パークタワーグランスカイ

[購入検討中さん]

三井不動産
五反田の再開発エリアに建つ44階のタワーです
すごいですね。

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階




このマンションの正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「(仮称)グランスカイ計画はどうですか？」から「パークタワーグランスカイ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[616: 匿名さん]

確かに、これだけの大規模物件で、締切直前なのにこの閑散さ。
検討客が撤退している証拠でしょう。
高値掴みを気にしない人にとってはラッキーですね。
競合なく買えるわけですから。

[617: 匿名さん]

果たして二年後は、市況は回復しているだろうか？
今買うべきか買わざるべきか…

[618: 物件比較中さん]

本日、様子を伺いに正午頃と夕方にモデルルームに行きましたが・・・さすがに皆さん賢くて閑散としてました。皆さん価格下がるといいですね。

[619: 匿名さん]

ご報告有難うございました。

1期の結果が楽しみです。

[620: 匿名さん]

で、どうだったんでしょうね。
全く音さたないわけだが。

[621: 匿名さん]

＜レナウン＞本社売却、希望退職４００人などのリストラ策
10月15日22時12分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081015-00000164-mai-bus_all

[622: 匿名さん]

レナウンは今回の金融危機の前から業績不振ですから、驚くに値しません。

それより抽選にならなかった部屋の値引き販売はいつからでしょうね？

[623: 匿名さん]

＞それより抽選にならなかった部屋の値引き販売はいつからでしょうね？

それはまだないでしょう。なんせ第1期ですから。まだ竣工まで1年半以上あるし。

[624: 物件比較中さん]

やっぱり売れてないいんですかねぇ・・・

[625: 匿名さん]

来年４月でキャッツシアターが閉鎖になるみたいですね。賃貸契約期間が終了とのこと。と、いうことは、跡地の再開発が始まる。恐らくマンションなんでしょうね（オフィスビルなんてもっとありそうにないし）。そうなると更に供給過剰な状態になる…。なんてストーリーになるんでしょうか？商業施設でもできれば状況は違うんでしょうけど、そんなことにはならないでしょうねぇ。

[626: 匿名さん]

↑どこかに移転でしょうか？

[627: 匿名さん]

えぇ〜やっぱりキャッツはなくなるんだ。最初MR行った時に営業と話してたんだよね。キャッツとこのMRなくなればそれなりに高いマンション立ちますよね、って。
そうすると竣工までにもし何か建つ予定が決まれば学校挟むとはいえ東側の眺望がだいぶさえぎられ、価格下げる材料にならないかしらね。

[628: 匿名さん]

レナウンが門前仲町に移転する噂があるが？

[629: 匿名さん]

タワー乱立地帯なのに、キャッツ跡地程度を今更気にしても…

[630: 匿名さん]

港南並ですな。

[631: 匿名さん]

よしよし、さらにこの辺は安くなるといいなあ

[632: 匿名さん]

販売価格には既にキャッツ、モデルルーム跡地のマンション建設は折り込み済みですよ。
それでもこの価格なのです。

[633: 匿名さん]

６３２さん、そうなんですか？それなら営業さんから説明あってもよさそうなのにね。まあ重要説明事項にはまだひっかからないんでしょうけど。

[634: 匿名さん]

五反田〜大崎地区は再開発で利用価値（バリュー）は今より確実にあがるでしょう。
価格というのはあまり根拠なくそのときの雰囲気できまるからどうなるかわからない
けどね。適正価格は収益還元価格でみるしかない。大崎五反田地区のキャップレート
は超強気で４％、ローンが多額な場合は少なくとも５％以上でみたほうが無難。

８０平米で３０万前後と想定（アートヴィレッジＵＲ家賃より想定）すると

年間家賃＝３０万×１２ヶ月×０．８（諸費用＆弱気係数）＝２６８万
キャップレート毎に理論価格を算定　

４％の場合７２００万
５％の場合５３６０万
６％の場合４４６０万

強気でいくなら７２００万が底値と考えてもよいですが、私なら１０年
ないし１５年後の残存価格は最大でも６０００万以下になることを覚悟
すべきと考えます。
売値に対してこれが許容できるかどうかがポイントだと思います。

