マンション管理士の活用。。。パート11

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についての、パート11です
引き続きマンション管理士について、情報交換しましょう。

[133: 匿名さん]

>>132 の例は、単なる複合用途型のマンション（一般分譲の住居・店舗併用の単棟型マンションで、低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のもの）だと思います。

[134: マンション住民さん]

>>133
違います。住宅棟+共用棟+店舗棟のマンションです。

[135: 匿名さん]

>>134 であれば、団地型マンションですね。
店舗棟は、住宅棟の附属建物ではなく、独立した区分所有建物ですよね？

[136: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[137: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[138: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[139: マンション住民さん]

>>135

正確に書きます。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。
店舗は1区分所有者が4専有部分を所有。
住宅棟は免震基礎のため、非免震の共用棟とは物理的な接続はない。
駐車場は平置き+4層5段の自走式駐車場

[140: 130]

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

当初、附属建物として登記されていたとしても、附属建物の所有者が変更となるのであれば、独立した建物として登記されることになる。つまり、登記上（実態上も）、附属建物は存在しない。

[141: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟が「付属施設」のことであり、その中の店舗として使われてる専有部分が売りに出されてるのが何が問題なんだ？
「付属施設」の中は共有部もあるし、専有部もあるだろう。
あほ

[142: 匿名さん]

共用棟がなんで附属施設なの？

[143: 匿名さん]

共有棟「付属施設」と共用棟「付属施設」の違いを、まず、ご説明願います。

[144: 匿名さん]

個別の専有部分が存在するのであれば、それは「付属施設」ではなく、主たる区分所有建物である。

[145: マンション管理士試験上位合格者]

「附属の建物」は、区分所有建物とは別個の独立した建物ですが、規約によって共用部分とすることができます（区分所有法4条2項）。

[146: 匿名さん]

規約共用部分に、専有部分は存在しない。

[147: マンション管理士試験上位合格者]

↑分からん人だね。
規約共用部にした付属建物の中に専有部があればそこは規約共用部ではないということだろう。

[148: マンション管理士試験上位合格者]

そもそもだが、
第一条 　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

↑下記のような場合、共有棟を「主たる建物」とするなら、共有棟は独立した管理組合になる。
だから、共用棟を「付属施設」としてるんだろう。ぜんぜんおかしくはない。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

[149: 匿名さん]

１２９を今一度読み返して下さい。横道にそれていませんか。

[150: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

この場合だと、店舗4区画（4専有部分）は専有部分、
共有棟の廊下、玄関、壁、屋上、階段などと、
防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム
は規約共用部分だ。

[151: 匿名さん]

（正）
この場合、共有棟は区分所有建物となり、店舗4区画（4専有部分）は「専有部分」、
廊下、玄関、壁、屋上、階段などは、「法定共用部分」、
防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム
は「規約共用部分」だ。

[152: マンション管理士試験上位合格者]

↑付属建物は規約で全体を規約共用部分にしてるってわからんのか？
あほ

[153: 匿名さん]

>>151 は、専有部分が存在する時点で、附属建物ではない。ここでの規約共用部分は、法4条2項の「第一条に規定する建物の部分」を共用部分としたものである。

[154: マンション住民さん]

規約の別表見た方が早い。

[155: 匿名さん]

>>154 を見る限り、複合用途の単棟型マンションですね。

[156: マンション管理士試験上位合格者]

この質問を見たのは３回目であり、たぶん荒らしであろう。

[157: 匿名さん]

１４４だけが真面な回答にみえる。
他はすれ違いの持論の展開に過ぎない。
１２９を読み返してください。

[158: マンション管理士試験上位合格者]

専有部があったら付属施設にならないって条文はありません。

[159: マンション管理士試験上位合格者]

区分所有法４条２項
第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

＞＞１２９
の店舗は「規約により共用部分と」しているのだが、
個人の所有の登記がされているから、「これ（規約）をもつて第三者に対抗することができない。」
わけで、総会で店舗の修繕とか処分を決議しても、対抗できないということであろう。

