Brillia大島小松川公園 について話しましょう！ Part1

[ぶりあん]

東京都再開発エリアである江戸川区小松川に建設される２３０邸
地上２０階地下１階
都営新宿線東大島駅徒歩９分
完成はＨ２０年３月とまだ先のため、情報はあまりないようですが、
当地区ではソラネットシティ、東京インターマークス以来の
大規模マンションが建設されます。
都内にあって周囲には荒川、旧中川、都立大島小松川公園など
自然豊かな環境です。
興味のある方、お話しませんか？

所在地：東京都江戸川区小松川2-105-1(地番)
交通：都営新宿線「東大島」駅 徒歩9分
　　　JR総武線「平井」駅 徒歩19分

[541: ご近所さん]

釣りに応えるようでもあって、スルーしておく方が適切なのでしょうが、

１．526氏の書き込みには、自称される「高学歴者」が共有している筈の「知性」が感じられない。
２．また、それなりの社会的地位にある人は、誹謗中傷的な書き込みをしない。

よって、526は「作り話」であると解されます。

[542: 購入検討中さん]

江戸川区という事で、契約されない方もいらっしゃるんですね。
私としては、特にこだわってはいないのですが、学区の小中学校が荒れてないかという事は気になっています。
中学校のＨＰで、学力テスト（という表現が正しいのかわからないですが）の結果を掲載してますが、学区の中学校は東京都の平均を上回っているので、荒れてないのかなぁと思ってはいるのですが。
ただあくまでもデータですので、実際はどうなのか気になるところです。
営業の方の話では、小中学校の評判は良いですし、治安も良いですよ。とおっしゃっていたのですが、売るためにはそう言いますよねぇ。と思ってしまうんですよね。

[543: 江戸川区民]

隣の船堀に住んでいます。
小中学校の荒れ具合は、その学年の当たり外れ？によるので
なんとも言えません。
江戸川区は教育に熱心なご家庭は少なく
学力レベルも低いですが
都営新宿線沿線の塾通いをしている小学生（中学受験生）も
最近増えてきたように思います。

[544: 匿名さん]

江戸川区の公立のレベルはダメダメだってきいたよ。
遅くとも中学は私立入れないとダメだって。

公立高校とかダメダメだよね。江戸川区の公立高校は＊＊＊。
大学進学出来る高校無いんじゃないの？

[545: 匿名さん]

>>544
ダメダメじゃまるで説得力ありませんね。。。
統計とかないんですか？

[546: 545]

自己レスです。

近くの都立小松川高校は、城東地区の公立ではトップレベルの普通科進学校だそうです。
ここより上を目指す人は私立みたいです。大学進学率も増加傾向とのこと。
結構良いんじゃないですか？

[547: 匿名さん]

両国高校じゃない？

[548: 匿名さん]

偏差値

http://www.seisekiup.net/tokyo/jyuken/jyuken_hensachi01.html

[549: 545]

＞＞547,548
両国見落としてました。。。
失礼しました。

[550: 匿名さん]

江戸川区の小学生は学力調査結果で２年連続で２３区中最下位。
中学生も２年連続２１位。

[551: ご近所さん]

まぁどんな学校でもクラスに一人モンスターペアレントがいたら、クラスはそいつにかき回されてダメダメになりますよ。

[552: 匿名さん]

葛西にもブリリアできるみたいね。駅前はあっちが断然栄えてるけど
中規模だし何より定期借地権っていうのが引っかかるな。

[553: 匿名さん]

周辺の治安状況、安全性とかはどうでしょう？　やはり周辺環境大事だと思うので。

[554: ご近所さん]

昨日、21時頃東大島駅から現地まで歩いてみたけど、相変わらずなにもない。
人の気配もないし、真っ暗。

もうすぐ完成なのにあのままじゃ、女性一人で歩けないな。。

[555: 匿名さん]

