シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part11

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
そろそろ内覧会の時期ですが喧々囂々語り合いましょう。


【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
?Part2からPart6までは過去スレからどうぞ?
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/
Part8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43950/
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43931/

物件データ：
所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分
価格：3970万円-2億1800万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：42.71平米-153.99平米

[479: 匿名さん]

こんな素敵なマンションに一度は住んでみたいですね。
価格も安いと言われてますが、これで安い！？って思ってしまいます。
もはや中流以下のサラリーマンは都内に家さえ買えないと言うことですね。

[480: 匿名さん]

それは昔から～

[481: 匿名さん]

皇居5km圏内だから仕方ないよ･･･

がんばって中流より上になろう！

[482: 申込予定さん]

ノース棟の販売が始まっているのは本当ですか？
先日モデルルームに行きましたが、未発売で販売時期も未定とのこと。
早くて5月～らしいです。
図面だけでもご覧になった方いらっしゃいませんか？

私はノース棟で気に入った間取りがあれば即買います！といっても無理でした。
サウス棟には来るのが少し遅かったようです（既に7割程度契約済）。

あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。
サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

[483: 匿名さん]

買う人はいないけど、売れるといいね。
印象操作頑張ってください(^^

[484: 匿名さん]

昨年の夏、モデルルームに行ったときは、Ｓ棟とＮ棟の図面全部貰えましたよ。
ただＮ棟の販売は上層階だけでしたが。
今は見せてもらえないんですね。びっくりです。

[485: 入居済みさん]

>あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。

いや、それはないですよ。ひどい嘘だ。
当初の設定は、S棟もN棟も、単価は同じ。
ただし、N棟のほうが、広めなので、N棟の価格のほうが
高くなる、という話。でした。当初は。
今後は、どうなるかは、わかりません。

>サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

N棟販売をまっても、問題ないです。
営業にしっかり話を通しておけば、
ちゃんと手配してくれますよ。
ローン審査とかの属性が悪ければ、話は別だけど。

それにしても、本当に、そう考えているのかしら、と疑いたくなる文面ですね。

[486: 契約済みさん]

484さんのお話の通り私も販売初期からモデルルームに行ってたのでＳ棟とＮ棟の図面全部頂きました。
1期ではＮ棟の上層階の販売があったのも本当です。

今は販売戦略的にＮ棟は売り出せないのでしょうね。
でも”未発売で販売時期も未定”というような情報を流すのはどうかと思います。

ちなみに1月末と3月末の価格表を頂きましたが
482さんの仰るとおりＳ棟はここ数ヶ月でかなり埋まってきていますね。
正直この掲示板を見ていて売れていないのかと思っていたのでびっくりしました。

483さんこそ印象操作はやめたほうがいいと思います。
ちゃんと現状を分かった上で書いたらどうでしょうか？

[487: 匿名さん]

Nの価格表なら下記にありますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/691-700

[488: 匿名さん]

>487さん
サイト見れませ~ん。もう一度アップしてください。

[489: 匿名さん]

二期販売は来週からで、30戸らしい…
実質全部販売中だけど30って…

[490: 匿名さん]

二期で、価格の見直しとかするのかね？

まぁ、いつもの住宅ローン減税拡充と低金利の二本柱で売るつもりなんだろうけど。

[491: 匿名さん]

ネガの情報信じていたら危ないよ。もう結構入居してる。

[492: 匿名さん]

これみれるかな

[493: 申込予定さん]

482です。
ノースの価格表アップありがとうございます。

まだ価格も図面も手に入っておりません！
と聞いていただけに一気に担当者を信じれなくなってしまいました。
住友不動産だけじゃないかもしれませんが、不動産屋さんは皆こんなものですかね。。
非常に不快な気持ちです。
どうしてもサウス棟を売りたいのでしょうが、すぐにばれるような手口。
馬鹿にされた感あり。

今週末は担当者の変更を申請してきます。

情報提供ありがとうございました。
私も情報還元できうる限りさせていただきます。

[494: 申込予定さん]

