23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[682: 匿名さん]

結局、誰もきちんとしたソースはなく
経験談やら自分の目論見やらから
希望的観測を述べているだけなんだよね。

だからいちいち反論しても仕方ない。
皆自分がこうあって欲しいと各々述べ合ってるだけ
で結論なんか出やしない。
というのが結論でおk？

[683: 匿名さん]

そんなの当たり前でしょ。ソースって何？数字？情報？それも元をたどれば誰かの意見や主観が入ったDataになる。自分本来の意見と思っても誰かの受け売りになる。どこからどうみても数値としてきっちり示せる段階では、そもそも議論は過去のもの。

[684: 匿名さん]

　　　↑

と、ど素人がほざいております。wwww

[685: 匿名さん]

きっちり分析すればするほど、予想が如何に難しいかが分かるんですよ。自分の頭で考えていない人間ほどソースだの、人の意見など信用ならないだのほざきます。結局自分の頭で考えてね。自己責任ですからね、投資は。本当にできる人間は、人の意見を利用します。聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。

[686: 匿名さん]

いやホントに実力あれば外資系証券に移るし、日本社にしがみついている段階でやはり左脳組でしょ。鋭い直感がないから、一生懸命、意味のないレポートを山のように書いて無能な上司に取り入るっていうパターンで延命してる。投資はいかに自分を信じきれて、くだらない左脳系レポートを無視して思い切れるかがポイントよ。

[687: 匿名さん]

結局ドタ勘ってことね。まあそういうことです。予想は難しいからね。

[688: 匿名さん]

投資のギャンブル性は決して否定できないんだよね。
予想は本当に難しい。（もちろん競馬なんかよりましなギャンブルだけど）
自己責任につきますね。

[689: 匿名さん]

＞本当にできる人間は、人の意見を利用します。
＞聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。
そうだよね。
ホント俺もそう思うよ。
本当にできる人間や本当に投資で成功してる人間は
こんなとこに書込みなんかしてないだろうからな。

[690: 匿名さん]

そう。688さん。それがまっとうな人の言うこと。批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは残念ながらまだまだ。

[691: 匿名さん]

＞批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは
＞残念ながらまだまだ。

と批判している６９０もまだまだだな！

[692: 匿名さん]

まだまだですよ、本当に。難しいですから。株も、不動産も。分かったと思った瞬間損しますよ。それで何度失敗したことか。だから今はすごく臆病ですよ。

[693: 匿名]

680ですが、それでは、私が強気の理由を、書いて見ましょう。

いま都心にタワマンを買って賃貸に出すとすると、利回りを重視して買うとすれば（つまりあまり広い住戸や、高層階を避ける）、実質で（管理費、修繕積立金は賃料から差し引く)5％にはまわります。（2，3年前だと物件によっては8％前後に回った）。

5％の持つ意味
これは物価上昇を考慮しない場合、20年で投下資金を回収できるということ。
話を分かりやすくすると、全額自己資金で4000万円のマンションを買うと、年間家賃収入2000万円、よって20年後には簿価ゼロの築20年の4000万円で買ったマンションが残るというわけです。
築20年といってもいまどきの豪華タワマンなら建物も立派な状態でいるでしょう。もちろん広尾ガーデンヒルズを例に出すまでもなく築20年以上で資産価値十分のマンションはいくらでも現存します。

100％ローンで買ったとして考えると、さらに分かりやすいかもしれません。
変動2.375％の場合、4000万円ローンの年返済額は25年ローンで212万円強、30年ローンで186万円強。つまり全く負担なしで29年くらいでローン完済、無借金のマンションが残るというわけ。
金利が上がるだろうとぐだぐだ言う人がいるでしょうね。フラット35固定3.096％。これでも30年ローンで年返済額205万円弱ですから31年ローンで自己負担なしでいけます。

信じられない人、マンション投資はやめましょう。
信じられた人、利回り5.5％以上で回る物件をさがしましょう。
利回りはモデルルームで賃貸業者の想定家賃が出ている場合あり。参考にし、研究のこと。

[694: 匿名さん]

外資も破綻してるところも多い。
全ては自己責任

[695: 匿名]

年間家賃収入2000万円はもちろん200万円の誤植。失礼。

[696: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズはどちらかというと失敗例に近いかな。
経年劣化が激しい。

[697: 匿名さん]

年間家賃が200万、固定でローン返済が205万。赤字が続きますけど、いいんでしょうか。家賃も1ヶ月空室になるだけで17万程度減ってきますし。批判しているつもりは無いんですが、空室リスク、家賃下落リスクはどう考えましょうか、ということです。

[698: 匿名さん]

大体20年間同じ賃料取れると思ってるのが
素人臭い

[699: 匿名さん]

まあ、そういう投げやりな意見はやめましょうよ。ここのスレ、なかなか議論が良くて、参考になりますから。ソース、素人、は禁止ワードにしましょう（笑）

[700: 匿名]

家賃は硬直性が強くあまり変動しません。オフィスは別。
大学でて数年たって買ったマンションは、値上げして1.5割くらいアップ、バブル崩壊の中、2割ダウンといった所だったと思います。
今のマンションの相場がどういう水準かを考えましょう。まあ妥当かやや安いなら、そう心配ないでしょう。
何の経験もない人は、いいかげんな批判はやめましょう。
暇になったら、詳しく。

[701: 匿名さん]

なるほど。確かに公表データを見ても、住宅家賃の硬直性は明らかですからね。しかし、バブル崩壊の中でも20％ダウンで収まるんですねえ。今の家賃はややまだ安いのかなあ。Reit物件を借りている人は、自動的に家賃上がってむかつくみたいな感じだそうですね。世の大家がみんなそうなってくれると、大家にはポジティブですね。