23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[222: 匿名さん]

城南でも中古で不人気物件ならもっと安いけどね。

[223: 匿名さん]

だから戸建かいなよ
ちゃんとした広さのある区画整理された

[224: 匿名さん]

駅から遠くてセールスと空き巣はウロウロ
御近所や町内会との付き合いが面倒な戸建

[225: 匿名さん]

戸建ては、24時間有人監視とかないし火災に弱いからなァ〜。
都内にある猫の額の土地に3階建てというのは、ほぼ耐震性能に問題があるし。
田舎の一戸建てでは、買い物は車で不便、若いうちは遊ぶところも無く、年老いたら病院が心配。

[226: 匿名さん]

買い物は車、病院がないって、相当な田舎だよね？
東京以外（つーか、埼玉・千葉か）の駅徒歩圏内ならそんなことないでしょう。
ここはマンション礼賛する人が多いけど、同じ値段・同じ地域でどちらかを
選ぶというならまだ比べがいもあるけど、ライフスタイルで選ぶのが正解
じゃないかなあ？　もちろん戸建でもある程度生活しやすいところに選ぶ前提で。
マンションだってそうだしね。

[227: 匿名さん]

毎年着実に治安が悪化する日本。
確率が低いといえども、自分の家族が世田谷や松戸のような皆＊し事件に遭う危険性を考えると
少々メリットがあっても戸建なんかに住む気にはなれない。

[228: 匿名さん]

徒歩圏を何分と考えるかだが、15分も歩くのなら横浜でもコンビニぐらいしか近くで買い物できない場所はあるよ。
夜道や天気の悪い日に、子供や年寄りを歩かせても心配では無い人は良いかもね。

[229: 匿名さん]

下丸子の多摩川沿いマンションって値上がりするのかな。
売れ残ってたけど、今になって考えると買っとけばよかったと思うんだけど。

[230: 匿名さん]

売れ残るにはそれなりの理由があったわけだからね。

[231: 匿名さん]

正直生活の利便性では郊外の区画が整備されていて
大きなスーパーがあるようなところの方が住環境はいいよ。

地下鉄だけの山手圏内の駅はスーパーもろくすっぽないところも多い。

[232: 匿名さん]

売れ残り住戸が発生するマンションは、その土地自体の魅力が若干でも足りないからという現れではないでしょうか。マンションは立地といいますからね。
住環境と言っても、もちろん戸建てと同じ尺度で測ってはいけません。マンションは利便性重視だと思います。

[233: 匿名さん]

本当に郊外の区画が整備されているところが良いなら、多摩ニュータウンは人気の街になる。

[234: 匿名さん]

結局、23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
その可能性はきわめて低いということですか。

[235: 匿名さん]

消費税率ＵＰする時までは上がる。
その後、下るかどうかでしょう。

[236: 匿名さん]

23区と一括りにしても正解は出せない。
人気物件は相変わらず高止まりだし、そうでない物件は下落の可能性大。
同じ区内でも物件にる。

[237: 匿名さん]

でも、少しでも下落を始めたらマスコミが煽るだろうな。

[238: 匿名さん]

２３６さん同感

管理人さんここ閉じれば

[239: 匿名さん]

閉じて得するのって誰？

[240: 匿名さん]

得する人も損する人もいないよ。
ただのマイナーな掲示板だから。

[241: 匿名さん]

全然マイナーじゃないよ。

[242: 匿名さん]

頑張りすぎ！

[243: 匿名さん]

売り渋りのデべさんは、価格が下るなんて言われたら損するかも。

[244: 匿名さん]

不動産価格は巨大戦艦のようなもの。上にだろうが下にだろうが動き始めたら相当期間トレンドが続くはず。だから客観的にみてまだまだ騰がるかな。5年間位は。

[245: 匿名さん]

消費税の大幅アップになれば、
アップ前の買い急ぎとアップ後の買い細りがあるだけ。

[246: 匿名さん]

とにかく広尾の値動きを見てると最先端トレンドがわかるんじゃない。

[247: 匿名さん]

資産価値重視で、マンションを買う方たちは、
小さい子供いないですよね？

[248: 匿名さん]

不動産価格の上昇は、長期は続かない。なぜなら住居として買う層が、価格の上昇についていけなくなるから。その段階になると、投資しているもの同士のババ抜きが始まる。23区の中心部が高止まりの可能性はあるが、広い範囲での地価上昇は続かない。高額所得者の絶対数は、人口減以上に減少していく。東京だけで人口1千万。その中で一億の物件を買える層が何％か考えてみるといい。その層が奪い合う物件は、販売総数の中の一部でしかない。

[249: 匿名さん]

億ションばかりではないから。

[250: 匿名さん]

DINKSも億ションよく買っている。資産価値重視で流れは都心へ集中している。通勤が楽なエリア（特に山の手駅周辺）は益々彼らのターゲットになっていくだろう。

[251: 匿名さん]

少子化だから夫婦両方の親からの資金援助を受けやすいしね。

[252: 匿名さん]

昔みたいな値上がり→買い替え→値上がり→買い替えって好循環に入れればいいんだがなぁ。。。

[253: 匿名さん]

金利があがれば、マンション価格上昇と同じ効果がある。
日銀が毎年0.25％程度のゆるやかな上昇を考えているようだ。
だとすると８年後には今の３％の金利が５％になっている計算だ。

