パークタワーグランスカイ

[購入検討中さん]

三井不動産
五反田の再開発エリアに建つ44階のタワーです
すごいですね。

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階




このマンションの正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「(仮称)グランスカイ計画はどうですか？」から「パークタワーグランスカイ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[496: 匿名さん]

そうですよね。いまの市況ならキャンセルの部屋を値引きで買う方がお得でしょうね。
私も第一期の申し込みはしないつもりです。

近くの半年後入居の新築マンションは、
買い替えのお客さんが買い手がつかずキャンセル続出の模様。
キャンセル住戸は値引きもあるようですよ。

[497: 匿名さん]

買い手がつかずって、本当はおかしいんですけどね。
安くすれば中古も売れなくはないから。

キャンセルする可能性がある買い替えの人は、
高い転売価格で出せば猶予期間を手に入れられるって話になるし。

[498: 匿名さん]

>>493 さん

ここから少し下流に行ったところに勤めています。
雨が降ると川底のヘドロが攪拌されるのか、詳細は不明ですが、目黒川自体は臭いの
かなりきつい時が年に数度あります。通勤途中ですし、本マンションは若干離れているので、
実際にどの程度になるかはわかりません。もちろん部屋の向きにもよると思います。

石原都知事ががんばって、目黒川の浄化に努めてほしいと思っています。

少なくとも親水公園で子供さんを遊ばせるとか、ウォーターフロントのように川辺で涼をとる
といった感じではないかなと思います。

[499: 購入検討中さん]

近くに住んでます。
目黒川は確かに念に２、３度においますよ
特に夏場。
「あ〜今年も目黒川のにおいがするな」
という感じです。
不快といえば不快、でも耐え難いほどではない。
上の方がおっしゃるとおり、なんせ汚いので目黒川が流れていることによるメリットはないですね
きれいになればこの辺は都会でありながらきれいな川が流れる、という最高のロケーションに
なるでしょうね。

[500: 匿名さん]

年に何度か、もしくは近づくと多少臭うこともある川のニオイ。子ども達の元気な声。これを街の個性と捉えられるかどうかじゃないですか？あらゆる意味で無味無臭なような無機質なような環境を求めてるんなら無理じゃない？まぁ、東京にそういう環境があるのか疑問だけど。イヤだと思ってたものが懐かしく安心できるものになったって経験とかあれば分かってもらえると思うんですけどね。

[501: 匿名さん]

アーバンライフ

[502: 匿名さん]

アーバンコーポレーション

[503: 匿名さん]

>>500
五反田、大崎、麻布十番似たような環境ですよ。

どぶ川＋高速or線路

[504: 匿名さん]

この中では線路だけの大崎ウェストがリード？

[505: 匿名さん]

今週末価格発表だそうです。
ＤＭが着てた

[506: 匿名さん]

>>503
クレストプライムタワー芝も仲間に入れてやって下さい。

[507: 匿名さん]

>>506

クレストプライムは三冠そろってるね

[508: 匿名さん]

>>505
価格は先週末からMRで教えてるよ〜ん

[509: 物件比較中さん]

ここの板は価格は記載禁止なんですか？

だれか教えてください。

[510: 匿名さん]

>509
No.480以降の書き込みで推測して！（笑
まあ予定価格より少しだけ下がった程度。

予定価格をしらない人は、3ヶ月以上もMR
やっているのに行ってない、まじめに考えて
ない人なので、まずは行ってきてくださいね／~~

[511: 匿名さん]

たしか坪380ぐらいでしたか。南向きはもっと高いかな。週末行ってきます。

[512: 匿名さん]

大崎の物件は３年前から比べると、坪単価が約100万ほどアップしてますね。

[513: 匿名さん]

>>512

2001年竣工の同じく三井のザ・パークタワー東京サウスは平均分譲価格が
7820万、平均坪単価は320万でした。ル・サンクは＠290くらいだったっけ。
ミッドサザンはもう少し安かったかな。

