23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

[一般サラリーマン]

1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

309です。確かに、私は基本的に紙の資産に多く投資をしています。しかし短期ではなく、ずうっと持ち続けています。まあこれは哲学の違いですね。不動産が2004年から3割減は立地の良い所では私もあり得ないと思います。問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に（売却しないかもしれませんが）購入時の頭金が確保される水準であってほしいな（金利なんかはドブに捨てるとして）とは思いますね。
そして、新築坪単価は、田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。用賀レジデンスは坪300万くらいでしたっけ？それで割安と言われる水準って一体、、と。

[323: 匿名さん]

不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に群がっている個人の買い手が弱者。歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、はしごをはずされて弱者に転落する。これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。つまり、今後を考える場合、基本スタンスは上昇の方向。ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。

[324: 匿名さん]

口論するつもりはないので誤解なきようお願いします。
323さん

不動産会社のまえに一般の地主があります。棚卸資産を抱え込む余裕の
あるのは、無借金経営の一部のＧ社くらいのもの。

＞不動産価格が上昇基調でいくのか下落基調に転じるのかは、
＞売主である土地オーナーが強者であるか弱者であるかで決まってくる。
ある意味正しいですが、主な遊休土地は払底しています。現用土地は
誰も売りません。

①個人地主
②大企業
③公共用地
①は野沢の大地主や目黒の寺などを除いて土地の区画が小さい。
②大企業は過去の15年で敷地を放出、残っているのは道路付けや
　規制で大きな建物の建たない用地
　一部の専門学校・私立高校用地（使用中で移転できない）
③公営住宅立替、公務員宿舎、廃校跡地、都営バス車庫用地
　公共施設移転跡など

主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。
少しはあるかもしれないが皆郊外か都下。
再開発か用途地域見直さない限りもう大量供給は無理なんですよ。
赤坂薬研坂、虎ノ門再開発、飯田橋再開発、
たとえば日本橋人形町トルナーレ（賃貸）みたいに長期に用地買収かけて
やっと大きな区画で大きな供給ができる。
三井不動産が五反田から大崎にかけて気長にやってきた仕事みたいな
ものが今後花をさかせるのでしょう。

[325: 匿名さん]

＞今は大手デベが金融機関からの無理な借り入れもなく、
＞数少ない一等地を売り惜しんで価格を引き上げている真っ最中。
違うと思うけど。
デベだって土地仕入れるわけで仕入れた土地を抱いて眠って
いるとは思えない。
仮にそうだとしたら、なぜ再開発や定期借地なんて手間のかかる
仕事を手がけたりするのでしょう。


〉つまり強者であるデベが圧倒的な強者で１０倍の抽選に
〉群がっている個人の買い手が弱者。

あのぉ・・・抽選は別に公庫融資さえうけなければやる必要ないんですよ。
フラット３５とかの手続き上抽選が義務付けられているだけで本当は
先着順で売りたい。売り手は抽選よりオークションをしたほうがいいでしょう。


＞歴史上、ほとんどの期間は地主が強者で、その上を借りている人は弱者。
借地借家法ができて借家人や借地人の権利が強くなったのは戦後の話。
借家人が安心して兵隊になれるように作った法律なのですよ。

[326: 匿名さん]

＞だからどんどん地代も上がるし、貧富の差は拡がる方向。
ここも間違っています。今は高い時期にローンで住宅を買った人が
「含み損」を抱えて「敗者」になった。本人は認めていないが
実は70代の資産格差の要因はいつどこの土地を買ったか
デフレ期間に不動産をかわずに債権を買ってきたかの差による。
ポスト団塊の世代の多くは1990年代半ばが子供の成長期で
やむなく高止まりの郊外住宅を買って、そのまま身動きができなく
なった。それが資産格差を拡大させる原因。


＞たまに暴動、戦争、銀行のスタンス変更などで強者が突如、
＞はしごをはずされて弱者に転落する。
＞これが前回のバブルではしごをはずされた不動産会社。
うーん。イアイアイとか桃源社とかご存知ですか。

＞ただ強弱の差の拡大が許容範囲を超えてくると信号が黄色
＞ぐらいに変わるといった見方でいいんじゃないでしょうか。
そういう意味では本当の強者は金融機関。
住宅ローンしか商売のネタがなくて膨大な個人の預金を
外資系銀行に三角合併でもっていかれたら赤信号。

[327: 匿名さん]

＞問題は2007年に、立地の良いところであっても、買い、なのか否か、ですね。

結論から先に書くと、買い・・です。
322さんもご覧になったでしょう藤巻賢司さんの資産インフレ論に私も
傾倒しています。別に妄信しているわけではない証拠に

①デベロッパーが郊外で高付加価値大量供給を始めた
　これは、複数のデベがまさに示し合わせたかのように、うまい順番で
　ことを起こしているように私には見えます。
　2004年、湾岸大量供給
　2005年　同上
　2006年　豊洲・川崎駅前　販売開始
　2007年　武蔵小杉売り切る　たまぷらーざ、横浜ららぽーと、青葉台大規模物件

このままいくと都心は供給不測、中古単価はあがりローン金利があがればいやでも
川崎、横浜に「追い込まれて」いく。
ここに魅力のある物件がないかというと、
たまぷら駅建替え、美しの森区画整理事業　青葉台ドレッセ（駅徒歩4分）など
が、目白押し
2009年　二子玉川再開発物件販売開始
　　　　　これが駄目押しの高価格でみんなあきらめて郊外を買う。
　　　　　あわせて、湾岸タワーの中古物件が人気沸騰。当然豊洲にも殺到
2011年　晴海再開発分譲開始
　　　　　おそらくは300万くらいでしょうかね。

