23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[122: 匿名さん]

こういうイカサマ煽り記事が出ると、なんか相場も終了ってサインな気がする。」

[123: 匿名さん]

>>121
確かにねえ。
本文中ではむしろ「新価格」について懐疑的な見方がされてるにもかかわらず、
物件スレどころか、本来それを真っ先に取り上げるべきこのスレですら、この有様だからねえ。
相変わらず皆さんランク付けがお好きなようで、物事の本質なんかどうでもいい感じだなｗ

[124: 匿名さん]

こういった掲示板ができたおかげで、買い手が様々な情報を共有できるようになり、売り手も理不尽な価格設定をしにくくなっているのではないでしょうか。また、バブルがはじけた記憶が比較的新しいこともあって、買い手が完全に強気にはなりきっていないことも、過熱感を抑えている要因だと思います。「行き過ぎ」が小さい分、下がるにしても大したことはないと思います。
あと、あまりロジカルではありませんが、いつ下がりはじめる？なんてことが議論されているうちはまだ大丈夫かなとも思っています。

[125: たろうざえもん]

昔と違い、金利の恐ろしさも、エクセルですぐ計算できますし、こうやってコミュニティサイトができて、顧客の判断能力も高まってますしね。冷静に判断できるのも、ITのおかげですね。

[126: 匿名さん]

前スレの最初はどこまで上がるかが、問題でしたが、ずいぶん全体的な話の流れは冷静な方向に変わってきたように思います。

前回のバブルでは、法人の土地投機が値を吊り上げ、更に買い急いだ個人が火に油を注ぐ結果となりました。今回は買い手は個人だけですから、以前ほどの上げ幅はありえません。これを書くと「マクロとミクロを混同していては財産は築けない」との突込みがきそうですが（笑）、93年の経済白書に政策当局側のバブルの反省が丁寧に書かれています。改めて読み直すと、気づくことも多くあります。80年代後半でさえ、将来の人口減なのに土地価格が今後上昇するのかという議論があったり、都心は土地不足だとか、いやオフィス需要の増大が上げ要因だとか、このスレで出てきた話題の多くはすでに20年以上前に既出です。

買い手は個人しかいません。「投資家」の皆さんが地価上昇に踊るのはかまわないのですが、住居を買う人は、高ければ買わないぐらいの気持ちでいたほうが健全でしょうね。

[127: 匿名さん]

126さんに同感です。

[128: 匿名さん]

だから物件の売れ行きが落ちているのでしょう。

[129: 匿名さん]

そう、売れ行きの勢いが以前ほどではないと思います。

[130: 匿名さん]

総じて「二極化が進む」って流れなんじゃないの？
人気の立地は今後上がる余地がまだあり、その後もそう下がらない。
そうでない（not不人気）立地は短期的に多少上がっても、その後は下がる運命にある。
だから、人気の立地をここ数年で買いたい人には厳しい状況だと思う。
そこから一歩下がれば、たぶん数年内に今より買い時が来ると思うけど。

[131: 匿名さん]

そう、純資産で１億以上クラスが今後もどんどん増えるわけだから、その層が求める高級物件はこれからも堅調に推移するという見方でOKでしょう。やはり成長市場がどこにあるかを常に追っかけることが重要です。

[132: 匿名さん]

売れ行きの勢いを、以前と比較できるほどの物件ってどれですか？

[133: 匿名さん]

いや、いいのがみんな売り切れて、中途半端の物件のみが市場に出ている現象をもって、売れ行きが鈍っていると感じているだけでしょ。

[134: 匿名さん]

土地はともかく、資材高騰の影響はマンションには大きいのでは。
仮に土地が下がってもマンション建設コストが上がれば横ばい？

[135: 匿名さん]

いいのって、どの程度？　ごく一部のお金持ちが買える物件だと、大部分の人が
実感できない。
どんどん増えるっていう、純資産一億以上の人は、例えば買い年齢３０後半だと
何パーセントくらいに増える予想のかな？

[136: 匿名さん]

資材は2004年初から大きく上げ始め、2005年、2006年は比較的落ち着いてきているんじゃないでしょうか。今後は分かりませんが、住居はレアメタルを多く使うわけじゃあないので、大丈夫じゃないですか？
まったく根拠は無いですが、世田谷で坪400万がもう限界だと思うんです。それ以上になると買う気がみんな起きないと思う。
土地の仕入れがそれ以上じゃないと採算割れするんであっても、デベはやはり買うしか無いんでしょうか。で60平米３LDKとかがたくさん世に出てくる。。そんなの今の団塊ジュニアは買いたくない。じゃあどうするんでしょ。。
貧富の差が拡大しているのはまぎれもない事実でしょう。純資産1億円って、どれくらいなんでしょうか。。1％くらい？結構金持ちって言わないだけで、そこらへんにイッパイいますからねー。

