Brillia大島小松川公園 について話しましょう！ Part1

[ぶりあん]

東京都再開発エリアである江戸川区小松川に建設される２３０邸
地上２０階地下１階
都営新宿線東大島駅徒歩９分
完成はＨ２０年３月とまだ先のため、情報はあまりないようですが、
当地区ではソラネットシティ、東京インターマークス以来の
大規模マンションが建設されます。
都内にあって周囲には荒川、旧中川、都立大島小松川公園など
自然豊かな環境です。
興味のある方、お話しませんか？

所在地：東京都江戸川区小松川2-105-1(地番)
交通：都営新宿線「東大島」駅 徒歩9分
　　　JR総武線「平井」駅 徒歩19分

[351: 近所をよく知る人]

三価クロムに還元・・・したはず。
ロックゲートの工事みたいに周辺を掘ると高濃度な物が出てくるようだが。

[352: 契約済みさん]

最近書き込み多いですね〜近くにできたマンションの影響ですかね？
だいぶネガティブな事が書かれていますが…イメージではなく実際に現地を見れば、気にはならないと思いますけどね。私は。
それにしても近所の人が、わざわざ関係のないマンションの掲示板に土壌汚染について書き込みするなんてとっても不思議です。
そもそもマンション検討しなきゃこんなマニアックな掲示板に来ないですよ。笑

まあ情報交換の場ですから、なんとも言えませんが不思議です。

[353: 購入検討中さん]

↑それを言ったらこのコミュの書き込みは半減（いやもっと）しますよ。
暇人の戯言と片付けるか、なるほどと思うか・・・情報を良く咀嚼するのは当然のこと。
で、折角書き込まれたのですから、352さんのここを選んだ理由を教えてください。

[354: 周辺住民さん]

土壌汚染やネガティブなことを書くのはライバルデベが
暇つぶしじゃないですか。
確かに現地を見る限り気にならないと思います。

後は江戸川区で最も都心に近い場所であって、
江東区の最東端の駅が最寄という微妙なロケーションだと思います。

でも最近東大島駅も人が増えましたね。

１０年位前の新宿線は空いてて良かったのにね。

[355: 物件比較中さん]

カメレジが相当下げた価格帯（1100万円DOWN？)で売り出しましたが、
ここは値下げしないのでしょうか？
昨今の状況から「新々価格の高値で販売は無理」ということで急速に値下げが進んでいるようですが、東京建物はまだでしょうかね。

[356: 匿名さん]

＞355さん
カメレジは最初から相当ふっかけた価格ですよ。
下げたと言ってもここより少し高いくらいかと。

[358: 匿名はん]

現在８０しか売れていないそうです。

[359: 購入検討中さん]

そうなんですか〜？80って半分も売れてないって事？？

[360: 匿名さん]

住友の東陽町シティタワーより売れてると思います。

今年の５月頃から売り出して、７２戸中５戸売れたらしい。

亀レジは余りにも無謀な価格だったので、客がこないので値下げしたし。

住友は値下げしないけど、東京建物なら完成後売れなかったら

値下げの余地もあるでしょう。

[362: 契約済みさん]

＞358
どこからそんなガセ情報を仕入れたのか知りませんが、半分以上売れています。

1期1次105戸、2次を合わせると半分ほど売れています。
先日、2期1次が締め切られましたが、0ではないでしょう（販売予定は22戸）。
私は1期1次に契約済みです。

MRは平日に行かれたのでしょうか？
私が行ったときは商談スペースの空き待ちしてるくらい混雑だったんですが。。。
超大人気ではないでしょうけど、人気ないとは思えないんですよね〜

[363: 匿名さん]

入居まで1年あるんだから、だいたい順調ということでしょうか。

例えば川側中層階で5000万円なのでカメレジよりは安いですね。
1408 H 5020万円 3LDK+WIC+N 14階/20階 76.15m2

部屋ごとの価格をインターネット上で公開しているのも
好感が持てますね。

[364: 匿名さん]

私も休日にＭＲ見にいきましたがガラガラでした。
ＭＲに貼ってある価格表を見ると半分以上は残ってます。
「半分以上売れています」って何をもって言っているのでしょうか？
契約済を貼っていないってことでしょうか？
それとも大量にキャンセルが出た？

[365: 匿名さん]

残ってるというか、まだ販売されてないだけだよね。。。

[367: 物件比較中さん]

