プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[331: 匿名さん]

328さん、こちらこそよろしくお願い致します。
来年の4月、楽しみです。

[332: 匿名さん]

五反田っていう地域性というか　ガラがちょっと不明というか不安

[333: ビギナーさん]

ここが完売？？　すごいなー　どっかのファンドが買い支えてるの？　大崎・五反田にはまだ大物が控えてるしね。

[334: 匿名さん]

重要事項説明会終わりましたね。
みなさんがご出席された回で、これは役立つと思われた
質問・回答のやりとりがありましたら、
お教えいただけませんでしょうか。
ちなみに私の出席した回では質問は出ませんでした。

[335: 賃貸住まいさん]

私の回でも重要事項説明会では質問はでなかったです。

それより重要事項説明会ってどこでもあんな感じなんでしょうか。
２時間かけて延々と話し続ける宅建取引主任者は毎回同じ人だとするとすごい体力だと思います。

話の内容は基本的には書いてあることをただ読むだけに近くて、さすがに２時間は疲れました。

[336: 匿名さん]

334です。

335さん、他の回も同じだったのですね。
情報ありがとうございました。

[337: 匿名さん]

五反田駅までのアプローチだけで生活出来る便利さが評価されましたね。
この立地はホントに便利ですよ。
あと共用部分がアルフレックス仕様なのも他にはないですね。

[338: 匿名さん]

ファンドが買ったのは本当か噂のどっち？

[339: 匿名さん]

>>388
デマ

[340: 匿名さん]

第一期は105戸の売り出しだったんですね。
総戸数の割には低調のようです。
しかも売れているのは低層階中心ですね。
高層階は、苦戦しそうですね…。

[341: 匿名はん]

289戸中、事業協力者住戸152戸なので、
289-152=147戸中、105戸が売れたってことでは？

[342: 匿名さん]

340です

>>341
なるほど！
そういうことですね。販売好調のようですね。
でも、高層階は売れ行きが芳しくないようなきがするのですが、実際のところどうなんでしょう？

[343: 匿名さん]

289-152-105=32
32戸しか残ってません。
そのうち売り切れるでしょう。

[344: 匿名さん]

広告とかだしてるのにね。結構目に付くのに。

[345: 匿名さん]

富裕層はココは買わないってことでしょ！？

[346: 匿名さん]

ここは富裕層しか買えないと思いますけど？

[347: 匿名さん]

事業協力者の数が多すぎやしないですか？
将来、改装等で揉めるのでは？

[348: 匿名さん]

事業協力者ってつまり地権者のこと？
発言権が強力にあるんですかね。

[349: 匿名さん]

>>347

低層階の持ち主はここにもともとあったボーリング場のオーナー会社
だと聞いています。区分所有法上の議決権は基本的に一戸あたり一票
だから、地権者に限らず所有している戸数に比例して、発言権という
か意思決定のための権限は強いのではないでしょうか。

またこの物件の場合、賃貸といっても高級賃貸になるでしょう。
賃貸フロアオーナーはバリューアップのため建物の資産維持・向上のた
めの投資にはむしろ積極的な気がします。

[350: 賃貸住まいさん]

このマンションの管理規約では議決権は各住戸に２〜９ずつ割り振られていて合計９９２
そのうち非分譲分が計４２６(43％)、分譲分が計５６６(57％)となっています。

また、マンション標準管理規約と異なる点として
総会の会議の出席について「組合員総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」
となっています。
２−１２階については東邦地所の単独オーナーと聞いています。

[351: 購入検討中さん]

もう第２期の販売ってことなんですね。
１期は本当に完売なんでしょうか？

[352: サラリーマンさん]

グランスカイより転売しやすそうだな。

[353: 匿名さん]

２期の戸数がNo.343の計算通りだから、
１期は完売したんでしょう。

[354: 匿名さん]

>>352

どうしてですか（分譲価格がグランスカイより安いと見るからですか？）

[356: 匿名さん]

単純に転売を考えるのなら、
消費税率アップ前の駆け込み需要期がピーク。
いつアップするかにも依るけど。

[357: 匿名さん]

一期で申し込まれた方って今はどんな段階なんでしょ？

[358: 匿名さん]

ここは中古になったら、ルサンクその他と同じ扱いだよな。

[359: 入居予定さん]

＞358
ルサンクと同じはあり得ないでしょ。
全然、立地も仕様も違いますからね。
何を根拠にしての書込みなんでしょね。

[360: 匿名さん]

