23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[142: 匿名さん]

一度セキュリティーの行き届いたマンションに住んでしまうと、戸建ては怖いですね。

[143: 匿名さん]

>>137
あなたは見栄で住む場所を決めるの？

この2、3年は、普通のサラリーマンでも都内にそこそこ広めの新築マンションが買えた
ラッキーな時期だっただけで、買えなくなればまた郊外に戻るだけでしょう。

あと、中途半端に高い中古物件は敬遠されますよ。管理費や修繕積立金の問題もあるし。
7000万の予算がある人なら、わざわざ中古を買わずとも新築がいいって人のほうが
多いんじゃないかな。

[144: 匿名さん]

この間の日曜日に、テレ東でやっていた、ドリームハウスを見た人はいないかなあ？
世田谷に借地権付き土地を買って、自分で家を建てた家族の話。
間取りや造りへの自由さ、こだわりの造作。ライフスタイルに合わせた造り。
自分としては最後には、戸建てにあこがれるけど。実家が戸建てだというの大きいかも。

[145: 匿名さん]

今、7000万の予算で新築を買っても
将来それを中古でわざわざ買ってくれる人も少ない。ってことになりますね。

[146: 匿名さん]

＞143
ずっと住む住まいだから、多少見栄があるのは当然でしょう、都心は見栄も張れるし
利便性も優れていますから二度美味しいから人気があるんですよ。
同じ地区でカタカナデベのマンションよりも、財閥系の割高マンションが人気があるのも
その証拠でしょう。

あなたは初心者だから、中古物件の状況まで見てないんですね、管理費と積立金が異常に高額なのは
中古でも小規模の高級マンションの場合です。
管理費は新築でも積立金でも同じ、積立金は20年のマンションでも㎡150円前後ですから
購入コストを考えたら、入居済みの中古は新築よりお得なのは当たり前でしょう。
7000万円の予算で城西の75㎡にするか、築15年の都心の100㎡にするかというのは悩むところですよ。
一時取得者は新築指向が強いから、中古はプロと経験者の世界になるんですね。
冷静に考えて10年後、城西の中古築10年75㎡と都心の中古築25年100㎡なら、資産を見ても
考える余地があるのではないでしょうか、30年後は地価を考えると資産価値は逆転しますよ。

[147: 匿名さん]

146さんに同感

[148: 匿名さん]

築２５年の１００平米って、ほとんどない物件ってことはないですか？
あと、築２５年だと、今後どのくらいは住めるんでしょう？　終の棲家
と考え、転売はあまり考えなければいいってことでしょうか？

[149: 匿名さん]

難しいのは、中古だと耐震性能とか、躯体の寿命とか、どうなんだろうと悩みますよね。光ファイバー通すのが無理な物件とかも過去ありましたし。。理想は、城南あたりにRC造外断熱一戸建てですが、一体いくらかかるのやら。。。なので、もう少し外断熱マンションが良い立地に出てきて欲しいと願っております。

[150: 匿名さん]

＞148
7000万円の新築と比較するなら、築15年100㎡（坪単価230万円）と書いたんですが。

築25年の100㎡は、港区、千代田区、文京区、新宿区あたりにはいくらでもありますよ、
むしろ郊外では希少な広さですね。
但し昭和55年前後のマンションになりますから、当時としてはかなり高級物件の場合が
多いですけどね。
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは
間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。
当時としては高級物件の場合が多いから、管理組合のリフォームでオートロックも監視カメラも
設置してあったりします。
立地は23区郊外の新築物件とは比較にならないと思いますよ。

寿命は、定説がないから何とも言えませんが50年でダメになることはあり得ないでしょう、
四谷の築47年の物件は現役だったりします。建て替えの寿命は躯体の寿命というより
専有面積や仕様の陳腐化という場合が多いから1980年以降であれば、現在とほとんど
変わらないでしょう。
バブルの平成初期の物件なら、時代的にスラブ厚や躯体の豪華さは現在のマンションと
比較にならない物件も多いと思います。
どんなに建物にお金を掛けても、高値で右から左に売れた時代ですから。