今後は開発とか発展の可能性は？

[556: 匿名さん]

駅から離れた今何も無い郊外が発展するとは思えないけど。
近くに温水プールがあるのだけはいいなーと思う。

[557: 匿名さん]

パチンコ屋とかゲーセンとかが駅前に一切無いから治安はいいと思うよ。
ただ駅前のトニワンは何とかしてほしいな。
でもここができて流れが変わる気がするよ。東建のCMじゃないけど（笑）。

[558: 匿名さん]

>>556さん
温水プールってどこにあるんですか？

[559: ご近所さん]

さくらホールの奴かな？

[560: 物件比較中さん]

上の写真ですが、この道路の左側にキャピタルガーデン東大島が建設中ですよね
なのであまり寂しくないはずです。

[561: ご近所さん]

キャピタルガーデンは大島口からなんでまだ商業施設が多少あるので少し賑やか。
ブリリアは小松川口からだろうから夜は誰もいない（？）公園を歩くので寂しいよ。

錦糸町を見る限り、ここのデベは商業施設の誘致はあまり得意じゃないみたいだからあまり期待はしないほうがいいと思う。

まぁ写真のように周囲は広々としているから晴れた日は快適だよ。
子供も安心して遊ばすことができるし。

[562: 558]

>>559さん
どうもありがとうございました。
なかなかよさそうな施設ですね！

[563: 契約済みさん]

私も子育て環境を重視してここを選びました。
確かに商業がもう少しあったほうが良かったですけど
都心へ出やすく、こんなのどかな場所はあまり無いなと思いまして・・

[564: 買いたいけど買えない人]

物件が完成してから、部屋を直接見て検討したいと思っているのですが
完成後なら２割くらい値引きしてもらえるのでしょうか。
それとも３５００万以下でこの辺（東大島駅徒歩１５分圏内）を買いたいなら来年、再来年あたりまで待つべきなのでしょうか？

[565: 銀行関係者さん]

ズバリ言いますと・・・４年後です！

[566: 買いたいけど買えない人]

ありがとうございます！
築５年以内の中古もさがしてみることにします！
金利が上がっているらしいので早く買わなきゃと少々あせっているので
４年待つならすでに４年たった物件のがよさそうですね！
どうもありがとうございました！

[567: 匿名さん]

564〜566
中古屋さんかな？
朝早くからご苦労様です。

[568: 買いたいけど買えない人]

いえできれば新築がほしいです；

[569: 匿名さん]

この地域の中古物件の成約事例をみればこの物件の価格の非妥当性が判ると思います。(不動産・金融関係の友人がいれば、東京鑑定の過去データをとってもらえば明白。この物件の売出価格をみて、なにを勘違いしたか高値でオファーをしている住人の方がいますが成約ベースでは駅前でも１５０／坪程度でしょう）スペックのよさなんてこの程度ではしれています。なにより地域環境ならびにこの地域では駅徒歩３分以内が償却減価を除いて値下がりが少ないマンションの条件ではないでしょうか。書き込みをみていると高値づかみをした方とこの価格で１戸でも売りたいという２流デべ営業マンの方が大半だと推察します。ミニバブルの崩壊で齷齪しているのはわかれますが、不動産に金商法はないとは言え、一次取得者を惑わすのはやめましょう。ここでこの物件の買いはオール自己資金（そんな＊＊はいないよね)は別として不動産価格下落、完成時における借入金利を推測するに最悪のタイミングだと思料します。(2008/5/31東洋経済や金利マーケットレポートを参考にしてね）間違っていますかね？

[570: 購入検討中さん]

そういうあなたは不動産所有者ですか？
ちなみに購入理想時期およびエリアを教えて頂けると
嬉しいです。

[571: 契約済みさん]

小松川の良い部分、悪い部分、色々な意見があってよいのですが、相場とか価値観の話は良くわかりません。もっとマンションについての話がでてほしいです。

[572: 購入検討中さん]