ルサンクは免震で地下に駐車場駐輪場あり大崎駅も使える、その他パークタワー東京サウスは管理も良いし人気物件、プラウドタワーは半分賃貸で１３Ｆにコンシェルジェ・・・同じ扱いの意味は？

[361: 匿名さん]

線路際の騒音を防いでくれてる部分もあるんだから、
感謝しなきゃね。ルサンクに。
関係ないけどルサンクと記入すると凄い誤変換が出てくる…

[362: 購入検討中さん]

この前現地行ったけど、山手線の騒音は結構聞こえたよ。
やはりこの辺りだとグランスカイがランドマークになるし、電車の音も気にならない。

[363: 入居予定さん]

ガラスの性能面などから、普段生活していて音が気になることはほぼないと思ってます。住み始めた最初の時に、少し気になる程度かな？と。自分は現在洗濯物を干すことが不可の高層に住んでいるので、窓を開けない（２４時間換気）生活に慣れています。ここは一応洗濯物干せるらしいので、干したい方がどの程度気になるか・・でしょうね。主観ですが、ほとんどの方が慣れてしまえば平気だと思ってます。　外出時、線路の近くを歩く時はそこそこ気になるでしょうけど、それも最初だけでしょうね。そういった電車など外の“音”全般がすごく気になる方は、この辺りは住まれるのに不向きかもしれませんね。他にいくらでももっと静かなエリアがあるでしょう。
　あと、３５９さん（入居予定さん）は周辺物件を悪く評価されているようですが、比較すると３６０さんがおっしゃっているようなこちらの粗がかえって目立ちますから。。。　私は周辺物件数件（中古）も比較検討していましたが、どれもそれぞれ良い物件だと思いましたよ。結局ここに決めましたけどね。

[364: 購入検討中さん]

近隣のマンションと比べてこの物件が優れているとかは感じなかったですね。
中古物件との比較は竣工の時期や新築の価格水準も違うわけだから意味ないのでは。
新築ではグランスカイも微妙に時期が違うし、規模・グレードも違う。
ここが中古になっても他にない優位性ってあるのかな？

[365: 匿名さん]

中古になった時の希少性については、考えてしまいますね。
これだけタワーが乱立し、グランスカイが44階と超高層になることから、
この地域でのランドマークはグランスカイになってしまうでしょうし。
プラウドの優位性として挙げられるとすれば、角住戸の間取りの良さ、
具体的には、タワーによくある台形の部屋ではないことと、
逆梁が室内に出ていない（出窓風になっていない）ことでしょうか。
逆を言えば、多数を占める中住戸では、希少性がなく、
中古物件としては、他のタワーの中に埋もれてしまうことになるということでしょうか。

[366: 匿名さん]

希少性だとこのエリアじたいアウトでしょ。そこを第一と考えるなら、もっと都心でタワーの少ないエリアで探すべし。価格が全然違うかもだけど。グランスカイは大規模・周辺一番の高層でランドマークになる可能性はあるが、そのことが必ずしも他より優位になるとは限らないのでは。実際に建物が建って人が住んで機能してからでないと分からない事もあるので。新築マンションを購入する時は、毎回半分賭けみたいな気持ちで決めてます。ここは幸い建物がほとんど建っているので、建物の雰囲気はCGのみでってことがないです。その他評価できるのは入居時期の早さ、駅からの近さかな。駐車場は使う予定ないので地下でなくても気にならないし。賃貸の存在でちょっと迷ってるとこです。

[367: 匿名さん]

>>336
なぜ、そんなにたくさんの新築マンションをご購入されているのですか？
何度も失敗を繰り返している？？
それにしてもお金続きますね…

[368: 匿名さん]

北品川５丁目が再開発されますが、グランスカイクラス（１４５メートル）の
マンションが計画されてますよ。こっちは大崎が最寄です。
希少性は池田山や島津山にありますね。タワーはありませんが

[369: 匿名さん]

３６６です。少数ですが、転売したもの・賃貸として貸しているものがそれぞれ一件、結果的に自分用になったのが一件。すごく大きい失敗はありませんが、これからするかも、、。　　賃貸がこれほど多く占める物件は初めてなので、そのへんが自分の知識だけでは分かりかねるところです。勤務地変更に合わせて検討してます。

[370: 匿名さん]

アクセスがいいので、中古になっても一定量の需要は見込めますよね。
ただ、希少性として高く売れるのは近くの五山地域の方が優位に間違いありません。
地区浅の低層マンションを五山で見つけてみるのも一つの手かと思われます。
住環境は間違いなく良いですし、タワマンより高級感ありますよ。

