Brillia大島小松川公園 について話しましょう！ Part1

[ぶりあん]

東京都再開発エリアである江戸川区小松川に建設される２３０邸
地上２０階地下１階
都営新宿線東大島駅徒歩９分
完成はＨ２０年３月とまだ先のため、情報はあまりないようですが、
当地区ではソラネットシティ、東京インターマークス以来の
大規模マンションが建設されます。
都内にあって周囲には荒川、旧中川、都立大島小松川公園など
自然豊かな環境です。
興味のある方、お話しませんか？

所在地：東京都江戸川区小松川2-105-1(地番)
交通：都営新宿線「東大島」駅 徒歩9分
　　　JR総武線「平井」駅 徒歩19分

[51: 匿名さん]

49さん、ありがとうございました。
東西線のエビぞりには不謹慎ながら笑ってしまいました。

[52: 匿名さん]

>>49さん
48です。
田原製作所の跡地は動きがないですね。
私が夏に建築の看板を見たときは、建築主はオリックスになっていました。
その中に、老人ホームが入る趣旨の事が書いてありました。
近所の方は、託児所やスーパーが入ると言ってました。
大規模物件なので、近隣の要望をある程度入れるんでしょうね。
その辺の絡みで遅れているんでしょうか。

[53: 匿名さん]

49です。

>>50さん
そうですね、窓を開けて過ごしたいのであれば
気になるかもしれませんね〜
つつきますね〜(笑)

>>51さん
笑っていただいて光栄です(苦笑)
私もあのエビぞり生活で腰を悪くしてしまったので…
あれに比べれば混んでるとはいえ快適です。（とまではいかないかな）

>>52さん
情報ありがとうございます！
なるほどですね〜、いろいろと複合的な建物になるんですね。
地域に役に立つ施設になるといいのですが、
あのあたりは一戸建て地帯なので
あんまりでっかいのが建つとちょと迷惑かもですね。

[54: 匿名さん]

ところでこの物件のＨＰ上には「災害に強く安全で、良好な生活環境が実現」とありますが、災害に強いというのはどういうことを指しているのでしょうか？土地勘があるわけではありませんが、水辺に囲まれていて土地も低い？ので災害は心配？な方だと感じていたのですが・・・

[55: 匿名さん]

>>46
新宿線昔に比べたら最近格段に混んできました。
ただ東西線のように何十分も遅延することはないのがいいです。
>>54
亀戸・大島・小松川地区市街地再開発事業のことではないでしょうか？
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage4.htm
公園とマンションのイメージが強いですね。
地域性としての危険度は建物倒壊・火災は低いようですが、水害はどうなのでしょう？
陸の孤島にならないのかな・・・

[56: 匿名さん]

この辺は、国土交通省によるスーパー堤防の整備がしてあります。
詳しい内容はわかりませんが、従来の堤防を越える洪水にも壊れることはないみたいです。
でも、想定外の事態もないとは言えないですからね・・・
あと、ライフラインを地下の共同溝に集めてあるため、電柱がなく、災害時に倒れる心配がないようです。
確かに電柱がないので、歩道は広めで景観はいいです。

[57: 匿名さん]

でもこの辺、本当に団地だらけだね。南千住の汐入地区と同じ感じですね。

[58: 匿名さん]

ブリリアだから高いですかね〜？
いくらくらいで予想していますか？

[59: 匿名さん]

>>54>>55
荒川、隅田川の堤防が決壊したらアウトでしょう！
どんな水害じゃ〜ってのはありますが…
あとは猛烈に雨が降ったときに水はけの悪いところが
浸水してしまうのはここだけじゃなくどこでも起きえますが…

>>57
確かに雰囲気は汐入地区と似た感じですね。
ま、都が進めている再開発なんで似た感じなんでしょうね。
こないだ自転車で通りかかりましたが汐入のほうが
新しいっぽい感じは受けましたけど…

[60: 匿名さん]