＞お買い得では無いにせよ、10年後の売却時に購入時の頭金が確保される水準であってほしいな

私も同じ気持ちです。

＞田園都市線沿線でももはや330万以上してきてます。これは行き過ぎではないかと思います。
1999年頃の水準です。高いか安いかは供給量次第。当時は下がり相場で、一年で1割さがるのが
通常の新古物件。今それらがまた息を吹き返しています。

マーケットが決めるのが価格です。カルテルや消費者運動はないものの、あっても不動産は経済というもっと大きな
波で動いています。

[328: 匿名さん]

面白い！こういう議論を戦わせることこそ、公開スレの醍醐味ですな・・・。

[329: 匿名さん]

需要側の心理的変化って言うのもいままでとちがうファクターでは。
画一化された価値観、競争意識、「家を持つ」・土地へのこだわり、、、、
そういうのに根ざして、生涯の労働成果の大半を不動産取得につぎ込むライフスタイルは、
もはや旧世代のものでしょう。

納得のいく家が買えなければ、生活を切り詰めて高い家を買うより、
そこそこのところに住んで旅行その他で優雅に暮すなど、
自分にとって最大の効用を生むお金の使い方へシフトするのに何の躊躇もない。
男は家を持って一人前、みたいな煽りも全くアナクロになっていて時代の共感を得られない。

見得・世間体・勝ち負けといったマイホーム取得競争こそが、
価格を騰貴させていた原因だとすれば、
この価値観の変化は、日本の不動産事情にとって非常に大きい要因であるはずです。
マンションのような、イメージが価値に大きく影響するような場合は特に。

[330: 匿名さん]

322です。政府はもう、新築マンションを後押しする政策では無いですから、確かに築浅の都心マンションの希少価値は過去に無いものとになる可能性はあるでしょうね。過去3年で見ても新築マンションがあまり供給されていない立地の良い場所をPickすれば、損をしない買い物にはなるんでしょう。しかし、今供給されている多くの物件は、頭金が飛ぶリスクがあると考えています。資産価値のある優良物件は、マーケット参加者が期待しているほど多くは無いと思います。特に下げ相場のときに物件毎の差がより明確化するでしょう。

[331: 匿名さん]

23区でもまだ安いとこあるじゃないですか？
何で坪単価300万オーバーのとこだけの話してんの？
城北や城東なんかは坪単価200万以下の物件もあるでしょうに。
そういうとこを買えばいんじゃないの？

[332: 匿名さん]

それだと、今後値段が下がる可能性が高いというのでしょう。
あと、一本頭金、3000万ローンのシミュレーションで都心の１ＬＤＫで考えろというのは、
投資限定の話になるよね？　家族でいくらなんでも住めないし・・・そんなに不動産投資
している人が多いんだろうか。

[333: 匿名さん]

>>324
＞主だったものは深大寺の明大グラウンドから都立大しきちまで開発された。

明治大学島岡球場跡地
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/

[334: 匿名さん]

322さん、327さんのやりとり勉強になります。
只、私の師匠の見解とは異なる点もあります。
不動産も含めた資産はどの程度お持ちの方々か、
ご教示頂けないでしょうか？

[335: 匿名さん]

10年後をもっともらしく語る方がいますが、人口減を加味しないのはフェアではないのでは？
以下それぞれ、今後の労働人口減少および東京都への人口増加は今がピークとしてますよ。
人口の社会増がなく、自然増と域内異動だけの世界で不動産価格が上昇するというのはまさに仮需による価格上昇＝バブルなのではないですか？

人口予測
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121a2.htm

東京都による人口予測
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/023dty00001.htm

[336: 匿名さん]

中古マンション成約数11カ月ぶりに下落　東日本レインズ
　財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、11月の月例速報を発表した。

　それによると、首都圏における中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）で、11カ月ぶりに下落に転じた。成約平米単価は35.72万円（同プラス5.73％）となった。

　首都圏土地（100から200平方メートル）の成約件数は、278件（同マイナス15.24％）で、２カ月連続で減少した。成約平米単価は23.32万円（同プラス6.94％）で、２カ月連続で増加した。

　首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）で、３カ月ぶりに下落した。

[337: 匿名さん]

中古マンション、成約が減った分だけ単価は上がってる。
また、土地や戸建よりもマンションが人気であることに変化はない。

[338: 匿名さん]

空気を読まずにいえば、
首都圏戸建成約数は934件（同マイナス10.28％）
首都圏中古マンションの成約数は2,441件（前年同月比マイナス5.5％）

この件数のマイナスがまずいのでは？

[339: 匿名さん]

政策的に作り出された、水増し実需をもう少し勘案すべきではないでしょうか。１％の住宅借入金特別控除や、住宅売却損控除の延長など、本来、住居の購入にいたらない所得階層を、買い替えも含め、何とか購入させているのが、今の住居政策。住居購入に関しては、圧倒的に優遇されている。これは水増し実需といっていいだろう。

本当に長く続くのか？

[340: 匿名さん]

先日新築マンションを購入しましたが、高値でつかんでしまった気がしてなりません。
周りを見ると売れ行きが落ち着いてしまってる気がします。

[341: 匿名さん]

いくらの物件？　坪単価いくら？