プラウドタワー東五反田ってどうですか？

[kenken]

販売は来年の予定で、場所が良く注目してます。
価格も高そうですね。。

交通　：山手線「五反田」駅より徒歩4分
　　　　山手線「大崎」駅より徒歩9分
　　　　駅6路線利用可
総戸数：289戸
事業主：野村不動産

[290: 申込予定さん]

プラウドvs.グランスカイと迷った挙句にプラウドにした者です。個人的にはプラウドの間取りの良さが決め手になりました。私の担当の方曰くやはり東側はグランスカイに面しているので売れ行きは良くないようです。

[291: ビギナーさん]

賃貸が多いリスクとは何でしょうか

[292: 購入検討中さん]

杭基礎か直接基礎か・・・・どっちがいいですかね

[293: 匿名さん]

>>290
グランスカイの間取りって発表されてる？

[294: 匿名さん]

＞グランスカイの間取りって発表されてる？

されて無いですよね。でも今サーバーメンテナンスってなってるので今週末からネットで公開ではないですかね？。
290さんはプラウドの間取りが自分の好みに合っていたということを言いたいのではないですかね？、両者の間取りを比較してプラウドが良かったと言っているわけではないので、そういう意味だと思いました。ということで、290さんはグランスカイの間取りを見たら後悔するかもしれないということだと思います。

[295: 匿名さん]

290は野村の営業でしょ！？

[296: ビギナーさん]

えーーーー、290さん、野村の方ですか
そうですか
残念です

色々考えるところが出てきてしまいます・・・・・・

[297: 申込予定さん]

290です。（野村営業の者では無く購入予定者です。。。）グランスカイの資料請求をされてみましたか？角部屋希望の私としては窓際のカウンターの存在にどうしても納得がいかなかったのでプラウドにしたまでです。因みにグランスカイの営業の方と電話でお話した際に、おそらくグランスカイの方が値段が低いだろうとはおしゃっていましたよ。２２階、３６階、４３階上と４ランクに分かれているそうです。ご参考までに。

[298: 賃貸住まいさん]

297さん

プラウドのコーナーは開放感があっていいですよねー。
もっともMRは最上階仕様だったからいいイメージが膨らみすぎているのかもしれませんが・・

皆さんグランスカイは気になっていると思いますよ。
もっと早く詳しい内容が分かればじっくり比較検討出来るのにと思います。

[299: ビギナーさん]

あ

[300: 匿名さん]

グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに在りますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処と比較になりませんでした。

[301: 匿名さん]

グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに公開されてますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処とは比較になりませんでした。

[302: 匿名さん]

ところで申し込みは順調なの？抽選物件とかでてきそう？

[303: 申込予定さん]

＞301さま

セキュリティが比較にならない、って言うのは具体的にどんな部分ですか？
私も12Fまでの賃貸の事もあり、気になっています。

[304: 購入検討中さん]

＞303
こっちの方がセキュリティが良いってことでしょ。

[305: 匿名さん]

>303

過去スレを見れば分りますが、ここのセキュリティは低いですよ。
それと比べてグランスカイは気合が入ってます。

野村
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→玄関

三井
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→エレベーター着床制限→各階ホール入口ロック→玄関

三井のコンシェルジュディスクの配置は分りませんが、野村のように13階ということはなさそう。

[306: 購入検討中さん]

三井はじゃんけんでいえば後だしができる。
野村が売れればもっと高い値付けができ、売れなければ下げればよい。この場合比較をしないで先だしじゃんけんに賭ける人がいるのは理解しがたい。三井の情報が詳らかになって、野村より良かったらもうひとつ買うのだろうか？

[308: 匿名さん]

>>307
　「プラウドのが部屋はいいと思ってる」

何で分かるの？
野村の人ですか？

[309: 匿名さん]

私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました。
ベランダが広い点でも住みやすいかと。
グランスカイも魅力的ですが時期的な事でプラウド契約する方もいますよね。
タイミングって大事ですし。
あれはダメこれもダメって永遠買えない人もいるし。
一生に一度と思う人はなかなか買えないんだろうけど。

[310: 購入経験者さん]

