パークタワーグランスカイ

[購入検討中さん]

三井不動産
五反田の再開発エリアに建つ44階のタワーです
すごいですね。

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階




このマンションの正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「(仮称)グランスカイ計画はどうですか？」から「パークタワーグランスカイ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[576: 匿名さん]

第1期で135戸とは
１６００組が来場しているわりには、少ないですね。
しかも、22階以下のＳ仕様は何もSELECTできないし。

これまで何件もＭＲ見てきましたが
竣工まで2年近くあるのに、ここまで条件が厳しいのは初めてです。

Ｓ仕様もしょぼい感じですし・・・・

この辺りは、これからニョキニョキ
タワーが計画されているので、
転売時も期待ができそうにない感じもします。
まあ、それを察知してか、東京サウスの中古が最近よく売りに出されてます。

あと、2割安ければ、2年間我慢できるかもしれないけど
今の価格じゃ
手付けの1割を納めるがもったいないだけかもね。

株価もパットしないし、
サブプライムの影響もじわ〜っと日本に染みてきた感じですしね。

第1期の売り出しは
SELECTできる23階〜30階以下が中心だったみたいですが、
第2期以降は、どのようにして売っていくのでしょうか？

現時点だと麻布の方が割安に感じますね。

今の価格だと我が家は厳しいので、
ここの板を見ながら新価格（下げの）情報を待つしか
ないのかな？

仕様に合わせた価格設定
三井さんお願いします。

[577: 匿名さん]

＞この辺りは、これからニョキニョキ
＞タワーが計画されているので、

とのことですが、その情報は、どこかに出ているのですか？
お手数ですが、教えていただけないでしょうか？

[578: 匿名さん]

引渡しが１年１０ヶ月も先では、景気が持ち直してるかも知れませんよ。
消費税率アップまで決まったとしたら駆け込み需要の可能性もあります。

つまり、そんな先のマンション市況を今予想しても意味ありません。

[579: 匿名さん]

>>577
旧区民体育館跡らへんにも、再開発でタワーマンションが建つそうですよ。
どちらかといえば大崎よりですけどね。ミッドサザンとサウスの中間あたりに建ちます。
それから、たぶん、キャッツシアターが終わった後、今のグランスカイのモデルルームあたりまで
含めてなにか建ちそうな予感がしますね。そこは個人的にはタワマンじゃなくて、商業施設であってほしいけど。
ソニー通りの開発は高さ規制があるため、高い物件は建ちませんよね。

[580: 匿名さん]

浜田山の物件に代表されるように、
三井のマンションはマンションブーム中でも
三井ブランドで飛ぶように売れるってわけではなかった。
池袋や錦糸町などのタワーの売れ行きも同様。
ここの売れ行きがもし悪くても、何の不思議もないね。

[581: 匿名さん]

>>579

体育館跡は「北品川五丁目第１地区再開発」です。キャッツシアター
の場所は今のところ予定はありませんが、あのブロックの東側にある
三井のリパークは「東五反田４−１街区開発計画」の敷地範囲です。

大崎・五反田地区の再開発計画の概要は内閣府都市再生本部のＷｅｂ
がわかりやすいと思います。

http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/tokyo/oosaki/05.html

①ThinkPark・ウェストレジデンス大崎（完了）
②ウエストシティタワーズ（工事中）
③アートビレッジ・ルサンク大崎・ＵＲ（完了）
④プラウド、グランスカイ（工事中）
⑤三井不動産・ＵＲ（未着工）
⑥三井不動産らしいが不明（未着工）
⑦協議中らしい（未着工）

とこんな感じです。⑤については容積率が最大１１００％
まで緩和されるので相当でかい建物が建つと思われます。

[582: 匿名さん]

577です。

＞＞581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだ変わっていくのですね。

[583: 匿名さん]

577です。

>>581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだまだ変わっていくのですね。

[584: 匿名さん]

川沿いの谷間地域で、
高層ビルに囲まれた環境。

[585: 匿名さん]

だから、今、中古価格も安くなり始めているので、
案外、高台（五山）が穴場だと思いますよ。
住宅地の方が落ち着くし。

[586: 匿名さん]

