持分設定について教えてください

[契約済みさん]

はじめまして。

2258万の新築マンション契約しました。この夏の引渡し予定です。

現金一括で買えるところを、東京スター銀行の預金担保で住宅ローン減税目的で借りる予定です。

200万の頭金を支払い済みで、残り2058万はローンにするつもりです。
ローン名義は夫で、妻の私が連帯保証人です。

そこで持分設定なのですが、夫９：妻１　で問題ないでしょうか？

頭金の200万は私の口座から出しています。

誰がいくら払ったかで持分が決まるとのことですが、共働きなのでどっちのお金という感覚がよく分かりません。

年収は夫700万～800万、妻400万程度ですが、育児休暇から復帰した今年は250万程度かと思われます。

共働きなのに９：１などの偏った比率にすると、贈与税の対象になるかもしれないなどと銀行から言われました。

税務署からは資金調達についてお尋ねのお手紙が来るとネットで知ったのですが、預金担保だとその預金部分まで調査されるっていうことなんでしょうか？

自分でいろいろ調べたところ、行き詰ってしまいました。

[2: 匿名さん]

結婚20年以内だと贈与が発生。
縁起の悪い話だが、離婚や死別の時に面倒です。

[3: 匿名さん]

贈与で心配なのは夫婦間でのお金の移動の事かな？
年間110万以上のお金の移動は贈与に引っ掛かるかも！

[4: 匿名さん]

ローン部分も本来は収入に応じて持分を決めないといけないので、
差分については贈与と見なされるから、それを銀行が言ってるんでしょ。

共働きで夫年収800万、妻年収400万でとすると本来負担すべきローンの割合は2/3:1/3。
なので持分を2/3:1/3以外にすると差は贈与となる。
どちらの財布から出すとかは考慮されません。
よくあるローンは夫、生活費は妻から出すから
ローンは夫の全額負担というのはここでは通用しません。

妻側が頭金200万を出すとなると、本来設定すべき持分(負担割合)は
夫側2258分の2058×2/3=2258分の1372
妻側2258分の2058×1/3+200=2258分の886

仮に夫:妻で実際の持分を9:1で登記すれば、差分は妻から夫への贈与と見なされますので、
額によっては贈与税が発生する可能性があるということでしょ。

[5: 匿名さん]

将来の夫婦の収入割合がどう変動するか不確定なのに、
現時点での割合で持ち分を決めるの？

[6: 匿名さん]

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku...

共働きでローンで購入する場合は将来のことも考慮して決めないと
まあ、基礎控除が年110万だから実際に贈与税がかかる
ケースはほとんどないと思うけど。

[7: 匿名さん]

上記の通達のポイントは
「借入資金の返済が事実上当該共かせぎの夫婦の収入によって
共同でされていると認められるものについては」というところだよね。

たとえ共働きでも、返済が夫婦の収入によって共同でされているとは
認められないのであれば、収入割合に応じた持分と言うことは考えなくて良い。

[8: 契約済みさん]

皆様ありがとうございます。

おかげさまで、だんだん分かってきました。

実際のところ、この程度の金額で贈与税払わされたり、追求されることはあるのでしょうか？

確定申告のときに聞かれるんでしょうか？

[9: 匿名さん]

20年くらい前のことで、詳細の記憶はないですが、妻と合算でローンを組んだことがあります。
持ち分は、ほぼ収入に比例したものにしたと思います。

新居に引っ越し直後、妻は仕事を辞めて収入が０になりました。
ローンや登記はそのままにしておいたが、金融機関や税務署からは何の問合せもなかったです。
確定申告の時も何もなかったです。

しかし、住宅ローン控除が自分の持ち分だけが対象になったことで、損をしました。
（当時は、建物価格だけが住宅ローン控除の対象だったためです）
その後の抵当権解除の手続き等でも、共有ということで契約などすべて連名にし、印鑑証明も２人分必要なので、結構面倒でした。

[10: 匿名さん]

東京Sの住宅ローンって３月末で終了じゃないの！！？

[11: 契約済みさん]

No.10様

おっしゃるとおり、東京スター銀行の住宅ローンは、4月からの新規申し込みは終了しています。問い合わせのついでに理由を聞いてみたら、「儲からないから」だそうです。

新規はだめですが、3月末までに仮審査が終わっていれば大丈夫で、私はその口です。それでも、6月までに本申し込みしないといけません。それで慌てて本申し込みにすすんで、銀行からかのように言われ、戸惑っているところです。

[12: 匿名さん]

一般的に２馬力で借りないで旦那さん１馬力の場合、連帯保証人とか不要じゃ無いの？２千万位１馬力で借りれるだろうに、、
東京スターは金利条件そんなに良いの？

[13: 匿名さん]

>12
無知だね…

[14: 契約済みさん]

No.12様

預金担保or共有名義者がいる場合は連帯保証人または連帯債務者が必要と言われました。

ローン減税を二人で受けるなら連帯債務らしいですが、ひとりで受けたい場合は連帯保証人がいいらしいです。どちらになるかは、本契約までに自分で決めるそうです。

金利は安くはないと思います。うちのように減税目的の人は、それでもプラスになるから使うんじゃないでしょうか。

[15: 契約済みさん]

やっぱりローン組むの考え直します。

100万程度は黒字の予定ですが、持分を旦那がかなり多く持つことに対して納得がいかないので、現金で払って半々にします。

[16: 契約済みさん]

初歩的な質問で申し訳ありません。

一千万円の土地を現金で一括購入予定です。
共働き夫婦なので収入に応じて6:4くらいに分けたいのですが、現金は全て妻の口座に入っています。
(生活費は夫の口座、貯金は妻の口座と言う生活をしていたため)

嘘偽りの無い二人で貯めたお金ですが、このような場合でも妻の財産100%と判断されて贈与扱いとなるのでしょうか？
その場合、回避策は妻の持分10にするしかないのでしょうか。

ありがちな話かと思いますが、なかなか事例が見つかりませんでした。

[17: 匿名さん]

>16
ありがちですが、問題になりやすい貯め方なんですよね。
住宅購入だけでなく、縁起は悪いですが、相続や離婚でも同様の問題（誰のものか）が起こりますので、今後は両者で貯めた方が良いと思います。

夫の口座と妻の口座の間で、毎月あるいは賞与などのときに送金はありますか？
その金額にもよりますが、贈与税のかからない範囲で、妻から夫へお金を動かすというのは１つの方法かと。
非課税枠は110万円なので、11:89 にはできます。

[18: 匿名]

質問です。
管理費の前払い分、引き渡し前のオプション購入、内覧会の専門家立ち会い費用も、持ち分の計算に入れて良いのでしょうか？

[19: 匿名さん]

>>18
計算に入れないと思う。

[20: 契約済みさん]

>>17さん
回答ありがとうございます。
やはりアウトですか...。共働きで貯蓄用口座を持つ事は一般的かと思っていましたが、不動産購入でこんな問題があるとは予想外でした。(私が無知なだけですが)

このケースは仕方なく持分は偏らせるしかないですかね。
担当からは税務署から調査されても事情(生活スタイル)を話せば大丈夫と言われましたが、軽いノリで言われたので不安に思い質問させて頂きました。

[21: 匿名]

18です。
ありがとうございます。

念のため税務署に聞いてみます