皆さん、マンション購入で収益還元法を用いて購入検討されていらっしゃいますか？

私は、本日発売の週間ダイアモンドで初めて知ってここの物件をはじいてみました。
不動産価値＝販売価格となり、適正な値付けとの結論になりましたが、
同様に計算された方、そもそもの収益還元法は××だ！とかディスカッションできたら嬉しいです。

[496: 入居済み住民さん]

>>482さん

営業担当者の変更、やったほうがいいと思います。
私も、営業を替えてもらいました。

「○○さん以外の方から、お話お伺いしたいのですけど」

私は、そういいました。

完全な苦情ですから、次の担当者としても、それなりに配慮しますし、
社内としても、悪いひとを付けたりしません。

振り返ってみて、かなり有効な一言だったと思います。
担当を替えてもらって、とてもよかったし、
とても良い買い物ができたと思っています。

自分の気に入った部屋を買うのが一番ですよ。

ちなみに、だから○○の営業マンは・・・
という話にはならなくて、どこの会社でも、鼻息のあらい営業がいて、
「今買わないと！」とか「絶対にお得！」とかいう人がいます。

私の教訓ですが、
１．急いでいる人からは、モノを買わない。
２．「絶対」と言い切る（それに近い表現も）人からも、モノを買わない。

とても大事なことだと思います。

[497: 入居済みさん]

これはダメって言う人は違う物件を担当したら今度はそっちをダメって言うんだよなぁ

[498: 匿名さん]

>>494

収益還元法はキャップレートすなわち期待利回りをいくらに設定するかで
理論価格が大きくことなります。豊洲だったら６％は見たいところ。
豊洲は７０平米で家賃２０万ちょいが相場ですから

２０万×１２÷０．０６＝４０００万

キャップ５％でも４８００万

だから収益還元価格でみた場合、適正価格は坪２００万前後ではないで
しょうか？

[499: 匿名さん]

賃貸のロイヤルパークスでさえ70平米22万ですから
分譲賃貸なら25万くらいでは？

[500: 契約済みさん]

486です。

482さん、交渉頑張ってください！！
もし、ノース棟で検討したいなら
「サウス棟では一切検討しません。ノース棟の販売が始まったら連絡を下さい！」
ときっぱり言ってしまうのもいいかもしれませんね。

ちなみにサウス棟は一番狭い部屋が42平米からありますが
ノース棟は一番狭い部屋が57平米からとなります。
その他は似たり寄ったりという印象です。

また、13階までは機械式駐車場なので
住居階は14階から上となっています。

[501: 契約済みさん]

〉また、13階までは機械式駐車場なので
〉住居階は14階から上となっています。

すみません。これはノース棟のことです。

[502: 申込予定さん]

482です。

皆様、アドバイスありがとうございます。
明日にでも先方に連絡し、担当者を変更したい旨を伝えたいと思います。

「この部屋なら絶対に損しません」、「ノース棟の情報は全く入ってきてないのです」
「ノース棟はサウス棟が好調なので高くなること間違いなしです」
こんなことばかりで、売り急ぎを感じずにいられなくてちょっと引っかかっていたのです。

購入はほぼ決めているので、気持ちよく買うために仕切りなおそうと思います。

[503: 購入検討中さん]

＞豊洲は７０平米で家賃２０万ちょいが相場

と上記にありますが、階数や方角によって当然家賃は違うと思っているのですが、
そういったものは加味して家賃部分は計算してもよいとの理解でよろしいでしょうか。

素人でよく分かってないのですが、もしかすると豊洲という地域はとくに
階数、方角によってあまり家賃には影響しないということなのでしょうか。
　
　①眺望が確保されている40階オーバーの北向き、東向きの70平米
　②眺望はそこそこながら20階南向きの70平米

どちらが家賃は高いですかね？

収益還元法ってちょっと数字をいじれば、バラ色の不動産価値価格になるような気がしています。

[504: 匿名さん]

ＤＷの物件は、収益還元法では評価が高くでると思う。
柱が専有面積として計算できるし、専有面積に入らない
バルコニーを省略できる。

でも住みにくい間取りになってしまう。

[505: 匿名さん]