[514: 匿名さん]

底値から考えると今の価格はそんなに高いって程じゃないんじゃないの？。大崎五反田といえども山の手の駅だからね。

[515: 匿名さん]

山手線の駅ではあるが、山の手ではない。

[516: 匿名さん]

安いか高いか判断できないのが、今の難しさですねー

[517: 匿名さん]

>>516

安いか高いかの指標は収益還元価格でみるしかないです。
家賃は近隣のＵＲが参考になるでしょう。
キャップレートをどうするかは難しいけど今はキャピタルゲインは
期待できないの５％でみた場合の差額（理論値に対する割高）
を許容できるかどうかがポイントでしょう。

[518: 匿名さん]

山手線の駅で山手ってどこですか？

[519: 匿名さん]

山手線は山の手を取り囲んでいます。山の手に隣接する駅はあっても
山手に立地する駅はありません。

[520: 匿名さん]

買おうかと思ってる人が全くいないスレですね。またNの攻撃ですかね。

[521: 匿名さん]

いまとなっては高いでしょう。
今後土地を現金化する会社が増え、相場は下落傾向に。
建築自体いまデベが抑え気味なので建設会社ひま＝建築コスト安くなる。
材料費は中国バブルはじけ需要おさまり、原油もさがり、今後下がる。
とか思うのでそもそも今はマンション買いではないと考えてるんだけど甘いかなあ〜。

[522: 匿名さん]

今以上にインフレが進むと考えれば、おもいのほか値下がらないかもですね
そうなるとサラリーマンが買えない時代になるかもですね

[523: 匿名さん]

>>522

東京につとめるサラリーマンの７〜８割は山手線内に新築マンションなど
いつの時代も逆立ちしたって買えませんです。

[524: 匿名さん]

すみふの方が人気ありそうですね。

[525: 匿名さん]

今日明日ですが、グランスカイＭＲの隣にある
パークタワー東京サウスにてオープンルームをやってます。
２７階　２ＬＤＫ　８３．１５㎡　８７８０万
坪３５０万は去年ならともかく今の市況ではちょっと高すぎる
気がしますが、グランスカイの眺望の参考になるのではないで
しょうか

[526: 匿名さん]

中古の売れ筋は３〜５千万円です。
それ以上だと新築にいっちゃう。

[527: 匿名さん]

>>526

郊外は当然、都内でも山手線の外側になればなるほどその傾向が強いですよね

[528: 匿名さん]

どこもいっしょだよ新築のほうが良いからね。

お金がなければ中古で我慢。

[529: 周辺住民さん]

>>525

パークタワー東京サウスのオープンルーム見てきたけど、
東側の景色はいいね。値段も結構下がってるし。
再開発でビルが建ってしまうのが惜しい。

[530: 匿名さん]

中古物件うれて来てるよ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080926-00000080-mai-bus_all

[531: 匿名さん]

>>529

再開発も三井ですよね。ＭＲのあるブロックの東側の駐車場も三井がなにか
建てるみたい。大崎五反田地区はソニー村から三井村になりつつあります。

[532: 匿名さん]

私もサウスの部屋、27階83平米8780万円を見てきました。

東側はマンションと業務棟が立つので、眺望の抜けは永続しません。
値段は交渉によって下がるかもしれませんが、
仲介手数料などで＋200万円ですし実質もっと高くなります。
坪330万オーバーだったら新築の方がいいですね。

しょぼいしょぼいと思ったグランスカイのスーペリア仕様でも
平成13年当時の”高級”仕様よりは上だということがわかりました。

中古であと20%くらい安いなら検討するかな。

[533: 匿名さん]

>>532さん
中古は売主の希望価格ですから、売れなければ値段を下げざるを得ません。
一ヶ月以上売れなければ、指値で買いたたきましょう。

[534: 匿名さん]

>>532

２割下げてもまだ７０００万台ですね。高けー
７年前の高級仕様は現在標準仕様。７年後はさらにすごくなるんですかね。

[535: 匿名さん]