[137: 匿名さん]

＞60平米３LDKとかがたくさん世に出てくる。。そんなの今の団塊ジュニアは買いたくない。じゃあどうするんでしょ。。

23区の中古マンションを見ていると、年代でそんなのいくらでもありますよ、城東地区なら今でも
60㎡3LDK、80㎡5LDKなんてあるので驚きます。
デベも流行と見栄があるのか、3DK、5DKにしないのは不思議、狭いLDKより遙かに使いやすいのに。
でも売っていなければ小さなLDKでも買うと思いますよ、新築でなければマンションじゃないと思っている人が大多数ですからね。
かといって見栄があるから、郊外へ行く勇気もない人は多いと思います。

[138: 匿名さん]

純資産１億持ってるからって、億ションや高級物件買う人ばかりではないでしょう。
普通のマンションしか買わない金持ちもいるわけで。

[139: 匿名さん]

子供は自分の部屋を欲しがるから、小さなLDKでも部屋数が多いほうが良い場合もあります。

[140: 匿名さん]

狭いマンションか、郊外我慢して一戸建てかとなると、どちらが選ばれるでしょうね？

[141: 匿名さん]

防犯を考えると郊外の一戸建ては空き巣に狙われやすい。

[142: 匿名さん]

一度セキュリティーの行き届いたマンションに住んでしまうと、戸建ては怖いですね。

[143: 匿名さん]

>>137
あなたは見栄で住む場所を決めるの？

この2、3年は、普通のサラリーマンでも都内にそこそこ広めの新築マンションが買えた
ラッキーな時期だっただけで、買えなくなればまた郊外に戻るだけでしょう。

あと、中途半端に高い中古物件は敬遠されますよ。管理費や修繕積立金の問題もあるし。
7000万の予算がある人なら、わざわざ中古を買わずとも新築がいいって人のほうが
多いんじゃないかな。

[144: 匿名さん]

この間の日曜日に、テレ東でやっていた、ドリームハウスを見た人はいないかなあ？
世田谷に借地権付き土地を買って、自分で家を建てた家族の話。
間取りや造りへの自由さ、こだわりの造作。ライフスタイルに合わせた造り。
自分としては最後には、戸建てにあこがれるけど。実家が戸建てだというの大きいかも。

[145: 匿名さん]

今、7000万の予算で新築を買っても
将来それを中古でわざわざ買ってくれる人も少ない。ってことになりますね。

[146: 匿名さん]

＞143
ずっと住む住まいだから、多少見栄があるのは当然でしょう、都心は見栄も張れるし
利便性も優れていますから二度美味しいから人気があるんですよ。
同じ地区でカタカナデベのマンションよりも、財閥系の割高マンションが人気があるのも
その証拠でしょう。

あなたは初心者だから、中古物件の状況まで見てないんですね、管理費と積立金が異常に高額なのは
中古でも小規模の高級マンションの場合です。
管理費は新築でも積立金でも同じ、積立金は20年のマンションでも㎡150円前後ですから
購入コストを考えたら、入居済みの中古は新築よりお得なのは当たり前でしょう。
7000万円の予算で城西の75㎡にするか、築15年の都心の100㎡にするかというのは悩むところですよ。
一時取得者は新築指向が強いから、中古はプロと経験者の世界になるんですね。
冷静に考えて10年後、城西の中古築10年75㎡と都心の中古築25年100㎡なら、資産を見ても
考える余地があるのではないでしょうか、30年後は地価を考えると資産価値は逆転しますよ。

[147: 匿名さん]

146さんに同感

[148: 匿名さん]

築２５年の１００平米って、ほとんどない物件ってことはないですか？
あと、築２５年だと、今後どのくらいは住めるんでしょう？　終の棲家
と考え、転売はあまり考えなければいいってことでしょうか？

[149: 匿名さん]

難しいのは、中古だと耐震性能とか、躯体の寿命とか、どうなんだろうと悩みますよね。光ファイバー通すのが無理な物件とかも過去ありましたし。。理想は、城南あたりにRC造外断熱一戸建てですが、一体いくらかかるのやら。。。なので、もう少し外断熱マンションが良い立地に出てきて欲しいと願っております。