先日、物件を見に行ってきました。
なんだかんだ言われてるけど、想像以上に明かりがついてたので、ビックリしてます。
結構、若い方が多そうですね。

[506: 匿名さん]

売れない。
さっぱり売れない。

[507: 匿名さん]

先日ＣＴＴ前を通りがかったのでパッと見比べてみました。
結果ＣＴＴは暖色系率が最も高かったです。
住民層の表れでしょうか？

ちなみに数を数えるほどヒマではありません。

[508: 匿名さん]

>>502さん
明日は休み。今日するべし。

[509: 匿名さん]

>>503さん

豊洲の再開発地域の分譲高層マンション（ＰＣＴ、ＴＯＴ、ＣＴＴ）は70平米でも
賃料30万ぐらいでだしているようです。

yahoo！不動産などで検索してみたら出てくると思います。

>素人でよく分かってないのですが、もしかすると豊洲という地域はとくに
>階数、方角によってあまり家賃には影響しないということなのでしょうか。

売りの方角などはマンションによって異なると思うのですが
一見みた感じですと分譲価格差ほど賃貸価格には反映していないように見えます。

やはり広さに対してある一定の相場があるように感じます。あくまでも個人的にです。
503さんも分析して見たらいいと思います。

もしかすると私とは違うように感じられるかもしれませんので。

[510: 匿名さん]

引越しおめでとうございます！

[511: 購入検討中さん]

確かにそれなりには売れている感じがしますね。
鍵の受け渡し半月程なのを考えると明かりの付き具合を見ても
ぼちぼちな気がします。
子供が居ない家庭が殆どなので、三月の引越しは
あまりないそうです。引越し代金の高い時期は控えるため・・
我が家も購入を前向きに検討しているのですが
不安な点があり二の足を踏んでいる所です・・・
・風通し　　
　料理している時のニオイが窓の両端の小さい換気窓と
　換気扇で対応出来るのか・・・。
・北向き（４０階前後）
　検討している広さ、間取りですと北向きなんです。
　眺望は高い建物が無く遠くまで抜ける感じで気に入っています。
　ですが、やはり日中の明るさが気になります・・・。

実際のお部屋を午前、午後と見学したのですが暗くはないものの
やはり直射日光が入らないため明るいとは言えませんでした。
DWであれば北向きでも可だと耳にしましたが・・・。

[512: 匿名さん]

シエルの分譲タイプが坪１１０００～１２０００。だけどこれって安い？３３階以上です。

[513: 匿名さん]

北向き安くて良いんじゃないですか？
抜けてるからカーテン閉めなくても生活できそうですし、
ダイレクトウィンドウで日が入るとキツイみたいですので。

そもそも昼間いますかね？

[514: 匿名さん]

料理のにおいが気になって窓を開けたことは一度もありません。。。

[515: 入居済み住民さん]

>>511さん

>子供が居ない家庭が殆どなので、三月の引越しは
>あまりないそうです。引越し代金の高い時期は控えるため・・

私の所感ですが、3月の引っ越しは、かなり混んでいたと感じました。
実際、引っ越しの幹事会社から、3月は混でいるので、
できれば、4月にできませんか、と打診されました。
4月に入ってからは、3月ほどの混み具合ではないような気がします。

営業のかたから聞いた話なのでしょうけど、
ちょっと違うような気がします。
子供がいない家庭、というのも、どうかな。結構、みかけます。

>　料理している時のニオイが窓の両端の小さい換気窓と
>　換気扇で対応出来るのか・・・。

換気扇の能力は、極めて高いです。
においが、部屋内にこもったことはありません。
オプションで、換気扇のカバー部分を変更した影響も
あるかもしれません。（数万円でした）
ちなみに、小窓を閉めたまま、換気扇MAXにすると、
玄関のドアが開かなくなります。それくらい強力に
吸い込んでいます。でもうるさくありません。

>北向き（４０階前後）

これは、個人の好みの問題なので、なんとも言えませんね。

あせらずご検討ください。

[516: 匿名さん]

豊洲ねぇ・・・

[517: 匿名さん]