[371: 匿名さん]

私は新築４度目ですが、
瑕疵だらけで管理組合がデべに裁判起こすから逃げ出したのが１件。
築浅で高く転売したのが１件。
１件は賃貸。
世の中色んなことがあります。

[372: 匿名さん]

中古で値崩れしないってことはない気がします。
駅近ではありますが、本質的に良い場所ではないし、
競合となる物件も多く、一方でこれといった長所も見受け
られない、などなど。
近い将来、駅前とかモデルルームが建ってる場所に更に駅近物件が
できる可能性も大いにありますよね。

ここを買った方はどこを見込んでの事なんでしょう。

[373: 匿名さん]

微妙な物件ですね。
下半分が賃貸でなければもっと価値は上がるし、グランスカイがなければ将来的に存在感が薄れないし。
でも、駅近が優位な条件であることは変わらないでしょう。

[374: 入居予定さん]

＞373
駅近と言っても４分ですからね。
将来的にはもっと近い場所に更にタワーができるのでは？
そういう意味でも微妙ってことか。

下の賃貸は逆に管理の面ではしっかり事業者がやりそうで
いいと思うけどどうですか。

[375: 匿名さん]

賃貸はやはりネックになりますね。
あの数の賃貸を埋めるとなれば多少審査は甘くなるからどういう人が入ってくるかわからない。
分譲の人は自分の資産だから共用部を含め綺麗に使用するけど、賃貸の人はそこまで気を遣わないし、ずっと住むつもりはないからあまりルールを守らない（ことがある）。
共用部は別とはいえ、排水やゴミの扱い、喫煙、事務所使用などいろんな影響はありそうです。
すでに指摘されていますが、コンシェルジェが１３Fのため１Fでのセキュリティが甘くなる上に、エレベータ別とはいえ賃貸の短期（不定期）居住者が多ければ紛れ込まれやすい。
マイナス面ばかり書きましたが、賃料もそれ相応でしょうから住民のレベルは低くないでしょう。
（金があるからいい人とは言えないが）
とはいえ、販売順調ということは価値を見出す人が多い物件ということになります。
駅近４分は十分魅力的ではないですか？

[376: 匿名さん]

賃貸も人気が無ければ審査があまくなりますよね。
でも100％分譲物件でも「分譲賃貸」ってカタチで色んな人が
出入りするでしょ。特に大規模物件だと。
あとは地価自体の下がり基調が山の手内側にまで及ぶと、
ここは真っ先に資産価値が下がるでしょ。
プラウド、って物件多すぎてブランド価値無いし。

[377: 匿名さん]

物件多すぎてブランド価値無いなら、
お隣りのタワーも御同様。
池袋や錦糸町などの物件を見るとね。

[378: 匿名さん]

第２期の登録いつですか？
グランスカイ始まったみたいですね。

[379: 匿名さん]

>>374
谷底状態のところに沿って電車が走っていますから騒音が反響してかなりうるさいです。
ビルとの反響もあるみたいです。
駅近はかえってデメリットですよ。

[380: 匿名さん]

この場所に住んでウルサイと感じるか、感じないか、駅近をメリットとするか、デメリットとするかは人それぞれ。ここの環境がダメなら、さらにお金出してもっと都心に買うか、少し値段を抑えて郊外に買うかのどちらかでしょうか。　第２期は順調とはいかなさそうだけど、少し時間かければ完売しそう。あくまで個人予想。

[381: 匿名さん]

これからソニーのビルがどんどん売られてマンションになるから、地域的に希少性は無いと考えたほうがいいよ。東五反田、北品川はね。

[382: 匿名さん]

>>381

池田山と御殿山は一低種住専＆高さ１０メートル規制があるから
基本的にマンション建てられませーん。
コンビニも建てられないけどね

名ばかりの御殿山（北品川）、池田山（東五反田）は昔から
たくさんあるけどね

[383: 匿名さん]

その名ばかりのところにいっぱい建ちますよ。
ところでキャッツシアターも行く行くはマンションですかね。

[384: 匿名さん]

>>383

キャッツシアターは東洋製罐の工場跡地だから、水銀とか出そうですね。
東側の空地も三井不動産がもってるみたいだけど駐車場になりましたね。
北品川５丁目計画も遅れ気味だそうです。

[385: 匿名さん]

うーん、悩みますね。
グランスカイと真剣比較したいもんです。

[386: 匿名さん]

悩まずグランスカイだなｗ

[387: 匿名さん]

