シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part11

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
そろそろ内覧会の時期ですが喧々囂々語り合いましょう。


【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
?Part2からPart6までは過去スレからどうぞ?
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/
Part8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43950/
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43931/

物件データ：
所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分
価格：3970万円-2億1800万円予定
間取：1LDK-3LDK
面積：42.71平米-153.99平米

[399: ご近所さん]

豊洲駅から自宅に帰る途中にこのマンションを通るので、基礎工事から完成までリアルに見てきました。
先週から入居者の引越しが始まった。今朝通ったとき、トラック2台が停まって、荷物を降ろしていた。夜帰宅の際に、S棟に約30室に明かりが点いているが、N棟にはただの3室しかなかったことを確認した。すごく寂しく感じている。ただし、運河に面しているロビーは近未来の幻影を錯覚するぐらい輝いている。
このマンションは確か豊洲地域には一番恰好よく、隣のザトヨスタワーより上だと思うが、入居者が少ないのはなぜでしょう。なお、ザトヨスタワーは約5割の部屋に電気を点けている。

[400: 匿名さん]

単純に入居開始まもないからでしょ。1日の引越し件数なんてたかがしれてるよ。

[401: 購入検討中さん]

正直迷ってます.
入居者数が多いので仕方ありませんが5千万台の部屋と1億の部屋に住む人それぞれが同じマンションに住むわけですから揉め事とかないのでしょうか

[402: 匿名さん]

N棟の入居開始は7月だからまだ誰も住んではいないはずです。
S棟はつい一週間位前から鍵の引き渡しが始まりこれから入居者が徐々に増えて来ると思います。

[403: 匿名さん]

つまんね

[404: 匿名さん]

確かに、ここに限らずタワマンの住人間の収入格差は今後大きな問題になる可能性はありますね。
ただ、自分と同じ生活レベルの人しかいない小規模マンションは刺激が少なく、つまらない気もするし。。

[405: 匿名さん]

生活レベルなんて5000万も1億も大して変わらんだろ

[406: 5000万住人]

そだね。俺も5年後だったら買えたかも。

[407: 購入済み]

Ｓ錬は入居は3月の末からなんで30も電気ついてたら、もうそんな引越したのかという気がします。
エレベータは3時間予約なんで、、5月には私を含め半分を少し超えるくらいは電気がつくはず？です。
ただ上層と下層はいいとこ30％くらいじゃないでしょうか。
Ｎ錬は7月入居でこないだから販売始めたばかりなんで工事関係かなんかだと思います。

[408: 匿名さん]

いつになったら現地モデルルームできるのですか？

[409: 物件比較検討中さん]

カギの引き渡しが始まったばかりということは、来月引っ越しする人が多そうですね。

[410: 物件比較中さん]

ここの物件が３月中に３０戸近く入居済みというのは正直驚いた。
何かというと、３０戸入居しているということは４０～５０戸の鍵引き渡しをすませていると想定すると、３０～４０億のお金が０８年度中に入金されたことになる。
さすがの住友も入居を早めて３月末のキャッシュフローを改善したいという危機感の表れに見える。

はやくシンボルも売りだしてほしいものだ。

[411: 匿名さん]

>401
購入者にホワイトカラー以外がいたら揉めるかも。
成金とか。

[412: 匿名さん]

＞４０～５０戸の鍵引き渡しをすませていると想定すると、３０～４０億のお金

ここもっと安いでしょ。

[413: 匿名さん]

↑
６５００万円×４５（戸）＝２９億２５００万円　
７０００万円×４５（戸）＝３１億５０００万円

この物件のだいたいの販売価格を知っている人なら「ここもっと安いでしょ」とは言わないね。
広告見て、想像しているだけの人でないかな。モデルルームも行ってないんだろうね。

[414: 匿名さん]

30億が正しいなら、30から40と書いたあなたの書き込みよりそれより安いと言われるのが何で間違っているの？

こういう輩がいるから荒れて行く。

[415: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/691-700

価格表はネット上に公開されてるからね。

モデルに言ってないとかわけのわからん言いがかりをつける方が想像でのものいいですね。

[416: 匿名さん]