＞玄関のドアが開かなくなります。それくらい強力に吸い込んでいます。

それ、私のとこの家賃5万の賃貸でも同じですよ、ハハハ。

換気が良いかは、通常の使用で異常を感じるようなことはないでしょ。家で焼肉かてんぷらやってみてください。

[518: 匿名さん]

>>515さん
オプションの換気扇カバーの変更ってどんなのでしょうか？

[519: 匿名さん]

>>552
貧　乏　人のひがみか…

[520: 購入検討中さん]

503です。

>豊洲の再開発地域の分譲高層マンション（ＰＣＴ、ＴＯＴ、ＣＴＴ）は70平米でも
>賃料30万ぐらいでだしているようです。

そうなんです。
調べてみたら70平米の家賃相場は30万近く（管理費別）なので収益還元法では
かなりよい価値が算出されてしまうんです。

5年後は分かりませんが…。

[521: 入居済み住民さん]

>>517さん

>換気が良いかは、通常の使用で異常を感じるようなことはないでしょ。家で焼肉かてんぷらやって>みてください。

なにを主張されたいのかよく分かりませんが、
私は、家で焼肉や天ぷらは、やりません。
店で食べた方が、おいしいからです。

天ぷら以外の揚げ物は、これまで数度やりましたが
においが、部屋内にこもったことはありません。
さきほども、書きましたけど。
今までにいろんな部屋に住みましたが、
今回の換気扇の能力は、極めて高い吸引力があります。


>>518さん
>オプションの換気扇カバーの変更ってどんなのでしょうか？

オプションなしでは、鉄の柵がはまっていますが、
オプションでは、綿あめのような、グラスファイバーを
取り付けます。
鉄柵にくらべ、綿あめは、取り外しができるため、
掃除が楽になるのと、吸引力が増すと聞いています。
その代わり、ランニングコストが発生します。（年間、数千円だったような気がします）
住み続ける間、綿あめを、ずっと購入しつづけなければなりません。
交換は、たしか数ヶ月に一度だったかと思います。

[522: 購入済み]

先週内覧以来初めて部屋に入りました。入り口周辺に青色ＬＥＤが付いていたり
ロビーに音楽が流れてたり自分で購入しながらこんなところに住んでいいのか
と思うくらい豪華です。すでにそこそこ入居もされてますね。
エレベーターではすれ違いに挨拶もしました。気持ちよく住民同士すみたいもんです。

>482さん
　自分が営業さんから聞いた話では南塔からは売るのは北塔も同時に売ると駅からの
　距離の関係で南塔ばかり売れてしまう心配があるからだと説明を受けました。　（2月末）
　南塔の一次販売でも2次販売用の部屋を申し込みがあれば販売していたので
　北塔の販売に関しては営業の方を変えて確認するのがいいと思います。
　40名も営業がいらっしゃいますから。

[523: 匿名さん]

519は未来がわかる人？

[524: 入居済み住民さん]

>>522さん
>自分が営業さんから聞いた話では南塔からは売るのは北塔も同時に売ると駅からの
>距離の関係で南塔ばかり売れてしまう心配があるからだと説明を受けました。　（2月末）

いろんな営業の方がいますね。

私は「北棟も、南棟も駅からの距離は同じ」と説明されました。
住んでみて、同じだと思います。
正確には、北棟のほうが、３０メートルくらい遠いかな？
気にする距離じゃないです。

私見ですが、同時に売らないのは、
営業担当者の数が足りないからだと思います。

[525: 匿名さん]

マンション市場全体が真冬な上に、豊洲という地域もメッキが剥げて一気に不人気地域に逆戻り。
こうした悪条件が重なった物件では、同時になんか売れっこないでしょ。

[526: 匿名さん]

豊洲が不人気地域だと言う公的な立証資料がありますか？
ないですよね。小さな頭で考えたでっち上げばかり言っていると惨めなだけです。

[527: 入居済みさん]

豊洲のマンションが売れてないだけでいいんじゃないの？＜立証
西側はまだ海って感じするけど東側はドブのイメージが強い
豊洲西側のマンションが出てくるまではしばらく不人気なんでしょうね

[528: 匿名さん]

何年も買い煽りしてるのに、バブル時期から売れてない。

これは人気あると言えるのか？