[151: 匿名さん]

149です。へえそうなんですか。700万程度で新築同様に。。確かに、うちのおやは中目黒に相当古いマンション持ってますけど、まあ大丈夫ですものね。人にまだ貸せてますし。狙いは平成元年かなあ。。

[152: 匿名さん]

＞149
古い物件で、光ファイバーが通せない物件は皆無だと思いますよ。
マンションタイプの光は、エントランスまで光ケーブルあとは電話線（ADSL？）ですから。
管理組合の理事の頭が古くて反対される場合もあるでしょうが、業者は普通タダで共有部分の
設備を入れてくれますから、時代の流れで大丈夫でしょう。

昭和55年以降の新耐震の物件であれば、躯体の寿命は問題ないでしょう、
昔の基準でもノーメンテで65年メンテナンスをすれば100年持つらしいですよ。
最近の100年コンクリートは、ノーメンテで100年らしいですが、その他は昔と同じだそうです。
友人の建築士に聞くと、阪神大震災の教訓で公共建物やオフィスの耐震基準の見直しはあった
そうですが、マンションに関しては十分なので見直しは無かったそうですよ。

別に中古物件を積極的に奨めるつもりもありませんが、イメージは誤解が多いので書き込みます。

[153: 匿名さん]

>150
読み間違えていました。すみません。
よくお考えは分かりました。
でも、実のとこリフォーム込みで８０００万近くの物件は
許容外です（笑）。庶民は中古でも中途半端な物件しか
手は出せないということかも（苦笑）。

[154: 匿名さん]

そうなんですね。中古の耐震性って全然駄目な気がしてたんですが。1990年くらいの物件だったら問題ないわけですね。狙いは何年築のものですかねー。確かに、1億円予算とすると、都心でも100平米で買えるものがあるのかも。。イメージや誤解が多いうちに、安く買うってのは手ですね。

[155: 匿名さん]

150さんディスポーザーって良いですか。
うちにも付いてるけど手入れが面倒です。

[156: 匿名さん]

＞154・155さん
150です。
ディスポーザーは、20年位前に実家の戸建てで外国製を取り付けて使っていましたが
使うか使わないかと言えば、あれば使う。必要不必要で言えば、どっちでもいいという感じです
10年くらいで壊れましたが、修理もしないでそのままにしてあるみたいです、
便利といえば食洗機の方が、毎日使って遙かに便利さは感じます。

よく掲示板でも周囲でも、10年未満の築浅の中古の話が出てきますが、もっとも非効率な物件だと
思います。立地が抜群ならそれもいいでしょうが、設備も中途半端、価格もけっして安くない
リフォームするには、まだもったいない。
（ローンがあったら当分リフォームする余裕なんてなくなると思います）

それであれば、15年〜20年の新耐震の割安な中古を買って、スケルトンリフォームして
注文住宅のように、好きな間取りとデザイン、設備にした方がいいのかと思います。
住民層と管理状態がはっきり確認出来るので、青田買いの新築よりリスクは少ないかもしれないし
年配から若い世代までいて、コミュニティーとしては良好だと思います。

都心物件でも坪単価200万円前後で、広い高層階の角部屋が見つかると思いますよ、
一度参考まで、サイトを見てみたらいいと思います。
マンションは生活の場ですから、立地と高層階＆角部屋が最重要だと思いますので
いろんな角度で検討するのがいいと思います。
自分は結婚後に、山手線駅10分未満のスケルトンリフォームの中古からスタートしました。

[157: 匿名さん]

食洗機は人気ありますね。

[158: 匿名さん]

>>144
見ました！ご主人が一級建築士で、ご自分で設計されたんですよね？
たしかに素敵な家でしたが、100㎡以上あるのに子供達の個室が取られていなくて、
あと数年もしたら部屋が足りなくなるなぁ・・・とお節介ながら心配してしまいました。
こだわりを持つのも良いですが、私は逆に、やっぱりマンションの３ＬＤＫとか
４ＬＤＫって効率よく上手に設計されてるんだなぁと思いましたけどね。