[150: 匿名さん]

＞148
7000万円の新築と比較するなら、築15年100㎡（坪単価230万円）と書いたんですが。

築25年の100㎡は、港区、千代田区、文京区、新宿区あたりにはいくらでもありますよ、
むしろ郊外では希少な広さですね。
但し昭和55年前後のマンションになりますから、当時としてはかなり高級物件の場合が
多いですけどね。
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは
間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。
当時としては高級物件の場合が多いから、管理組合のリフォームでオートロックも監視カメラも
設置してあったりします。
立地は23区郊外の新築物件とは比較にならないと思いますよ。

寿命は、定説がないから何とも言えませんが50年でダメになることはあり得ないでしょう、
四谷の築47年の物件は現役だったりします。建て替えの寿命は躯体の寿命というより
専有面積や仕様の陳腐化という場合が多いから1980年以降であれば、現在とほとんど
変わらないでしょう。
バブルの平成初期の物件なら、時代的にスラブ厚や躯体の豪華さは現在のマンションと
比較にならない物件も多いと思います。
どんなに建物にお金を掛けても、高値で右から左に売れた時代ですから。

[151: 匿名さん]

149です。へえそうなんですか。700万程度で新築同様に。。確かに、うちのおやは中目黒に相当古いマンション持ってますけど、まあ大丈夫ですものね。人にまだ貸せてますし。狙いは平成元年かなあ。。

[152: 匿名さん]

＞149
古い物件で、光ファイバーが通せない物件は皆無だと思いますよ。
マンションタイプの光は、エントランスまで光ケーブルあとは電話線（ADSL？）ですから。
管理組合の理事の頭が古くて反対される場合もあるでしょうが、業者は普通タダで共有部分の
設備を入れてくれますから、時代の流れで大丈夫でしょう。

昭和55年以降の新耐震の物件であれば、躯体の寿命は問題ないでしょう、
昔の基準でもノーメンテで65年メンテナンスをすれば100年持つらしいですよ。
最近の100年コンクリートは、ノーメンテで100年らしいですが、その他は昔と同じだそうです。
友人の建築士に聞くと、阪神大震災の教訓で公共建物やオフィスの耐震基準の見直しはあった
そうですが、マンションに関しては十分なので見直しは無かったそうですよ。

別に中古物件を積極的に奨めるつもりもありませんが、イメージは誤解が多いので書き込みます。

[153: 匿名さん]

>150
読み間違えていました。すみません。
よくお考えは分かりました。
でも、実のとこリフォーム込みで８０００万近くの物件は
許容外です（笑）。庶民は中古でも中途半端な物件しか
手は出せないということかも（苦笑）。

[154: 匿名さん]

そうなんですね。中古の耐震性って全然駄目な気がしてたんですが。1990年くらいの物件だったら問題ないわけですね。狙いは何年築のものですかねー。確かに、1億円予算とすると、都心でも100平米で買えるものがあるのかも。。イメージや誤解が多いうちに、安く買うってのは手ですね。

[155: 匿名さん]

150さんディスポーザーって良いですか。
うちにも付いてるけど手入れが面倒です。

[156: 匿名さん]

＞154・155さん
150です。
ディスポーザーは、20年位前に実家の戸建てで外国製を取り付けて使っていましたが
使うか使わないかと言えば、あれば使う。必要不必要で言えば、どっちでもいいという感じです
10年くらいで壊れましたが、修理もしないでそのままにしてあるみたいです、
便利といえば食洗機の方が、毎日使って遙かに便利さは感じます。

よく掲示板でも周囲でも、10年未満の築浅の中古の話が出てきますが、もっとも非効率な物件だと
思います。立地が抜群ならそれもいいでしょうが、設備も中途半端、価格もけっして安くない
リフォームするには、まだもったいない。
（ローンがあったら当分リフォームする余裕なんてなくなると思います）

それであれば、15年〜20年の新耐震の割安な中古を買って、スケルトンリフォームして
注文住宅のように、好きな間取りとデザイン、設備にした方がいいのかと思います。
住民層と管理状態がはっきり確認出来るので、青田買いの新築よりリスクは少ないかもしれないし
年配から若い世代までいて、コミュニティーとしては良好だと思います。

