23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[182: 匿名さん]

っていうか小田急線なら新百合丘、田園都市線からたまぷらってのが、前回の大相場の時の定番メニューでしょう。当時はたまぷらの住宅街がドラマの舞台になって、人気に拍車をかけたものです。

[183: 匿名さん]

たまプラや周辺の駅でも、容積率の大きなマンション用地が人気あったんだけどね。

[184: 匿名さん]

そういう場所は基本的に区画が整理されていて都心部よりも綺麗だからね。

[185: 匿名さん]

>150
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは
間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。

これって100㎡のことを言ってます？
もしそうならこの業者の情報を教えてください。
この仕様で坪21万チョイのスケルトンなんて聞いたことがありません。

[186: 匿名さん]

ガラスは普通、共有部分ですよね。こっそり交換しちゃう家もあるけど。

[187: 匿名さん]

オール電化はお湯の問題があるから無理な気がする。
ＩＨは電力オーバーしないかな？　アンペア変えるだけで大丈夫なんだろうか？

[188: 匿名さん]

土地担当者に聞く、マンション用地の実情！
http://allabout.co.jp/house/mansionkansai/closeup/CU20061117A/

関西の話だけど。

[189: 匿名さん]

無理して買う必要は無いですよねえ。。賃料が2倍になるとはとても思えませんし。

[190: 匿名さん]

＞185
知り合いの工務店です

[191: 匿名さん]

普通じゃない金額を書くのはよくないよー
７００万じゃ絶対無理。

[192: 匿名さん]

住まいなんとかのサイトの管理人さんは、
マンション価格はあと１〜２年は下がらないと書いてらっしゃいますね。
新築でも中古でも。
そして狭くても都心を買えと。

ま、よくある意見と言えなくもないですが。

[193: 匿名さん]

でも狭いのは嫌ですよねえ。不動産評論家は、自分で家を買ったり、運用したりしているんでしょうか。

[194: 匿名さん]

狭いのでかまわないのは、賃貸前提なんじゃないの？　

[195: 匿名さん]

都心というか城南あたりで、100平米が1億〜1億2000万で買えるのはもう今が最後でしょうか。

[196: 匿名さん]

10年後にまた再び買えるようになるでしょう。

[197: 匿名さん]

長いタイムスパンですねえ。。あー、、今買っちゃうのかあたくし。。。

[198: 匿名さん]

買っちゃえ買っちゃえ！１億なんか安いものよ。
我慢して制約の多い賃貸で住むより精神衛生上よろし。

[199: 匿名さん]

１０年待つって、意味ないですよ。
その１０年間、家族が幸せに暮らせる新しい生活・・・プライスレス。

[200: 匿名さん]

ローン地獄の始まり始まり・・・破産しないでね。

[201: 匿名さん]

というかこのクラス買う人は、半分以上〜大半をキャッシュ払いでしょ。
ご自分と同じ生活レベルで考えない方がよろしくてよ

[202: 匿名さん]

好きなときに買えばいい

ちなみに不動産屋が儲かっているときは
相対的に買い手が損しているということだけは事実。

[203: 匿名さん]

そんな富豪じゃなくても都心に住めるよ。
３０代前半の同世代でここ１〜２年でマンション買った友達多いよ。
都心の子もいれば、世田谷の子もいるよ。
別にそんなに特別感ないけど。
妥協して川崎に行った子もいるけど。

[204: 匿名さん]

100平米1億の話してんのに。

[205: 匿名さん]

７５平米７５００万円くらいかな、みんなが買ってたのは。
親の援助もあるし、買える人は買えるんだよ。

[206: 匿名さん]

いいなあ、75㎡7500万円っていつ？どこの都心？
いまは75㎡１億でも買えないじゃない。

[207: 匿名さん]

湾岸なら75平米7500じゃない？新宿＋超都心だと確かに75平米1億だね。。。

[208: 匿名さん]

地所の住宅事業の業績
05/3期　売上 2,005億円、営業利益 132億円
06/3期　売上 2,042億円、営業利益 177億円
07/3期中間期　売上 695億円、営業利益 31億円（前年同期比▲17億円）
07/3期　売上 2,325億円、営業利益 230億円
この下期にぼろ儲けする計画ですかね。しかし、すんごい利益率。。