モデルルームがあった場所、なにもなくなり工事すすんでるようですね。
ウチは事情がありで秋まで動けないので、
モデルがなくて、かえって安心してるとこです。

あまりよく小松川を知らないのですが、
こんなに、ゆったりしたところって、西側だったらかなり遠くなりますよね。
このくらい便利なら十分、このゆったりした環境が気に入ってます。
とりあえず、都心からもそんなには遠くないですし。

モデルルームの印象も、しっかりした・上品なイメージでした。
まあ、派手なところはなかったですが。
そこがかえって良かったかな。

[573: 匿名さん]

東洋経済を神の様に信じてらっしゃる方々が、
掲示板には多いようですね。
過去に載った記事の検証はなさったのだろうか？

[574: ご近所さん]

だいぶ出来上がってきましたね。

[575: 周辺住民さん]

今朝、通勤電車野中から見たら、足場の上部４分の１くらいが外れて一部外観のタイルが
見えてましたね。周囲の都営マンション群からは際立つ存在感がありますね。

[576: ビギナーさん]

旧中川は、夏匂うことはないのでしょうか？
先日、現地に行ってみて、川沿いを歩いてみたのですが、
あまり流れがなく、暑かったのもあり匂いが少しありましたので、
気になりました。

[577: 周辺住民さん]

>>576さん
昔はどぶ川だったようですけど、今はしっかり整備されて夏場もほとんど匂うことはないですよ。
ハゼ釣りに来る人たちもけっこういるようです。

[578: 匿名さん]

虫の発生とかはどうですか？
川ってきくと、虫、って想像しがちですが。

[579: ご近所さん]

日本化学側だけど、堂々とテント張って生活してる人がいるくらいだから虫の心配は無いと思うｗ
でっかい蛙とかトカゲとか見かけることがある。まぁそれくらい自然が豊富ってことなんでしょう。

土日はカヌーの練習に使われてますね。

[580: あ]

小松川高校の最寄り駅ってどこですかぁ

[581: ご近所さん]

小松川高校は平井駅徒歩12分。

[582: 匿名さん]

実際は　15分以上かかるんでは？

[583: 購入検討中さん]

出口次第ですね。ブリリアのあるエリアは発展する傾向にありますが
今回はどうでしょうか。

[584: ご近所さん]

>>583

http://jcpedogawa.jp/sebata/?p=188

[585: 購入検討中さん]

№584さん、情報ありがとうございます。
念願のスーパー決定、これで検討、急上昇です。

[586: 匿名さん]

スーパーできるのはいいけど「平井中村屋」か。。。微妙
周辺住民ではないからよく知らないけど、どんな店なの？

[587: 購入検討中さん]

地元でないので詳しくないけど、
ひょっとして平井の駅前通りにある、とても安いスーパー?

[588: 匿名さん]

中村屋は平井駅前のやつですね。
以前亀戸二丁目団地にありましたがわずか一年で撤退しました。
中村屋は安いですが亀戸のあのエリアはさらに安いスーパー激戦区なのでかなわなかったようです

[589: 購入検討中さん]

どのくらい売れているのかご存知の方、いらっしゃいますか？

早めに買うべきなのか、もっと待つべきなのか・・・。

間取りはあんまり気にしないのですが。

[590: 申込予定さん]

借家生活にサヨナラして、このエリアで考えていました。
どのくらい売れているかは判らないですが、
営業さんの話だと7割供給して、先着順が1割弱あったような〜
この周辺だと、悪くない感じではないでしょうか。

居住予定者としては、売れてほしいですが、
今悩むのもよくわかりますよ。
私はできるだけ早く&ローン控除できる、物件の印象もなかなか
だったので。
待っていいことも、あんまりないような気がしますしね。

[591: 匿名さん]