[635: 匿名さん]

モデルルーム跡とその東隣のマンション計画、営業さんからうちは説明ありましたよ。
東側マンションとは小学校のぶん距離があきますからって。

[636: 匿名さん]

＞モデルルーム跡とその東隣のマンション計画、営業さんからうちは説明ありましたよ

具体的に計画がもうあるんですか。分譲マンションですか？
マンション計画とは聞いてなかったので私も早速確認してみます。

[637: 匿名さん]

今日周辺を少し散策しましたが立地は素晴しいですね。
目黒川沿いの雰囲気も山手線の内側に入った瞬間にがガラリと変わりますね。
五反田〜大崎再開発地区のランドマークになるだろうし、建物も良い。
ただ部屋の中身と値段がな〜・・・・。

[638: 近所をよく知る人]

はぁ〜　素晴らしいね…　人によって感じ方は、だいぶ違うようですね。
以前、近隣の分譲マンションに賃貸で住んでいましたが、騒音（電車の音）がひどいのと環境が馴染めませんでした。　特に目黒川を渡る山手線の音は最悪でしたよ。
高い買い物ですから、その辺も納得の上なら良いのではないのでしょうか。

[639: 匿名さん]

>>638

>>637は山手線や大通りから距離を保ってることを指してるんじゃないの。
２重サッシで音は多分問題ないと思うけど。

[640: 匿名さん]

確かに２重サッシなら、あまり気にならないかもしれませんが
ここ２重サッシじゃなくて、ペアガラスですよ。

どなたか第1期の販売結果
ご存知の方いらっしゃいませんか？

完売できなかったらしいみたいですが、
成約率はどれくらいなのでしょうか？

[641: 購入検討中さん]

先週の連休に覗いてきましたが
６割くらいは花がついており
数組重複で抽選もあるといっていました。
あと数日でどれ位埋まったかわかりませんが
結構お客さんはいましたね。
商談スペースはあきまちでした。
モデルルーム跡地と劇場は某上場製造業の
所有だそうでその本社が戻ってくるのか
副業でマンションを建てるのか決まって
いなと聞いています。

[642: 匿名さん]

東洋製罐でしょ　工場跡地

[643: 匿名さん]

二期はいつ？それとも二次？

[644: 匿名さん]

教えてください「期」と「次」というのはなにが違うのでしょうか？
「期」が変わると価格設定が変わるとかそういうことですか？

[645: 匿名さん]

あがき具合です

[646: 匿名さん]

売れなさ具合のバロメーターです

[647: 匿名さん]

１期の成約率は９割、倍率のついた部屋もあるようですが、１倍で当選した方が多いようです。

[648: 購入検討中さん]

>１期の成約率は９割

成約率なんてどうでもよくて、販売戸数と成約戸数は？

[649: 匿名さん]

物件概要に、第１期１３５戸って書いてありますよ。９割売れたんなら、１２０戸は売れたんですね。

[650: 匿名さん]

ほんとうに！？それは予想外によかったねぇ。おめでとうございます。
しかしこの金融市況で後悔しないのかねぇ。
２年後なんてわからないよねぇ。
＊＊＊の叫びでした。。。

[651: 物件比較中さん]

申し込みはこの金融危機で株価が暴落する直前でした。
実際に契約直前で踏みとどまった（賢い）人もいたでしょう。

住み替えの場合は元の家が売れない・あるいは思った額より20-30％安でしか売れず、
ローンが組めないでキャンセル・・・というのも多数でしょう。

さてさて、本当の”契約率”や如何に

[652: 匿名さん]

要望が入ったとこだけ
少し売り出しただけだからね。成約率が高いのは当然。
問題はこれからでしょう。この価格設定ではね。
一体どんな人が買うのか逆に興味があるくらいです。