空が無い日常生活は厳しいんじゃない？

[587: 匿名さん]

空は、屋上にあるよ。
だから、グランスカイ！

ＮＹダウも大変ですね。＄10,000割れました。
今日は日経平均が1万円割れ？

この状況でこの時期に１０％の手付けを払うのは、
もったいないような、厳しいような。

と言うか、我が家の資産も元本割れかぁ〜
もうグランスカイは買える気がしなくなってきた。
暫く様子見して、
中古価格が落ち着いたところで買うしかないのか。

[588: 匿名さん]

同感です

[589: 匿名さん]

>>581

東五反田４−１街区開発計画って前は下記の予定のようでしたが、
現状変わったから未定なんですかね。

http://allabout.co.jp/house/hgrentalhouse/closeup/CU20060515A/index2.h...

東側に30階建てのが出来たら、それを知らずに低層で東側を購入した人はお気の毒ですね。

[590: 匿名さん]

中古価格は五山など駅遠中心に安くなってますけど、
駅近中古物件まで下がるかどうかは分かりませんよ。
駅近の方が結局、ニーズがありますから。

[591: 物件比較中さん]

この物件は間違いなく２年後には３００万/坪の価格になりますよ。その時に検討しても遅くはないです。

[592: 匿名さん]

そうだったのか！家もみあわせまーす

[593: 匿名さん]

592さん
おつとめ、ご苦労様です！

>591
「間違いなく」って・・・　あんたすごいよ。尊敬しちゃう。

[594: 匿名さん]

どのカラーセレクトの部屋にしようか迷ってます　　赤茶だけはいやかなー

[595: 購入検討中さん]

竣工時までに完売するとは思えないのですが。完売していたら別の物件にいきます。

[596: 匿名さん]

確かに竣工までに2年とはいえその2年間は更に景気が悪く2年間という感じですもんね。特殊な要因で極端な値下げする様な事が無い限り（大手の不動産会社がいくつか倒産しそうなぐらいの不況になりそうですけどね）、完売は無いでしょう。

売れるという主張をされる方には、是非、1期で2割しか売れなかった物件のに、突然売れ出した大規模物件の例をあげて頂きたいと思います。今日は水曜なので、知識と経験の多いプロの方もご覧になっていらっしゃると思いますので。

[597: 匿名さん]

芝浦アイランド グローヴタワー

[598: 匿名さん]

＞＞597

芝浦アイランド　グローヴタワーは、何故、突然売れ出したのですか？
極端な値下げがあったとか？

[599: 匿名さん]

たしかにグローブはそうかもですね。SMAPの宣伝費用が価格に転嫁されたのは納得いきませんが

[600: 匿名さん]

グローヴタワー

[601: 匿名さん]

>>598

売り出したもののあまりの人気のなさにいったん販売停止。
その後ＴＴＴが平均坪単価２００万という安値で売り出されて
大人気となり、あわてた三井不動産が駅から遠いケープをグローヴ
より安く売り出し人気爆発。その後ケープより高いグローヴも
駅から近いという理由で価格が許容され人気沸騰

て感じじゃなかったでしたっけ？

[602: 匿名さん]

>>601

そうでしたそうでした。
ケープタワーは、70㎡台が4000万台でゴロゴロありましたね。

100㎡台も6000万台ぐらいであったような。

そんな時代がまた来るのでしょうか？

今、買うと
本当にマンション（マンション）になりそうですね。

[603: 匿名さん]

いつ買ってもマンションはマンションですよ＾＾

[604: 匿名さん]

ケープは上層階外廊下のグローヴに対して全フロアホテルライクｗな内廊下
そして値段はグローヴより安いってことで人気出たんだよね。

[605: 匿名さん]

キャナルファーストタワー

PC豊洲完売後、人気沸騰。

[606: 物件比較中さん]

あの時代は、マンション価格がどんどん上がっていた。
だから、時間の経過とともに割安感が出て、後になるほど売れた。
それに…ケープなんて、本当にレインボー正面の２LDKで３千万円台で買えた。
あと、リートの買いあさり。