マンションズにでている一番小さい間取りでも坪380弱。たけ〜ぇ。

[536: 匿名さん]

売れなくても値段を下げない中古物件って多いよ。
売る方も意地があるんじゃないの。
ま、下げて売るならヤフー不動産などの一覧からさっさと消え去るわけだが。

[537: 匿名さん]

売れないと　管理費分　損するね

[538: 購入検討中さん]

第2期3次の結果はどうだったのでしょうか？時期の案内がホームページから消えてしまいましたね。

[539: 匿名さん]

へ？
まだ１期登録前で、要望書出している段階だと思うけど？？？

[540: 購入検討中さん]

すみません。スレッド間違いです。

[541: 匿名さん]

このマンションちょー格好いいっす

[542: 地元っ子]

目黒川氾濫しないのかな？水害対策はしてるのかしら？

[543: 匿名さん]

中目黒の船入場調整池ができてからめっきり水害は減ったけどね。
まあいまだに台風シーズンには区から土嚢袋が配布されてますけど。

[544: 匿名さん]

まじ、土嚢ですか、引くなあ・・・

[545: 匿名さん]

水害対策を考えてるとよいですが。だれか聞いた方がいらっしゃったら教えてください。

[546: 匿名さん]

＞水害対策
全住民が神に祈ります。

[547: 契約済みさん]

堤防マンションて昔あったね。
川沿いにずらっと建ってるマンション。
いざとなったら堤防の役目をする。
兄弟マンションはひょっとして・・・

[548: 匿名さん]

グランスカーイ

[549: 匿名さん]

貴族のおばんざーい

[550: 匿名さん]

>>547

それって向島にある白鬚団地のことですか？
あれは水害を防ぐのではなくて防火壁です。有事の際には開口部にシャッター
がおり、１キロ以上続くコンクリートの壁として延焼を食い止めるというもの
です。

[551: 匿名さん]

なんか格好いいですね！

[552: 匿名さん]

MR行ってきました。
何年前ってグレードがと思いましたが、特にトイレ。
あれをタンクレスと言ってもいいものなのでしょうか。
付けているものを安くしているので、販売価格はまだまだ割高ですよね。

[553: 匿名さん]

>>552
タンクレスかどうかで割高かどうか判断するとかまじですか？

[554: 匿名さん]

一期販売対象135戸しか入れられなかったんですね。スミフ物件かと思う様な最も売れるはずの第1期で販売戸数の2割！。

厳しいね〜。もうこれで売れ残り決定でしょう。2年後まで金利もどうなるか分からないし、戸数もあるし、ここは安心して売れ残りの値下げ待ち出来ますね。

それでは、また。

[555: 住まいに詳しい人]

城南外資バブルは終わりましたから。

[556: 匿名さん]

南山手

[557: 匿名さん]

552
さすがにあのS仕様のタンク隠しはタンクレスとは言わないとおもうのだが、営業の人が言ってました？

[558: 匿名さん]

５５４さんのような方も購入可能な値段になるといいですね！！

[559: 匿名さん]

うちも是非値下がりを期待してます

[560: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、五反田から車で５、６分で白金、１０分で広尾、行くんですよね〜。
無理して白金台なんかに狭い部屋買わなくても、ここで十分ですよね。
だって、生活圏は一緒なんだもの。
白金や広尾は一昔前は陸の孤島だったし、腐っても山手線ですから、五反田いいですよ。
できればもう少し大崎よりのルサンクの方が友達を呼ぶ時は恥ずかしくないかな。

[561: 匿名さん]

>552

あれはタンクレスじゃないでしょ。
あんなトイレ、みっともないことこの上なし

ところで今日から申し込み開始だよね。
どのくらい申し込みがあるんだろ？

この厳しい市況で、先安感あるし
いま申し込むのが得策とは思えないけどねぇ

[562: 匿名さん]