[653: 匿名さん]

お金があって買いたいと思ってる人が買ってるんだからほっといてやれば。（買った人からすればほっといてくれ！か）どんな人かなんて知ってどうするの？

[654: 匿名さん]

ネガキャンするためには、どんな事でも知って
ネタにしたいんでしょう。

[655: 匿名さん]

今後の不動産市況が下落していくだろう局面でこの価格設定のまま残りが売れるのだろうか。しかもとくにここの標準仕様の部屋については疑問だなあ。

[656: 匿名さん]

建物は５階部分くらいまで立ち上がってきましたね。これからどんどん高くなっていくのが楽しみです。ところで、テナントになるスーパーっていつ頃決まるんでしょうね？

[657: 匿名さん]

スーパーはまだまだ決まらないと思いますよ。
この市況で、積極的に出店するところはなかなかないでは？
でも、まあ、LaLaポートで成功している三井さんなんで
なんとか見つけてくると思いますが。。。

正直、いま不動産を購入する勇気のある一般人は
いないのでは？
買える人はどんな人なんでしょうか？

[658: 匿名さん]

>657さん

ここであ〜だこ〜だ言ってる人たち(私を含め）はみんな＊＊＊でしょ。
買える人は問題なく買っちゃいますよ。
不況っていってもいまのとこ株安くらいですから、安くなった分必ず誰かは儲けてますからね。

でも、徐々にはみんな給与下がったりしてくのでしょうね。

もともとこのマンションは中上流層を意識したつくりをしてるのですから、庶民は買えないのは当然です。みんな買えるならステータスにはなりませんから。
叩き売りされたら、中古価格も下がりますから結局プラマイ０になりますね。

[659: 匿名さん]

世界の株は半額
３０００兆円が吹っ飛びましたｗ

[660: 物件比較中さん]

今、問題なくここを買える人が本当に何人いるのかがデべもうかがい知れないのでは？
そういう方々はもうとっくに番町、麻布、青山あたりの超高級物件を購入していらっしゃるのでは？いまさら大崎物件は購入しないでしょう。

[661: 匿名さん]

株は安く買い高く売る。
あるいは、高く先物売り安く買い戻す。
吹っ飛ぼうと、儲ける人は儲けてます。

[662: 匿名さん]

＞＞６６０
大崎と港区にマンションを所有してます。大崎は自宅として所有してる方以外に、セカンドハウスとして所有してる方も多いですよ。普段地方に住んでいて出張で東京に来る方、都内に住んでいて地方への出張時に利用する方等、ホテルの感覚です。あと年配の方も多いです。現金一括で購入できたのでしょう。　　番町や麻布の超高級物件を購入できる層とこの辺りを購入する層はもともと違うでしょうが、そういった方もセカンドとしてはアリかな？と個人的に思います。

[663: 匿名さん]

>>662
リゾート感が無い場所だからセカンドハウス需要は無いよ。
需要があるのは湾岸とか、観光地に近いとこになっちゃう。

[664: 匿名さん]

＞６６３
リゾート感を味わうための“セカンドハウス”ではなくて、出張等で新幹線や飛行機を多く利用する方にとって便利な“セカンドハウス”です。

[665: 匿名さん]

それなら何と言ってもＶタワーでしょう。
面倒臭い乗り換えが一切なくて、成田・羽田双方に直通！

[666: 匿名さん]

>>664
お金がある人はタクシーで移動するから関係ないと思うけど。
普通は電車なんか使いませんよね。荷物も多いし。

変な話ですね？

[667: 匿名さん]

確かに五反田駅まで歩いてそこから東京駅や品川駅まで電車なんて、お金ある人はやらない
ですよね、普通。　665さんの言ってるＶタワーならそもそも新幹線やＮＥＸに直結だから、
これは分らなくはないけど。

[668: 匿名さん]