住宅情報ナビには販売予定として１８戸出てますね。
これが残り全てか分からないですが。

ここは当初の頃から販売予定の全ての価格をオープンにしてるのが
好感が持てるね。逆にこれだけ堂々と出してる以上は
待っても値引きとかは期待できないのでは。

[592: 匿名さん]

値引きはないでしょうね。ブリリアとしては十分安いですし、モデルルームを一度たたんだあたり経費も節減しなければという意識が見えます。
だからこそ今の価格で丁寧に売りたいと考えているのでは？

[593: 物件比較中さん]

確かに急いで売るほど余っているとは思えないけど
供給が多いエリアだし、キャンセル関係の部屋なら
可能性はあるかもね。

[594: 匿名さん]

モデルルーム　一度たたんだ意図とは何？

[595: 購入検討中さん]

モデルルームが敷地内に建てられてたので、工事を進めるのに
どかなくちゃいけないと・・・確かに工事進んでるわ〜。

駐車場の工事進んでて、これから植栽とかエントランスとか
どんどん進んでパースのようになってくんでしょうね。
工事の皆さん、暑いなか、ほんとうご苦労さん。

[596: 匿名さん]

モデルルームの費用ってかなりだよね。

[597: 匿名さん]

その費用をかけても完売すれば充分お釣りがくるんですよね

[598: 匿名さん]

敷地内モデルルームがオープンしたら盛況になるかな？
小松川口って大島口と全然違うし駅前のあの閑静な感じは購入検討者には素敵に映るかな？

[599: ご近所さん]

ここって小松川口に出るのも、大島口に出るのも時間的にそれほど変わらないような気がしなくもなく…だから何だってわけではないですけどね。
完成に近づいてきた感じですね！
マンションに早く明かりが灯る日を楽しみにしてますよ〜！

[600: 匿名さん]

立地はどんなふうなの？ここって？

[601: ご近所さん]

立地は駅から8〜9分。
大島小松川公園が目の前。
都内でこれだけ緑がたくさんあるところはそうはないでしょうね。
スーパーは近くにはあることはあるけどいまいちかな。

[602: 購入検討中さん]

近所の小学校の評判はいかがですか？

[603: 購入検討中さん]

中学校のレベルがなかなかよいという話は聞きましたが、小学校はわかりません。
誰が知ってる方いらっしゃいませんか？

[604: 匿名さん]

しばらくぶりに覗いてみました。まだこんな物件にスレするひとがいるのですね。デべのまわしものかな。完成前で一割五分減価、完成後で二割減価、完成在庫の処分で四割〜五割減価そんなところでしょう。ご愁傷様。東京建物のＰＢＲに表れているとおもいますけどね。

[605: 周辺住民さん]

これ何時ごろだろ？まだ更地だ。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=%E4%BA%...,139.826628&panoid=tloIkSFI5A4hC0AA-Ojb0Q&cbp=1,283.8149094672534,,0,8.523979958563157&ll=35.695918,139.826544&spn=0.001747,0.002317&z=19

[606: 近所をよく知る人]

学区になる小学校は江戸川区の中でも一番だか二番のマンモス小学校です。

学力がもともと低い江戸川区の中でもトップクラスのようです。

運動会の見学も人の人数からすごい大変な様ですべて立ち見の上

まったく見えなかったというのも有名な話です。

私の住む自宅もこちらが学区でしたが、いい噂をまったく聞かないことから

少し離れますが、近郊のほかの小学校に入学させました。

そうしてよかったと今現在も感じております。


小学校は６年間と長いですし、大切なお子様の為にもよく調べた方がよいと

思います。

[607: 近所をよく知る人]

学力低い中でもトップクラスとは低いほうから数えてトップクラスという事です。

分かりずらく失礼いたしました。

[608: 購入検討中さん]

そうか〜
学区かえることも念頭におけばいいですよね。

ウチはまだ将来的に考えればいいのですが、参考になりました。

まもなく建物内見学ができるので、
もう予約済ですが、楽しみにしているところです。
実際の建物がみれるのはいいですね、安心できます。

[609: 購入検討中さん]