桜の時期の小松川千本桜は本当にいいですよ。ただこの物件、窓からそっちを眺めることができる住戸がほとんどないですね。

[61: 匿名さん]

海面上昇したらひとたまりもないのはどこも一緒でしょうが、それまでの段階で洪水とかいうことになると・・・だったらこの辺りも含め湾岸近辺には住めませんね。西葛西北側湯の郷跡地は６０００万円位からですからそこまでは行かないにしてもどちらにしろ買えない価格でしょうね。

[62: 匿名さん]

洪水が気になるなら、国交省の河川事務所が作ったハザードマップを参考に
http://www.ara.go.jp/shinsui/index.html
この辺は5mは水没する恐れがあるから4階以上にすれば大丈夫なんでは

[63: 匿名さん]

48です。
>>13さん
田原製作所の跡地は大京とオリックスが建築主でした。すみません。
今日近所を通ったので看板を見たら、平成２０年３月だったかな？完成予定のようです。

[64: 匿名さん]

>>63さん
ほー、来年の3月には完成なんですねー。
そしたらBrilliaと同じですね。
あちらは販売の動きがないみたいですけど
売り渋りなのでしょうか？
といっても大規模そうなので西大島のスイートや
Brilliaと競合するでしょうから
早めにこっちも検討してね的なアピールしとかないと
気がついたらみなさん買ってしまってて
需要はなくなってましたみたいなことにも
なりかねなかったりして…

[65: 匿名さん]

Brilliaの完成は来年の10月に変更されてますよ。田原製作所の跡地も3月は無理じゃないかな。

[66: 匿名さん]

>>65さん
そーでしたか。
ですよね、今基礎をやっている20階のマンションが
１年で出来上がっちゃうわけないですよね…
田原製作所はもっと遅れてる感じがしますよね。

小規模なものから大規模なものまで
このあたり結構建ってきますね。

そーいえば、城東社会保険病院の隣も
こないだ都が募集かけてましたから…

[67: 匿名さん]

田原製作所の跡地はかなり前に７００世帯という噂を聞きました。
その後世帯数が減ったとしてもブリリアより世帯数は多いでしょうから
３月は無理でしょうねぇ。

[68: 匿名さん]

まだこの辺って畑は残ってるのかな、確かここは小松菜の発祥の地ですね。一之江駅前に畑があるのは確認できたのですが。

>>67
同じ時期に引渡しなら田原製作所の方がいいですね。
江東区在住なので、小学校の子供の転校がネックです。小学校は区外越境通学は無理でしたよね。

[69: 匿名さん]

ブリリア建設地の近所に住んでいますが、この辺りはマンションや団地、公園が多く畑は見かけたことないです。戸建もない地域です。
田原製作所の方は、近所に戸建があり、道路幅もそんなに広くはないです。

[70: 匿名さん]

東京都が防災地域として、開発した土地だから、安心な場所ですですよ。
亀戸９丁目の京葉道路北側は戸建が多く、火事がおこったら、大変でしょうね。ここも再開発地域にしてくれれば、よかったのに。

[71: 匿名さん]

近所に住む者です。大きな公園など自然は多くてよいのですが
徒歩で行きやすいスーパーがなくて困ってます。

[72: 匿名さん]

>>71さん

そうですね。
確かに整備されていて環境はいいのですが、
ちょっとした買い物に不便を感じますね。
亀戸９丁目のライフか東大島のダイエーか平井のカズンか…
どれも微妙な距離になってしまいますね。
城東社会保険病院や三大小の横とかにスーパーが出来てくれればいいのになぁ〜
きっと用途が決まっていて無理なんだろうな。

[73: 匿名さん]

>>72さん
三大小の横は都営団地が出来るみたいです。
２年くらい前に大京の営業が江東病院が来るとか言ってたけど、その話はなくなったんですねぇ
残念です。
城東病院は近いけど、診療科が少ないのでほとんど利用したことないです。