まわりにちゃんとした公園が全然ないですね。子育て世代には不向きでしょうか？
マンションのまわりで遊ばすしかないのかなあ・・

[388: 匿名さん]

>>387

どういう公園を想定しているのか分かりませんが、目黒川沿いに
遊具があるような公園はありますよ。オーバルコートの近くです。
あと池田山公園、五反田公園はなかなかよいです。

[389: 匿名さん]

>>388
少なくとも戸越公園くらいの大きさはあるまともな公園が近くに欲しいです。
池田山公園は坂が多くて遠過ぎます。
考えてみると緑が少ないところですね。

[390: 匿名さん]

>>389

大きな公園が近所（って徒歩３分以内とかですか？）にあることがファースト
プライオリティであるならば新築のマンションだと選択肢は少ないですね。
山手線内部だと白金の庭園美術館（入場料がかかります）、もしくは有栖川
記念公園くらいですかね（こちらも坂が多いけど）
山手線の外側なら林試の森かな。

[391: 匿名さん]

高速がいっぱい走っていて空気悪そうだけど麻布十番ですかね。
芝公園も近そうです。

[392: 匿名さん]

>>381
ソニー通りの事を言ってるんですか？
あそこはオフィスビル中心で、高輪側に小規模の高級低層マンションが建つ予定みたいですよ。
目の前の開東閣の緑や御殿山ヒルズの緑など、住環境はここより良いと思いますし、坪単価も高いでしょう。希少価値から言ったらそちらに軍配があがるでしょうが、駅からは少し遠いです。
ここは高層階の眺望が売りになるのでしょうね。

[393: 物件比較中さん]

>>３８７　それこそ、この物件の目の前に親水広場ができるのでは？これは公園ではないのですかねぇ？

＞＞３９２　ソニー通りのセキスイのはオフィスと賃貸マンションと新聞に出てました。分譲マンションは無いようです。

[394: 匿名さん]

>>393
親水公園？
目黒川沿いの道のことですか？
物件前のはグリコのおまけみたいな小さな物ですが・・・・

セキスイのは住環境を考えると分譲マンションは無理でしょ。
ファミリー層が住むには不便すぎ。

[395: 匿名さん]

親水公園、そんな小さいもんなんですか？
けっこう惹かれてたんですが、、、

[396: 匿名さん]

ファミリーが住むなら東品川の方が便利だよ

[397: 匿名さん]

ここは先行販売で見事に売り抜けですね
港南のブランファーレみたい
仕様もかなり良かったですからね
最上階が全て即日完売はすごいです

[398: 匿名さん]

近所の高齢者が買ったのでしょうか？
もう需要は枯渇ｗ

[399: 匿名さん]

マジでほとんど売れてます。
残を確認しましたがダメな住戸が残ってる訳でもなく間取り等の都合で選択から外れただけみたいな印象でした。
おそらく次で完売すると思います。

[400: 物件比較中さん]

飯田橋といい、ここといい、
野村はタワーの売り抜けがうまいなあ。
やっぱり割安感を感じさせる価格設定が
ポイントなんだろうなあ……。
立地も駅そばだから、賃貸に回すことも楽だろうし。

[401: 匿名さん]

もともと賃貸が多い物件なので、あまり良い条件では貸せそうにないですけどね。

[402: 匿名さん]

ここ買いたかったです。
金融資産と、マンションどっちがいいかと思って、
前者にしましたが。まぁ今後の市況を考えると正解だったかなと。

[403: 匿名さん]

実需じゃなくて投資用だったのか、このあたりのマンションみんなそうだな。

[404: 匿名さん]

>>395

親水広場については、プラウドでもグランスカイでも強調してますが、約３４００㎡と出てます。
目黒川の護岸が整備されて、広場とつながるようです。結構広いと思いますけど。ルサンクの広場は護岸が整備されてないので、ルサンクの広場より良くなると信じてますが・・・。

[405: 賃貸住まいさん]

親水広場をグリコのおまけに例えた言い方がありましたが
ある意味うまい事云うなーと感心してしまいました。
でもまあ、都心ではこの程度で勘弁してもらうしかないし
ないよりあった方が断然気持ちいいです。
グリコはそのおまけで売れたのだから・・おまけ程度だからダメだとは言い切れません、
と思います。

ル、サンクの広場も悪くないですよ。
噴水が立ち入り禁止になっていますがもったいない。
そうでなければ夏には子供たちの格好の遊び場になると思うのですが・・

[406: 匿名さん]