参考までに近郊の小学校はどこになるのでしょうか？

[610: 物件比較中さん]

ここの物件は値引きはしてるのでしょうか？

[611: 購入検討中さん]

成約すると、５０万円分の家電製品がプレゼント
されるだけで、値引きはないと思う。

[612: 購入検討中さん]

買い物の便だけが不満だな。
あとは満足だけど・・

[613: 入居予定さん]

東大島店のダイエーがネットスーパーを開始しましたね。
小さいお子さんがいる家庭には便利そうですね。

[614: 入居予定さん]

今月末の駐車場の抽選についてですが、
売主も売れ残りの戸数分の票数を投じ、
今後売るために、駐車場を確保するそうです。

現在まで、契約数の約7〜8割が駐車場に申込まれているようですが、
売主が投じる票数は、売れ残りの戸数が全て駐車場を申込んだ場合として、
票数を確保するようです。

入居予定のものとしては、契約を終わらせないと、そもそも抽選会にさえ参加出来ないのに、
購入さえ考えていない人が、契約もしていないのに、
売主が100％票を投じることにより、当選しやすくなるのに不公平感をすごく感じます。
まだ、購入さえ考えていない人より、既に契約をしている人が、駐車場が当たりにくくなるのは、
納得できませんね。
売主が駐車場を確保し、売残りの物件を売れやすくするために、
既に契約している方の当選する可能性が、まだ購入さえ考えていない人より、
劣後する、確率的に損をするのはいかがなものでしょうか。

かなり譲ったとしても、売主が投じるのは、売残り住居の7〜8割の売残り分の票数だと思うんですが、
いかがでしょうか？

別に不満なら、解約してくれても良いという権利も売主にもあるとは思いますが、
倫理上もおかしいと思うのですが。

入居予定で、駐車場を申込まれる皆様はどう感じられますか？

[615: 匿名さん]

入居予定者／全戸数と抽選対象駐車場／全駐車場が一緒なら納得します。

[616: 匿名さん]

ＣＳの発想は、全く無いってことでしょうね。
売ったら終わり。駐車場欲しければ、外部で探してよ。駐車場無くて、購入候補から外されたんじゃたまったもんじゃない！って意思表示しているようなもの。
どうせなら、駐車場が全て成約済みの為、購入検討者の方にはご不便強いりますが、その分お安く致しますよと耳打ちされたほうが、成約率あがりそうだけどね。

[617: 匿名さん]

近くの駐車場かりれば簡単。

[618: 購入検討中さん]

10%やってるよ

[619: 匿名さん]

不況だから？

[620: 匿名さん]

行けば誰でも10％やってくれるんですか？

[621: 匿名さん]

値引きは客を見てやってるよ。
ローンの審査が通りそうな人だけです。

[622: 匿名さん]

ローンてかなり審査厳しくなってるのかな？

[623: 匿名さん]

結構売れてるんですかね？

[624: 匿名さん]

東大島駅の近くには３千万円もしなかった分譲マンションや安い賃料の団地が
乱立していて駅から遠くて高速道路に隣接するここが４〜５千万台。

brilliaだからか？
付近の中古マンションの相場を知ると愕然とするよ。

[625: 契約済みさん]

内覧会に行ってきました。高速道路の騒音を心配していたのですが、
窓を開けていても気にならない程度でしたのでほっとしました。
内装工事の方も修正箇所は二十にもいかず、思ったより丁寧に施工
してくれていたんだという印象でした。

[626: 買い換え検討中]

No624さん　東大島駅の近くには３千万円もしなかった分譲マンション→東大島の昔のマンションは安くて当たり前です。それなりのマンションしかなかったので。　
安い賃料の団地が乱立していて→公団（古い）が多いから仕方ないんじゃないですか？
brilliaだからか？→たしかにそうですね。ただ船堀あたりのマンションもこんなもんですね！
首都圏は全体的に価格高めに設定されているから東大島という点では妥当ではないでしょうか。
でも値引きしてもらえるなら値引きして買いたいな〜。