[74: 匿名さん]

江東病院も苦しいみたいですからね…
でも、折角のある程度の面積を持った土地なのだから
もう少し賑わいを出すような施設を作って欲しかったな
というのが正直なところ…
ま、でも元々都営ができる予定だったみたいですからね。
小松川エリアにはもう広い区画ないですよね？

[75: 匿名]

このマンション購入したいのですが、川の前というのに抵抗あります。どなたか川の前に住んだことがあるかたメリットデメリットを教えてください！！

[76: 匿名さん]

ここの価格はいかかでしょうか？東京建物の営業の方からの話によると、シェルゼ木場公園と同じ位とのこと。川べりの最南端の角部屋は高いのでしょうね。最低5,000万円位かな？都心のマンションはプチバブルの気配を要しています。金利も上がったし、1年後の10月にはさらにあがるでしょう。
今は、本当に買いなんですかね。？

[77: 匿名さん]

もう営業の方からアプローチがあったんですか？？
江戸川区だし・・・なんて淡い期待を持っていたのですがやはり高いんですね。

[78: 匿名さん]

シェルゼ木場公園と同じくらいなんですか。
どちらも川沿いで大きな公園が近いという環境は似ていますが、
最寄り駅が東陽町と東大島で同じくらいの価格なら、ブリリアの方が価格設定は高いですね。

[79: 匿名さん]

>>75

ここは川の前というよりも首都高のすぐ前、という条件の方が問題だと思いますが

[80: 匿名さん]

>>75
ブリリアと同じ旧中川の横に住んでいるものですが、
川は流れがほとんどないのですが、
いわゆる川臭さやドブ臭さのようなものは夏でもありません。
小魚や鴨や鵜なども来ていてなかなかのどかですよ。

[81: 匿名さん]

シェルゼ木場公園は１F毎100万円UPするといった特殊だったけれど
75㎡中住居で4900万円〜6400万円くらいだったと記憶しています。
最寄が東大島駅の小松川で坪250万円というのはいくらなんでも
無理でないでしょうか。
旧価格とはいえ同じ徒歩9分のソラネットが坪150万円だったことを考えると
新価格と東京建物仕様ということで坪200万円が妥当と思われます。
ここは江戸川区で高速と隣接しているのに木場公園と比べるデベがすごいですね。

[82: 匿名さん]

小松川＝東陽町っていう発想が凄い。小松川って江戸川区でも端っこでマイナーな場所なんだよね。
週末深夜になると暴走族がやってくるし。最寄り駅東大島徒歩１０分の道がたいくそうだよ。本当に団地だらけって感じがします。検討してる人は現地にいったほうがいいですよ。平日・休日の昼間、深夜も行った方がいい。平日の昼間なんか首都高大混雑だよ。首都高の夜景が見たい人にはいいかも。

[83: 匿名さん]

デベのコンセプトが都立公園の近くにある憩いのマンションということで
木場公園を意識したのは確かなことかな。
木場駅から3駅目が日本橋のところと東大島はさすがに違うだろというのは皆一致すると思う。
ただ、公然とHPで六本木ヒルズと比較する足立区のデカプリオ物件もあるし、
なんでもアリかな。

[84: 匿名さん]

今は売り手市場で何でもアリな気がします。近い将来訪れる家余りの波が足音を忍ばせてきているので、デベとしては今のプチバブルに便乗して高い利益率で売り切りたいはず。だけどシェルゼと比較した場合、人気沿線の都心に近い公園そばの物件と高速横の土地汚染のおそれのある人工公園そばの物件とでは、歴然とした差がでてくるはずです。どのような価格設定をしてくるか楽しみです。

[85: 匿名さん]