[159: 匿名さん]

コンクリートは大規模修繕が必要になるまでが65年で、それまでにも通常のひび割れの修復など、補修は必要です。高強度コンクリートも100年間メンテナンスが不要というわけではありません。

[160: 匿名さん]

ああ、確かに子供部屋の数が足りなかったですよね。
アレは疑問だった。世田谷にこだわる結果、駐車場が取れない旗地という
のも問題あり。一戸建ての魅力は駐車場だし。
でも、納戸が大きく取ってあったり、奥さんの身長に合わせた吊り戸棚、
徹底的に隠す収納、お洒落な照明はよかったですね。あと、あの建物で２４００万
で作ったというのもすごいなあ。設計費がタダというのも大きいけど、
マンションだとやっぱり建築費の比重がどうしても大きいんだなと思いました。

[161: 匿名さん]

ドイツでは築１００年のクラスのマンションが未だ現役で年々値上がりさえしていると
テレビでやっていましたね。立地がよければそれが本来の姿なのだろうけど。

[162: 匿名さん]

もはやディスポーサーは必需品ですよ。
生ゴミなんて全部処理してくれますから、
臭いなど気にしなくていいし、大助かりです。
おかげで燃えるゴミを出す頻度も楽になりましたし
何よりマンションのゴミステーションが清潔です。
手入れも定期的に氷を５、６個入れて回すだけです。

ただ、元々マンションにそれ用の設備が必要だったり
自治体単位で設置の不可があるようですから、どこにでも
設置できるものではないようですね。

[163: 匿名さん]

>161
そのドイツのは石造り。

[164: 匿名さん]

>162
うちのは氷を粉砕したくらいでは綺麗になりません。
設備の人に来てもらい、詳しく手入れ方を聞きました。
家によっては黒カビで真っ黒になる場合もあるそうです。

[165: 匿名さん]

確かにディスポーサーがないマンションはもう買わないだろうな。
メイド付の生活が送れるようになれば別だけどね。あと独身に戻ったらいらないな。

[166: 匿名さん]

独身です。ディスポーザーはほとんど使っていません。

[167: 匿名さん]

ディスポーザーのメンテは未知数と聞いたが・・・

[168: 匿名さん]

ディスポーザーはここ3年くらいの設備でしょう、マンション族全体で使っている人は5％くらいかな。
あれば便利だけど、共用部分のリフォームで取り付けたマンションは、聞いたことがない。
共用部分に浄化槽さえ付ければ、あとからでも出来るんじゃないのかな。

[169: 匿名さん]

みんなが生ゴミ捨てないから、ゴミ置き場がきれいと言いたいんじゃない？
それよりＩＨとか、オール電化のリフォームは可能なのかな？

[170: 匿名さん]

IHのコンロ、床暖房にするのは簡単です、オール電化となると電気の契約容量を変えないと
ダメですが、一般的に標準の2倍くらいまでの容量には変更できるようです。
ただ、マンション全体の容量が決まっているから、理事会に話をした方がいいでしょう。
マンションの場合キュービクル（変圧器？）の限界があるから、電気は取り合いなんです。
専門家ではないので、この程度の知識で失礼します。

[171: 匿名さん]

入居2年ですが、ディスポーサーのメンテはなにもしていません。
調子よく働いてくれてますよ。臭いも無いし。
掃除といえば、氷を入れるくらいかな。
ただ、綺麗になってるのかどうか不明ですが（笑）

＞１６４さん
どのような部分をチェックすればよいのでしょうか？
目に見える部分は綺麗なのですが、パイプとか見えない
ところが汚れるんですかね？

[172: 匿名さん]

独身でも自分は料理するし、週末に友人を招いて、というか押しかけてきて（笑）
料理作りあってパーティするからディスポーザ結構使うよ

[173: 匿名さん]

中古の方がいい場合があるのは、容積率に余裕がある場合。
最近の物件はめいっぱい詰め込んでいるので、建て替え等莫大な追加負担が発生するが、
容積率があまっていれば戸数を増やして建て替えと言うことが可能に。

