一般サラリーマン [更新日時] 2009-05-24 16:17:00
1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-12-04 09:23:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３
| No.2 |
by 匿名さん 2006-12-04 09:36:00
削除依頼
３年後に下がる説。
2015年まで下がらない説。 その他。 が、御意見の中心かな。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
by 匿名さん 2006-12-04 10:16:00
２００３年〜２００４年が底値であったことは衆目の一致するところ。
現在上昇期にあることも誰も否定しない。 だとしたら「下がり始める時期」より「次の底」を予想すべきではないか。 1991年から下がりはじめ、１９９６年頃には底だという意識があった。 折から消費税値上げもあったしちょっとしたマンションブームになった。 しかし実際はその後もマンション新築価格は３割以上下落した。 ２００３年まで１２年間さげどまらなかった。 下がり始めて買うのは間違い。まだまだ下がって、中古査定が 残債をしたまわったりして住み替えもままならない。 いついくらくらいが底値なのかという読みこそが重要。 ２００３年の底は、前回のバブルの反動から長く深い谷だった。 現在の上昇がかなり長く続かないと次の底もそれほど 深くないかもしれない。 仮に５年後の2011年からまた下落したとしても、急落する要素が 少ないならば２００３年水準にもどすには相当の下落期間が必要だろう。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2006-12-04 10:30:00
日本って国際競争力ってどうか？ 明るい展望はあまりない。
そしてそういう気分が蔓延しているのもますます希望がない国になったなあと。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2006-12-04 10:34:00
次の底が長期間続く場合もありえますね。
下がり始めてから人口減少により上がらない場合、ずっと鍋底のまま。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2006-12-04 10:40:00
総量規制緩和、ゼロ金利政策で日銀が銀の当座に大量に送り込んだ
金が、国内の設備投資に貸し出されずに、米国の住宅ローンのファンド にまわってしまったことで結果的に米国の景気はよくなって、米国の 景気がよくなったことで日本もすくなからず恩恵を受けている。 とにかくわが国は土地本位制。不動産の担保価値以外に融資の評価 尺度を持たない金融システムが長く続いたから、地価下落を止めて 上昇に転じて、不動産担保ローン＝住宅ローンをたくさん売ることで お金を市中に流したいわけですよ。 ここでまた地価下落になったら、お金は海外に流れるだけでしょう。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2006-12-04 11:18:00
>04
横ばいというのは取引のない状態ですが、大抵はわずかな値動きがある。 それと、地域の物件格差による上下動はあるけど地価の値動きは細かい上下動は ない。 地価の変動ってバブル期の急上昇を除くと、大きくても７％〜３％の範囲なんです。 ７％の下落が１０年続くと半値になるし、７％の上昇が１０年続くと倍になります。 3％の下落が15年続くと４割減になるし、３％の上昇が15年続くと５割り増しになります。 ただし建物は１０年〜１５年も経てば価値が下がりますから中古マンション価格は 下がらなかったら上等と思うべき。 今から２０年前というと１９８６年になりますがこの時期のマンションで都心６区 で中古価格が元値を下回ったというのは少ないのも事実。 結局いつ、どこを買うかというのが重要なんですね。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2006-12-04 11:30:00
１年前に図面買いで超都心を買ってると、竣工までの２年間で、５０％/年で上昇し、決済とともに２．２５倍。１０％頭金を入れている前提としすると、２年で頭金（軍資金）が１２．５倍になるってことね。
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| No.9 |
by 匿名さん 2006-12-04 11:42:00
グローバル化は必然の流れ。特に金融はそう。
今や「日本の土地」にどれほどの国際競争力がありますか？ グローバルに見たときの金融機能、政治機能、地政学上の価値、労働力単価、文化価値、 居住地としての安全性、ホスピタリティ、物価、税制、資源・・・ 日本人が住む以外の用途がほとんどない。その日本人も漸減。 増殖の意志あるマネーは、こういう資産にとどまることはしません。 むしろ、日本という枷をのがれて、より有望な海外へ進出する企業への投資、 もしくは直接投資にいくのは当然の流れ。 自ら成長することのない消費財、 劣化し陳腐化していくマンションに、資産性を求めるのは大きな間違い。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:00:00
議論が全くかみ合ってませんね
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| No.11 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:05:00
ここでの話は、普通のサラリーマンが、好むと好まざるとにかかわらず
東京に住まいを構えることを余儀なくされている以上、賃貸か分譲かの違い はあれ一定のコストを払わなくてはいけない。 そういう状況下で、 ①今買うべきか、買わざるべきか ②買うのなら上昇期の今か、待つべきか という観点の議論をしているのであって、不動産投資の話ではないと いう気がします。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:05:00
株も不動産もそうだけど、マクロを語ってるようじゃ儲からんよ。マクロを念頭に置きながらミクロで勝負せんと！09を念頭に置きながら、都心部や高級リゾートの底値を根こそぎ買っとったやつがおるやないか。底値不動産買い×つぶれかけ銀行株買いでエライレバレッジ効かせてやつを。現実をもっと見てみ。
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| No.13 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:14:00
そうですね。マンションなんて、もって50-60年。日本は地震リスクあるし、しかも内断熱で長持ちしにくい。はっきりいって、築10年以上建った物件が高く売れる気がしません。
香港・シンガポールがもはやアジアにおける金融の中心です。東京ではありませんもはや。私は日本を愛していますので、残念なんですが、それが事実です。そして今、そして今後も東欧・中東・中国・インド・ロシアに金が流れる。日本は、人口減で、移民や外資を受け入れようとしても、来ない可能性もありますね。そしてタワーマンションは廃墟となり、近未来マンガのような殺風景な景色が広がることに。。ケンシロウのように強くならないと、東京じゃあやってけませんみたいな。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:21:00
たしかにそうなんだけど８０年ぐらい前に、同じように悲観してブラジルとかに勝負をかけにいった日本人って、実はその後、もっと悲惨だったんじゃなかったっけ。
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| No.15 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:30:00
マンションが住居である以上、買い換えて価値を高めるか
売却か貸すかして賃貸に移るしか「値上がり益」を享受する 手立てはない訳で、値上がり前に買っておくことの有利さは 過去の事実に証左がある。 実際、渋谷区、港区、中央区、目黒区あたりの築２５年〜２０年 物件を最初から持っていて売った場合購入時と変わらないか あるいは若干高めに売れる。 南青山あたりなら築３０年でも数百万のリフォームで月坪 ２万弱でオフィス賃貸に出せる例もある。 ８０年〜８５年あたりではローン金利が高く上記の物件の 坪単価は１８０万〜２２０万程度と価格でいうと結構安かった。 みんな広尾ガーデンヒルズのような高額物件にかぎらず 都心近郊人気エリアは２５年モノでも購入価格以下に下がった のは２００３年前後の数年間のみという事実を知らない。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:54:00
過去はそうでも、将来までは分かりませんよね。
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| No.17 |
by 匿名さん 2006-12-04 12:58:00
都心と都心周辺部は希少性があるということは、過去も将来も変わらない。
それと、マンション価格はある時点でみればすべて相対的にバランスの とれた価格になっている。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2006-12-04 13:59:00
実際、中古で売れている価格というのは、どんなもんなんでしょうか。また、売れるまでの時間はどのくらい？Yahoo不動産に載っている売却価格に比べ、どれだけ安く売れていて、売れるまで時間はどんなものなんでしょうか、というのが知りたいです。ずうっと中古、注目してますが、なかなか売れていないものが多いような気がしますが。希少性があれば、すぐ売れるはずですが、どう理解すればいいのでしょうか。
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| No.19 |
by 匿名さん 2006-12-04 14:36:00
日本のマンション販売は、夢を売る商売。
実際のモノがない青田のうちに、いや、青田だからこそ、 パンフレットとトークで現実から乖離したステキな生活を提案し、高値で売ることができる。 モノが出来てしまえばそこにあるのが現実。現実こそが夢を破壊する。 吹き付けの壁が排気ガスでよごれ、カーペットは色あせ、手すりや調度は傷がつき、 照明が間引かれ、くたびれた生活感漂うマンションは、 夢見る余地がない分割り引かれざるを得ない。 それでなくても、管理費修繕費は先送り負担増のプランが多い。 築年数が増えるほどリスクが増大する。 中古でさっと売れる物件はわずかです。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2006-12-04 14:43:00
人は、幻想に現実を引き寄せて見る傾向があります。
それと、「自分のあこがれる街」に住むというイメージ たとえば、それが築３０年の老朽マンションでも、 内装をやりかえて設備を新しくしたら、南青山の お洒落な隠れ家がそこに実現する。 借りたらいくら・・・買ったら・・という比較は新築に かぎらず同じ理屈。 そのうえで、中古の場合「ここまで古くなってこの 値段を維持しているということは、まさに場所の価値」 みたいな価値観が働く。 これは仲介業者さんより売主のほうが実感として わかる気がします。 郊外は別。新規供給がふんだんにある場所で 中古が勝てるはずがない。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2006-12-04 14:44:00
＞19
リフォームせずに売ったらだめですよ。 |
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| No.22 |