私が先週末行った時はほぼ満席で賑わってましたよ。
販売は好調なようでキャンセル住戸が1戸ありましたが、
登録状況は順調と言う事でした。(どこの営業でも言う事かもしれませんが・・)

確かに都内物件で比較すると割安な印象ですよね〜。
仕様を考えるとカメレジよりは、かなり良いと思うのですが・・
悩み中です。

[368: 物件比較中さん]

販売ペースに関しては、一部の物件を除いて
どこもあんなもんじゃない！？
新価格以降はじっくり竣工までに売るスタンスのデベが増えた気がする。
ここはブリリアの中では安くて魅力的ですね。
とりあえず週末、状況を見に行ってきます。

[370: 不動産購入勉強中さん]

>364
>ＭＲに貼ってある価格表を見ると半分以上は残ってます。

これはまだ販売していないだけじゃないですかね？こういうのは一般的によくありますよ。まだ2期１次ですし。

>366
>登録前にお客さんの反応もよく人気が高ければ1期にもっと販売戸数を出してくるはずです。

ということでもないようですよ。最近の新聞でも「売り渋り」という表現が出ているように、特に今年の秋口は売り渋りしながら、価格も他社動向を見ながら提示しているようです。実際MRでは「ぶっちゃけ渋ってるんでしょ？」の質問に小声ながら「えぇ、まぁ・・」と答えてましたし。笑
「買いたい人がわんさかいる」からこそこの販売戦略が生きてくるのではないでしょうか？購入側からすると聊か迷惑な話ですが・・。

>367
>私が先週末行った時はほぼ満席で賑わってましたよ。

私が行ったときも賑わっていましたよ。

>369
>仕様がぜんぜん違うといった印象です。

実は私も同感です。東側エリアのMRには相当数見に行っていますが、ここの物件は、標準設備、居住者への細かい気配り、オプションの品揃え、ブランド、価格、周辺環境を総合的に見るとかなり良いと思っています。なので私も悩み中です。もちろん亀さんよりはまさっていると思いますよ。かと言って100点という訳ではないですが。

[371: 匿名さん]

ここは売り渋っても仕方ないでしょ。
ブリリアっていい物件とダメなのが極端だから・・・

[372: 契約済みさん]

362です。

1期では、割安な公園側（J〜L）が人気だったようで、成約の印の花？がかなり埋まってた印象です。
そのため川側（A〜I）は多く残っていたのではないでしょうか。

1期1次の販売戸数は、予定の105戸完売と、契約後に物件サイトにあったので間違いありません。
わざわざサイトに載せたということは、1期は順調だったとみていいのでは。

なお、当時の近隣の競合物件に東京粋都があったので、検討者はそちらに結構流れたんじゃないかと思います。

[373: 匿名]

とりあえず、評判は良さそうですね！！

[374: 物件比較中さん]

粋都が完売し、カメレジが相対的に高値販売となったので、
ようやくここが注目されつつあるということでしょうか。

[375: ご近所さん]

小松川の賃貸公団に住んでますが、住めばそんなに悪くはない場所ですよ。
確かに小松川側の商店街環境は絶望的wですが、
この物件なら日常のお買い物は大島側のダイエーをメインで使えるのでは？
なぜか、駅前（大島口）にキハチのケーキ屋があるとか、
駅近辺（小松川口／大島口とも）にパチンコ屋がないという珍しい地域です。

大きな公園が近くにあるって、結構気が安まるし、子供がいる人は助かるかも。
（公園からの夕日や、春の土手／小松川口前公園の桜は個人的に好きな光景です）
また、公園側の部屋なら目前に突然大きなマンションができる心配も少ないかな。

交通の便（主要拠点へのアクセス）がいいことも魅力でしょうね。
東大島ー岩本町（秋葉原）約20分、ー新宿約35分、銀座も近く感じます。
人気薄の都営線っておかげか、朝のラッシュもさほど酷くないです。

暴走族って話があったみたいだけど、多くないと思いますよ。
ここ数年で爆音を聞いたのは数回程度、それも10分間くらいかな。
気にするなら、首都高の方でしょうね。

最近の小松川はインド系の居住者が多いです。韓国・中国系もいます。
少ないですが欧米系の人もいます。もちろん、日本人が圧倒的大多数ですが。
最初は外人の多さに「へえぇー」って感じる人が多いかもしれませんが、
静かな街で治安もいいんで、すぐに馴れちゃうと思います。