[160: マンション検討中さん]

129の例は単なる原始規約の誤記だと思う。

[161: 口コミ知りたいさん]

１６０さん私もそうおもいます。登記簿謄本を調べて登記されていれば
附属施設の店舗（事務所）を削除するよう組合に提案します。

[162: マンション標準管理規約運用専門家]

別にほっとけばいいのでは？
たぶん、特別決議ですよ。理事に立候補して自分で委任状集めするならいいですが、ひとにやらせるつもりならやめといたほうがよい。

[163: 匿名さん]

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

>>161
>登記簿謄本を調べて登記されていれば
>附属施設の店舗（事務所）を削除するよう組合に提案します。

矛盾しています。

[164: マンション標準管理規約運用専門家]

だから荒らしだろう。
この質問を見るのは３回目だから。

[165: 匿名さん]

作り話で有名な１０９爺さんのいつもの自作自演ですね。

[166: 匿名さん]

１６５さんはよく事の次第を理解しております。
１０９の関係者でないと理解できませんから。

自作自演は貴方でしょう。私は真実しか投稿しません。

[167: 匿名さん]

１２９です。調べましたら、店舗「事務所」は規約による共用部分では
ありませんでした。

[168: 匿名さん]

>>167
>>>１２９です。調べましたら、店舗「事務所」は規約による共用部分では
>ありませんでした。

では、>>129 の「付属施設：店舗（事務所）」は、何だったのでしょうか？

[169: 匿名さん]

そこが知りたくて投稿した。管理士の先生方の意見を聞きたい。

[170: 匿名さん]

あれっ？
>>136-138 で３回も自答しているのに？

[171: 匿名さん]

１２９をお読みください。

[172: 匿名さん]

どれが本当なの？

[173: 匿名さん]

　素性の知れない「マンション標準管理規約運用専門家」の投稿の一部が、運営会社様により削除されましたので、お知らせします。

[174: 匿名さん]

給排水管設備について詳しいマンション管理士の先生にお尋ねいたします。
最近の新築マンションの給排水管はサヤ管ヘッダーが常識になっているから、
以前のマンションの鋼管よりは寿命は短いが交換が簡単で格安であるから、
鋼管のように深刻に考えなくても良いとの話をききました。本当でしょうか。？

[175: 匿名さん]

　マンション管理士ではありませんが、さや管ヘッダでは、中の給水管は３０年程度持つようです。　詳しいことは、機会があれば、メーカー系列のマンション販売会社を知っていますので聞いてきます。　さや管ヘッダは、壁を壊さず、当該住戸のみの断水で済みますから、壁面等に給水管を直接埋め込んだマンションに比べると、修理が簡単で格安です。

[176: 匿名さん]

さや管ヘッダーで給水管で３０年持てば本当にマンションの修繕金額は
格安で済みますし、益々資産価値は向上します。
因みに給湯管も同じくらい持つと解釈してもいいのですね。

それから余談ですが最近の新築マンションは１００％近くは給水、給湯管は、
さや管ヘッダー方式で建築されていると考えてもよろしいでしょうか。？

[177: 匿名さん]

　他のマンションのことは存じまませんから、そちらへお聞きください。　さや管ヘッダの性能も、製造会社や施工会社等にお聞きください。　マンション管理士ではありませんので念のため。　マンションの多くは、管理会社が入っているので、詳しいことは、各管理会社へ。　管理会社が正確に答えられなければ、管理会社としては失格ですから、解約変更等を検討して下さい。

[178: 匿名さん]

マンション管理士の先生でさや管ヘッダーの件を回答できないのですか。
是では、第三者管理方式に推薦などできませんね。どなたかさや管ヘッダー
の件を教えて下さい。

[179: 匿名さん]