[209: 匿名さん]

別に大した利益率ではないと思いますが。

[210: 匿名さん]

営業利益で10％ということは、粗利益ベースだとどのくらいなんですか？

[211: 匿名さん]

来年は株が上がる、したがって不動産も上がる。

[212: 匿名さん]

今日発表のＧＤＰは、下方修正。設備投資の伸びは鈍化してるのに？

[213: 匿名さん]

そのかわり、日銀の利上げが出来ない可能性が出てきたから。

[214: 匿名さん]

利上げなし→株ならびに不動産投資にリスクマネーが動く、ということか

[215: 匿名さん]

皮無しウインナーがいつの間にか１袋９５グラムだったのに、今日気がついた
のですが８７グラムになってました。そういえば値段もいくらか上がっている
ような気がします。ちくわも最近長さが短くなっているそうですし、
箱ティッシュも前は１箱２００組だったんですが、
これまた１８０組に減っていますよ。
マンションも最近１戸当たりの面積が・・・・・・・。

[216: 匿名さん]

そう、設備とかは進化してるんだけど、面積が狭くなって来てますね。
昔みたいなウサギ小屋に戻ってしまうのだろうか・・・
６０㎡に家族４人とか辛すぎる。

[217: 匿名さん]

60㎡に家族4人、3DKを作れば解決でしょう。
どうせリビングと呼べるようにするには最低でも15帖以上ないと、
ダイニングとソファーなんてゆたったり置けないんだから。
現在の70㎡台の3LDKなんて、疑似リビングばかりだと思う。

[218: 匿名さん]

>215
ポテチもね、いつの間にか1袋７０ｇだよ。安いと思ってたら量が減ってるよ。
上海はおわったけど、韓国もバブルだな。利上げしてもバブルは止まらんよ、すぐにはね。
まあ多摩でも６０００千万の物件が売れたんだからね。

[219: 匿名さん]

>>217
３ＤＫになったところで、たった６０㎡の空間に４人家族がいるっていうのが辛いと思う。
ましてや大人四人なんてありえないね。子供が小さいならわかるけど。
やっぱり１人２０㎡は欲しい。４人家族なら最低でも８０㎡はないと・・。
理想は１００㎡以上かな。

[220: 匿名さん]

>219
理想としては一人２５㎡となにかでみたけど。４人なら１００㎡ですね。

[221: 匿名さん]

そうですね、４人ならやっぱり１００㎡欲しいけど、
郊外じゃないとかなりの値段しますね。都心や城南には１００㎡は買えないですよ。
絶対に億しますから。

[222: 匿名さん]

城南でも中古で不人気物件ならもっと安いけどね。

[223: 匿名さん]

だから戸建かいなよ
ちゃんとした広さのある区画整理された

[224: 匿名さん]

駅から遠くてセールスと空き巣はウロウロ
御近所や町内会との付き合いが面倒な戸建

[225: 匿名さん]

戸建ては、24時間有人監視とかないし火災に弱いからなァ〜。
都内にある猫の額の土地に3階建てというのは、ほぼ耐震性能に問題があるし。
田舎の一戸建てでは、買い物は車で不便、若いうちは遊ぶところも無く、年老いたら病院が心配。

[226: 匿名さん]

買い物は車、病院がないって、相当な田舎だよね？
東京以外（つーか、埼玉・千葉か）の駅徒歩圏内ならそんなことないでしょう。
ここはマンション礼賛する人が多いけど、同じ値段・同じ地域でどちらかを
選ぶというならまだ比べがいもあるけど、ライフスタイルで選ぶのが正解
じゃないかなあ？　もちろん戸建でもある程度生活しやすいところに選ぶ前提で。
マンションだってそうだしね。

[227: 匿名さん]

毎年着実に治安が悪化する日本。
確率が低いといえども、自分の家族が世田谷や松戸のような皆＊し事件に遭う危険性を考えると
少々メリットがあっても戸建なんかに住む気にはなれない。

[228: 匿名さん]