[627: 銀行関係者さん]

土曜にマンション見に行きました！！
が、未販売も含めて約６０戸！！（１／４）は残ってます！！
ここは人気があると思ってたけど、かなりやばいですね！！
他はコッソリ引いているので
２割位引かないと他の物件にお客さんを取られますよ、営業さん！！

[628: 匿名さん]

２割ぐらい引いてくれたら付近の相場的には違和感がなくなるね。
ブリリアなんだからと言われても他に良い物件が出てるし、
ただ、この時期に３／４売れてるなら健闘してるとは思うよ。

[629: 親と同居中さん]

たしかにこの時期に3/4も売れているなら検討しているよね〜。
私も２割引きなら２戸買ってもいいな（同居解消できるので）
このままだと田舎ぐらしか船橋の外資のマンションかな〜。

[630: 匿名さん]

15%引きでもいいですよね。
営業さん、なんとかなりませんか？

[631: 契約済みさん]

内覧会に行ってきました。私の部屋は酷かったです！フローリングの凹み傷は多いし、壁紙はボコボコしてるし、ワックスはちゃんと拭きとってない感じで、フローリングの溝に溜まった感じで乾いてるし、水跳ねみたいにドアに痕がついてるし、玄関のドアの閉まりも悪いし、トランクルームの扉はボコボコ．．．上げたらきりがない！！専門家に頼んだほうが良いのかなって思ってるんだけど、確認会まで日にちがないしどうしよう．．．。他に内覧会に行った人のお話が聞きたいです。

[632: 匿名さん]

引き渡しに応じなければ何回でも内覧できるから焦ることないよ。

[633: 匿名さん]

住みはじめたら
結局同じことになると思う。
きれいなのは　はじめだけ。

[634: 契約済みさん]

昨日はお返事ありがとうございました。焦らず根気良くチェックしようと思います！一生住むつもりで買ったので、心配がつきません。フローリングの傷は住んでるうちに傷つくとしても、ドアや窓の建てつけはしっかりチェックしてこようと思います！

[635: 匿名さん]

新しい価格表に「期未定」となっているところがあります。
それらと販売している戸数を数えると約90戸ほどになります。

もしかしたらキャンセルになって残っているところなのではないかと・・・

しかも「期未定」のところはモデルルームにもなっています。

[636: 匿名さん]

エリア的にローン審査に落ちる人が結構いるのかも知れないね。
でもさすがに90戸というのは多すぎると思うけど。

[637: 匿名さん]

確かにローンの審査に通らない人って多いみたいね。
ちょっと気の毒だけど…
説明受けた時に販売担当の人がぼやいてたよ。

[638: 購入検討中さん]

ローン審査は、自営業の方はかなり大変みたいです。それと転職すぐの方は。
以前、住んでいた家を売るのに最初の５〜６世帯はローン審査通らなくて売れませんでした。
こちらは誰でもいいから売りたかったのですが・・・・。

No631さん　私も今のマンションの内覧会で２０箇所以上直していただきました。
（補修できないマンション自体の問題なら困りますが）
その後も３年ぐらいは補修期間あると思いますので日ごろチェックして補修していただくといいでしょう。

[639: 契約済みさん]

No.638さんありがとうございます。悩みは尽きませんが、マンションを購入する人は一度は通る道なんですね！マンション購入をするにあたって、きちんと勉強すべきだったと反省してます。

[640: 購入検討中さん]

現地に見学しにいきました。
マンションの共用廊下の鉄柵と非常階段は
あれで完成ですか？
それとも途中ですか？
小さい娘がいるものであのままでは候補からはずさないと。
どなたかご存知ですか？