前の書き込みはみてません。

さや管を交換するには大規模な工事となります。
床を剥がし養生をして工事をしなければなりません。
当然在宅、水やトイレの使用制限という問題も発生します。
専有部分の配管を更新するのであればすべての配管を同時に交換すれば
負担は一度ですみますよ。そして共用部分の継手部分の更新工事と一緒に
やれば負担の軽減になります。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるという取組、規約改正や
先行工事者への問題とかも考慮しなければなりませんが。
当然積立金の値上げも含まれます。
ただ、積立金でやるにしろ個人でやるにせよ同じ区分所有者のお金であることには
変わりませんけどね、
うちのマンションでは将来専有部分の配管は管理組合としてやるよう長期修繕計画
に盛り込んであります。
当然規約や細則もそれに合わせて改定されています。
資金計画も立ててあり積立金の値上げも総会で承認されていますよ。

[180: 匿名さん]

http://www.geocities.jp/yt_tokkun/water/sayakanheda/sayamanheda.html

正反対の意見が記載されておりますが。さや管の鋼管は築古の鋼管の更新に比較すると
簡単で、費用も相当割安で、漏水事故のトラブルも少ないと聞いております。最近の新
築マンションでは、さらに進歩した工法が用いられて医療です。簡単に言いますと給水、
給湯管は半永久的素材を使用していると聞きました。

[181: 匿名さん]

マンションの殆どは塩ビ管を使用しています。
ステンレス管にすれば半永久的に交換は必要ありません。
ただ価格が高いのであまり使用されていません。
タワーマンションではステンレス管が使用されているかもですね。
さや管でも簡単には交換できませんよ。

[182: マンション管理士試験上位合格者]

紫外線に当たらない場所ならポリ管で十分です。

[183: マンション管理士試験上位合格者]

だよね

[184: 匿名さん]

真面目な質問を排除するような投稿があります。スレ主は、整理して下さい。

[185: 匿名さん]

１８０さんにお伺いいたします。
威厳のマンションはオール電化方式で温水器が室内に設置されておりました関係上。

地震等で温水器が横倒しになったり、老朽化により圧力調整機等が破裂問うしたりし
て漏水事故が多発しました。

地区も２８年になり、５００戸を超す団地型の郊外の大型マンションで管理が杜撰で
スラム化気味でしたので新築マンションに買い替えました。

やはりオール電化の良さは体験条理解しておりましたので温水器の設置場所を室外の
物件を選択しました。

ついでに、給排水の配管がサヤ管ヘッダー方式は良いとの評判でその配管方法の物件
を探しましたら素人ながらの判断でその方式だと思い込み購入したのちに売り主と接
触する機会がありましたので尋ねました。

処がサヤ管ヘッダー方式でなく分岐方式である事が解りました。売り主の説明ではこ
の分岐方式はサヤ管ヘッダー方式より一歩先を見た新しい方式でサヤ管ヘッダー方式
より優れているとの回答でしたが俄かに信頼できません、

本当である事を祈りつつ投稿をしました。。

[186: 匿名さん]

訂正
威厳＝以前。圧力調整機＝圧力調整器。破裂問う＝破裂等。地区＝地区。体験条＝体験上。

ミス用語が多くて失礼いたしました。

[187: 匿名さん]

又訂正
地区＝築。宜しくお願い致します。

[188: 匿名さん]

サヤ管ヘッダー方式は、機能的に優れている（「ヘッダー部と給水栓部以外に接続箇所がなく、漏水が起きにくい」、「複数同時使用による流量変化が少ない」など）ので、オール電化のマンションには適しているのですが、コスト高となります。
そこで、コストを抑えるために、ポリブテン管や架橋ポリエチレン管を使用した分岐方式を採用しているのだと思います。
なお、ステンレス管の話が出ていますが、専有部分の給水・給湯配管にステンレス管を使用することはありません。

[189: 匿名さん]

今日マンション内で職人に会いました。１８８さんの同じ回答を頂きました、
内は、正式にはポリプテン管の分岐方式です。理事会でこの知識を基にプロ
を交えて長期修繕計画の中に挿入する予定です。

[190: 匿名さん]

「ポリプテン管」ではなく、「ポリブテン管（ＰＢ管）」です。