マンション管理士の活用。。。パート11

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についての、パート11です
引き続きマンション管理士について、情報交換しましょう。

[101: 匿名さん]

「総会決議の無効の確認」が希望だが、それが認められなければ「総会決議の取り消し」をしてもらいたい。

という請求である。

「取り消し」だから一旦は総会決議は成立しているが後で判決で「取り消す」ということになる。

[102: 匿名さん]

↑　法的根拠は？

[103: 匿名さん]

↑訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
区分所有法違反、管理規約違反

[104: 匿名さん]

>>103
>訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
>区分所有法違反、管理規約違反

区分所有法違反、管理規約違反なら、総会決議は無効となる。

[105: 匿名さん]

「総会決議は無効」と主張しても法的拘束力は何もないので理事会は総会決議を執行しようとする。
だから提訴して「無効判決」をもらって執行できなくするのである。

[106: マンション標準管理規約運用専門家]

↑仮地位仮処分で十分

[107: マンション標準管理規約運用専門家]

無効判決が出るのは何年後？
あほ

[108: 匿名さん]

ところで・・・
過去に、「マンション総会決議の取り消し」が、裁判所によって形成された事件はありますか？

[109: 匿名さん]

判決が出るまで、その総会決議を根拠とする管理費からの大金支出が止められる。
前回の訴訟の時は約2年で判決がでた。そんなに何年もかからない。
今回は既に理事会が和解を要求してきている。あとは落としどころだけだ。

[110: 匿名さん]

>>108
これが有名。管理規約違反だけで無効にされた。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[111: 108]

↑　未だに「無効確認訴訟」と「取消訴訟」の区別ができないのですね。

[112: 匿名さん]

無効でも取り消しでもどっちでもいい。
区分所有法の任意規定の規約違反で無効判決が出てることが重要。
それなら区分所有法の強行規定違反なら確実に無効判決がでる。

[113: 匿名さん]

　「マンション管理士試験上位合格者」と「マンション標準管理規約運用専門家」に聞くけど、理事会審議なしの総会開催通知は有効？　フロントは、マンション管理士で、財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントだけど？　懲戒免職は当然で、マンション管理士の資格はく奪も当然だと思うけど。　

[114: マンション標準管理規約運用専門家]

↑例えば理事長以外は全員理事会に出ないで
委任状で済ませていたような場合で
総会を招集して総会では問題なく決議されたような場合は総会決議は無効にはならない、というのが弁護士見解である。総会の方が理事会より力が強いから、理事会でのその程度の手続きの瑕疵は治癒されるらしい。その弁護士はたしか、元神戸地検判事補だったかな。
こういうのは会社法の取締役会、株主総会の判例で判断されるから正しいか間違ってるかは専門家しかわからんであろう。
しかし、管理会社はこの程度のことは知ってるから理事会を形骸化させるわけである。
健全な運営をしたければ
理事会の意識を高めるしかあるまい。

[115: 匿名さん]

　仮定（例えば）の質問に答える必要は無しと、どこかの馬鹿な政府の連中が言っていますから、右へ倣え。

[122: 匿名さん]

１１４さんの場合などは委任状が出ているからまだましで合法的である。
うちなどは委任状も議決権の行使もしないで欠席（棄権）する組合員や
理事会の理事であって、本当は理事会も、総会も成立していないのに
意思表示なき組合員を理事長に委任したとして全ての理事会や総会を成立
させ議案は賛成多数で可決したことになっている。４００戸の大型マンシ
ョンである。

理事長に、これを追及すると管理会社のアドバイスでしたと回答である。
管理会社を追及すると理事長の命令であるとの回答である。

この件を総会や理事会を無効に出来ないかと弁護士に相談すると、出来
ないと回答する弁護士がいたり。
無効にすることができても裁判所は組合の人事には口出しできないとの
回答もある。

結論は、組合役員と管理会社は共謀して事をおこせば、皆ですれば怖く
ない事になる。

罰則規定もなく、分譲マンションは組合員全員が組合活動に参加しなけ
れば、気がついて時には、皆さんの蓄えた組合費が、一部の組合員と管
理会社に奪われる。

[123: 匿名さん]

[No.116～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[124: 匿名さん]

追記　１２２です。
この管理会社は、住友、三井、三菱、野村。独立系大手管理会社の
日本ハウ、大京以外の管理会社です。誤解のないように追記しました。

[125: マンション管理士試験上位合格者]

立候補してみたら？

[126: マンション管理士試験上位合格者]

委任状集めは、管理人が戸別訪問したら、割と簡単。
しかし理事長とかやってみるとわかると思うが、住民が関心を持ち始めると
何かと面倒だと思う。
ガテン系住民が総会の最前列に陣取った場合、とてもたいへんである。

[127: マンション管理士試験上位合格者]

大阪府の南半分などは韓国みたいなものである。そんなところで理事長をやると
韓国の大統領みたいにつるし上げに遭うと思われる。

[128: マンション管理士試験上位合格者]