都心物件でも坪単価200万円前後で、広い高層階の角部屋が見つかると思いますよ、
一度参考まで、サイトを見てみたらいいと思います。
マンションは生活の場ですから、立地と高層階＆角部屋が最重要だと思いますので
いろんな角度で検討するのがいいと思います。
自分は結婚後に、山手線駅10分未満のスケルトンリフォームの中古からスタートしました。

[157: 匿名さん]

食洗機は人気ありますね。

[158: 匿名さん]

>>144
見ました！ご主人が一級建築士で、ご自分で設計されたんですよね？
たしかに素敵な家でしたが、100㎡以上あるのに子供達の個室が取られていなくて、
あと数年もしたら部屋が足りなくなるなぁ・・・とお節介ながら心配してしまいました。
こだわりを持つのも良いですが、私は逆に、やっぱりマンションの３ＬＤＫとか
４ＬＤＫって効率よく上手に設計されてるんだなぁと思いましたけどね。

[159: 匿名さん]

コンクリートは大規模修繕が必要になるまでが65年で、それまでにも通常のひび割れの修復など、補修は必要です。高強度コンクリートも100年間メンテナンスが不要というわけではありません。

[160: 匿名さん]

ああ、確かに子供部屋の数が足りなかったですよね。
アレは疑問だった。世田谷にこだわる結果、駐車場が取れない旗地という
のも問題あり。一戸建ての魅力は駐車場だし。
でも、納戸が大きく取ってあったり、奥さんの身長に合わせた吊り戸棚、
徹底的に隠す収納、お洒落な照明はよかったですね。あと、あの建物で２４００万
で作ったというのもすごいなあ。設計費がタダというのも大きいけど、
マンションだとやっぱり建築費の比重がどうしても大きいんだなと思いました。

[161: 匿名さん]

ドイツでは築１００年のクラスのマンションが未だ現役で年々値上がりさえしていると
テレビでやっていましたね。立地がよければそれが本来の姿なのだろうけど。

[162: 匿名さん]

もはやディスポーサーは必需品ですよ。
生ゴミなんて全部処理してくれますから、
臭いなど気にしなくていいし、大助かりです。
おかげで燃えるゴミを出す頻度も楽になりましたし
何よりマンションのゴミステーションが清潔です。
手入れも定期的に氷を５、６個入れて回すだけです。

ただ、元々マンションにそれ用の設備が必要だったり
自治体単位で設置の不可があるようですから、どこにでも
設置できるものではないようですね。

[163: 匿名さん]

>161
そのドイツのは石造り。

[164: 匿名さん]

>162
うちのは氷を粉砕したくらいでは綺麗になりません。
設備の人に来てもらい、詳しく手入れ方を聞きました。
家によっては黒カビで真っ黒になる場合もあるそうです。

[165: 匿名さん]

確かにディスポーサーがないマンションはもう買わないだろうな。
メイド付の生活が送れるようになれば別だけどね。あと独身に戻ったらいらないな。

[166: 匿名さん]

独身です。ディスポーザーはほとんど使っていません。

[167: 匿名さん]

ディスポーザーのメンテは未知数と聞いたが・・・

[168: 匿名さん]

ディスポーザーはここ3年くらいの設備でしょう、マンション族全体で使っている人は5％くらいかな。
あれば便利だけど、共用部分のリフォームで取り付けたマンションは、聞いたことがない。
共用部分に浄化槽さえ付ければ、あとからでも出来るんじゃないのかな。

[169: 匿名さん]

みんなが生ゴミ捨てないから、ゴミ置き場がきれいと言いたいんじゃない？
それよりＩＨとか、オール電化のリフォームは可能なのかな？

[170: 匿名さん]

IHのコンロ、床暖房にするのは簡単です、オール電化となると電気の契約容量を変えないと
ダメですが、一般的に標準の2倍くらいまでの容量には変更できるようです。
ただ、マンション全体の容量が決まっているから、理事会に話をした方がいいでしょう。
マンションの場合キュービクル（変圧器？）の限界があるから、電気は取り合いなんです。
専門家ではないので、この程度の知識で失礼します。

[171: 匿名さん]

入居2年ですが、ディスポーサーのメンテはなにもしていません。
調子よく働いてくれてますよ。臭いも無いし。
掃除といえば、氷を入れるくらいかな。
ただ、綺麗になってるのかどうか不明ですが（笑）

＞１６４さん
どのような部分をチェックすればよいのでしょうか？
目に見える部分は綺麗なのですが、パイプとか見えない
ところが汚れるんですかね？