ここら辺はタワーが乱立ですね。
すでにパークタワーやルサンク、ＵＲなど建っていますし。
これにプラウドとグランスカイ・・・
凄い地域ですね。
個人的にはやっぱり一番高いグランスカイがランドマークになるのではないでしょうか？
プラウドもすっきりしていて素敵ですけど、大きさや数で言えばグランスカイなので、
ゴージャスになるんじゃないかな？と。

[311: 賃貸住まいさん]

309さんの意見に賛成です。

気に入ったものならそれでいいんじゃないですか。
昔から住めば都と言うし。
現時点で考えられる優劣だってこの先どうにでもなりうる訳だし
買うも買わぬも何かの縁ですよ。

[312: 匿名さん]

>>309
　「私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました」

下がり天井かなりあるよ。

嘘つき！！

[313: 匿名さん]

今週末が登録締め切りだそうです。今朝新聞に広告がはいってた

[314: 購入検討中さん]

良さがあるとか、何だとかは比較をしてみて相対的な評価をしているから
判断できることであって、三井に対し野村が価格に対する仕様、サービスが比較抜きの絶対的な
許容があるのならいいのですが、この場合入居時期的な要素以外全く相対的な
判断ができるまたとない物件なのに、なぜ生き急ぐのか理解できない。
今度の申し込みがものすごい倍率ならともかく・・・・
両者を検討しているものとしての感想。
でも、どちらもダメなら他にもあるさ。

[315: 匿名さん]

書き込んでいるのは、ほとんど野村の営業だよ。

[316: 購入検討中さん]

ここら辺では大崎ウエストシティーが一番かなと
思ってますが・・・

[317: 匿名さん]

>>316

私もそう思うのだけど、山手線の内側じゃないとか東京タワーが見えないとか、
そんなことで敬遠する人が結構いるようで・・・。
生活環境としては大崎ウエストシティタワーズのほうが落ち着いた雰囲気で良いと思います。
まだ、情報不足なところはありますけど建物自体は10階あたりまで建ち上がってます

[318: 購入検討中さん]

確か今日、明日が申し込み締め切りだったと
思いますが・・・うーん。もう少し待とうかな。

[319: サラリーマンさん]

ちょっと高いかな。
販売員さんが価値が下がりませんよって言っていたのがちょっと気になりました。
3年前には坪300万円でも売れなかった物件なのですが。。

[320: 匿名さん]

書き込んでいるのは、ほとんど野村以外の営業に思えるけど。

[321: 匿名さん]

実際、販売対象が137戸で1期で売り出したのが105戸もありますからね。8割近くが申し込みが入るなど売れる可能性があるってことでしょ。

まあ、なんでかおそらく皆さんも予想していたよりやすいと感じたと思うのですが如何でしょうか？。再開発って区とか都との協議の段階である程度の価格以上に出来ないという縛りでもあるんですかね。飯田橋の駅前プラウドはそのおかげで売れたってはなしですし。

流石に山の手の内側の駅近タワーとなればこの価格だったらこのぐらい売れるのでしょうね。この感じだと319さんが書き込みされている様に値下げなんかしなくてもさばけると野村が思っても普通じゃないし、私も当然そう思います。

この売れ行きをみて、三井がどんな価格にして来るか楽しみですね

[322: 匿名さん]

どうしても来年までに引越したいので、三井の物件をあきらめて、野村にしました。
先ほど、当選したの電話がありました。
第一期全て完売したそうです。

[323: 匿名さん]

今夜当選が分かるのは、他の申し込みがいなかったか申し込ませなかったからですね。
抽選は明朝ですので。

今日のMRは混んだのでしょうね。
最終日に申し込む人って結構いらっしゃるらしいから。

[324: 匿名さん]

完売？本当？この物件がこんなに売れるようならまだまだ都心は安泰ですね。

[325: 購入検討中さん]

完売か・・・皆さんやりますね。
私はどうしても踏ん切りつかない。他の
タワーがこれから公開なので。

[326: 匿名さん]

そうそう、坪400ぐらいまでは都心では、安泰なんだよね。更に付加価値のある所は500越えても行ける。普通なとこは坪400ぐらいにしとけば都心のMS検討者には大丈夫なんだと思いますね。