値引きが30突入という噂を聞いたが、真偽のほどは？

[417: ご近所さん]

わたしも道路反対側と橋の上から数えましたが、２９日夜８時で１５，６室のみの点灯。
しかもほとんど３０Ｆより上のほうでした。
入居順も基本的に高層から？とか決まっているのかな？

[418: 匿名さん]

４１３です。

ネットだけ見て検討した気分になっている人を「検討者」とは言わんよ。
本当に購入する気になって比較検討してこそ「検討者」。
本当の検討者なら、モデルルームにも当然行くでしょう。

成約物件の平均販売価格は分からないが、中高層が多いようであれば、７０００万円前後以上ではないかな。
そうすると、４５戸で３１億５０００万円、５０戸なら３５億円。
４１０さんの「３０～４０億円」は概ね正しいでしょう。
４１２さんの「ここもっと安いでしょ」は、やはり間違い。

４１０さんの、「キャッシュフロー改善」、「危機感」はまとはずれだとは思うがね。

[419: 匿名さん]

ここは高いとこ売れてませんよ。

[420: 匿名さん]

418は413の自分の間違いを認めて計算しなおした書き込みですね。そういう真摯な姿勢はよいですよ。

[421: 匿名さん]

初日の鍵引き渡しは約100件だったそうですよ。

[422: 匿名さん]

10分の1ですか…
やはり少ないですね。

[423: 匿名さん]

大分苦戦してるな。
枝川との距離で二の足を踏む人は多いんだろうな。

[424: ご近所さん]

今日夜8時ごろ、橋を渡って帰宅途中、好奇心でCTTの電気が点いている部屋を数えた。S棟には58戸、N棟には真っ暗であった。確か3月21日から入居が始まり、１1日経ったのに58戸は流石に少なかった。単純に計算すると、S棟520戸を埋めるには3ヶ月以上かかる。因みに、隣のザトヨスタワーは6割以上入居済みのようだ。
豊洲のイメージを落とさないよう、スミフに頑張ってもらいたい。

[425: 匿名さん]

オレが見たときは8割ついてたけど？

[426: 匿名さん]

写真とっておいたよ

[427: 野鳥の会]

確かに8割くらいついてますね

[428: 匿名さん]

そろそろスミフも金融機関の締め付けが厳しくなってきたようで…

[429: ご近所さん]

>426、427
424である。偽の写真を掲載されて恥ずかしくないか。まず、このマンションは屋上には写真のような電灯がつていない。俺の自宅からこのマンションを完全に視野に入っている。確認するため、もう一回電気の点いている部屋を数えた。同じ58戸である。

[430: 匿名さん]

近所に住んでるなら何かぐらいわからるだろ、＊＊

[431: 匿名さん]

なるほど、信用できないな429

[432: 匿名さん]

スミフはあちこちの売残り物件で売れてない部屋に夜電気つけたりしてますよ。

[433: 匿名さん]

ホントだよね　近所なら426の洒落が解ると思うけどな･･･

[434: 匿名さん]

やはりここは枝川マンションだったか…

[435: 匿名さん]

このマンションはかなり価格安いですね。
多少枝川に近くても、納得できるんじゃない？

[436: 匿名さん]

クリスマスのときのトナカイだった。

[437: 購入済み]

そんな観察せんでも5月までには購入した人が賃貸にまわさなければ
S塔は半分ちょいは埋まる。半分は2期売り出し用で（41-48階、31-35階、21-24階、11-15階）
あるが1期で欲しい人がいれば販売しちゃっているので、2期を待っていた方は
急がれた方がよいかもです。特に31-35階は80％契約完了です。2期を待ってた方は
お怒りになる人がいるかもですね。ならばN塔へ、、たぶんS塔から薦められると
思いますが、、；；

[438: 匿名さん]

429こそ適当な事ばっか言ってんなよ。
Ｓ棟の東西南北全て一生懸命数えて暇なやっちゃな。

第一Ｓ棟の引渡しは3月24日。
Ｎ棟はまだ。真っ暗に決まってるだろ。

近所から嫉ましく眺めてなよ。

[439: 近所に住む者]