by 匿名 2006-12-04 14:49:00
いつだったか新聞で国が不動産の実際の購入価格を公表できるようにするという記事を読んだことがありますが...。
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| No.23 |
by 匿名さん 2006-12-04 14:52:00
したほうがいいよね。
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| No.24 |
by 匿名さん 2006-12-04 14:59:00
もうすぐ入居する湾岸タワーマンションを購入しましたけど、
中古になっても新築価格より下回らないとは思ってません。 都心の一等地ならいざ知らず、大量のタワマンがどんどん建ってますし、 これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:09:00
＞19
壁紙とキッチン、水回りくらいは替えてから売るでしょう・・ |
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| No.26 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:09:00
都心物件が少なかったのは１９９５年当時も同じこと。
もともと周辺の反対や容積率の低さで都内の物件など 手がけても歩留まりが悪いからデベロッパーも避けていた。 おもに、地場の建売業者が３階建てミニ戸建てをたてる というのが多かった。 ９６年以降のマンション市場復興で飯田橋や四谷あたりに ２０坪６０００万とか出てきて安くなった安くなったと大騒ぎした。 だいたい都心の土地などあっても四方ビルに囲まれていたり で出来るのはワンルームマンションばかり。 そういうなかで、ＵＲ都市機構（当時は住宅都市整備公団）が こまめに土地を買い取って大規模区画にしたてあげていた。 だいたい、どうやったら都心の中古マンションを建替えて供給を ふやせるか・・みたいなことが国土交通省（建設省）で話題に なっていたくらいで、そのために都心居住総合設計制度なる 容積割り増し策までつくったくらいなのだが、 森政権、小泉政権の「都市再生」でいっきに規制緩和で簡単に タワーマンションが建つようになったらいっきに供給量が増えた。 これは、なかなか水がでないといらだち思い切り蛇口をひねった らどバッっと出ちゃった。みたいな状況で、まさにバランスの悪い 過剰供給。 地道に内陸部で土地を仕入れて適正価格で分譲してきたデベロッパー にとっては、迷惑極まりない。 １０年前の「週刊住宅情報」を国会図書館で探してみると 面白い。きっと都心の物件の少なさに驚く。 というか、Ｙａｈｏｏ不動産で都内の中古物件を検索して築年別に ならべてみると、もともと都心に供給されている量がいかに 少ないかわかる。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:13:00
そうだねー中古マンションを建て替えられたら、もっと価値あるマンションが増えるね。
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| No.28 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:14:00
〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。
３０年同じマンションに住もうという考えが間違っていますね。 デフレ時代の幻想「終の棲家症候群」。 価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替え るという考えが正しい。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:17:00
確か今年国が新築の数を抑えて既存の不動産をもっと充実するようにとの条例がでたはずですよ。
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| No.30 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:20:00
18です。この前築1年半の世田谷の物件を見に行きました。立地は駅近であり且つ静か、日当たり良好とまさに完璧と言えるものでしたが、水周りは1年半で既に汚れ、クローゼットのなかにギュウギュウに衣服が入っているのを見たりすると、住む気が無くなりますね。ここはおそらく3ヶ月以上は売りに出しており、価格も下げております。でも売れません。すぐ売れる物件、というのは極めて限定的なのではと思います。築1年半ですらこんな感じですから。
また、新築時青田買いでは気づきにくい、共用部分の価値は、中古で売りに出す時に大きいのではと思いました。廊下が安っぽかったり、エントランスが狭かったり、駐車場が狭い場所で機械式だったり、駐車場に行くまで雨に濡れるような構造だったりすると、現実をしっかり把握してしまいますね。 22さんの話は初耳です。こうなるといいですね。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:23:00
２ヶ月程前の日経ビジネスに３０年経っても価値の下がらないマンションというタイトルで池袋の例がのっていましたよ。
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| No.32 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:24:00
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| No.33 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:26:00
〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。
というか、タワーマンションで７０００万以上の部屋を買って いるのは大抵住み替えの人でしょ。都内で４０００万くらいで 中古物件売って住みかえていたりしませんか。 ５００戸〜９００戸あれば１０年以内に３割は住民がかわりますよ。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:28:00
30です。32さん、そういうものですか。だとすると、敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、価値の目減りも限定的になるということなんですかね。そうなると、買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。。売れなくて困っているところが多いでしょうし。
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| No.35 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:36:00
＞敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、
世田谷は場所によります。三茶、駒沢はダメですよ。売り手市場。 世田谷通りや小田急、井の頭沿線は、今後もあまり値上がりしないから 物件次第だけど ＞10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、 築２０年過ぎて売れるのは一に立地、２に駅からの距離 それだけですね。 |
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| No.36 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:38:00
＞買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。
買取業者というのがいて、居住中（転居予定）の物件を安く買って テキトーにリフォームして高く売る商売があるくらいです。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:52:00
なるほど、有難うございます。勉強になります。
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| No.38 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:55:00
すみません。築１年半と書いていましたね。リフォームはないでしょうね。
実際に、居抜きで自宅を売ったこともリフォームして売ったこともあります。 前居住者の生活臭はあまり好ましいものではないですよね。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2006-12-04 15:58:00
それと、築浅でも何か薄汚れたイメージのマンションってあるもので
そういうものは、これ最初からそうなので多分１０年経ってもひどくなることは あってもよくなることはないですよね。 どこのマンションでも長期修繕前というのが一種の売り時で、それが過ぎたら ２０年以前というのが転売の目安ではないでしょうか。 |
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| No.40 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:00:00
そうなんですよ。。新築時据付の洗濯機とか、前の居住者と同じもの使うん？とか考えると、嫌な感じです。まあ、自分で取り替えればいいだけの話ですが。。世田谷といっても、限りなく渋谷に近い場所ですので、10年後でもなんとか売れるかなーと楽観視したいところです。
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| No.41 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:05:00
リフォーム代金が、リフォームによる価値上昇分を下回らない限り、
リフォームをしたほうが得と言う事ではないと思うんですが。 300万かけてリフォームするより、100万値引いて売れるならそのほうが合理的。 もっとも、リフォームしないと全く売れないのであれば、 換金の機会を作る為の出費な訳で、 得とか損とか以前に必須な費用というわけですが。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:12:00
物件規模にもよりますね。２０坪の物件なら１００万程度で十分きれいになります。キッチン・水回り床を入れて２００万くらい。業者を複数社入れて叩くのですよ。
クロスだけなら３０万もかからない。 |
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| No.43 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:15:00
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| No.44 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:22:00
世田谷でも売れない場所、あるいは売り難い物件はあるからね。吟味が必要。
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| No.45 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:40:00
＞価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替えるという考えが正しい。