徒歩圏を何分と考えるかだが、15分も歩くのなら横浜でもコンビニぐらいしか近くで買い物できない場所はあるよ。
夜道や天気の悪い日に、子供や年寄りを歩かせても心配では無い人は良いかもね。

[229: 匿名さん]

下丸子の多摩川沿いマンションって値上がりするのかな。
売れ残ってたけど、今になって考えると買っとけばよかったと思うんだけど。

[230: 匿名さん]

売れ残るにはそれなりの理由があったわけだからね。

[231: 匿名さん]

正直生活の利便性では郊外の区画が整備されていて
大きなスーパーがあるようなところの方が住環境はいいよ。

地下鉄だけの山手圏内の駅はスーパーもろくすっぽないところも多い。

[232: 匿名さん]

売れ残り住戸が発生するマンションは、その土地自体の魅力が若干でも足りないからという現れではないでしょうか。マンションは立地といいますからね。
住環境と言っても、もちろん戸建てと同じ尺度で測ってはいけません。マンションは利便性重視だと思います。

[233: 匿名さん]

本当に郊外の区画が整備されているところが良いなら、多摩ニュータウンは人気の街になる。

[234: 匿名さん]

結局、23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
その可能性はきわめて低いということですか。

[235: 匿名さん]

消費税率ＵＰする時までは上がる。
その後、下るかどうかでしょう。

[236: 匿名さん]

23区と一括りにしても正解は出せない。
人気物件は相変わらず高止まりだし、そうでない物件は下落の可能性大。
同じ区内でも物件にる。

[237: 匿名さん]

でも、少しでも下落を始めたらマスコミが煽るだろうな。

[238: 匿名さん]

２３６さん同感

管理人さんここ閉じれば

[239: 匿名さん]

閉じて得するのって誰？

[240: 匿名さん]

得する人も損する人もいないよ。
ただのマイナーな掲示板だから。

[241: 匿名さん]

全然マイナーじゃないよ。

[242: 匿名さん]

頑張りすぎ！

[243: 匿名さん]

売り渋りのデべさんは、価格が下るなんて言われたら損するかも。

[244: 匿名さん]

不動産価格は巨大戦艦のようなもの。上にだろうが下にだろうが動き始めたら相当期間トレンドが続くはず。だから客観的にみてまだまだ騰がるかな。5年間位は。

[245: 匿名さん]

消費税の大幅アップになれば、
アップ前の買い急ぎとアップ後の買い細りがあるだけ。

[246: 匿名さん]

とにかく広尾の値動きを見てると最先端トレンドがわかるんじゃない。

[247: 匿名さん]

資産価値重視で、マンションを買う方たちは、
小さい子供いないですよね？

[248: 匿名さん]

不動産価格の上昇は、長期は続かない。なぜなら住居として買う層が、価格の上昇についていけなくなるから。その段階になると、投資しているもの同士のババ抜きが始まる。23区の中心部が高止まりの可能性はあるが、広い範囲での地価上昇は続かない。高額所得者の絶対数は、人口減以上に減少していく。東京だけで人口1千万。その中で一億の物件を買える層が何％か考えてみるといい。その層が奪い合う物件は、販売総数の中の一部でしかない。

[249: 匿名さん]

億ションばかりではないから。

[250: 匿名さん]

DINKSも億ションよく買っている。資産価値重視で流れは都心へ集中している。通勤が楽なエリア（特に山の手駅周辺）は益々彼らのターゲットになっていくだろう。

[251: 匿名さん]

少子化だから夫婦両方の親からの資金援助を受けやすいしね。

[252: 匿名さん]

昔みたいな値上がり→買い替え→値上がり→買い替えって好循環に入れればいいんだがなぁ。。。

[253: 匿名さん]

金利があがれば、マンション価格上昇と同じ効果がある。
日銀が毎年0.25％程度のゆるやかな上昇を考えているようだ。
だとすると８年後には今の３％の金利が５％になっている計算だ。

３５００万のローンを３％で３５年借りたら月々の返済１３万５千円
これが金利５％になると「同じ返済額で借りられる額」は２６８０万円
２割の自己資金でも
４３７５万の物件価が買えた人がが３３５０万円でないと買えない。
約３割の値上がりと同等というわけだ。
マンションというのはデベロッパーも価格を上げるが金融機関も
金利を上げることで「買えない障壁」を作っているのだ。