うちのマンションのリビングから真正面の眺望がこのスレマンションです。
うちとあまりに差がありすぎて・・・。
毎日が憂鬱で仕方ありません。
卑屈になってしまいます。

[440: 匿名さん]

>439

単価も比較にならない程、高いですから。

余ったお金で、豊かな人生に向けて投資できますよ。

[441: 匿名さん]

>439
いまのマンション売ってCTT買えばいいじゃない

[442: 匿名さん]

買えないからわざわざ毎日出かけて数えてるんでしょ。
コンビニでバイトしてなさい。

[443: 物件比較中さん]

N棟は本当に販売しているのでしょうか？

[444: 匿名さん]

してるよ、希望者には

[445: 匿名さん]

Ｎの単価はＳと同じですか？

[446: 匿名さん]

同じ

[447: 匿名さん]

枝川に近いですね。
教育環境としては大丈夫でしょうか。

[448: 購入検討中さん]

なんだかんだ言われつつも結構売れてるのは事実ですね。
総合的に見て私的には合格なので前向きに購入検討しています。
只今豊洲の賃貸暮らしで、下から羨ましく眺めてます。
明日の午前中に現地にて眺望、間取り等再度見る予定です。

[449: 匿名さん]

ロビーかっこいいねー
現地モデルルームできたらすぐ完売しそうだね

[450: 匿名さん]

>>448
都心では激安ですから、景気が悪くてもそこそこ売れているようですね。

[451: 物件比較中さん]

寂しさを通り越して、笑っちゃうほど電気点いてないですね。

[452: 匿名さん]

そこそこ売れている＝竣工時3割未満ですか…w

[453: 匿名さん]

青田で埋立地買う勇気だけは感服。

[454: 匿名]

>>450さん
豊洲は都心でも副都心でもありません。

[455: 匿名さん]

ＷＣＴ見て来たけどあっちもロビースゲーな。やっぱり内廊下は静かでいいよ。
豊洲一クールなのはツインで決まり！

[456: 匿名さん]

掲示板のレス数くらい見込客いればいいのにね！

[457: 匿名さん]

WCTは良いけど値段が高すぎて買えないよ。
ここならなんとかサラリーマンの俺でも買えそう。

[458: 比較検討中さん]

鍵引き渡しが始まったばで、全購入者がすぐ引っ越しするわけないだろ。

[459: 匿名さん]

あれ？変だな。
予約受付前から長蛇の列みたいにフカシてたのにぃ。

ってか、比較検討中なんて名乗る人もフォロー入れるんだ。爆笑

[460: 入居済みさん]

ここ買ってもいいけどこれからは豊洲は＠250万円が限界っぽいからね～
これから出てくるマンションは＠250万円だと思うとなんでここ値段でかな？と思っちゃう
もう少し待てば港区組が都心買えなくてここに来るから徐々に売れるんじゃないかな？
豊洲を適正価格で買いたい人はもう少し待ったらいいんじゃないかな？

[461: 匿名さん]

売る気ならせいぜい100～150だろな。
売ったら後はトーンダウンするのが見え見えのエリアだから。
自分はいらない。

[462: 匿名さん]

>ここ買ってもいいけどこれからは豊洲は＠250万円が限界っぽいからね～

「豊洲。」

[463: 入居予定さん]

今日内覧してきました！確かにすべて埋まっているわけではないですが、ロビーはWCTとは規模が違うがとても品があっていい感じでした。内廊下もせまいと皆さんがいってましたが、そんなに苦しい感じは受けませんでしたよ。
昼間の風景でもよかったので夜景はとても楽しみです。

[464: 入居済み住民さん]

3月24日に引っ越ししました。内廊下のマンションが良かったので、こちらを購入しました。
廊下は、狭いと聞いていたので、ドキドキしていましたが、まあ普通ですね。以前住んでいた三井系のマンションに比べると狭いですが＾＾；一番安い西側を購入したので、眺望が心配でした。昼間は、普通ですが、夜は、思った以上に綺麗で満足しています。お台場の観覧車や他のマンションの明かりがきれいです＾＾
残念なポイントは、ベランダでガーデニングができない事です。。

[465: ご近所さん]

西側は眺望が心配ですが、何階を買われたのですか？

[466: 匿名さん]