今と状況はぜーんぜーーーーん、違う。
というか、真逆。

時間の経過とともに、マンション下がる。ますます売れない。

[607: 匿名さん]

３０％くらいに花が付いてました。
といっても、先週末に申し込んだ人は
今週になってからの金融危機を目の当たりにする前に申し込んでるわけだから
当選しても契約にいたらないかもね。

さてさて、三連休の最後にどうなってるか楽しみです。

[608: 匿名さん]

あの花はあてにしないほうが。。。
どこでもそうなったるから。

[609: 匿名さん]

来週の火曜日、いよいよ第1期の抽選会ですね。

この1週間の株価下落で、
要望書入れてた人のマインドもかなりネガティブに
なったのではないでしょうか？

抽選に当たっても、
手付けの1割を準備するのに当てにしていた金融資産が
目減りしているためキャンセルってことになる部屋が
続出するような気がします。

話は変わりますが、
グランスカイのＭＲの近くには、
ノムラとスミフの方がチラシや看板を持って頑張っていますね。

五反田駅近くでは、
ブランズ島●山の方がチラシを配ってます。
こちらは既に新価格として、値下げした価格での販売になっているようです。
（値下げ幅は分かりませんが坪３３０は切ってたかと）

我が家も含み損を抱えているので、
暫くは、市況をみながら、待ちですかね。

[610: 物件比較中さん]

ここまで株価暴落したら後追いで不動産暴落も当然。五反田、大崎物件も完売目指すなら
３００万/坪以下に決断せざるをえませんよ、デベさん。

[611: 購入検討中さん]

ここを坪３００万以下にするってことは他の地区の物件価格も全体的に見直しでしょうから、そんなに簡単ではなさそう。
　
２０００年代前半から５・６年物件を探して既にいくつか所有もしていますが、あの頃の都心・都心近郊マンションの需要と供給の逆転ってすごかったですよね。なんだか急に価格上昇、高倍率。ほんの数年前であることが信じられません。　そういった事が繰り返されるのか、このまま下火となっていくのか、それらがどれくらい続くのか。　　売る側も買う側も両方賭けですよね。

[612: 匿名さん]

２０００年代前半でも、
タワーマンションのＭＲは盛況なのに
普通の低層マンションのＭＲはガラガラって傾向でした。

[613: 匿名さん]

>>611
外資バブルの影響を受けすぎましたね。普通の人が買うには坪単価が高すぎ。
下げるわけには行かないから、このエリアの再開発はストップでしょう。
北新宿、西新宿あたりの再開発もストップでしょうね。

都心回帰はお値段次第、
買いやすい坪単価であれば続きますが、
高くなりすぎたところはダメでしょうね。

[614: 匿名さん]

こんなに書き込みなくて明日が一期の締め切りとは。
何％売れ残るんでしょ。
次からは値引きありかな。
それとも今の価格で突っ走るか？？

[615: 匿名さん]

下げるわけには行かないから、このエリアの再開発はストップでしょう。
北新宿、西新宿あたりの再開発もストップでしょうね。

[616: 匿名さん]

確かに、これだけの大規模物件で、締切直前なのにこの閑散さ。
検討客が撤退している証拠でしょう。
高値掴みを気にしない人にとってはラッキーですね。
競合なく買えるわけですから。

[617: 匿名さん]

果たして二年後は、市況は回復しているだろうか？
今買うべきか買わざるべきか…

[618: 物件比較中さん]

本日、様子を伺いに正午頃と夕方にモデルルームに行きましたが・・・さすがに皆さん賢くて閑散としてました。皆さん価格下がるといいですね。

[619: 匿名さん]

ご報告有難うございました。

1期の結果が楽しみです。

[620: 匿名さん]

で、どうだったんでしょうね。
全く音さたないわけだが。

[621: 匿名さん]

＜レナウン＞本社売却、希望退職４００人などのリストラ策
10月15日22時12分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081015-00000164-mai-bus_all

[622: 匿名さん]

レナウンは今回の金融危機の前から業績不振ですから、驚くに値しません。

それより抽選にならなかった部屋の値引き販売はいつからでしょうね？

[623: 匿名さん]