キャッシュに余裕のある人「富裕層及び買換え客」は関係ない。
金利があがろうが、価格は額面通り考えればいい。

一般客は２５坪を１８坪に減らすか、坪単価の３割安のエリアを選ぶ
しかなくなる。坪単価240万の物件を検討していたのが１６８万の
物件を選ぶしかなくなる。

今後、地価がさしてあがらずとも金利が上がっていけば８年後には
ほとんどの人は郊外物件か築年数の古いの中古しか買えない事態に
なる。

バブルの頃は年収の上昇率が高かった。平均賃金もあがったし
ローン金利も５％あっても収入がカバーしたが今は賃金が伸びていない。
おそらく、８年後には供給者が値を上げるかわりに「音を上げて」
しまうだろう。
誰も通勤９０分以上の郊外は買わないし、築３０年以上の中古マンション
に人気が集まるとも思えないからだ。

そこで９年後あたりからゆるやかに下落が始まる。金利も徐々に下がる。
消費者物価が上がらず、景気も極端に低迷しなければゼロ金利に戻る
ことはないだろう。そこで底値も２００４年ベースまでは落ちない。

せいぜい２００７年ベース・・くらいかな。買うなら今のうち。

[254: 匿名さん]

キャッシュフローは、金利上がればきつくなるのは当たり前。
団塊ジュニアも親の脛かじってマンション買っている。正に去年から今年の流れ。
問題は、団塊ジュニアの可処分所得が減るような事態になったときに値崩れする。
勿論色々なケースが考えられるが

[255: 匿名さん]

年金の崩壊がはっきりするにつれて、
老後資金確保のため、親から若年世代への資金供給は止まる。
既に生涯賃金の平均値は下がり始めていて、若年層に今以上の購買力は期待できない。
中途半端な高額物件や、イメージ先行のハリボテ物件には受難の時代へ。

[256: 匿名さん]

今日なんか、金利上げが遠のいたとの理由で円安になってるよ。
簡単には利上げできないんじゃない。

[257: 匿名さん]

年金の崩壊と言ったって、
年金でしか暮らせないような庶民では元々、高額物件には縁がないでしょ。

[258: 匿名さん]

年金の保証があるから安心感があって消費へまわせるのに、
年金や保険はもらうどころか負担が増える恐れすらあるようになれば、自分で手いっぱい。
娘や息子の軽薄なマイホーム購入につきあって金をやるような余裕はなくなると言うこと。
心理的にもね。

[259: 匿名さん]

バブル時代の実質金利ってどのくらいあったんですか？名目金利でなく、実質金利は今のほうが高かったりするんでしょうか。

[260: 匿名さん]

年金が心配なら、消費税率が騰っていくのも心配なはず。
２０%なんて話もあるから。

[261: 匿名さん]

日本脱出が緊急課題ですな

[262: 匿名さん]

＞259
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
金融公庫の基準金利が参考になるのなら、バブル期は５．５％程度
地価の底で３％

[263: 匿名さん]

＞２５４
自家用実需の話をしています。キャッシュフローは関係ないです。

実は１９９５年頃の駒沢２０坪、坪単価１８０万の物件など、金利の高さを
考えたら今の２５０万くらいの感覚だったんでしょうね。

[264: 匿名さん]

なんだか、債権の金利と債務（住宅ローン）の金利混同していませんか？

[265: 匿名さん]

下がるさがらないという話をローン金利にからめていうなら
前回の上昇は高金利での高騰
今回は低金利下での上昇。
前回１９８５年以降の上昇期は住宅金融公庫基準金利で5.4
から４．３５
底値から上昇に転じた２００４年で2.5〜2.7％

金利が上がれば価格をおさえる方向に動く。
金利を下げれば高騰に拍車がかかる。

ここは、景気回復の兆しがみえず国債の利払いの問題も
あって利上げはゆるやかというか当面上げづらい。
そうならば価格抑制の力は弱く上昇は容認される。

前回は、消費税　３％⇒５％でマンションブームが起こり
ここが底と言われたが、ちっとも底にならなかった。
金利をさげたら地価が上がるだろうと頑張ったけど
下げ止まらなかった。
今回は、金利は上がらないという読みから地価がどんどん
上がる気がする。