そもそも東北、新潟、長野方面がダメじゃん。
やっぱ東京駅から半径５ｋｍ圏内で、羽田、成田の両方に便利なとこがベストじゃない？

[669: 匿名さん]

セカンドハウスとしての利用ってあるみたいですよ。知ってる人でも都内にある自宅では十分に書斎や自分のスペースが確保できないからとか、自宅よりも都内での移動に便利だからとか、いろいろな目的があるようです。ただ、共通して言えることは、十分に資金的な余裕がある人ってこと。１軒目の自宅として購入しようとして必死になってる層とは全然違うんですよね。だからお金の使い方も全然違う＝一般人では考えられない使い方ってことになるんじゃないでしょうか？

[670: 匿名さん]

五反田はセカンドハウスとしての利用には不適と言う結論が出ましたから、別の話題にしましょう。

[671: 匿名さん]

６６２・６６４です。電車に乗ることを想定して書いてなかったので、ちょっと訂正しますね。　私も品川はタクシー利用です（駅も近いですが）。別の本宅が都心にあろうと（タクシーだとすぐですが）・・、要するに６６９さんが書いているように使い方がいろいろあるわけで。自分だけでなく家族や身内が時々使ったり兼物置だったり。　　私個人は飛行機や品川発を多く利用するので、出発・到着日前後に使う大崎はとても便利だと思っています。東京発が多い方にとってはそんなに便利じゃないかも？ですね。言葉足らずですみませんでした〜！

[672: 匿名さん]

ベンゲかウッドがいいです

[673: 匿名さん]

友達が成城の一戸建てに住んでいて、大崎、五反田のタワーをセカンドハウスに購入検討しているらしいですよ。
とても興味があるとおっしゃってました。

[674: 匿名さん]

>>673

友達なのに敬語

[675: 匿名さん]

セカンドハウス需要の掘り起こしに必死ですねぇ

[676: 契約済みさん]

有りもしないセカンドハウス需要にすがる様になれば
何かもう売れそうにもないですね（涙）

[677: 購入検討中さん]

セカンドハウスって(笑)
もう少し説得力のある売り文句を考えてよ。

[678: 匿名さん]

セカンドハウスっていうより買い増しの感覚じゃない？

もともと所有の一戸建ては、子供が所帯持ちになったので譲り、
リタイアした自分夫婦用に利便性のよいマンションを購入する方とか、

地方で成功した経営者が、東京進出の拠点にとか。

[679: 購入検討中さん]

一件買うのに精一杯の私のような層には（涙）の別世界ですが、そういった購入・検討者も一部いらっしゃるんでしょう。羨ましいかぎりです。分相応の予算で検討中です。

[680: 購入検討中さん]

>地方で成功した経営者が

　いまどきそんなものは存在しないぞ。
地方で失敗した経営者が夜逃げ先として買う、という可能性はあるけど。

[681: 匿名さん]

680さんの脳内には存在しないのは確認できましたので、

地方のお金持ちが、東京に進学、就職した子息に買ってあげることにしましょうか？

[682: 匿名さん]

成功してる人もいる一方で失敗してる人もいますから、どちらかが全く存在しないってことはありません。夜逃げするほど余裕ない人にマンションは買えないでしょうけど、、、ギャグですよね？

[683: 匿名さん]

中古などを見てみても、1割下げたらそこそこ売れると思いますが。
少なくとも私は明確なニーズがあるので買います

[684: 匿名さん]

品川のWCTは昔、地方の金持ちがセカンドハウスとして買いにきて、
人気となった。
もう５年くらい前の話だよ。
その後、幾つもタワマンは分譲されてきた。
今更、地方の金持ちに期待しても遅いんじゃないの。

[685: 匿名さん]

＜そうだ、そんな需要はもう無いから値下げしないと売れない＞、と誰かが同調してあげないと、ずっと続きそうですね。

[686: 匿名さん]