80です。
基本的に掲示板ってマイナス面しか誇張されませんが、
首都高が近いとか以前土壌汚染があったというのは紛れもない事実です。
ただ、シェルゼとと比べるのも確かに無理があるかも。
ところで木場公園は人工公園じゃないんですか？
まぁでも、ここはここで人によっては魅力もあるはずなので
マイナス面ばかり誇張されるのはちょっと…ですね。
ちなみに暴走族はそんなに来ないし、小松川あたりなら渋滞はないですよ。
月曜の朝くらいかな…

[86: 匿名さん]

最近のjj見てると埼玉とか千葉のちょっと前じゃ考えられないところにマンション建ててますね。バブル期の90年91年頃を彷彿とさせるような。こういう状況では23区内というだけでかなり強気な価格になるのでしょうね。
このまましばらくは上昇していくのか、あるいは短期的に収束するのか。判断が難しいところですね。

[87: 匿名さん]

＞86さん
その見極めが難しいですよね

[88: 匿名さん]

しかし、江東区の粋都が高いから、江戸川区でもブリリアだし坪250万以上になっちゃうのかな。
最上階角部屋が坪300万もありだったら、どなたが買うのでしょうね。

[89: 匿名さん]

プラウド新浦安、豊洲タワーなど、ここより先に売り出される注目マンションが一つの試金石になるような気がします。デベもそれらの食いつきで価格を設定してくるでしょう。

[90: 匿名さん]

プラウド新浦安は好調みたいですよ

[91: 匿名さん]

>>86さん
消費者が恐らくついていけないでしょうから、
いずれは収まると思います。

価格付けは　８９さんがいってるように、注目マンションの動向で価格付けしてくるので
物件を見極める方が重要だと思います。

[92: 匿名さん]

40歳人口の増減と株式や不動産市況はかなり連動性がありますよね。40歳人口の増減と日経平均を重ね合わせると、恐ろしいくらいに一致しますもんね。団塊の世代の山1949年（昭和24年）生まれの260万人の方が40歳になった1989年が日経平均38915円の山。次の人口のこぶである第二次ベビーブームの1973年生まれの方209万人が40歳になるのが2013年。40歳は平均的に子供も小学校高学年になり、皆マイホームを持ったり様々な消費を一番する世代だから、この世代の増減は物価と連動するのは理にかなってますね。2013年以降は各年人口100万人に向けて右肩下がり。ということは不動産価格も・・・。まあ、今から数年は結局高値づかみになるかも。でもそれは仕方ないと覚悟する分、本当に気に入った物件にすることが大切ですね。この大島物件は一番問題なのは、私にとっては高速道路の真横ということですね。

[93: 匿名さん]

>92
最後の一文がここの評価で、後は「いつ下がるスレ」に投稿されたほうが良いと思いますよ。

[94: 匿名さん]

首都高の夜景を高層ビルから夜眺めると、とても綺麗です。
ここも高層階なら眺望がいいような気もしますが。

[95: 匿名]

この物件是非購入をしたいのですが、荒川という大きな川のそばで地震が来たときなど大丈夫でしょうか？

[96: 匿名さん]

>>95さん
荒川が決壊したら…と捉えていいんでしょうか？
そうなった場合、江東ゼロメートル地帯は２階くらいまでは水の中でしょう…
けど、そのようなことが起きないようスーパー堤防になっているので大丈夫なんでしょうけど。
ちなみに氾濫してしまったときのシミュレーションをここで見ることが出来ます。
http://www.ara.go.jp/shinsui/index.html

[97: 匿名]

>96さん　ありがとうございました　購入するかよく考えます。

[98: 匿名さん]

ここはいつから販売ですか？

[99: 匿名さん]

城東病院横の空き地もマンション建設決まったみたいですよ。
首都高が近いのは同じだけど、こちらの方が東大島駅に近いし、空き地の形状からして
南向きが多そう。
ブリリアの価格がかなり高かったら、少し待ってもいいかもね。

[100: 匿名さん]

＞９９さん
住所は江戸川区になるのでしょうか？
城東病院横だと、墨田区ですか？？