さんの商品でもある。

＞前者なら本当は怖いよってこと？
何が怖いのかわかりません。ローン破綻する前に売れば元に戻れるわけです。
売ったときに値下がりしていて借金だけが残った。
そういう悪夢を過去１５年見続けてきた人がいるわけです。
それは、デフレといって地価がどんどん下がったからです。
しかし１０年でもローンを払い続けたら３０００万のローンは２０００万ちょっとに
なっていたりします。その時点で売ってお釣りがくればよしです。
怖くない。
ローン最中に借主が死んだら生命保険で弁済してもらえる。最近は
病気になっても免除なんてのもでている。

住宅ローンというのはもともと米国の発明で、日銀がゼロ金利で邦銀に貸し出した
金が米国の金融公庫みたいなところの債権にかわっておかげで低金利で
米国人は貧乏人でも家が持てるようになった。


＞ローンなんて出来たらしたくない・・・
大金持ちのところにお嫁にいくしかないですね。あるいはご自身が
お金を稼いで高級賃貸にでもお住まいになるか、大金持ちの養子になるか

[293: 匿名さん]

>291
＞自分たちに余り貯蓄が無くて1000万くらいの頭金出してもらって、ローンを組んで
買える物件って都心？

その本人が給与がどのくらいで、どれだけ信用度の高い会社に勤務していて
買った物件の担保価値が高いかどうかできまります。
都心とは言いがたいけど年収が６００万くらいあれば３０００万くらいのローン
組んで４０００万くらいの物件買ってますよね。
都心かどうかは、広さによります。
１５坪の１ＬＤＫなら坪単価２６６万ですから、芝浦とか買えますよね。
２５坪なら160万ですから、都心は無理で新浦安か城北でしょうね。

[294: 匿名さん]

ローン破綻する前に売れば元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。少なくとも、1000万円程度の頭金なら、その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる覚悟が必要だと思いますよ。その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。

[295: 匿名さん]

＞元に戻れるというのは物件価格が下がらない前提ですよね。

違います。正確に言えば
中古価値≧自己資金（年利１％程度で運用益考慮）＋残債です。

[296: 匿名さん]

自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
高く売るのは無理でしょうね。

[297: 匿名さん]

おそらくあなたはご両親のお家か、社宅か公的住宅か
さもなくば裕福な高額賃貸にお住まいなのでしょうか。

今ここに生活している以上、何らかのコストを支払わないと
東京に住んで働くことはできません。

マンション購入の代替案として賃貸を想定するのなら今後の
家賃上昇リスクを考える必要がありますね。

人は収益還元法で地価は上限を抑えられるとよくいうけど
家賃相場あがればその限りではないです。

＞その頭金が吹っ飛んで、それまでの金利負担分をドブに捨てる
これは、まさに郊外ならおこりうるし、実際１９９５年以降のマンション
ブームでそうなったわけです。私は２０００万近い金を溝に捨てましたよ。
溝に捨てても売却できたからまだいいけど、多くの人はいまだに
千葉ニュータウンから９０分かけて通っていたりします。

＞その分が夢のマイホームの価値ということでしょうか。
みんな賢いから先達の失敗から学んでいます。なるべく値落ちの
しない立地を選ぶ。面積より立地重視のモノ選びになっています。

[298: 匿名さん]

3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
30年で組んだとしたら、最初の10年なんて金利分の返済が半分くらい占めてるんじゃないですか？
元金は意外と減ってないでしょうから、そんな甘くはないと思います。

[299: 匿名さん]

＞自分がローン破綻する頃は他人も破綻する頃。
それは変です。
世の中＊＊＊みがいるから勝ち組もいる。格差社会とか
二極化とはそういう話。

＞そうなれば売る人は多く買う人は少ない。
不動産市場を均一な生簀の金魚すくいみたいに考えては
いけません。
駅を中心に同心円状のサークルをイメージしてください。
駅近はいつでも希少性がある。駅徒歩１８分は新築でも安い。

＞高く売るのは無理でしょうね。
論理矛盾です。
人がローン破綻に陥るのは個人の収入の問題。自己責任です。
世の中が不景気になれば給料も下がる。それはリスクであり
不幸だけど、もっと前向きに稼いで成功したいと思う人が
稼いで成功してマンションを買い換えて大きな住まいに住む
のでしょうね。

ネガティブなビジョンと不安があるのに無理に買うことはない。

でもそういう不安を一般論にすりかえて正当化してもあまり
喜ばれないですよ。

[300: 匿名さん]

＞3000万ローン組んで、10年後には残債2000万って。。
３０年ローンで３％の固定金利で１０年目の残債は２２００万円です。