お台場は南ですが、西向きで見えるんですか？

[467: 匿名さん]

結構、割引していると聞きますが、どれくらい？
20～30パーマン？

[468: 匿名さん]

来年には半額以下の未入居が列ぶと予想。

[469: 匿名さん]

豊洲のタワマン地帯はパワーエリートが住む先進モデル地域になるよ。

[470: 匿名さん]

お金が湯水のようにあったらここ買いたいな～
もう少し安ければな～

なんとかなりませんかね？

[471: 入居済み住民さん]

購入したのは、中層階です。西は、眺望が悪いと聞いていたので、覚悟していましたが、夜はそうでもないです＾＾
昼間も真下は、ビバの屋上だけど、正面に富士山が見えます。ビバの屋上も想像より気になりませんでした。
夜は、中央区辺りの高層マンションやオフィスビルの明かりが見えるので、かなりきれいです。お台場方面も左側に見えますよ。タワーズ台場や観覧車を見る事ができます。それから、こちらの掲示板で値引きがあると聞いていたので、思い切って、すみふの営業さんに値引きしてもらえないか聞いてみました。値引きしてくれたら、すぐ購入すると言って、強気に出てみましたが、値引きは、ありませんでした＾＾；残念です。

[472: 匿名さん]

＞４６９
笑

[473: 匿名さん]

>470

一回り狭い部屋にしたら？

[474: 匿名さん]

かっこいいなー、ここ。
住み心地どうですか？
ダイレクトウィンドウってやっぱいいですか？

[475: 購入済み]

当方も西側購入です。
ダイレクトウインドウが4枚リビングの間取りで即決しました。
正面に天気がよければ富士山（多分空気の関係冬場だけかな）。
眺望としては六本木方面がモロ正面で東京タワーが頭をビル郡から
突き出してます。左側がお台場などが見えます。
まだ引越ししてませんが、内覧の記憶です。

何年後かにＩＨＩさんと第一生命さんが来るので街も
そこそこ形になるのではと期待しております。＾＾

[476: 匿名さん]

千代田区、新宿区はサラリーマンが大量に住んでる？

[477: 匿名さん]

＞豊洲のタワマン地帯はパワーエリートが住む先進モデル地域になるよ。
確かに押しの強そうな感じはする。

[478: 匿名さん]

＞パワーエリートが住む先進モデル

どうですかね？、ミルズの唱えた定義に当たる様な人はやはりここには住まないと思います。その定義からして代々の権力者的な意味合いが強いですし、その様な人は住むところ等にも保守的でしょう。

もし、パワーエリートという言葉を単に若くして金銭的にそれなりに成功した人という意味で用いているのであれば当たっているかもしれませんね。

[479: 匿名さん]

こんな素敵なマンションに一度は住んでみたいですね。
価格も安いと言われてますが、これで安い！？って思ってしまいます。
もはや中流以下のサラリーマンは都内に家さえ買えないと言うことですね。

[480: 匿名さん]

それは昔から～

[481: 匿名さん]

皇居5km圏内だから仕方ないよ･･･

がんばって中流より上になろう！

[482: 申込予定さん]

ノース棟の販売が始まっているのは本当ですか？
先日モデルルームに行きましたが、未発売で販売時期も未定とのこと。
早くて5月～らしいです。
図面だけでもご覧になった方いらっしゃいませんか？

私はノース棟で気に入った間取りがあれば即買います！といっても無理でした。
サウス棟には来るのが少し遅かったようです（既に7割程度契約済）。

あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。
サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

[483: 匿名さん]

買う人はいないけど、売れるといいね。
印象操作頑張ってください(^^

[484: 匿名さん]

昨年の夏、モデルルームに行ったときは、Ｓ棟とＮ棟の図面全部貰えましたよ。
ただＮ棟の販売は上層階だけでしたが。
今は見せてもらえないんですね。びっくりです。

[485: 入居済みさん]

>あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。

いや、それはないですよ。ひどい嘘だ。
当初の設定は、S棟もN棟も、単価は同じ。
ただし、N棟のほうが、広めなので、N棟の価格のほうが
高くなる、という話。でした。当初は。
今後は、どうなるかは、わかりません。

>サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

N棟販売をまっても、問題ないです。
営業にしっかり話を通しておけば、
ちゃんと手配してくれますよ。
ローン審査とかの属性が悪ければ、話は別だけど。

それにしても、本当に、そう考えているのかしら、と疑いたくなる文面ですね。

[486: 契約済みさん]

484さんのお話の通り私も販売初期からモデルルームに行ってたのでＳ棟とＮ棟の図面全部頂きました。
1期ではＮ棟の上層階の販売があったのも本当です。

今は販売戦略的にＮ棟は売り出せないのでしょうね。
でも”未発売で販売時期も未定”というような情報を流すのはどうかと思います。

ちなみに1月末と3月末の価格表を頂きましたが
482さんの仰るとおりＳ棟はここ数ヶ月でかなり埋まってきていますね。
正直この掲示板を見ていて売れていないのかと思っていたのでびっくりしました。

483さんこそ印象操作はやめたほうがいいと思います。
ちゃんと現状を分かった上で書いたらどうでしょうか？

[487: 匿名さん]

Nの価格表なら下記にありますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/691-700

[488: 匿名さん]

>487さん
サイト見れませ~ん。もう一度アップしてください。

[489: 匿名さん]

二期販売は来週からで、30戸らしい…
実質全部販売中だけど30って…

[490: 匿名さん]

二期で、価格の見直しとかするのかね？

まぁ、いつもの住宅ローン減税拡充と低金利の二本柱で売るつもりなんだろうけど。

[491: 匿名さん]

ネガの情報信じていたら危ないよ。もう結構入居してる。

[492: 匿名さん]

これみれるかな

[493: 申込予定さん]

482です。
ノースの価格表アップありがとうございます。

まだ価格も図面も手に入っておりません！
と聞いていただけに一気に担当者を信じれなくなってしまいました。
住友不動産だけじゃないかもしれませんが、不動産屋さんは皆こんなものですかね。。
非常に不快な気持ちです。
どうしてもサウス棟を売りたいのでしょうが、すぐにばれるような手口。
馬鹿にされた感あり。

今週末は担当者の変更を申請してきます。

情報提供ありがとうございました。
私も情報還元できうる限りさせていただきます。

[494: 申込予定さん]

皆さん、マンション購入で収益還元法を用いて購入検討されていらっしゃいますか？

私は、本日発売の週間ダイアモンドで初めて知ってここの物件をはじいてみました。
不動産価値＝販売価格となり、適正な値付けとの結論になりましたが、
同様に計算された方、そもそもの収益還元法は××だ！とかディスカッションできたら嬉しいです。

[496: 入居済み住民さん]

>>482さん

営業担当者の変更、やったほうがいいと思います。
私も、営業を替えてもらいました。

「○○さん以外の方から、お話お伺いしたいのですけど」

私は、そういいました。

完全な苦情ですから、次の担当者としても、それなりに配慮しますし、
社内としても、悪いひとを付けたりしません。

振り返ってみて、かなり有効な一言だったと思います。
担当を替えてもらって、とてもよかったし、
とても良い買い物ができたと思っています。

自分の気に入った部屋を買うのが一番ですよ。

ちなみに、だから○○の営業マンは・・・
という話にはならなくて、どこの会社でも、鼻息のあらい営業がいて、
「今買わないと！」とか「絶対にお得！」とかいう人がいます。

私の教訓ですが、
１．急いでいる人からは、モノを買わない。
２．「絶対」と言い切る（それに近い表現も）人からも、モノを買わない。

とても大事なことだと思います。

[497: 入居済みさん]

これはダメって言う人は違う物件を担当したら今度はそっちをダメって言うんだよなぁ

[498: 匿名さん]

>>494

収益還元法はキャップレートすなわち期待利回りをいくらに設定するかで
理論価格が大きくことなります。豊洲だったら６％は見たいところ。
豊洲は７０平米で家賃２０万ちょいが相場ですから

２０万×１２÷０．０６＝４０００万

キャップ５％でも４８００万

だから収益還元価格でみた場合、適正価格は坪２００万前後ではないで
しょうか？