去年の夏とかは、特別でもないのに、2流のデベとか、立地がイマイチ見た稲野を坪450越えとかで売り出したから売れ残りだらけになった。株価も戻して来たし、去年高すぎる価格で出したヤツはさっさと少し下げちゃえば良いんだよね。

[327: 購入検討中さん]

完売しちゃったの？
この分だと三井・大崎のスミフも強気な値段に
なりそうだな。ちょっと残念。

[328: 賃貸住まいさん]

322さん　よかったですね。

325さん　その気持ちよく分かります。

私は踏ん切りつけて申し込みしました。
が、どうやら抽選です。

明日になれば322さんの仲間入りか325さんの仲間入りかが判明します。

[329: 賃貸住まいさん]

328です。
あまりにも静かなスレなので投稿したものかどうか悩むのですが
私事ながら抽選は当選でした。

322さん。どうぞこの先お付き合いの程、よろしくお願いします。

[330: 匿名さん]

確かに注目されている物件なのに書き込み少ないですよね。ネットの情報なんて参考にしない大人（40代後半か？）が多く購入されたのですかね？。

[331: 匿名さん]

328さん、こちらこそよろしくお願い致します。
来年の4月、楽しみです。

[332: 匿名さん]

五反田っていう地域性というか　ガラがちょっと不明というか不安

[333: ビギナーさん]

ここが完売？？　すごいなー　どっかのファンドが買い支えてるの？　大崎・五反田にはまだ大物が控えてるしね。

[334: 匿名さん]

重要事項説明会終わりましたね。
みなさんがご出席された回で、これは役立つと思われた
質問・回答のやりとりがありましたら、
お教えいただけませんでしょうか。
ちなみに私の出席した回では質問は出ませんでした。

[335: 賃貸住まいさん]

私の回でも重要事項説明会では質問はでなかったです。

それより重要事項説明会ってどこでもあんな感じなんでしょうか。
２時間かけて延々と話し続ける宅建取引主任者は毎回同じ人だとするとすごい体力だと思います。

話の内容は基本的には書いてあることをただ読むだけに近くて、さすがに２時間は疲れました。

[336: 匿名さん]

334です。

335さん、他の回も同じだったのですね。
情報ありがとうございました。

[337: 匿名さん]

五反田駅までのアプローチだけで生活出来る便利さが評価されましたね。
この立地はホントに便利ですよ。
あと共用部分がアルフレックス仕様なのも他にはないですね。

[338: 匿名さん]

ファンドが買ったのは本当か噂のどっち？

[339: 匿名さん]

>>388
デマ

[340: 匿名さん]

第一期は105戸の売り出しだったんですね。
総戸数の割には低調のようです。
しかも売れているのは低層階中心ですね。
高層階は、苦戦しそうですね…。

[341: 匿名はん]

289戸中、事業協力者住戸152戸なので、
289-152=147戸中、105戸が売れたってことでは？

[342: 匿名さん]

340です

>>341
なるほど！
そういうことですね。販売好調のようですね。
でも、高層階は売れ行きが芳しくないようなきがするのですが、実際のところどうなんでしょう？

[343: 匿名さん]

289-152-105=32
32戸しか残ってません。
そのうち売り切れるでしょう。

[344: 匿名さん]

広告とかだしてるのにね。結構目に付くのに。

[345: 匿名さん]

富裕層はココは買わないってことでしょ！？

[346: 匿名さん]

ここは富裕層しか買えないと思いますけど？

[347: 匿名さん]

事業協力者の数が多すぎやしないですか？
将来、改装等で揉めるのでは？

[348: 匿名さん]

事業協力者ってつまり地権者のこと？
発言権が強力にあるんですかね。

[349: 匿名さん]

>>347

低層階の持ち主はここにもともとあったボーリング場のオーナー会社
だと聞いています。区分所有法上の議決権は基本的に一戸あたり一票
だから、地権者に限らず所有している戸数に比例して、発言権という
か意思決定のための権限は強いのではないでしょうか。

またこの物件の場合、賃貸といっても高級賃貸になるでしょう。
賃貸フロアオーナーはバリューアップのため建物の資産維持・向上のた
めの投資にはむしろ積極的な気がします。

[350: 賃貸住まいさん]

このマンションの管理規約では議決権は各住戸に２〜９ずつ割り振られていて合計９９２
そのうち非分譲分が計４２６(43％)、分譲分が計５６６(57％)となっています。