ただ、やっぱり基本が下町ですから、近隣のハイソ感／セレブ感は皆無ですw。

[376: 物件比較中さん]

夜、現地周辺を見てきました。
確かに人通りは少なかったですが、道幅が広く
見わたしが良かったので、言われてるほど怖いとは
感じませんでしたよ。(妻も同意見)
後、川を超えた所のグランド？の照明がついていたので
周辺は非常に明るかったです。

毎日ついてるなら良いのですが、どうなんですかね！？

[378: 物件比較中さん]

詳しくはないですがボイドスラブは、従来工法スラブの８割の遮音性といわれているみたいなので250mm以上は欲しいですね。
スラブ構造が直結していると言われている重量衝撃音対策が他にされているのでしょうか？

[379: 匿名]

大手企業のやることなので大丈夫ではないでしょうか？

[380: 匿名]

いいね〜♪　ブリリア♪

[382: 匿名]

床の構造が二重になっているようなので心配ないと思います。

[385: 匿名さん]

この物件は錦糸町のブリリア東京と同様に

東大島のランドマーク的存在になることは間違いない。

新宿線も空いてていいよ。

[386: 契約済みさん]

＞383
スラブ厚300の物件、具体的にどこでしょう？
また、床の遮音等級はいくつですか？

ここは、重量衝撃音対策が住宅性能評価で等級4相当
軽量衝撃音対策が等級5相当とのことです。

ピンときませんが、どのくらいの差があるのでしょうか。

[387: 匿名]

ブリリアと云うと高級なイメージがあるのですけど？

[388: 購入検討中さん]

建物はどのくらいまで、できあがってますか？知ってる方教えてください。

[389: 社宅住まいさん]

８階くらいですね

[390: 匿名さん]

>>386
383さんではありませんが、トヨストワーが二重床に300mm、ビーコンタワーレジデンスは二重床に320mmですね。
もちろん、250mmでも十分ということで、ここではその数値で設計しているのでしょうが、やはり厚みがあったほうが、余裕を持った数値ということで、安心感がありそうな気がするのが、人情というものではないでしょうか。
両物件とも、超高層タワーということで、そもそも強度設計仕様から違うので、遮音のみで比較しても仕方ないのですけどね。

[393: 契約済みさん]

386です。

＞390、391
なるほど、ありがとうございます。
同程度の階層の物件で比較してみました。

当物件　20階建て　220〜250　二重床＋ボイド
亀レジ　17階建て　200　直床＋非ボイド
シティタワー東陽町　19階建て　250　二重床＋非ボイド
クレストシティタワーズ浦安　15,20階建て　280　直床＋ボイド
イニシア千住曙町　24階建て　230　二重床＋非ボイド

間違っていたらご指摘ください。
意外と多様なので驚きました。亀さんは薄すぎとして、ここは二重床＋ボイドで遮音性能と天井高を確保しているということなのでしょうか？

[394: 匿名さん]

仕様の変更で物議を醸し、一部で「これはブリリアではない」とまで言われた多摩の物件でさえ、
２７０ミリのボイドだったと思います。

[395: 匿名さん]

一年前までゼネコンボーイさんが個別物件毎評価してくれていたのが参考になります。（01のリンク先も）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3238/

間取りにもよるようですが230mmのボイドスラブは遮音性が劣るようですね。
集合住宅では住民同士、音に対して気うのが一番ですが。

[396: 匿名]

大手企業のやることだから、その辺は大丈夫ではないですか？・・・・結局

[397: 匿名さん]

大手企業だから大丈夫っていうのはどうかな。

買ったら細かいことは我慢する。それだけでしょう。

[399: 匿名さん]

開口スパンとスラブ厚の関係は大企業と関係なく普遍と思われますが。
ゼネコンボーイさんも230mmのボイドスラブなんて
相談も受けたことがないほど激薄（施工事例ある？）なので
入居される方は、音に関しては相当神経を使うと思います。

[400: 匿名]

ひとまず床の構造も天井も二重構造になっているようなので安心しているのですが。

[403: ご近所さん]

大手企業だから大丈夫？
防音問題や施工の問題は大手企業でもよく起きていますよ。
この掲示板でも入居前の内覧会などでもめている物件が多数あります。


そして二重床、二重天井は防音効果はありません。逆に音が響くことに注意。
二重床、二重天井の場合はスラブを厚めにしたりして防音効果に気を配ったり
するのです。

[404: 匿名さん]