＞それより抽選にならなかった部屋の値引き販売はいつからでしょうね？

それはまだないでしょう。なんせ第1期ですから。まだ竣工まで1年半以上あるし。

[624: 物件比較中さん]

やっぱり売れてないいんですかねぇ・・・

[625: 匿名さん]

来年４月でキャッツシアターが閉鎖になるみたいですね。賃貸契約期間が終了とのこと。と、いうことは、跡地の再開発が始まる。恐らくマンションなんでしょうね（オフィスビルなんてもっとありそうにないし）。そうなると更に供給過剰な状態になる…。なんてストーリーになるんでしょうか？商業施設でもできれば状況は違うんでしょうけど、そんなことにはならないでしょうねぇ。

[626: 匿名さん]

↑どこかに移転でしょうか？

[627: 匿名さん]

えぇ〜やっぱりキャッツはなくなるんだ。最初MR行った時に営業と話してたんだよね。キャッツとこのMRなくなればそれなりに高いマンション立ちますよね、って。
そうすると竣工までにもし何か建つ予定が決まれば学校挟むとはいえ東側の眺望がだいぶさえぎられ、価格下げる材料にならないかしらね。

[628: 匿名さん]

レナウンが門前仲町に移転する噂があるが？

[629: 匿名さん]

タワー乱立地帯なのに、キャッツ跡地程度を今更気にしても…

[630: 匿名さん]

港南並ですな。

[631: 匿名さん]

よしよし、さらにこの辺は安くなるといいなあ

[632: 匿名さん]

販売価格には既にキャッツ、モデルルーム跡地のマンション建設は折り込み済みですよ。
それでもこの価格なのです。

[633: 匿名さん]

６３２さん、そうなんですか？それなら営業さんから説明あってもよさそうなのにね。まあ重要説明事項にはまだひっかからないんでしょうけど。

[634: 匿名さん]

五反田〜大崎地区は再開発で利用価値（バリュー）は今より確実にあがるでしょう。
価格というのはあまり根拠なくそのときの雰囲気できまるからどうなるかわからない
けどね。適正価格は収益還元価格でみるしかない。大崎五反田地区のキャップレート
は超強気で４％、ローンが多額な場合は少なくとも５％以上でみたほうが無難。

８０平米で３０万前後と想定（アートヴィレッジＵＲ家賃より想定）すると

年間家賃＝３０万×１２ヶ月×０．８（諸費用＆弱気係数）＝２６８万
キャップレート毎に理論価格を算定　

４％の場合７２００万
５％の場合５３６０万
６％の場合４４６０万

強気でいくなら７２００万が底値と考えてもよいですが、私なら１０年
ないし１５年後の残存価格は最大でも６０００万以下になることを覚悟
すべきと考えます。
売値に対してこれが許容できるかどうかがポイントだと思います。

[635: 匿名さん]

モデルルーム跡とその東隣のマンション計画、営業さんからうちは説明ありましたよ。
東側マンションとは小学校のぶん距離があきますからって。

[636: 匿名さん]

＞モデルルーム跡とその東隣のマンション計画、営業さんからうちは説明ありましたよ

具体的に計画がもうあるんですか。分譲マンションですか？
マンション計画とは聞いてなかったので私も早速確認してみます。

[637: 匿名さん]

今日周辺を少し散策しましたが立地は素晴しいですね。
目黒川沿いの雰囲気も山手線の内側に入った瞬間にがガラリと変わりますね。
五反田〜大崎再開発地区のランドマークになるだろうし、建物も良い。
ただ部屋の中身と値段がな〜・・・・。

[638: 近所をよく知る人]

はぁ〜　素晴らしいね…　人によって感じ方は、だいぶ違うようですね。
以前、近隣の分譲マンションに賃貸で住んでいましたが、騒音（電車の音）がひどいのと環境が馴染めませんでした。　特に目黒川を渡る山手線の音は最悪でしたよ。
高い買い物ですから、その辺も納得の上なら良いのではないのでしょうか。

[639: 匿名さん]