３５００万のローンを３％で３５年借りたら月々の返済１３万５千円
これが金利５％になると「同じ返済額で借りられる額」は２６８０万円
２割の自己資金でも
４３７５万の物件価が買えた人がが３３５０万円でないと買えない。
約３割の値上がりと同等というわけだ。
マンションというのはデベロッパーも価格を上げるが金融機関も
金利を上げることで「買えない障壁」を作っているのだ。

キャッシュに余裕のある人「富裕層及び買換え客」は関係ない。
金利があがろうが、価格は額面通り考えればいい。

一般客は２５坪を１８坪に減らすか、坪単価の３割安のエリアを選ぶ
しかなくなる。坪単価240万の物件を検討していたのが１６８万の
物件を選ぶしかなくなる。

今後、地価がさしてあがらずとも金利が上がっていけば８年後には
ほとんどの人は郊外物件か築年数の古いの中古しか買えない事態に
なる。

バブルの頃は年収の上昇率が高かった。平均賃金もあがったし
ローン金利も５％あっても収入がカバーしたが今は賃金が伸びていない。
おそらく、８年後には供給者が値を上げるかわりに「音を上げて」
しまうだろう。
誰も通勤９０分以上の郊外は買わないし、築３０年以上の中古マンション
に人気が集まるとも思えないからだ。

そこで９年後あたりからゆるやかに下落が始まる。金利も徐々に下がる。
消費者物価が上がらず、景気も極端に低迷しなければゼロ金利に戻る
ことはないだろう。そこで底値も２００４年ベースまでは落ちない。

せいぜい２００７年ベース・・くらいかな。買うなら今のうち。

[254: 匿名さん]

キャッシュフローは、金利上がればきつくなるのは当たり前。
団塊ジュニアも親の脛かじってマンション買っている。正に去年から今年の流れ。
問題は、団塊ジュニアの可処分所得が減るような事態になったときに値崩れする。
勿論色々なケースが考えられるが

[255: 匿名さん]

年金の崩壊がはっきりするにつれて、
老後資金確保のため、親から若年世代への資金供給は止まる。
既に生涯賃金の平均値は下がり始めていて、若年層に今以上の購買力は期待できない。
中途半端な高額物件や、イメージ先行のハリボテ物件には受難の時代へ。

[256: 匿名さん]

今日なんか、金利上げが遠のいたとの理由で円安になってるよ。
簡単には利上げできないんじゃない。

[257: 匿名さん]

年金の崩壊と言ったって、
年金でしか暮らせないような庶民では元々、高額物件には縁がないでしょ。

[258: 匿名さん]

年金の保証があるから安心感があって消費へまわせるのに、
年金や保険はもらうどころか負担が増える恐れすらあるようになれば、自分で手いっぱい。
娘や息子の軽薄なマイホーム購入につきあって金をやるような余裕はなくなると言うこと。
心理的にもね。

[259: 匿名さん]

バブル時代の実質金利ってどのくらいあったんですか？名目金利でなく、実質金利は今のほうが高かったりするんでしょうか。

[260: 匿名さん]

年金が心配なら、消費税率が騰っていくのも心配なはず。
２０%なんて話もあるから。

[261: 匿名さん]

日本脱出が緊急課題ですな

[262: 匿名さん]

＞259
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
金融公庫の基準金利が参考になるのなら、バブル期は５．５％程度
地価の底で３％

[263: 匿名さん]

＞２５４
自家用実需の話をしています。キャッシュフローは関係ないです。

実は１９９５年頃の駒沢２０坪、坪単価１８０万の物件など、金利の高さを
考えたら今の２５０万くらいの感覚だったんでしょうね。

[264: 匿名さん]

なんだか、債権の金利と債務（住宅ローン）の金利混同していませんか？

[265: 匿名さん]

下がるさがらないという話をローン金利にからめていうなら
前回の上昇は高金利での高騰
今回は低金利下での上昇。
前回１９８５年以降の上昇期は住宅金融公庫基準金利で5.4
から４．３５
底値から上昇に転じた２００４年で2.5〜2.7％

金利が上がれば価格をおさえる方向に動く。
金利を下げれば高騰に拍車がかかる。

ここは、景気回復の兆しがみえず国債の利払いの問題も
あって利上げはゆるやかというか当面上げづらい。
そうならば価格抑制の力は弱く上昇は容認される。

前回は、消費税　３％⇒５％でマンションブームが起こり
ここが底と言われたが、ちっとも底にならなかった。
金利をさげたら地価が上がるだろうと頑張ったけど
下げ止まらなかった。
今回は、金利は上がらないという読みから地価がどんどん
上がる気がする。

[266: 匿名さん]

年内の日銀利上げは見送られる公算。だってさ。

[267: 匿名さん]

毎年ベースで0.25％っていうんだから毎月気にしていなくても上がるときに一気に
0.25上がるってばさ。
まぁ気が付けばフラット３５が５％という日も結構早かったりするような。

やっぱ３年固定にしておこうっと。・・・いかんローンスレではなかったですね。

[268: 匿名さん]

現金払いだからローンスレがあるのも知らなかった。

[269: 匿名さん]

日銀が上げ下げできるのは無担保コール翌日物の金利であって、住宅ローンに関係のある長期金利とは直接関係がありません。
長期金利は１０年物の国債の利回りで決まります。今のようなインフレナッツのタカ派ぞろいの日銀だと、将来の景気に対する
不安から、政策金利を上げると逆に長期金利が下がる事も有り得ます。

[270: 匿名さん]

日本の将来に不安を感じてる人が８５％らしいです。
私もその一人ですが、本当この国大丈夫かな？って思う今日この頃・・・

[271: 匿名さん]

他の国なら、安心なの？