現在、我が家では二重床、二重天井でスラブ厚230ですが
はっきりいって響きます。
上階の掃除機、もち子供の足利回る音は当たり前です。
ある程度の覚悟はしておいた方が良いでしょうね。
ちなみにわたしは音に悩み、買い替えをすることにしました。
(さすがにこれは個人差ですので参考にしないで)
確かに今思えば230はうすいかもしれないです。

最低250以上は必要とありますが厚ければよいというものではない
そうです。どこかの専門家が言っておりました。

[405: 匿名さん]

二重だと、上階の子供の足音が
太鼓の音のように反響しますね。
うちも住み替え予定です。

[406: 匿名]

一般的に考えてそこまで大げさにうるさいとは想像しにくいのですけど・・・
上記の通りだと住宅としてそもそも成立たないと思います。

[407: 物件比較中さん]

確かに。昔の団地じゃあるまいし・・・

以前、営業の方に聞いた話では225mmは最下階のみで他の住戸は250mmと言ってた
気がします。(他の物件の話だったらすいません）

[408: 匿名さん]

>>406
住めばわかりますよ。
太鼓現象はおきるよ、ホント。
昔の団地って二重床、二重天井でなく直床？
集合住宅では個々で守るようなことしかないかも。

[409: 匿名さん]

ほんと、住んでみて上の階が
小さな子供が何人かいる家族で、
しかも防音マットなどの対策してくれなかったら最悪。
成り立つか成り立たないかではなくて、現実です。

[410: 匿名さん]

ボイドスラブ250mm、スパンが約6mくらいなら全く問題ないですよね。
（遮音性が高いとは言いませんが許容範囲です）
コンクリートスラブ250mmとちゃんと明記されているのに、
どこから230mmという話になったのでしょう。

[411: 匿名さん]

ボイドスラブ厚約225mm〜250mmと書いてありますね。

親切なマンションだと、二重床の空間に断熱材を入れて防音効果を高めるのですがね。

[412: 匿名さん]

スラブ厚のほかに二重床のスペックも重要。
防振際根太仕様であればなおよし。
二重床内のグラスウールの消音効果は気休め程度。

[413: 匿名]

そもそも、そういう神経の過敏な方はこの先どんなに技術革新でマンションの性能が向上したとしても、一生マンションには住めないと思います・・・皆さんはどう思いますか？。

[414: 匿名]

所詮、共同住宅なのでそういうのって限界は当然ありますよね！！

[415: 匿名さん]

↑のいうことは正解だね。戸建の方がよいでしょうね。
んでも、実際クレームネタとして常連ですからねぇ

[416: 契約済みさん]

最下階以外は250mmで仕様は問題なし。
あとは下階や隣戸にどれだけ気を使えるかということですね。

子供が小さいうちは、マットを検討しようと思います。
椅子の足の裏に貼るフェルトのようなものも良さそうですね。

[417: 匿名]

ここは隣との壁はメチャメチャ厚かった様に記憶しているので安心しているのですが・・。

[418: 匿名さん]

問題は自分達が注意して生活していたとしても、上の階の人が同じ良識を持ち合わせた家族だとは限らないということですね。
最近、三井のマンションに越した者ですが、戸境壁180の向こうから子供が走り回る音が毎晩響いてきます。下のお宅は相当悲しい思いをされているだろうなあと思います。

[419: 匿名さん]

ここはさらに厚い戸境壁２００のようですよ！

[420: 匿名さん]

戸境壁200はいまどき普通。
180は長谷工系のマンションで二重壁になっている物件に多い。

[421: 匿名さん]

ここを検討している人の書き込みなのでしょうか？

本当に神経質な人が多すぎるので、共同住宅はあきらめた

方がいいのでは。

[423: 匿名さん]

客観的に考えれば普通なんじゃないですか？
極端に悪い事もなければ、反対に特別によくも無くといったところではないですか。

[427: 匿名さん]

中央区勝どきで販売中のマンションなんて、
床スラブ厚も戸境壁も１８０mmだぞ。
それでも買う人がいるんだから、
ここなんて上等だよ。

[428: 購入検討中さん]

住まいサーフィンでユーザ評価がアップされてました。
合計点は81点でした。
なかなか冷静な視点でこのマンションのいいとこ悪いとこを指摘されていたと思います。

[429: 匿名さん]