これは、過去の流れの中では正解だけどたとえば40才でローンを組んでマンション購入 20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。 都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？ 現在の都心の古いマンションは、最高でも35年くらい、20年後に築55年で建て替えなんて 出来るのでしょうか、間違いなく買った本人は死亡していて子供が相続しているか 途中で中古買った人も高齢化しているだろうね。 東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:43:00
中古はじっくり吟味できるのが利点かもしれませんね。
売るときは、まず仲介業者を複数社呼んで査定価格を比較して 一番安い査定を基準に、一番熱心な業者を中心に一般媒介で 依頼するのがいいみたいです。これも物件次第ですけど |
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| No.47 |
by 匿名さん 2006-12-04 16:52:00
＞40才でローンを組んでマンション購入
＞20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。 そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。 ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして 底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。 私は４０代でマンション買って失敗したと思って５年で損切りして 賃貸に戻りましたよ。おかげで住み替えもできた。 ＞都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？ ２０年後ならよくて買値で売れる程度の話かも。 ４０歳ならファミリーむけの８５平米でも６０になれば奥さんと二人。 ＞現在の都心の古いマンションは、・・・築55年で建て替えなんて ＞出来るのでしょうか、 私も懐疑的。ですから買換えしかないと思います。 ＞東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。 そんな話は私は興味がないです。 成功するマンション購入は住み替えがうまくいく購入。 失敗するマンション購入は、そこに住み続けなければならない購入。 それだけの話です。 |
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| No.48 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:18:00
再来年にTTTなどが完成したら、築浅中古物件巡りツアーを企画する仲介業者が出てくるんじゃないかな。
それなら売る方も買う方も便利だから。 オークションで価格交渉したりして。 |
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| No.49 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:23:00
面白い。ぜひ参加したいですね。
とにかく最近はタワマンのオープンハウスのチラシが多いから だいたいこれまでの主な物件見てしまったけどね。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:28:00
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| No.51 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:40:00
買換えの場合は資金の機動性を考えて少し安値（１００万程度）で売るくらいの
気持ちでいったほうがいいでしょう。株もそうですが次の物件を高く買うはめに ならないためにも。 ちなみに、Ｍ社は弱気、売りやすさ重視、Ｄ社は強気熱意あり、Ｔ社は中庸だが やる気なし。 Ｓ社は強引だから嫌い。というのがいままでつきあった経験談。 エリアによって強い業者がいて、そこの言う話は傾聴に値すると思います。 失敗したのは、下がり相場の売却。売り急いで相手のいうがままに２００万 値引きしたのが今でも悔やまれる。 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:49:00
上がり相場では、買主から指値が入ることはほとんどないと思いますが
申し込みが少ない場合でも指値が入ってもＮＯといえば、大抵は 買主が折れてきます。掛け値で価格を設定するより少し安めに設定 すれば価格の妥当性は客のほうが理解を示してきます。 現状有姿ですから瑕疵担保責任は少ないとはいえ、苦情を減らす意味 でもお買い得感を残した売り方がいいのではないでしょうか。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2006-12-04 18:54:00
自社だけで売却手数料を全部得たくて、他社からの客を売り手に紹介しないＳ社。
と住まい〜のブログで読みました。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:00:00
一般媒介契約（専任でない）なら別にレインズに登録する義務はないから
自社のネットで探してもいいのですけどね。 ことにＳ社は全国直営店が強みなので自社で両手をねらいたがるのでしょう。 下がり相場でじっくり探すなら専任もいいですが上がり相場なら一般で 複数社にそれぞれ頼めばいいでしょう。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:01:00
>52
49さんの様に見てまわる客が多くて、買主も折れるとは限らないのですよ。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:07:00
ですから、周辺相場から見て割安感のある値付けをしておく訳です。
その上で指値が入っても毅然として断る。 見て回る客は申し込みをしてこないし、申し込みのときに指値も出る。 今はネットで周辺価格がオープンですから、他より少しだけ（坪単価で ５万円程度）安値にしておくのがミソ。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:10:00
オープンハウスをやってくるのは冷やかし客ばかり
でも１０人に一人くらいはまじめに検討する客もいるから オープンハウスはやらないわけにはいけない オープンハウスをやりたがるのは仲介が両手を取れるからで じっくり待てば他社紹介もあって話はまとまります。 何度もいいますけど物件の良し悪しによりますよ。 |
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| No.58 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:11:00
そうですか。なかなか値引きには応じないものなんですか。残念。
7300万の物件を、6940万で指値入れようとしたんですが、如何でしょう。3ヶ月くらいは決まってない状況が続いている物件ですが。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:15:00
相手の状況によるでしょう。今は時間が経てばたつほど売り手有利ですからね。
５％の指値は無理はない数値かもしれませんが、相手の納得しやすい理由が 必要でしょう。 一番いいのは同じ建物の売却物件価格との比較ですが せめて７０００万ぽっきりのほうが売主は心が動きますよ。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:18:00
それと買い手の申し込み状況を知る意味でも買い主側の仲介から
情報をあつめておくことです。 物件自体の人気が高ければ別のルートで話がまとまることもよくあります。 それと、交渉するなら具体的に比較物件を出してそれとこれとで迷っている みたいな言い方がいいですね。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:29:00
いまは買い物物件数が少ないから同じエリア同じ価格の選択肢が少なくて
こっちがだめならこっちという具合に売主を競わせるような買い方がしにくい のではないでしょうか。 タワー物件の築浅売りがあるといっても階や方位によって条件まちまち だし、せいぜい新築物件との比較が出来る程度。 そうなれば売主強気ですよね。 所詮心理戦ですから、売り手も買い手を逃したくはない。しかし買い手が 複数いるなら話は別。 市場のなかで類似物件が減ってくれば売主は強気になる。 これで中古市場も上がっていく。 （ああ、やっと話題がスレタイにもどりました） |
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| No.62 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:30:00
なるほど！59さん、60さん有難うございます。確か、どこかのサイトで売却物件情報得られるものありましたね。有料ですが、調べてみます。比較ですねー。今近くに新築物件ができていて、それと比較してますが、新築のほうはべらぼーに高いんですよね。こっちは築1年半ですが既に坪単価かなり安いんで、比較されるとこっちが困っちゃう。。どうしましょうか。考えてみます。
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| No.63 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:39:00
＞47
＞そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。 生涯独身の話なのかな？ 家族がいても賃貸に移るのかな？ マンションで資産運用して、老後に複数のマンションを持って家賃収入で悠々自適ならわかるけど 君のプランだと50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも 家財も置けない1LDKで死んでいくのか。 自分は35才で中古の都心の2LDKを買って10年間家族で暮らして、今度隣の駅の広い3LDKに引っ越して 前のマンションは、売るかどうか迷ったけど賃貸に出したよ。 空かなければあと10年で家賃でローンは完済、55才からは家賃収入で小遣いにするつもり。 その間に投資用の中古の1Rも買ったから、老後はマンション3軒で好きなところに住もうと思う。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:41:00
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| No.65 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:43:00
＞６３
若造にキミよばわりされる筋合いはないが・・・ |
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| No.66 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:53:00
神奈川の私鉄沿線に住んでいて子供を都立の高校にいれたくてマンションを売って