>>638

>>637は山手線や大通りから距離を保ってることを指してるんじゃないの。
２重サッシで音は多分問題ないと思うけど。

[640: 匿名さん]

確かに２重サッシなら、あまり気にならないかもしれませんが
ここ２重サッシじゃなくて、ペアガラスですよ。

どなたか第1期の販売結果
ご存知の方いらっしゃいませんか？

完売できなかったらしいみたいですが、
成約率はどれくらいなのでしょうか？

[641: 購入検討中さん]

先週の連休に覗いてきましたが
６割くらいは花がついており
数組重複で抽選もあるといっていました。
あと数日でどれ位埋まったかわかりませんが
結構お客さんはいましたね。
商談スペースはあきまちでした。
モデルルーム跡地と劇場は某上場製造業の
所有だそうでその本社が戻ってくるのか
副業でマンションを建てるのか決まって
いなと聞いています。

[642: 匿名さん]

東洋製罐でしょ　工場跡地

[643: 匿名さん]

二期はいつ？それとも二次？

[644: 匿名さん]

教えてください「期」と「次」というのはなにが違うのでしょうか？
「期」が変わると価格設定が変わるとかそういうことですか？

[645: 匿名さん]

あがき具合です

[646: 匿名さん]

売れなさ具合のバロメーターです

[647: 匿名さん]

１期の成約率は９割、倍率のついた部屋もあるようですが、１倍で当選した方が多いようです。

[648: 購入検討中さん]

>１期の成約率は９割

成約率なんてどうでもよくて、販売戸数と成約戸数は？

[649: 匿名さん]

物件概要に、第１期１３５戸って書いてありますよ。９割売れたんなら、１２０戸は売れたんですね。

[650: 匿名さん]

ほんとうに！？それは予想外によかったねぇ。おめでとうございます。
しかしこの金融市況で後悔しないのかねぇ。
２年後なんてわからないよねぇ。
＊＊＊の叫びでした。。。

[651: 物件比較中さん]

申し込みはこの金融危機で株価が暴落する直前でした。
実際に契約直前で踏みとどまった（賢い）人もいたでしょう。

住み替えの場合は元の家が売れない・あるいは思った額より20-30％安でしか売れず、
ローンが組めないでキャンセル・・・というのも多数でしょう。

さてさて、本当の”契約率”や如何に

[652: 匿名さん]

要望が入ったとこだけ
少し売り出しただけだからね。成約率が高いのは当然。
問題はこれからでしょう。この価格設定ではね。
一体どんな人が買うのか逆に興味があるくらいです。

[653: 匿名さん]

お金があって買いたいと思ってる人が買ってるんだからほっといてやれば。（買った人からすればほっといてくれ！か）どんな人かなんて知ってどうするの？

[654: 匿名さん]

ネガキャンするためには、どんな事でも知って
ネタにしたいんでしょう。

[655: 匿名さん]

今後の不動産市況が下落していくだろう局面でこの価格設定のまま残りが売れるのだろうか。しかもとくにここの標準仕様の部屋については疑問だなあ。

[656: 匿名さん]

建物は５階部分くらいまで立ち上がってきましたね。これからどんどん高くなっていくのが楽しみです。ところで、テナントになるスーパーっていつ頃決まるんでしょうね？

[657: 匿名さん]

スーパーはまだまだ決まらないと思いますよ。
この市況で、積極的に出店するところはなかなかないでは？
でも、まあ、LaLaポートで成功している三井さんなんで
なんとか見つけてくると思いますが。。。

正直、いま不動産を購入する勇気のある一般人は
いないのでは？
買える人はどんな人なんでしょうか？

[658: 匿名さん]

>657さん

ここであ〜だこ〜だ言ってる人たち(私を含め）はみんな＊＊＊でしょ。
買える人は問題なく買っちゃいますよ。
不況っていってもいまのとこ株安くらいですから、安くなった分必ず誰かは儲けてますからね。

でも、徐々にはみんな給与下がったりしてくのでしょうね。

もともとこのマンションは中上流層を意識したつくりをしてるのですから、庶民は買えないのは当然です。みんな買えるならステータスにはなりませんから。
叩き売りされたら、中古価格も下がりますから結局プラマイ０になりますね。