>>428さん
余談ですが、この人の亀レジの評価の「割高だけど納得の範囲」のほうが気になりました。

[430: ご近所さん]

ひとくくりにマンションといっても性能は全く異なるので
スラブ厚にこだわるのはありじゃないの。

車だって全然違いますよね？
車も広ささえよければいいってもんじゃないでしょ？


でも100%を追求するのは無茶。
それだったら自分で一戸建を注文すればいい。

[431: 匿名さん]

確かにそうですね！

[432: 匿名さん]

最近、東大島に新築マンションが幾つか新発表されましたが・・・、迷いますね！

[433: 匿名さん]

都営新宿線の通勤ラッシュはどの程度の混雑ですか？
千葉方面の電車（総武線、東西線）の通勤ラッシュは凄まじいですけど。

[434: 契約済みさん]

＞433さん
西大島〜森下の間が結構混んでいますが、総武線や東西線程ではありませんよ。

[435: 物件比較中さん]

ここなら都心に若干近いですね。
東大島→大島→西大島のキャンセル物件らしいです。

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/sinki/t-suite/redevelop.html

施工はブリリアの方が良さそうですけどね。

[436: 匿名さん]

そんな感じですね！

[437: 匿名さん]

江東区のマンションの平均坪単価

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

江東区はもう庶民じゃ買えないよ。

江戸川区のマンションの平均坪単価

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_3....

ちなみにここは江戸川区のはずれでちょっと割高なのを承知してるので
ちょっとサービスあるらしいよ。
デベの回し者じゃないけど。

[438: 匿名さん]

どんなサービスですか？

[439: 匿名さん]

ここはどうも首都高の近さが気になる。
物件のイメージ写真はどれも首都高の高架を
うまく木々で隠してるよな。
実際安いのは首都高の真横の部屋なの？

[440: 匿名さん]

>>438

ずばり○○きです。

東建はオリナスの失敗が痛いのでしょう。

[441: 申込予定さん]

いくら値引くって言われたんですか？

想像だけで適当なこと言ってませんか？

[442: 匿名さん]

＞＞４４１さん

いくらくらい提示されたのでしょうか？

家は会社の提携で１％です。

それ以外ならば物件の価格は引かないで、契約の印紙代程度です。

当然のことですが完成前で、抽選になるような部屋は値引き示唆しませんが。

価格付け失敗？で話題になった平井駅が最寄の物件の例がありますので
デベも弱気になってることは確かです。

オールアバウトの記事ですが、参考に

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051006A/index.ht...

[443: 匿名さん]

値引きの話なんて出なかったんですが・・・・
人を見てるんですかね。

[444: 匿名さん]

２期２次？はどうだったんですかね？

順調だったのかな？

個人的には以前あったホームレスの件が気になるところですが・・・

[445: ご近所さん]

正直言って、いくらブリリアと言えども高すぎる！！！と思います。

土壌汚染はおいといて公園や荒川が近いのは、子供がいる家庭には
本当にいいですけどね〜。
買い物は相当不便だと思いますし、首都高の音もかなりうるさいですよ。
あの場所だとバスも不便なので、新宿線しか使えないでしょうし・・・。　

近所の者としては、売れるのか？？？という感じです。。。

[446: 匿名さん]

平井駅とかに行くバス停がすぐ横に有りませんでした？

[447: 契約済みさん]

平井行きのバスはすぐ近くにありますよ。でも本数がすくないなーという
印象です。
私的には新宿線が使えればそんなに不便な感じはしないですね。

そんなに高い印所は私は受けませんでした。これから出てくる物件よりは
確実に安いし。むしろ割安感すらかんじました。
標準仕様にほとんどのものがついているし間取り変更の無料プランで十分満足しています。
長○工物件などの間取りプランの変更やなんやかんやであっという間に３00万くらい上乗せされることを考えれば・・・・

[448: 匿名さん]

長谷工も間取りプラン変更、無料でしたけど・・・

[449: 購入検討中さん]

兄が住んでいる長谷○物件はプラン変更有料でした。
売主の意向で違うのかもしれませんね。

兄弟からそういう情報聞いていたので私は無料だとお得感じが
あります。
でも現状を良くご存知の方はそうではないのかもしれないですね。

[450: 契約済みさん]

今、何階まで建ったんだろう？どなたか知ってますか〜？？