賃貸に移ったのが８年前かな。正解だったよ。 賃貸といっても都内の古い４ＬＤＫでこれも買換えの手段と割りきれば 楽しく暮らせた。 その間再婚もしたしね。結果的にはいい時期に底値で都心のマンションが買えた。 持ち続けていたら３０００万以上損をした計算になる。なにより買換えの意欲を失って いただろうね。 ＞50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも 家財も置けない1LDKで死んでいくのか。 なんであなたの貧しい発想では１ＬＤＫが家財も置けない広さになってしまうのか？ 築３０年になる前に売って田舎住まいか海外移住かしますよ。 その前に私が＊＊ば投資用のマンションが複数遺族が相続できるようにしてあるよ。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2006-12-04 19:54:00
死んだらば、と書くと伏字になるのが笑えるね。
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| No.68 |
by 匿名さん 2006-12-04 20:01:00
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| No.69 |
by 匿名さん 2006-12-04 20:30:00
そうですよね。立地が全て、となると、いい立地にある古いマンション、どうにかしてほしいですね。
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| No.70 |
by 匿名さん 2006-12-04 21:15:00
今は3ヶ月売れなくても中古の売主が値下げするとは限らない。
GM三茶は分譲時、売れ残ってましたね。Ｇのエースが住んでるそうだけど。 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2006-12-04 21:32:00
売れない中古は維持費、広告費がかかるばかり。
もっと広域にチラシ入れましょうとか、リフォームしないと無理ですとか、 どんどん手取りは減っていく。 資金運用は時間当たり利益の追求。 時間を空費する事はそれだけでマイナスだと認識しないと。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2006-12-04 22:20:00
広告費が掛かるのは仲介業者であって手取りが減るのも仲介業者。
中古を出来るだけ値引きしないで売るのも運用と同じですから。 |
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| No.73 |
by 匿名さん 2006-12-05 06:33:00
中古だけど１年間広告で晒して、最近やっと５％引いた価格で広告だしてたよ。
新築の某物件は完成後２ヶ月位で５％引きのダイレクトメールくれたよ。価格設定が高かったのだろう。 その他だとオプションが無料っていうところもあるね。最初から１割引提示もあった。ここも価格設定が悪かったんだろう。 これからの売れ残り物件は、収益性の低い物件が多くなるのでリートにも売れないでしょう。 |
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| No.74 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:15:00
諸経費手数料売り主持ちにするとか、風呂も取り替えるとか、エアコンつけるとか、
店晒し時間が長くなれば、表に見えないところえどんどん条件は悪くなる。 売却は商売ですから、価格設定を失敗するとどうしようもない。 最高値で売ることを考えるより、 ちょっともったいなかったかなくらいで素人は合格。 |
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| No.75 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:19:00
実質的にマンション価格は下がり始めたってこと？
結論は、今！ですか。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:30:00
「２３区内」「新築」という二つのキーワードが重要。
特に都心の一等地はまだ楽観でしょう。 ここまで順調に上げてきたのが、単なるどん底からのリバウンドだとしたら、 元の高さまでは戻らずまた調整局面。これは底値で買った人だけが勝ち組のパターン。 力強く上値を追っていくだけのエネルギーは正直感じない。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:40:00
間違っても2015年まで下がらない説、はありえないのね。
っていうかもう底値で買えないから、買ったら＊＊＊なのね。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:52:00
都心以外の郊外、地方は怖くて買えたもんでは無い
（終の棲家にする場合は別）よって買うなら都心しかない というこで都心は安泰ということですね |
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| No.79 |
by 匿名さん 2006-12-05 07:57:00
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| No.80 |
by 匿名さん 2006-12-05 08:25:00
都心の一等地。
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| No.81 |
by 匿名さん 2006-12-05 12:34:00
下がり始めたら都心の一等地だって例外ではないのでは？
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| No.82 |
by 匿名さん 2006-12-05 12:36:00
例外ではないかもだけど、被害は最小で済む。
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| No.83 |
by 匿名さん 2006-12-05 12:51:00
都心の一等地の物件ってどういうの？
都心の一等地、日当たりが良くて、広くて、車通りが激しくなくて、 という物件ならいいけれど、そんなの買えるの？というか買ったのか？ |
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| No.84 |
by 匿名さん 2006-12-05 12:53:00
自分が買ったのは下がらないと思ってんじゃないのぉ。
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| No.85 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:08:00
＞８４ ひがみまるだしよぉ
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| No.86 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:30:00
あーら私も持ってるからひがむ必要ないけれどぉ
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| No.87 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:34:00
持ってるから、下がる心配してるんだよね。
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| No.88 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:37:00
下がるかもしれないけど、８２さんの言うように被害は最小幅で済む。
日経平均８千円台の時に投信たくさん買ったけど、「もっと下げるかも しれないけど、下げ幅は小さいだろうな」と思って買ったら正解だった。 都心で、日当たり良くて、広くて、静かな場所（マンション）はあるけど 高くて買えないな（笑）。 都心（というか、ブランド立地）で、駅近で、そこそこ環境もよいマンション なら下げ幅も小さいと思う。売価もそこそこ高いだろうけど。 ついでに教えてもらいたいのですが、 物件価格が下落すると、賃料相場も同じペースで下がって行くものなんですか？？ どうも賃貸相場の上がり幅、下げ幅は物件価格ほど上下しない気がするんだけど。 それだったら、多少無理してでも賃貸需要の高い「ブランド立地」「駅近」 「そこそこ環境」の物件選んだほうが賢明だと思うのですが・・・。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:52:00
減る分を考えると、不人気地区を買って使いつぶしたほうがリスクが少ないような気します。
賃貸相場もそれほど低くないし。 ま、教育とか、おしゃれ度とか考えると、損得だけでは割り切れないでしょうけど。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:55:00
ずっと賃貸に出して利益率をはかるなら、たぶん日当たりとか車通りとか
あまり気にしなくてもいいけど、自分で住むなら気にしてしまう。 |
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| No.91 |
by 匿名さん 2006-12-05 13:57:00
>88
度胸ありましたね。当時、日経平均5000円台まで下がるとの説もあったのですから。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2006-12-05 14:02:00
よく分かりませんが、ブランド立地案件はPERの高い成長株、昔ながらの住宅地はPERの低いバリュー株と置き換えれるのでは？ブランド立地は物件価格の浮沈が激しいものの、アップサイド余地あり。昔ながらの住宅地（世田谷代沢とか、新宿下落合とか？？）はPERが低い分、ボラティリティは低い。下げ相場でどちらを買うべきか？と考えればバリュー株、これから上げ相場が続く！と思えばブランド立地戦略でしょうか。もし今後2-3年不動産価格があがると思えば、ブランド立地モノを買い、消費税引き上げ前の駆け込み需要時に売り、2010年くらいから2014年は賃貸暮らしを挟んで、2015年以降の下降局面前に低PERで落ち着いた土地にスイッチし永住するべきでしょう。
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| No.93 |
by 匿名さん 2006-12-05 14:04:00
いつでもほかの人が目をつけないところを買う人が儲かる。
今こそ、ピークになりつつある都心物件を売って、 多摩、府中、小金井、昭島、八王子などの郊外の土地や物件に目を向けるのがプロ。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2006-12-05 14:06:00
しかし、他の人が目をつけないところは、いつまでたっても日の目を見ない可能性もあります。誰も目をつけていない土地のなかで、何を要因にして、注目が集まる可能性があるのでしょうか。北海道になぜかニュージーランド人が殺到したように、何か無いでしょうかね。府中・小金井・八王子に。。無さそうなんですが。。。。
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| No.95 |
by 匿名さん 2006-12-05 14:10:00
＞91
そんな説もありましたね。 ただ、きっかけは銀行に転職した友達へのご祝儀でしたから 偶然みたいなもんです。 「２２５」を５０００円台で１本分。 それから調子に乗って日経平均が１万２千円に回復するまで 色んな投信商品を買い増ししました。 おかげで、マンション購入時にはとても助かりましたよ。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2006-12-05 14:39:00
5000円台なんてねーよ
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| No.97 |