そうですね、よくよく見ると親水広場はベンチもないし、
ただの通り道って感じですね。
広場、とはおこがましい、ってくらいの。
悩む。

[407: 匿名さん]

子供の遊び場はどうですかん？

[408: 匿名さん]

親水広場はベンチあったと思ったけど。グランスカイのシアターにはあったような。でもプラウドのちらしには載ってないような・・・。

[409: 匿名さん]

>>407
御成り橋公園はもうパークタワーやルサンク、ミッドサザン、等の子供達でけっこう人が多いです。広さもあまり無いので不十分。
ここら辺の子供達はスポーツ（水泳やサッカー、テニス等）は習い事としてこなしているのではないでしょうか？
野球チームやサッカーチームは御殿山小学校にあります。
日野学園の子供でも参加できると思います。サッカーは第三日野も強いです。
水泳は日野学園の下の区民プールで安く教えてもらえますし（抽選ですが）
テニスやゴルフは品川プリンスや大井町にあります。
品川区の子供達は放課後「スマイルスクール」で遊んできますので、公園よりも安全な校庭が遊び場です。

[410: 匿名さん]

ここは第2期はいつ申込開始でしたっけ？
グランスカイがＭＲオープンしてここは最近どうなのかな

[412: 匿名さん]

かなり仕様が高いのでグランスカイより先に完売だと思いますけど。

[413: ご近所さん]

No.412

それはそうでしょうね。
販売開始が何ヶ月も先なんですから。

グランスカイ、モデルルームが活気づいてます。
すごいですね、皆さん買えるんだ。

[414: 匿名さん]

仕様が高いといっても数年前の一般マンションと同レベルですよ。
グランスカイが仕様落としていると言われているだけ。
販売時期ずれているからグランスカイは関係なくこちらは完売でしょう。

[415: 匿名さん]

数年前の一般マンションが何を指してるのかわかりませんが

[416: 匿名さん]

＞414

数年前の一般マンションか。

数年、も、一般、も曖昧で抽象的ですよね。

[417: 匿名さん]

>>412
グランスカイより戸数も大分少ないよ。

仕様は言う程高くはないですね…。

[418: 匿名さん]

今販売中の物件の中ではダントツに仕様が良いと思いますが？
過去にさかのぼってもタワー物件は大して仕様は高くありません。
低層レジ系には及ばないってとこでしょ？

[419: 匿名さん]

タワーも昔からピンキリでしょう。
外廊下もあれば、内廊下もある。
各階24時間ごみ出しもあれば、エレベーターに乗り定時に出すのもある。
その他いろいろ。

[420: 匿名さん]

>>418
デベ必死だなｗ

[421: 匿名さん]

418 ですがデベではありません。
素直に認めてるだけです。
ここを超える仕様のマンションを見てみたい心境です。
ノーマル仕様でこんなに？ってマジで驚きますよ？
ただ自分とは求めてるものの方向性がズレてたので見送りになりましたが。

[422: 匿名さん]

自分はそんなに良いとは思わなかったです。
まぁ普通かな。
ここを超えるタワーってありますよね。

[423: 匿名さん]

あるけど数えるほどしかないと思います。
あくまで占有部ですが。

[424: 匿名さん]

ここがダントツにいいとかここよりいいマンションがあるとかというより、ここは普通ということではないかな。
少し前からすれば仕様の割に高いけど、コストダウンの中での普通というのは評価できると思います。
近くだとミッドサザンなど仕様を考えれば安かった。
今の値段出せばパークタワー目黒も買えましたね。

[425: 匿名さん]

パークタワー目黒…欲しいなぁ(-_-;)

[426: 匿名さん]

２年前は高いと思ったパークタワー目黒も、今ではプラウドタワーと同じくらいの価格だからねぇ。
中古は新築時の２割り増し？でもう買えない。
２年後にプラウド安かったなとはならないか。。。

[427: 匿名さん]

>>426
それは難しそうですが、「２割高かった」はあるかもね。

[428: 匿名さん]

>421

見てみたいのならパークコート赤坂ザタワーやシティタワーズ麻布十番をどうぞ。
比べているのはスーペリアクラスですよね。
ダントツに仕様が良くないのが分かりますよ。

[429: 匿名さん]

＞428さん

こっちの方が、パークコート赤坂ザタワーやシティタワーズ麻布十番より
良くないって事ですか？

[430: 匿名さん]

まあ近日中に完売だろうから仕様は関係ないかもね。
初日でいきなり８割売れたのにはかなり驚いたけど。