[659: 匿名さん]

世界の株は半額
３０００兆円が吹っ飛びましたｗ

[660: 物件比較中さん]

今、問題なくここを買える人が本当に何人いるのかがデべもうかがい知れないのでは？
そういう方々はもうとっくに番町、麻布、青山あたりの超高級物件を購入していらっしゃるのでは？いまさら大崎物件は購入しないでしょう。

[661: 匿名さん]

株は安く買い高く売る。
あるいは、高く先物売り安く買い戻す。
吹っ飛ぼうと、儲ける人は儲けてます。

[662: 匿名さん]

＞＞６６０
大崎と港区にマンションを所有してます。大崎は自宅として所有してる方以外に、セカンドハウスとして所有してる方も多いですよ。普段地方に住んでいて出張で東京に来る方、都内に住んでいて地方への出張時に利用する方等、ホテルの感覚です。あと年配の方も多いです。現金一括で購入できたのでしょう。　　番町や麻布の超高級物件を購入できる層とこの辺りを購入する層はもともと違うでしょうが、そういった方もセカンドとしてはアリかな？と個人的に思います。

[663: 匿名さん]

>>662
リゾート感が無い場所だからセカンドハウス需要は無いよ。
需要があるのは湾岸とか、観光地に近いとこになっちゃう。

[664: 匿名さん]

＞６６３
リゾート感を味わうための“セカンドハウス”ではなくて、出張等で新幹線や飛行機を多く利用する方にとって便利な“セカンドハウス”です。

[665: 匿名さん]

それなら何と言ってもＶタワーでしょう。
面倒臭い乗り換えが一切なくて、成田・羽田双方に直通！

[666: 匿名さん]

>>664
お金がある人はタクシーで移動するから関係ないと思うけど。
普通は電車なんか使いませんよね。荷物も多いし。

変な話ですね？

[667: 匿名さん]

確かに五反田駅まで歩いてそこから東京駅や品川駅まで電車なんて、お金ある人はやらない
ですよね、普通。　665さんの言ってるＶタワーならそもそも新幹線やＮＥＸに直結だから、
これは分らなくはないけど。

[668: 匿名さん]

そもそも東北、新潟、長野方面がダメじゃん。
やっぱ東京駅から半径５ｋｍ圏内で、羽田、成田の両方に便利なとこがベストじゃない？

[669: 匿名さん]

セカンドハウスとしての利用ってあるみたいですよ。知ってる人でも都内にある自宅では十分に書斎や自分のスペースが確保できないからとか、自宅よりも都内での移動に便利だからとか、いろいろな目的があるようです。ただ、共通して言えることは、十分に資金的な余裕がある人ってこと。１軒目の自宅として購入しようとして必死になってる層とは全然違うんですよね。だからお金の使い方も全然違う＝一般人では考えられない使い方ってことになるんじゃないでしょうか？

[670: 匿名さん]

五反田はセカンドハウスとしての利用には不適と言う結論が出ましたから、別の話題にしましょう。

[671: 匿名さん]

６６２・６６４です。電車に乗ることを想定して書いてなかったので、ちょっと訂正しますね。　私も品川はタクシー利用です（駅も近いですが）。別の本宅が都心にあろうと（タクシーだとすぐですが）・・、要するに６６９さんが書いているように使い方がいろいろあるわけで。自分だけでなく家族や身内が時々使ったり兼物置だったり。　　私個人は飛行機や品川発を多く利用するので、出発・到着日前後に使う大崎はとても便利だと思っています。東京発が多い方にとってはそんなに便利じゃないかも？ですね。言葉足らずですみませんでした〜！

[672: 匿名さん]

ベンゲかウッドがいいです

[673: 匿名さん]

友達が成城の一戸建てに住んでいて、大崎、五反田のタワーをセカンドハウスに購入検討しているらしいですよ。
とても興味があるとおっしゃってました。

[674: 匿名さん]

>>673

友達なのに敬語

[675: 匿名さん]

セカンドハウス需要の掘り起こしに必死ですねぇ