by 匿名さん 2006-12-05 15:00:00
予想は、
外れても誰も責任は取らないし、当たれば自慢するだけ。 |
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| No.98 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:13:00
そういうこと。底値の銀行買いも、長銀や日債銀のボロ儲けと裏腹に、
あしぎんにいった奴は紙クズ。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:19:00
東京三菱投信のインデックス２２５、2003年6月23日の売値は5,456円でしたよ。
（日経平均じゃなくてね＾＾） 確かに97さんの言うように、一般的には負けた話はあまりしないけど、 当たれば話すんでしょうね。 為替も7年くらい前1ドル137円だった頃から、段階的にドルを売って円を買ってました。 （給与がドル建てだったので） 一時は145円くらいになって不安でしたが、結局戻ってくれてホッとしました。 極端な局面は、一発勝負じゃなくても、段階的にでも動いたほうがいいと感じました。 大切なのは、大きさはどうあれアクションをとることで、ただ見ているだけじゃ なにも起こりませんからね。 ただ、不動産の場合はなかなかそうはいかないと思いますが・・・。 |
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| No.100 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:21:00
2015年まで下がらないということではない。
上げ下げを繰り返しながらも2015年までは上昇トレンドが続くという意味。 株価はその少し前（2013年か2014年）が天井。 ただし株価は来年１年間は低迷。 |
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| No.101 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:23:00
＞９９
その資金でどこにいいマンション買ったの？ |
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| No.102 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:29:00
なんか最近、新築物件売れ行きの勢いが落ちている気がするんですが、気のせい？売り渋りでネタ自体なくなっているからでしょうか。それとも流石に？な立地の新築が多くなったせいでしょうか。9000万ある場合、90平米で尾山台あたりの新築を買うべきか、80平米のマスタービューか、70平米のより都心の物件か、130平米塩浜の物件か、皆さんどこかいますか？？家族3人と仮定して。
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| No.103 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:34:00
海外に別荘を買う
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| No.104 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:41:00
都心ではないですよ。
上目黒です。 去年の春から住んでいますが、駅まで近い割りに「そこそこの環境」なので気に入ってます。 購入を決めるときは「ちょっと高いかな？」とも思いましたが 立地、駅距離、環境がとても気に入ったので購入しました。 いま思えば、いい時に買えたのかな、とも思っています。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:42:00
リゾート買うのは正解
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| No.106 |
by 匿名さん 2006-12-05 16:59:00
102です。ああ、上目黒、いいですよねー。私小さい頃住んでたんです。また戻りたいなあとは思いますね。パークハウス諏訪山ＰＲＥＳＥＮＣＥ興味ありですね。ここだったら無理して1億円でも払いたい。去年春ということは、底値ですねえ。うらやましい。1億円でも80平米買えるかどうか、ですかねえ。。
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| No.107 |
by 匿名さん 2006-12-05 17:38:00
海外のリゾートはいいね。国内のはダメだけど。
親戚がハワイに家建てて、値上がりしてるそうだ。 |
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| No.108 |
by 匿名さん 2006-12-05 17:42:00
>94
北海道（ニセコ）へはオーストラリア人です。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2006-12-05 18:21:00
＞106さん
確かにタイミング的には良かったですね。 実はマンション探しは品川Vタワーの頃から始めました。 Vタワーも当選しましたが、なぜか「ここに住みたい！」という気にならず 結局はキャンセルしました。 （担当者から「ここをキャンセルする人なんていませんよ！」って言われましたが） 立地は一般的には文句無しだっだでしょうが、私的には縁が無かったということでしょう。 ただ、いまの住居を購入したのも「底値」とか「買い時」といった理由ではなく ごくごくプライベートな理由で、平成17年の春までに入居できる物件を探していたら たまたま出会った・・・というのが現状です。 春の目黒川の桜や、夜の中目黒の喧騒（笑）を楽しんでいますよ。 とてもいい街です。 マスタービューも検討中（もう販売終了？）とのことですが、私の友人も 同じく検討していましたよ。 彼は某商社の建築（？）部門所属ですが、マスタービューの建物は絶賛していました。 「鹿島の物件の中でも相当の出来だ」と。 ただ、どうしても「池尻」が引っ掛かったらしく悩みに悩んだ末にやめましたが・・・。 いまはウチの近くの地所の諏訪山と、松涛のグランドメゾンあたりを考えてるようです。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2006-12-05 18:31:00
確かに、港、千代田、目黒、渋谷でのいい物件が枯渇してきてますよね。日赤病院跡が所有権だったらダントツの一番人気になるんでしょうけど、借地権だしね。しいていえば来年３月に販売スタートするグランスイート六番町がこれから半年間の目玉かな。三井薬研坂も地権者多いから。
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| No.111 |
by 匿名さん 2006-12-05 18:40:00
借地権付の物件はリセールバリューあるのでしょうか？
月並みですが投資用に港南の三井物件を考えています。（高倍率は承知の上で） 借地権だから期限が近づくに連れて（築年数を経るごとに）売りにくくなりそうな 気がするのですが・・・。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2006-12-05 18:42:00
マスタービューは、ほんと、いいですよ。私も悩みに悩みに悩んだ末に、やめたんですが、、。あれを見てしまうと、他の物件を見る目がとても厳しくなってしまいました。ちょっと高いなあ、、くらいのものを買ったほうが、間違いは無いような気がします。意味無く高いのは駄目ですが。
私も、今は諏訪山と、代沢あたりで検討中です。私も109さんのように良い買い物がしたいものです。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2006-12-05 19:20:00
「週刊ダイヤモンド」１２月９日号にマンション評価ランキングが載ってる。
住宅評論家の櫻井幸雄さんが現在発売中の物件を対象にランク付けしたもの。 （販売済みも一部ある） 東京２３区のベスト３０は下記の通りだそうです。 第１位 マスタービューレジデンス （84.5点） ２位 サンウッド白金三光坂 （84.0点） ３位 赤坂タワーレジデンス （83.5点） ４位 芝浦アイランドグローヴタワー（82.5点） ５位 用賀レジデンス （81.0点） ６位 ウェリシスシティ大森タワー （81.0点） ７位 ブリリア新宿余丁町 （80.5点） ８位 ザ・センター東京 （80.5点） ９位 トワイシア用賀 （80.0点） １０位 パークホームズ世田谷梅丘 （80.0点） １１位 アルファグランデ篠崎 （79.5点） １２位 アーバンドッグパークシティ豊洲（79.5点） １３位 シェルゼ木場公園 （79.0点） １４位 シティタワー九段下 （78.0点） １５位 パークハウス平河町 （77.5点） １６位 品川シーサイドレジデンス （77.5点） １７位 パークスクエア南品川 （77.0点） １８位 ライオンズ四谷タワーゲート （77.0点） １９位 豊洲レジデンス ブレアコート マリナコート （76.0点） ２０位 Ｄ’グラフォート清澄白川スパークリングタワー（76.0点） ２１位 ウエストレジデンス大崎 （75.0点） ２２位 リビオ新蒲田 （75.0点） ２３位 ブリリア品川中延 （75.0点） ２４位 オーベル東陽町サウシア （75.0点） ２５位 レクセル荻窪 （75.0点） ２６位 ルネ神楽坂 （75.0点） ２７位 パークホームズ綾瀬二丁目 （74.5点） ２８位 サンウッド尾山台 （73.0点） ２９位 リビオレゾン小石川 （72.0点） ３０位 グリーンパーク八丁堀 桜川公園（70.5点） |
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| No.114 |
by 匿名さん 2006-12-05 19:59:00
MR見てエーと思った物件も上位にあるな。
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| No.115 |
by 匿名さん 2006-12-05 20:10:00
なにこの露骨な提灯
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| No.116 |
by 匿名さん 2006-12-05 20:23:00
○ワイシアが上位にあるね？
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| No.117 |
by 匿名さん 2006-12-05 20:41:00
金貰ってんのかねぇ。
もともとあるかないかの「評論家」としての正当性、 益々疑わしくなると思うけど。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2006-12-05 21:03:00
マスタービュー、用賀レジデンス、ブリリア新宿余丁町は良かったかなと個人的には思います。パークハウス代沢プレイスは入るでしょう。絶対。でも色々反対運動あったから、順位載らないのかなー
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| No.119 |
by 匿名さん 2006-12-05 21:52:00
どうでもいいんじゃね？
櫻井氏がMRで講演したMSも結構入ってるみたいだし。 ま、それもしょうがないでしょ。 順位について真面目に議論するのは野暮ってもんだと思うよ。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2006-12-05 21:57:00
パークハウス飯田橋がランキングに入ってないよ。