建物、間取りはこちらですが、部屋の質感や立地を考えると住友ですね
どちらもよいマンションだと思いますが、値段が同じだと住友かな？みなさんどうですか？

[687: ただの通りすがりって]

はい、どちらも　”良い価格”のマンションだと思いますのでとっても私には．．．．

[688: 不動産購入勉強中さん]

三井さん、住友さんのご提示価格で購入するというなら部屋も選び放題だと思います。
どうしてもこの物件という方々にとってはいい買い物なのでは。

[689: 匿名さん]

地方のお金持ちは、投資用にスカイコートなんかじゃんじゃん買ってるよね。
東京に住んでるとアホみたいに見えるが、
さすがにそんなのよりグランスカイやウエストシティタワーズのがいいだろね。

自分で書いておきながら、ひどい比較だ。

[690: 匿名さん]

ソースなしで、なんとなく

2009年3月
・プラウド　竣工時点でも完売ならず。（少し遅れて賃貸入居が始まる）
・ウエスト　まだまだ、第2期2次の販売中
・グラン　　こちらも第1期4次の販売中
キャッツシアターの跡地の計画の情報が流れる。

2009年9月
・プラウド　なんとか値下げで完売
・ウエスト　竣工、棟内モデルルームでの販売開始
・グラン　　第2期2次の販売中（半分ぐらい売れてるか？）
北品川の計画が進み始める。
城南５山の中古が割安になり、そちらへ人が流れる。

2010年3月
・ウエスト　竣工、棟内モデルルームでの販売継続
・グラン　　第3期2次の販売中（2桁残）
統合により三井住友不動産レジデンシャル誕生？

消費税率改定が明確になり、徐々に不動産が売れ始めるかもね。

[691: 匿名さん]

統合がありえそうな名前で笑いました。

[692: 匿名さん]

↑金融機関が一緒になってんだから、このまま不況が続けば
有り得ない話しでもないよね。妙に納得してしまいました。

[693: 匿名さん]

>>690
城南５山の中古が割安になり、そちらへ人が流れる。
　　　↑
　　　今でも十分検討できる価格になってきたよ。物が良いから、一度見るとタワマンよりも
　　　ずっと住みやすいって実感できる。高級億ションだったところが狙い目。

[694: 匿名さん]

>品川エリアのプレミアムマンションシリーズ

http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogTop/?wide_id=13&mi...[109]=109&middle_area_id=10&search_area=tokyo

[695: 匿名さん]

六千万円代だと買う気が少し湧きますね！今年は金融パニック、来年は実態経済に不況があらわれる？
きっと売るなら今のうちでしょう

[696: 契約済みさん]

第1期1次の売り出しで抽選に当たり購入の契約を結びました。購入後、初めてこのスレを読み、事実より面白半分の悪意ある書き込みの多いことにちょっと腹立たしく感じ投稿しました。
１次取得の共稼ぎサラリーマン世帯です。ほかの地域はもとより、現地へも何度も足を運び、住友・野村・三井の３つの、立地・価格・仕様・入居時期等々検討し、迷いましたがここに決めました。確かに仕様を考えると少し強気の価格設定だと思います。ただ転売して利益を得ようというのではなく、純粋に真剣に「住む」事を考えたのです。予算もあり１００％の満足を得られる住居を購入できるなら誰も苦労はしません。
そんな中、購入を真剣に考えておられる方の参考となればと思っています。決め手として、足元にスーパーが入ること。２駅利用できる利便性。空港・新幹線利用もしやすく、まがりなりにも山手線の内側であること。喧騒とした五反田駅から１本通りを入っただけで思いがけなく静かな環境になっていること。再開発の中心にあり完成すればかなり綺麗な町並みになるだろうという思いがありました。確かに仕様は、選べませんし・・・の部分もありますが、少なくとも自分の好きなカラーでタンクレストイレでトランクルームも同じフロアに有り、二重サッシではなく、普通にベランダも付いている住戸を契約することが出来たのです。
キッチンや洗面台に大理石や御影石を使用してあれば確かに高級感が出ますが本当にそこまで必要なんでしょうか？！それとプラスα位の違いしか感じられなくて価格が五百万円近く違うのだとしても？！お手入れも大変です。結論として、立地は後から変えられないが、仕様は変えられる。そう思いました。唯一、悔しいのはＩＨクッキングヒーターには将来も変えられないことです。これについては三井さんの再考を求めます。