他方、大阪府の北半分なら北欧並みの民度である。問題は英知で解決されるであろう。

[129: 匿名さん]

マンション管理士にお伺いいたします。
以下をお読みください。

００マンション管理組合法人管理規約

第１章　総則
（目的）
第１条　標準管理規約と同文
（定義）
第２条、この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定める
　　　　ところとする。
　一　０００
　二　＊＊＊
　
　十　共用部分　区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
　＊
　Ｙ　共用部分等　共用部分及び付属施設をいう。

（規約等の遵守義務）
第３条　標準管理規約と同文

（対象物件の範囲）
第４条　この規約の対象となる物権の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及
　　　　び付属施設（以下「対象物件」という。）とする

別表第１
物件名
敷地
　所在地
　面積
　権利関係
建物
　構造
　面積
附属施設
　００００００、－－－－－－、ｋｋｋｋｋ、
　店舗（事務所）

※店舗（事務所）が個人の区分所有者が存在していて、今回仲介業者により売買に
　出されておりました。

店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

過去の議案書、議事録を確認しましたが、組合の付属施設である店舗（事務所）を売買、
又は賃貸に供した形跡はありません。

登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

管理会社は分譲当時から同じですので問い合わせたら、回答がありません。

規約はこの条については、分譲時より変更はありません。築後２５年のマンションです。

[130: 匿名さん]

○区分所有法
第3条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

○マンション標準管理規約
第6条（管理組合）
区分所有者は、区分所有法第３条に定める「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体として、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

○「建物並びにその敷地及び【附属施設】」・・・マンション標準管理規約第4条（この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び【附属施設】（以下「対象物件」という。）とする。）の「対象物件」

○【附属施設】・・・区分所有建物の附属物および附属建物（規約共用部分である必要はない）

[131: 匿名さん]

>>122 匿名さん

マンション管理の国の制度が、間違っている。
腐った政治家が作ったマンション関係の法制度が、安心感のある
集合住宅マンションの長期ビジョンを見渡せないようにしている。

クソなマンション管理士がいるのも、その一因。

[132: マンション住民さん]

>店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

店舗を付属施設から除外するために規約変更が必要ですね。(特別決議)

うちの例で示します。住宅+複数店舗のマンションです。
■付属施設は規約の別表で定義されています。
■規約で、「共用部分等」は「共用部分及び付属施設をいう」と定義されています。
■規約で、店舗は専有部分と店舗一部共用部分に分かれて定義されています。

[133: 匿名さん]

>>132 の例は、単なる複合用途型のマンション（一般分譲の住居・店舗併用の単棟型マンションで、低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のもの）だと思います。

[134: マンション住民さん]

>>133
違います。住宅棟+共用棟+店舗棟のマンションです。

[135: 匿名さん]

>>134 であれば、団地型マンションですね。
店舗棟は、住宅棟の附属建物ではなく、独立した区分所有建物ですよね？

[136: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[137: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[138: 匿名さん]

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

[139: マンション住民さん]

>>135

正確に書きます。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。
店舗は1区分所有者が4専有部分を所有。
住宅棟は免震基礎のため、非免震の共用棟とは物理的な接続はない。
駐車場は平置き+4層5段の自走式駐車場

[140: 130]

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

当初、附属建物として登記されていたとしても、附属建物の所有者が変更となるのであれば、独立した建物として登記されることになる。つまり、登記上（実態上も）、附属建物は存在しない。

[141: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟が「付属施設」のことであり、その中の店舗として使われてる専有部分が売りに出されてるのが何が問題なんだ？
「付属施設」の中は共有部もあるし、専有部もあるだろう。
あほ

[142: 匿名さん]

共用棟がなんで附属施設なの？

[143: 匿名さん]

共有棟「付属施設」と共用棟「付属施設」の違いを、まず、ご説明願います。

[144: 匿名さん]

個別の専有部分が存在するのであれば、それは「付属施設」ではなく、主たる区分所有建物である。

[145: マンション管理士試験上位合格者]

「附属の建物」は、区分所有建物とは別個の独立した建物ですが、規約によって共用部分とすることができます（区分所有法4条2項）。

[146: 匿名さん]

規約共用部分に、専有部分は存在しない。

[147: マンション管理士試験上位合格者]

↑分からん人だね。
規約共用部にした付属建物の中に専有部があればそこは規約共用部ではないということだろう。

[148: マンション管理士試験上位合格者]

そもそもだが、
第一条 　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

↑下記のような場合、共有棟を「主たる建物」とするなら、共有棟は独立した管理組合になる。
だから、共用棟を「付属施設」としてるんだろう。ぜんぜんおかしくはない。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

[149: 匿名さん]

１２９を今一度読み返して下さい。横道にそれていませんか。

[150: マンション管理士試験上位合格者]

共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。

この場合だと、店舗4区画（4専有部分）は専有部分、
共有棟の廊下、玄関、壁、屋上、階段などと、
防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム
は規約共用部分だ。