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| No.121 |
by 匿名さん 2006-12-05 22:00:00
順位について真面目に議論するのは野暮ですが、
結構影響力があったりもします。 良い順位の物件関係者が素直に喜ぶのは有りだと思います。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2006-12-05 22:00:00
こういうイカサマ煽り記事が出ると、なんか相場も終了ってサインな気がする。」
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| No.123 |
by 匿名さん 2006-12-05 22:30:00
>>121
確かにねえ。 本文中ではむしろ「新価格」について懐疑的な見方がされてるにもかかわらず、 物件スレどころか、本来それを真っ先に取り上げるべきこのスレですら、この有様だからねえ。 相変わらず皆さんランク付けがお好きなようで、物事の本質なんかどうでもいい感じだなｗ |
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| No.124 |
by 匿名さん 2006-12-05 23:18:00
こういった掲示板ができたおかげで、買い手が様々な情報を共有できるようになり、売り手も理不尽な価格設定をしにくくなっているのではないでしょうか。また、バブルがはじけた記憶が比較的新しいこともあって、買い手が完全に強気にはなりきっていないことも、過熱感を抑えている要因だと思います。「行き過ぎ」が小さい分、下がるにしても大したことはないと思います。
あと、あまりロジカルではありませんが、いつ下がりはじめる？なんてことが議論されているうちはまだ大丈夫かなとも思っています。 |
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| No.125 |
by たろうざえもん 2006-12-06 00:21:00
昔と違い、金利の恐ろしさも、エクセルですぐ計算できますし、こうやってコミュニティサイトができて、顧客の判断能力も高まってますしね。冷静に判断できるのも、ITのおかげですね。
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| No.126 |
by 匿名さん 2006-12-06 02:30:00
前スレの最初はどこまで上がるかが、問題でしたが、ずいぶん全体的な話の流れは冷静な方向に変わってきたように思います。
前回のバブルでは、法人の土地投機が値を吊り上げ、更に買い急いだ個人が火に油を注ぐ結果となりました。今回は買い手は個人だけですから、以前ほどの上げ幅はありえません。これを書くと「マクロとミクロを混同していては財産は築けない」との突込みがきそうですが（笑）、93年の経済白書に政策当局側のバブルの反省が丁寧に書かれています。改めて読み直すと、気づくことも多くあります。80年代後半でさえ、将来の人口減なのに土地価格が今後上昇するのかという議論があったり、都心は土地不足だとか、いやオフィス需要の増大が上げ要因だとか、このスレで出てきた話題の多くはすでに20年以上前に既出です。 買い手は個人しかいません。「投資家」の皆さんが地価上昇に踊るのはかまわないのですが、住居を買う人は、高ければ買わないぐらいの気持ちでいたほうが健全でしょうね。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2006-12-06 03:08:00
126さんに同感です。
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| No.128 |
by 匿名さん 2006-12-06 04:07:00
だから物件の売れ行きが落ちているのでしょう。
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| No.129 |
by 匿名さん 2006-12-06 06:43:00
そう、売れ行きの勢いが以前ほどではないと思います。
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| No.130 |
by 匿名さん 2006-12-06 07:59:00
総じて「二極化が進む」って流れなんじゃないの？
人気の立地は今後上がる余地がまだあり、その後もそう下がらない。 そうでない（not不人気）立地は短期的に多少上がっても、その後は下がる運命にある。 だから、人気の立地をここ数年で買いたい人には厳しい状況だと思う。 そこから一歩下がれば、たぶん数年内に今より買い時が来ると思うけど。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2006-12-06 08:03:00
そう、純資産で１億以上クラスが今後もどんどん増えるわけだから、その層が求める高級物件はこれからも堅調に推移するという見方でOKでしょう。やはり成長市場がどこにあるかを常に追っかけることが重要です。
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| No.132 |
by 匿名さん 2006-12-06 08:08:00
売れ行きの勢いを、以前と比較できるほどの物件ってどれですか？
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| No.133 |
by 匿名さん 2006-12-06 08:44:00
いや、いいのがみんな売り切れて、中途半端の物件のみが市場に出ている現象をもって、売れ行きが鈍っていると感じているだけでしょ。
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| No.134 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:05:00
土地はともかく、資材高騰の影響はマンションには大きいのでは。
仮に土地が下がってもマンション建設コストが上がれば横ばい？ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:07:00
いいのって、どの程度？ ごく一部のお金持ちが買える物件だと、大部分の人が
実感できない。 どんどん増えるっていう、純資産一億以上の人は、例えば買い年齢３０後半だと 何パーセントくらいに増える予想のかな？ |
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| No.136 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:37:00
資材は2004年初から大きく上げ始め、2005年、2006年は比較的落ち着いてきているんじゃないでしょうか。今後は分かりませんが、住居はレアメタルを多く使うわけじゃあないので、大丈夫じゃないですか？
まったく根拠は無いですが、世田谷で坪400万がもう限界だと思うんです。それ以上になると買う気がみんな起きないと思う。 土地の仕入れがそれ以上じゃないと採算割れするんであっても、デベはやはり買うしか無いんでしょうか。で60平米３LDKとかがたくさん世に出てくる。。そんなの今の団塊ジュニアは買いたくない。じゃあどうするんでしょ。。 貧富の差が拡大しているのはまぎれもない事実でしょう。純資産1億円って、どれくらいなんでしょうか。。1％くらい？結構金持ちって言わないだけで、そこらへんにイッパイいますからねー。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:47:00
＞60平米３LDKとかがたくさん世に出てくる。。そんなの今の団塊ジュニアは買いたくない。じゃあどうするんでしょ。。
23区の中古マンションを見ていると、年代でそんなのいくらでもありますよ、城東地区なら今でも 60㎡3LDK、80㎡5LDKなんてあるので驚きます。 デベも流行と見栄があるのか、3DK、5DKにしないのは不思議、狭いLDKより遙かに使いやすいのに。 でも売っていなければ小さなLDKでも買うと思いますよ、新築でなければマンションじゃないと思っている人が大多数ですからね。 かといって見栄があるから、郊外へ行く勇気もない人は多いと思います。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:49:00
純資産１億持ってるからって、億ションや高級物件買う人ばかりではないでしょう。
普通のマンションしか買わない金持ちもいるわけで。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:54:00
子供は自分の部屋を欲しがるから、小さなLDKでも部屋数が多いほうが良い場合もあります。
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| No.140 |
by 匿名さん 2006-12-06 09:56:00
狭いマンションか、郊外我慢して一戸建てかとなると、どちらが選ばれるでしょうね？
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| No.141 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:00:00
防犯を考えると郊外の一戸建ては空き巣に狙われやすい。
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| No.142 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:02:00
一度セキュリティーの行き届いたマンションに住んでしまうと、戸建ては怖いですね。
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| No.143 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:12:00
>>137
あなたは見栄で住む場所を決めるの？ この2、3年は、普通のサラリーマンでも都内にそこそこ広めの新築マンションが買えた ラッキーな時期だっただけで、買えなくなればまた郊外に戻るだけでしょう。 あと、中途半端に高い中古物件は敬遠されますよ。管理費や修繕積立金の問題もあるし。 7000万の予算がある人なら、わざわざ中古を買わずとも新築がいいって人のほうが 多いんじゃないかな。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:12:00
この間の日曜日に、テレ東でやっていた、ドリームハウスを見た人はいないかなあ？
世田谷に借地権付き土地を買って、自分で家を建てた家族の話。 間取りや造りへの自由さ、こだわりの造作。ライフスタイルに合わせた造り。 自分としては最後には、戸建てにあこがれるけど。実家が戸建てだというの大きいかも。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:21:00
今、7000万の予算で新築を買っても
将来それを中古でわざわざ買ってくれる人も少ない。ってことになりますね。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:38:00
＞143