[697: 匿名さん]

素晴らしい文章ですね。
この掲示板でも、
こんなにぎっしりとした長文は滅多にありません。

[698: 匿名さん]

城南５山みたいにターミナル駅から遠いマンションはいらな〜い。
そう思う人が多いからこそ中古が値下がりしてるんだろう。
過去の栄光をいつまでも追いかけてる人は少数派。

[699: 不動産購入勉強中さん]

実需で予算的に問題なく納得できる買い物であればいいですよね。ただ、来年にかけて不動産相場が下がりそうなのであわてて購入しなくてもいいのではと考える方々も少なからずいるということです。

[700: 近所をよく知る人]

Ｈ２３年東側に１１５ｍ高層事務の計画。超短文で失礼。

[701: 匿名さん]

山手線内側かんけいありません。風俗が近すぎ

[702: 匿名さん]

>>700さん

それは現在のキャッツ＆モデルルームの場所ですか？
それともその先にある新しい駐車場ですか？

[703: 匿名さん]

かなりレジデンシャルサロンに通いましたが、とりあえず様子見です。
S仕様を検討したので、まずタンク付トイレ、普通のエアコン、シートフローリングで驚きました（この立地、価格なのに何故郊外物件並の仕様！？）、オプション対応も食洗機ほしいしね。まあそれはさておき、竣工まで1年半近くあり、政府が考えている日本経済全治3年として今後3年の不動産市況を考えるとやはりプチバブルで高いかなあ、と。今決める決定打がありませんでした。もちろん契約された方にケチをつけるつもりはありません。696さん、ご契約おめでとうございます。ご自身が気に入ることが一番ですよね。

[704: 近所をよく知る人]

キャッツです。

[705: 匿名さん]

とモデルルームも、でしょ

[706: 購入検討中さん]

１１５メートルのビルが建つのはキャッツシアター＋三井モデルの敷地ですか？
それともキャッツシアターの敷地ですか？

[707: 購入検討中さん]

１１５メートルのオフィスビルは敷地いっぱいに建つのですか？

[708: 匿名さん]

>>632
>>635

ご参照あれ。

[709: 近所をよく知る人]

キャッツ・モデルルーム・駐車場。敷地面積１１０００㎡建築面積３５００㎡
開発に向けた手続きを取り進めるそうです。

[710: 物件比較中さん]

広大な敷地のどこにオフィスビルは建つのでしょうか？
日野学園のグランドの真東だとグランスカイとお見合いになりますね。
キャッツシアターのあたりだと被害は少ないです。
ご存知ですか？

[711: 匿名さん]

↑厳密な位置まではまだ分からないでしょう。
確かなことはグランスカイの東側に大型物件が建つということです。
眺望に影響があることは覚悟すべきだと思います。
お見合い度合はどうでしょうかね。
マンションだと居住者同士の視線が気になるかも。
オフィスビルだとそんなに神経質になる必要はないかも。。。です。

[712: 匿名さん]

本当に「物件比較中」でここ検討しているなら、営業に聞いてみれば？
過去の書き込みでは営業も知っている範囲は教えてくれたみたいだしね。

[713: 匿名さん]

ここは北向きしか眺望は開けないって事ですね。
販売価格からすると悩みどころです。
明日、住友を見に行く予定です。
価格と設備仕様を考慮しそれから考えたいと思います。

[714: 販売関係者さん]

そんなにいろいろ知りたいなら
サロンに来場してください

お待ちしております。

[715: 匿名さん]

都心だからしょうがないよ