[174: 匿名さん]

わかってないね、都心で容積率が余っているマンションなんてほとんどないし
持ち出しなしで建て替えたケースなんて皆無なのに。
建て替えも自分の専有面積の1.3倍程度（共有部分もあるから）の建設費だけ払えばいいだけ
80㎡なら2300万円程度です。でも、80％の賛成がいるから難しいけどね。
持ち出しなしで建て替えたとしても、地権者が80％もいるマンションを買う人が沢山いますかね。
他のスレでも言われているけど、まだまだ、マンションの建て替えは非現実的なんだよ。

[175: 匿名さん]

ここ最近のこのスレいいですね。私は投資用に田町のタワマンを買ったのですが、だからこそ先行きを悲観的にみている人の話が聞きたい。一番聞きたいのは、今ピークだからマンション売ったよ！という人の話。自分の意見とは違う意見こそ聞きたい。

[176: 匿名さん]

中古マンションは、買った人と同数売った人がいますよ。
「都内に上り坂と下り坂はどちらが多いのか」というクイズと同じです。
ファミリーマンションの場合は、投資は少ないから相続とか住み替えが多いんでしょうけどね。
ワンルームなら投資がほとんどですから、動向は参考になるでしょう。

[177: 匿名さん]

中古で出してるファミリーマンションを投資用に見せてくれと、
言ってきた人がいましたがお断りしました。
投資用ならすごく値切ってくるだろうなと思ったから。
思った通り、値切った買い付け証明を書いてたそうですが。

[178: 匿名さん]

あの、小田急線の新百合ヶ丘という世田谷より郊外の駅から、
坂をのぼり１０分歩いたところの、４０坪前後の土地に
７・８千万の戸建てが売られるのですが、

やはり、こちらの方は、同じ額だすなら、都心のマンションと
思われるのでしょうね。

[179: 匿名さん]

いまのひとは老いも若きも、
イケイケで行っても何とか成るさ、困ったら国が面倒見てくれんじゃない？
徳政令とかヨロシク！ってノリでやってたら、
ホントにハシゴ外されて墜落泥まみれってのを見てるから、
なかなかバブル的気分にならないよね。
展望のないこの国の実態から乖離してくれない。

[180: 匿名さん]

↑
ひさしぶりにおばかさん

[181: 匿名さん]

新百合ヶ丘か…
バブル当時に金に糸目をつけないから、自宅を建てる為の土地を買いたいとの客もいたと、駅近くの不動産屋で聞いたことがある。今は昔の話。

[182: 匿名さん]

っていうか小田急線なら新百合丘、田園都市線からたまぷらってのが、前回の大相場の時の定番メニューでしょう。当時はたまぷらの住宅街がドラマの舞台になって、人気に拍車をかけたものです。

[183: 匿名さん]

たまプラや周辺の駅でも、容積率の大きなマンション用地が人気あったんだけどね。

[184: 匿名さん]

そういう場所は基本的に区画が整理されていて都心部よりも綺麗だからね。

[185: 匿名さん]

>150
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは
間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。

これって100㎡のことを言ってます？
もしそうならこの業者の情報を教えてください。
この仕様で坪21万チョイのスケルトンなんて聞いたことがありません。

[186: 匿名さん]

ガラスは普通、共有部分ですよね。こっそり交換しちゃう家もあるけど。

[187: 匿名さん]

オール電化はお湯の問題があるから無理な気がする。
ＩＨは電力オーバーしないかな？　アンペア変えるだけで大丈夫なんだろうか？

[188: 匿名さん]

土地担当者に聞く、マンション用地の実情！
http://allabout.co.jp/house/mansionkansai/closeup/CU20061117A/

関西の話だけど。

[189: 匿名さん]

無理して買う必要は無いですよねえ。。賃料が2倍になるとはとても思えませんし。

[190: 匿名さん]

＞185
知り合いの工務店です

[191: 匿名さん]

普通じゃない金額を書くのはよくないよー
７００万じゃ絶対無理。