ずっと住む住まいだから、多少見栄があるのは当然でしょう、都心は見栄も張れるし 利便性も優れていますから二度美味しいから人気があるんですよ。 同じ地区でカタカナデベのマンションよりも、財閥系の割高マンションが人気があるのも その証拠でしょう。 あなたは初心者だから、中古物件の状況まで見てないんですね、管理費と積立金が異常に高額なのは 中古でも小規模の高級マンションの場合です。 管理費は新築でも積立金でも同じ、積立金は20年のマンションでも㎡150円前後ですから 購入コストを考えたら、入居済みの中古は新築よりお得なのは当たり前でしょう。 7000万円の予算で城西の75㎡にするか、築15年の都心の100㎡にするかというのは悩むところですよ。 一時取得者は新築指向が強いから、中古はプロと経験者の世界になるんですね。 冷静に考えて10年後、城西の中古築10年75㎡と都心の中古築25年100㎡なら、資産を見ても 考える余地があるのではないでしょうか、30年後は地価を考えると資産価値は逆転しますよ。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:43:00
146さんに同感
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| No.148 |
by 匿名さん 2006-12-06 10:48:00
築２５年の１００平米って、ほとんどない物件ってことはないですか？
あと、築２５年だと、今後どのくらいは住めるんでしょう？ 終の棲家 と考え、転売はあまり考えなければいいってことでしょうか？ |
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| No.149 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:01:00
難しいのは、中古だと耐震性能とか、躯体の寿命とか、どうなんだろうと悩みますよね。光ファイバー通すのが無理な物件とかも過去ありましたし。。理想は、城南あたりにRC造外断熱一戸建てですが、一体いくらかかるのやら。。。なので、もう少し外断熱マンションが良い立地に出てきて欲しいと願っております。
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| No.150 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:13:00
＞148
7000万円の新築と比較するなら、築15年100㎡（坪単価230万円）と書いたんですが。 築25年の100㎡は、港区、千代田区、文京区、新宿区あたりにはいくらでもありますよ、 むしろ郊外では希少な広さですね。 但し昭和55年前後のマンションになりますから、当時としてはかなり高級物件の場合が 多いですけどね。 ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは 間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。 当時としては高級物件の場合が多いから、管理組合のリフォームでオートロックも監視カメラも 設置してあったりします。 立地は23区郊外の新築物件とは比較にならないと思いますよ。 寿命は、定説がないから何とも言えませんが50年でダメになることはあり得ないでしょう、 四谷の築47年の物件は現役だったりします。建て替えの寿命は躯体の寿命というより 専有面積や仕様の陳腐化という場合が多いから1980年以降であれば、現在とほとんど 変わらないでしょう。 バブルの平成初期の物件なら、時代的にスラブ厚や躯体の豪華さは現在のマンションと 比較にならない物件も多いと思います。 どんなに建物にお金を掛けても、高値で右から左に売れた時代ですから。 |
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| No.151 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:19:00
149です。へえそうなんですか。700万程度で新築同様に。。確かに、うちのおやは中目黒に相当古いマンション持ってますけど、まあ大丈夫ですものね。人にまだ貸せてますし。狙いは平成元年かなあ。。
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| No.152 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:24:00
＞149
古い物件で、光ファイバーが通せない物件は皆無だと思いますよ。 マンションタイプの光は、エントランスまで光ケーブルあとは電話線（ADSL？）ですから。 管理組合の理事の頭が古くて反対される場合もあるでしょうが、業者は普通タダで共有部分の 設備を入れてくれますから、時代の流れで大丈夫でしょう。 昭和55年以降の新耐震の物件であれば、躯体の寿命は問題ないでしょう、 昔の基準でもノーメンテで65年メンテナンスをすれば100年持つらしいですよ。 最近の100年コンクリートは、ノーメンテで100年らしいですが、その他は昔と同じだそうです。 友人の建築士に聞くと、阪神大震災の教訓で公共建物やオフィスの耐震基準の見直しはあった そうですが、マンションに関しては十分なので見直しは無かったそうですよ。 別に中古物件を積極的に奨めるつもりもありませんが、イメージは誤解が多いので書き込みます。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:25:00
>150
読み間違えていました。すみません。 よくお考えは分かりました。 でも、実のとこリフォーム込みで８０００万近くの物件は 許容外です（笑）。庶民は中古でも中途半端な物件しか 手は出せないということかも（苦笑）。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2006-12-06 11:37:00
そうなんですね。中古の耐震性って全然駄目な気がしてたんですが。1990年くらいの物件だったら問題ないわけですね。狙いは何年築のものですかねー。確かに、1億円予算とすると、都心でも100平米で買えるものがあるのかも。。イメージや誤解が多いうちに、安く買うってのは手ですね。
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| No.155 |
by 匿名さん 2006-12-06 12:04:00
150さんディスポーザーって良いですか。
うちにも付いてるけど手入れが面倒です。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2006-12-06 12:52:00
＞154・155さん
150です。 ディスポーザーは、20年位前に実家の戸建てで外国製を取り付けて使っていましたが 使うか使わないかと言えば、あれば使う。必要不必要で言えば、どっちでもいいという感じです 10年くらいで壊れましたが、修理もしないでそのままにしてあるみたいです、 便利といえば食洗機の方が、毎日使って遙かに便利さは感じます。 よく掲示板でも周囲でも、10年未満の築浅の中古の話が出てきますが、もっとも非効率な物件だと 思います。立地が抜群ならそれもいいでしょうが、設備も中途半端、価格もけっして安くない リフォームするには、まだもったいない。 （ローンがあったら当分リフォームする余裕なんてなくなると思います） それであれば、15年〜20年の新耐震の割安な中古を買って、スケルトンリフォームして 注文住宅のように、好きな間取りとデザイン、設備にした方がいいのかと思います。 住民層と管理状態がはっきり確認出来るので、青田買いの新築よりリスクは少ないかもしれないし 年配から若い世代までいて、コミュニティーとしては良好だと思います。 都心物件でも坪単価200万円前後で、広い高層階の角部屋が見つかると思いますよ、 一度参考まで、サイトを見てみたらいいと思います。 マンションは生活の場ですから、立地と高層階＆角部屋が最重要だと思いますので いろんな角度で検討するのがいいと思います。 自分は結婚後に、山手線駅10分未満のスケルトンリフォームの中古からスタートしました。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2006-12-06 13:13:00
食洗機は人気ありますね。
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| No.158 |
by 匿名さん 2006-12-06 13:22:00
>>144
見ました！ご主人が一級建築士で、ご自分で設計されたんですよね？ たしかに素敵な家でしたが、100㎡以上あるのに子供達の個室が取られていなくて、 あと数年もしたら部屋が足りなくなるなぁ・・・とお節介ながら心配してしまいました。 こだわりを持つのも良いですが、私は逆に、やっぱりマンションの３ＬＤＫとか ４ＬＤＫって効率よく上手に設計されてるんだなぁと思いましたけどね。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2006-12-06 13:30:00
コンクリートは大規模修繕が必要になるまでが65年で、それまでにも通常のひび割れの修復など、補修は必要です。高強度コンクリートも100年間メンテナンスが不要というわけではありません。
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| No.160 |
by 匿名さん 2006-12-06 13:31:00
ああ、確かに子供部屋の数が足りなかったですよね。
アレは疑問だった。世田谷にこだわる結果、駐車場が取れない旗地という のも問題あり。一戸建ての魅力は駐車場だし。 でも、納戸が大きく取ってあったり、奥さんの身長に合わせた吊り戸棚、 徹底的に隠す収納、お洒落な照明はよかったですね。あと、あの建物で２４００万 で作ったというのもすごいなあ。設計費がタダというのも大きいけど、 マンションだとやっぱり建築費の比重がどうしても大きいんだなと思いました。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:04:00
ドイツでは築１００年のクラスのマンションが未だ現役で年々値上がりさえしていると
テレビでやっていましたね。立地がよければそれが本来の姿なのだろうけど。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:06:00
もはやディスポーサーは必需品ですよ。
生ゴミなんて全部処理してくれますから、 臭いなど気にしなくていいし、大助かりです。 おかげで燃えるゴミを出す頻度も楽になりましたし 何よりマンションのゴミステーションが清潔です。 手入れも定期的に氷を５、６個入れて回すだけです。 ただ、元々マンションにそれ用の設備が必要だったり 自治体単位で設置の不可があるようですから、どこにでも 設置できるものではないようですね。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:28:00
>161
そのドイツのは石造り。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:50:00
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| No.165 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:51:00
確かにディスポーサーがないマンションはもう買わないだろうな。
メイド付の生活が送れるようになれば別だけどね。あと独身に戻ったらいらないな。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2006-12-06 15:58:00
独身です。ディスポーザーはほとんど使っていません。
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| No.167 |
by 匿名さん 2006-12-06 16:10:00
ディスポーザーのメンテは未知数と聞いたが・・・
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| No.168 |
by 匿名さん 2006-12-06 16:10:00
ディスポーザーはここ3年くらいの設備でしょう、マンション族全体で使っている人は5％くらいかな。