>>561

なんかＭＲの外からちらりと見えたのだが壁に貼ってある一覧についている
バラの花はざっと見たところ全体（たぶん初期売り出し戸数）の３〜４割く
らいでしたよ。（本日夕方６時ごろ）

[563: 匿名さん]

１つの部屋の申込が重複してるのもあるしね。

[564: 匿名さん]

再来年楽しむ為に記録残しておきます。

　　 1517 40Be-1a 4980万円 1LD・K+N 15階/44階 43.44m2
1617 40Be-1a 4990万円 1LD・K+N 16階/44階 43.44m2
1718 40Be-1a 5000万円 1LD・K+N 17階/44階 43.44m2
1817 40Be-1a 5010万円 1LD・K+N 18階/44階 43.44m2
1917 40Be-1a 5040万円 1LD・K+N 19階/44階 43.44m2
2217 40Be-1a 5070万円 1LD・K+N 22階/44階 43.44m2
2502 60Iw-2a 6140万円 2LD・K+SIC 25階/44階 57.99m2
2602 60Iw-2a 6140万円 2LD・K+SIC 26階/44階 57.99m2
2702 60Iw-2a 6170万円 2LD・K+SIC 27階/44階 57.99m2
2802 60Iw-2a 6200万円 2LD・K+SIC 28階/44階 57.99m2
2902 60Iw-2a 6230万円 2LD・K+SIC 29階/44階 57.99m2
2504 70Ow-2a 7140万円 2LD・K+WIC+SIC+N 25階/44階 67.69m2
2604 70Ow-2a 7140万円 2LD・K+WIC+SIC+N 26階/44階 67.69m2
2704 70Ow-2a 7170万円 2LD・K+WIC+SIC+N 27階/44階 67.69m2
2804 70Ow-2a 7200万円 2LD・K+WIC+SIC+N 28階/44階 67.69m2
708 90Jsw-3a 9510万円 3LD・K+WIC 7階/44階 87.13m2
808 90Jsw-3a 9560万円 3LD・K+WIC 8階/44階 87.13m2
908 90Jsw-3a 9600万円 3LD・K+WIC 9階/44階 87.13m2
1008 90Jsw-2b 9640万円 2LD・K+2WIC 10階/44階 87.13m2
2310 90Fse-3a 1億520万円 3LD・K+WIC 23階/44階 90.03m2
2410 90Fse-3a 1億550万円 3LD・K+WIC 24階/44階 90.03m2
2510 90Fse-3a 1億590万円 3LD・K+WIC 25階/44階 90.03m2
2610 90Fse-3a 1億590万円 3LD・K+WIC 26階/44階 90.03m2
2710 90Fse-3a 1億630万円 3LD・K+WIC 27階/44階 90.03m2
2810 90Fse-3a 1億680万円 3LD・K+WIC 28階/44階 90.03m2
2910 90Fse-3a 1億730万円 3LD・K+WIC 29階/44階 90.03m2
3310 90Fse-3a 1億2000万円 3LD・K+WIC 33階/44階 90.03m2
3410 90Fse-3a 1億2040万円 3LD・K+WIC 34階/44階 90.03m2
3608 100Ese-3a 1億4040万円 3LD・K+WIC+SIC+2N 36階/44階 101.5m2
3708 100Ese-3a 1億4090万円 3LD・K+WIC+SIC+2N 37階/44階 101.5m2

[565: 匿名さん]

値段の割に仕様が全般にって感じですね。
でも外観はかっこいいですよね。隣２本は「普通」ですけど、グランスカイは凝ってて好きです。山手線からは親水公園越しに栄えるんじゃないでしょうか。
ただ買えないです。。。

[566: 匿名さん]

うーん最低でも坪３０〜５０は割高と思える。

[567: 匿名さん]

564
ありがとうございます。
再来年が楽しみですね〜

[568: 匿名さん]

あり得ない価格ですね
うちは撤退です。帰る人はいいなー

[569: 匿名さん]