[266: 匿名さん]

年内の日銀利上げは見送られる公算。だってさ。

[267: 匿名さん]

毎年ベースで0.25％っていうんだから毎月気にしていなくても上がるときに一気に
0.25上がるってばさ。
まぁ気が付けばフラット３５が５％という日も結構早かったりするような。

やっぱ３年固定にしておこうっと。・・・いかんローンスレではなかったですね。

[268: 匿名さん]

現金払いだからローンスレがあるのも知らなかった。

[269: 匿名さん]

日銀が上げ下げできるのは無担保コール翌日物の金利であって、住宅ローンに関係のある長期金利とは直接関係がありません。
長期金利は１０年物の国債の利回りで決まります。今のようなインフレナッツのタカ派ぞろいの日銀だと、将来の景気に対する
不安から、政策金利を上げると逆に長期金利が下がる事も有り得ます。

[270: 匿名さん]

日本の将来に不安を感じてる人が８５％らしいです。
私もその一人ですが、本当この国大丈夫かな？って思う今日この頃・・・

[271: 匿名さん]

他の国なら、安心なの？

[272: 匿名さん]

選択肢がないことを考えてもしょうがないんじゃないの？

[273: 匿名さん]

次善策は選択肢として外貨を買うことですかね。因みに私も日本悲観論者です。だから外貨は総資産の40％位持ってます。基本的には今後、円安・株高・不動産高を予想してます。

[274: 匿名さん]

年金運用も日本株と国内債券を減らして、海外ファンドに投資する方向です。
日本がだめになっても、みなさんの年金を守れるように。

[275: 匿名さん]

世界各国への分散投資はいまや全世界的な常識。自分の国に悲観してなんてセンチメントじゃ、思いやられるな。。。あほすぎ。。。ですなあ

[276: 匿名さん]

前回の消費税上げの時に底にならなかった理由はただひとつ。不良債権処理がまだ終わってなかったからですよ。新興マンションデべ、センスの悪いホテルをつくってる電車屋、鮮度の悪い野菜をおいてるスーパーなど、淘汰されるべき企業群が、どてっぱらに穴があいてるのに、シラーとして生き延びようとしてたじゃないですか。今は、もうひとから言われて、無理やり不動産を売らなきゃいけない人も企業もほとんどいなくなった。だから下がらんのですよ。そして、数年続けて騰がり続ける状況をみて、「不動産は本来騰がるか横ばいを繰り返し、下がる質のものではないのだ」との結論につながっていくわけです。あと、もうひとつ重要なことですが、あげるのも下げるのも、実態は銀行ですからね。ホントは銀行が泣けば、買った値段より不動産を安く売るやつはいなくなるわけですよ。

[277: 匿名さん]

消費税上げたら底になるというのも、おかしいのではありませんか。
消費税を上げるのはマイナス要因でしかないので、株とは違って悪材料出尽くしのアク抜けにはならないでしょう。

[278: 匿名さん]

日銀が先走って利上げして、デフレに逆戻りするのが一番怖い。CPIがほとんど不変だし、景気も踊り場っぽいのに、まだ利上げする気満々の日銀は頭がおかしいとしか思えない。東大出のプライドばかり高い役人（日銀は役所じゃないけど、メンタリティーは役人そのもの）程始末に負えないものはない。

[279: 匿名さん]

ほんと。世間に影響力を誇示しようとしてるのかね。

[280: 匿名さん]

独立性を誇示したいのか、財界をひれ伏させようと言うのか・・・
ゼロ金利が異常なのはわかるから、
利上げなら慎重すぎるくらい慎重にやって欲しいね。
半年に0.03ポイントずつくらいとかさ。

[281: 匿名さん]

とはいえ、金利が上がることはもう避けられないしなぁ
4000万円ローン組んで、金利が0.5％騰がると
（元利金等・元金均等等の）返済方法を無視すれば、
ざっと年間20万円利払い負担が増えますなぁ

借入に頼った方は大変だ