あれば便利だけど、共用部分のリフォームで取り付けたマンションは、聞いたことがない。 共用部分に浄化槽さえ付ければ、あとからでも出来るんじゃないのかな。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2006-12-06 16:11:00
みんなが生ゴミ捨てないから、ゴミ置き場がきれいと言いたいんじゃない？
それよりＩＨとか、オール電化のリフォームは可能なのかな？ |
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| No.170 |
by 匿名さん 2006-12-06 18:12:00
IHのコンロ、床暖房にするのは簡単です、オール電化となると電気の契約容量を変えないと
ダメですが、一般的に標準の2倍くらいまでの容量には変更できるようです。 ただ、マンション全体の容量が決まっているから、理事会に話をした方がいいでしょう。 マンションの場合キュービクル（変圧器？）の限界があるから、電気は取り合いなんです。 専門家ではないので、この程度の知識で失礼します。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2006-12-06 18:36:00
入居2年ですが、ディスポーサーのメンテはなにもしていません。
調子よく働いてくれてますよ。臭いも無いし。 掃除といえば、氷を入れるくらいかな。 ただ、綺麗になってるのかどうか不明ですが（笑） ＞１６４さん どのような部分をチェックすればよいのでしょうか？ 目に見える部分は綺麗なのですが、パイプとか見えない ところが汚れるんですかね？ |
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| No.172 |
by 匿名さん 2006-12-06 18:58:00
独身でも自分は料理するし、週末に友人を招いて、というか押しかけてきて（笑）
料理作りあってパーティするからディスポーザ結構使うよ |
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| No.173 |
by 匿名さん 2006-12-06 19:11:00
中古の方がいい場合があるのは、容積率に余裕がある場合。
最近の物件はめいっぱい詰め込んでいるので、建て替え等莫大な追加負担が発生するが、 容積率があまっていれば戸数を増やして建て替えと言うことが可能に。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2006-12-06 20:57:00
わかってないね、都心で容積率が余っているマンションなんてほとんどないし
持ち出しなしで建て替えたケースなんて皆無なのに。 建て替えも自分の専有面積の1.3倍程度（共有部分もあるから）の建設費だけ払えばいいだけ 80㎡なら2300万円程度です。でも、80％の賛成がいるから難しいけどね。 持ち出しなしで建て替えたとしても、地権者が80％もいるマンションを買う人が沢山いますかね。 他のスレでも言われているけど、まだまだ、マンションの建て替えは非現実的なんだよ。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2006-12-06 21:32:00
ここ最近のこのスレいいですね。私は投資用に田町のタワマンを買ったのですが、だからこそ先行きを悲観的にみている人の話が聞きたい。一番聞きたいのは、今ピークだからマンション売ったよ！という人の話。自分の意見とは違う意見こそ聞きたい。
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| No.176 |
by 匿名さん 2006-12-06 22:05:00
中古マンションは、買った人と同数売った人がいますよ。
「都内に上り坂と下り坂はどちらが多いのか」というクイズと同じです。 ファミリーマンションの場合は、投資は少ないから相続とか住み替えが多いんでしょうけどね。 ワンルームなら投資がほとんどですから、動向は参考になるでしょう。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2006-12-06 22:18:00
中古で出してるファミリーマンションを投資用に見せてくれと、
言ってきた人がいましたがお断りしました。 投資用ならすごく値切ってくるだろうなと思ったから。 思った通り、値切った買い付け証明を書いてたそうですが。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2006-12-06 22:48:00
あの、小田急線の新百合ヶ丘という世田谷より郊外の駅から、
坂をのぼり１０分歩いたところの、４０坪前後の土地に ７・８千万の戸建てが売られるのですが、 やはり、こちらの方は、同じ額だすなら、都心のマンションと 思われるのでしょうね。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2006-12-06 22:56:00
いまのひとは老いも若きも、
イケイケで行っても何とか成るさ、困ったら国が面倒見てくれんじゃない？ 徳政令とかヨロシク！ってノリでやってたら、 ホントにハシゴ外されて墜落泥まみれってのを見てるから、 なかなかバブル的気分にならないよね。 展望のないこの国の実態から乖離してくれない。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2006-12-06 23:00:00
↑
ひさしぶりにおばかさん |
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| No.181 |
by 匿名さん 2006-12-06 23:41:00
新百合ヶ丘か…
バブル当時に金に糸目をつけないから、自宅を建てる為の土地を買いたいとの客もいたと、駅近くの不動産屋で聞いたことがある。今は昔の話。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2006-12-06 23:55:00
っていうか小田急線なら新百合丘、田園都市線からたまぷらってのが、前回の大相場の時の定番メニューでしょう。当時はたまぷらの住宅街がドラマの舞台になって、人気に拍車をかけたものです。
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| No.183 |
by 匿名さん 2006-12-07 00:26:00
たまプラや周辺の駅でも、容積率の大きなマンション用地が人気あったんだけどね。
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| No.184 |
by 匿名さん 2006-12-07 00:42:00
そういう場所は基本的に区画が整理されていて都心部よりも綺麗だからね。
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| No.185 |
by 匿名さん 2006-12-07 00:43:00
>150
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは 間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。 これって100㎡のことを言ってます？ もしそうならこの業者の情報を教えてください。 この仕様で坪21万チョイのスケルトンなんて聞いたことがありません。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2006-12-07 08:19:00
ガラスは普通、共有部分ですよね。こっそり交換しちゃう家もあるけど。
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| No.187 |
by 匿名さん 2006-12-07 09:52:00
オール電化はお湯の問題があるから無理な気がする。
ＩＨは電力オーバーしないかな？ アンペア変えるだけで大丈夫なんだろうか？ |
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| No.188 |
by 匿名さん 2006-12-07 14:11:00
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| No.189 |
by 匿名さん 2006-12-07 14:44:00
無理して買う必要は無いですよねえ。。賃料が2倍になるとはとても思えませんし。
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| No.190 |
by 匿名さん 2006-12-07 14:46:00
＞185
知り合いの工務店です |
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| No.191 |
by 匿名さん 2006-12-07 14:50:00
普通じゃない金額を書くのはよくないよー
７００万じゃ絶対無理。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2006-12-07 19:24:00
住まいなんとかのサイトの管理人さんは、
マンション価格はあと１〜２年は下がらないと書いてらっしゃいますね。 新築でも中古でも。 そして狭くても都心を買えと。 ま、よくある意見と言えなくもないですが。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2006-12-07 19:51:00
でも狭いのは嫌ですよねえ。不動産評論家は、自分で家を買ったり、運用したりしているんでしょうか。
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| No.194 |
by 匿名さん 2006-12-07 19:54:00
狭いのでかまわないのは、賃貸前提なんじゃないの？
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| No.195 |
by 匿名さん 2006-12-07 20:08:00
都心というか城南あたりで、100平米が1億〜1億2000万で買えるのはもう今が最後でしょうか。
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| No.196 |
by 匿名さん 2006-12-07 20:20:00
10年後にまた再び買えるようになるでしょう。
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| No.197 |
by 匿名さん 2006-12-07 20:50:00
長いタイムスパンですねえ。。あー、、今買っちゃうのかあたくし。。。
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| No.198 |
by 匿名さん 2006-12-07 21:34:00
買っちゃえ買っちゃえ！１億なんか安いものよ。
我慢して制約の多い賃貸で住むより精神衛生上よろし。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2006-12-07 21:51:00
１０年待つって、意味ないですよ。
その１０年間、家族が幸せに暮らせる新しい生活・・・プライスレス。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2006-12-07 22:04:00
ローン地獄の始まり始まり・・・破産しないでね。
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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