それでも春先ぐらいにプラウドとおなじころやっていたらまだましだったかもしれないけど、いまとなってはね。しかもまだ2年後ですね。だから1期でも2割チョイしか出してこないんでしょうね。

[570: 匿名さん]

>>566

ザ・パークタワー東京サウスの平均分譲坪単価は３２０万（２００１年当時）
だから１〜１．５割ＵＰって感じかな？

[571: 匿名さん]

三井の物件でこの感じだと本当にこの業界の倒産まだまだ続きそうですね。

[572: 匿名さん]

>>570
そんなに高かったの？この辺の最安値って@250くらいじゃなかったっけ？

[573: ご近所さん]

売れる売れないも大事だとは思いますが…、近所の私としては、早くスーパーがオープンしてもらいたいです。結局、どこのスーパーが入るのか、まだ決まってないんですかね？

[574: 物件比較中さん]

>>570
不動産屋さんにとっての平均坪単価は、総床面積と総販売価格で計算すると思います。
（平均的なお部屋の坪単価ではないと思います。）

その東京サウスの坪単価も同じ計算かと。この辺りの情報でしょうか。
このスレにもある通り下は250万からあったらしいですしね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=410
>本マンションの分譲当時の平均坪単価は320万円でしたが

それと比較するならグランスカイの平均坪単価はこれで、2割アップでしょう。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20081003A/index7.htm
>第1期販売戸数は135戸。価格は4,980万円〜2億6,480万円で坪単価では385万円の設定となる。

[575: 匿名さん]

去年だったらここ平均400だったろうね。仕様ももっと良かっただろうけど。

ここは土地が高い時に取得されて、原油高で資材高騰して市況が落ちたから値段下げるしか無くて低仕様になっちゃって、その上竣工時には金利上昇してそうな、そんな物件。その上竣工時は未だ景気回復してなくて、売る予定だった中古が安くしか売れなくてキャンセルとなる。そんな部屋が15部屋ぐらいあるね。売れ残りも期待大だし、それよりキャンセル物件も魅力的ですね。1年半後ぐらいの住民版でキャンセル話で盛り上がっているでしょう。


今は、新築欲しいなら、まだ金利がそれほど上がってないから、昨年前半頃売り出されて、仕様が最高な物件の売れ残りをたたいて買うのがいい時期でしょうね。

中古なら間違い無く待ちね。

[576: 匿名さん]

第1期で135戸とは
１６００組が来場しているわりには、少ないですね。
しかも、22階以下のＳ仕様は何もSELECTできないし。

これまで何件もＭＲ見てきましたが
竣工まで2年近くあるのに、ここまで条件が厳しいのは初めてです。

Ｓ仕様もしょぼい感じですし・・・・

この辺りは、これからニョキニョキ
タワーが計画されているので、
転売時も期待ができそうにない感じもします。
まあ、それを察知してか、東京サウスの中古が最近よく売りに出されてます。

あと、2割安ければ、2年間我慢できるかもしれないけど
今の価格じゃ
手付けの1割を納めるがもったいないだけかもね。

株価もパットしないし、
サブプライムの影響もじわ〜っと日本に染みてきた感じですしね。

第1期の売り出しは
SELECTできる23階〜30階以下が中心だったみたいですが、
第2期以降は、どのようにして売っていくのでしょうか？

現時点だと麻布の方が割安に感じますね。

今の価格だと我が家は厳しいので、
ここの板を見ながら新価格（下げの）情報を待つしか
ないのかな？

仕様に合わせた価格設定
三井さんお願いします。

[577: 匿名さん]

＞この辺りは、これからニョキニョキ
＞タワーが計画されているので、

とのことですが、その情報は、どこかに出ているのですか？
お手数ですが、教えていただけないでしょうか？

[578: 匿名さん]

引渡しが１年１０ヶ月も先では、景気が持ち直してるかも知れませんよ。
消費税率アップまで決まったとしたら駆け込み需要の可能性もあります。

つまり、そんな先のマンション市況を今予想しても意味ありません。

[579: 匿名さん]

>>577
旧区民体育館跡らへんにも、再開発でタワーマンションが建つそうですよ。
どちらかといえば大崎よりですけどね。ミッドサザンとサウスの中間あたりに建ちます。
それから、たぶん、キャッツシアターが終わった後、今のグランスカイのモデルルームあたりまで
含めてなにか建ちそうな予感がしますね。そこは個人的にはタワマンじゃなくて、商業施設であってほしいけど。
ソニー通りの開発は高さ規制があるため、高い物件は建ちませんよね。

[580: 匿名さん]

浜田山の物件に代表されるように、
三井のマンションはマンションブーム中でも
三井ブランドで飛ぶように売れるってわけではなかった。
池袋や錦糸町などのタワーの売れ行きも同様。
ここの売れ行きがもし悪くても、何の不思議もないね。

[581: 匿名さん]

>>579

体育館跡は「北品川五丁目第１地区再開発」です。キャッツシアター
の場所は今のところ予定はありませんが、あのブロックの東側にある
三井のリパークは「東五反田４−１街区開発計画」の敷地範囲です。

大崎・五反田地区の再開発計画の概要は内閣府都市再生本部のＷｅｂ
がわかりやすいと思います。

http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/tokyo/oosaki/05.html

①ThinkPark・ウェストレジデンス大崎（完了）
②ウエストシティタワーズ（工事中）
③アートビレッジ・ルサンク大崎・ＵＲ（完了）
④プラウド、グランスカイ（工事中）
⑤三井不動産・ＵＲ（未着工）
⑥三井不動産らしいが不明（未着工）
⑦協議中らしい（未着工）

とこんな感じです。⑤については容積率が最大１１００％
まで緩和されるので相当でかい建物が建つと思われます。

[582: 匿名さん]

577です。

＞＞581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだ変わっていくのですね。

[583: 匿名さん]

577です。

>>581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだまだ変わっていくのですね。

[584: 匿名さん]

川沿いの谷間地域で、
高層ビルに囲まれた環境。

[585: 匿名さん]

だから、今、中古価格も安くなり始めているので、
案外、高台（五山）が穴場だと思いますよ。
住宅地の方が落ち着くし。

[586: 匿名さん]

空が無い日常生活は厳しいんじゃない？

[587: 匿名さん]

空は、屋上にあるよ。
だから、グランスカイ！

ＮＹダウも大変ですね。＄10,000割れました。
今日は日経平均が1万円割れ？

この状況でこの時期に１０％の手付けを払うのは、
もったいないような、厳しいような。

と言うか、我が家の資産も元本割れかぁ〜
もうグランスカイは買える気がしなくなってきた。
暫く様子見して、
中古価格が落ち着いたところで買うしかないのか。

[588: 匿名さん]

同感です

[589: 匿名さん]

>>581

東五反田４−１街区開発計画って前は下記の予定のようでしたが、
現状変わったから未定なんですかね。

http://allabout.co.jp/house/hgrentalhouse/closeup/CU20060515A/index2.h...

東側に30階建てのが出来たら、それを知らずに低層で東側を購入した人はお気の毒ですね。

[590: 匿名さん]

中古価格は五山など駅遠中心に安くなってますけど、
駅近中古物件まで下がるかどうかは分かりませんよ。
駅近の方が結局、ニーズがありますから。

[591: 物件比較中さん]

この物件は間違いなく２年後には３００万/坪の価格になりますよ。その時に検討しても遅くはないです。

[592: 匿名さん]

そうだったのか！家もみあわせまーす

[593: 匿名さん]

592さん
おつとめ、ご苦労様です！

>591
「間違いなく」って・・・　あんたすごいよ。尊敬しちゃう。

[594: 匿名さん]

どのカラーセレクトの部屋にしようか迷ってます　　赤茶だけはいやかなー

[595: 購入検討中さん]

竣工時までに完売するとは思えないのですが。完売していたら別の物件にいきます。