また、マンション標準管理規約と異なる点として
総会の会議の出席について「組合員総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」
となっています。
２−１２階については東邦地所の単独オーナーと聞いています。

[351: 購入検討中さん]

もう第２期の販売ってことなんですね。
１期は本当に完売なんでしょうか？

[352: サラリーマンさん]

グランスカイより転売しやすそうだな。

[353: 匿名さん]

２期の戸数がNo.343の計算通りだから、
１期は完売したんでしょう。

[354: 匿名さん]

>>352

どうしてですか（分譲価格がグランスカイより安いと見るからですか？）

[356: 匿名さん]

単純に転売を考えるのなら、
消費税率アップ前の駆け込み需要期がピーク。
いつアップするかにも依るけど。

[357: 匿名さん]

一期で申し込まれた方って今はどんな段階なんでしょ？

[358: 匿名さん]

ここは中古になったら、ルサンクその他と同じ扱いだよな。

[359: 入居予定さん]

＞358
ルサンクと同じはあり得ないでしょ。
全然、立地も仕様も違いますからね。
何を根拠にしての書込みなんでしょね。

[360: 匿名さん]

ルサンクは免震で地下に駐車場駐輪場あり大崎駅も使える、その他パークタワー東京サウスは管理も良いし人気物件、プラウドタワーは半分賃貸で１３Ｆにコンシェルジェ・・・同じ扱いの意味は？

[361: 匿名さん]

線路際の騒音を防いでくれてる部分もあるんだから、
感謝しなきゃね。ルサンクに。
関係ないけどルサンクと記入すると凄い誤変換が出てくる…

[362: 購入検討中さん]

この前現地行ったけど、山手線の騒音は結構聞こえたよ。
やはりこの辺りだとグランスカイがランドマークになるし、電車の音も気にならない。

[363: 入居予定さん]

ガラスの性能面などから、普段生活していて音が気になることはほぼないと思ってます。住み始めた最初の時に、少し気になる程度かな？と。自分は現在洗濯物を干すことが不可の高層に住んでいるので、窓を開けない（２４時間換気）生活に慣れています。ここは一応洗濯物干せるらしいので、干したい方がどの程度気になるか・・でしょうね。主観ですが、ほとんどの方が慣れてしまえば平気だと思ってます。　外出時、線路の近くを歩く時はそこそこ気になるでしょうけど、それも最初だけでしょうね。そういった電車など外の“音”全般がすごく気になる方は、この辺りは住まれるのに不向きかもしれませんね。他にいくらでももっと静かなエリアがあるでしょう。
　あと、３５９さん（入居予定さん）は周辺物件を悪く評価されているようですが、比較すると３６０さんがおっしゃっているようなこちらの粗がかえって目立ちますから。。。　私は周辺物件数件（中古）も比較検討していましたが、どれもそれぞれ良い物件だと思いましたよ。結局ここに決めましたけどね。

[364: 購入検討中さん]

近隣のマンションと比べてこの物件が優れているとかは感じなかったですね。
中古物件との比較は竣工の時期や新築の価格水準も違うわけだから意味ないのでは。
新築ではグランスカイも微妙に時期が違うし、規模・グレードも違う。
ここが中古になっても他にない優位性ってあるのかな？

[365: 匿名さん]

中古になった時の希少性については、考えてしまいますね。
これだけタワーが乱立し、グランスカイが44階と超高層になることから、
この地域でのランドマークはグランスカイになってしまうでしょうし。
プラウドの優位性として挙げられるとすれば、角住戸の間取りの良さ、
具体的には、タワーによくある台形の部屋ではないことと、
逆梁が室内に出ていない（出窓風になっていない）ことでしょうか。
逆を言えば、多数を占める中住戸では、希少性がなく、
中古物件としては、他のタワーの中に埋もれてしまうことになるということでしょうか。

[366: 匿名さん]

希少性だとこのエリアじたいアウトでしょ。そこを第一と考えるなら、もっと都心でタワーの少ないエリアで探すべし。価格が全然違うかもだけど。グランスカイは大規模・周辺一番の高層でランドマークになる可能性はあるが、そのことが必ずしも他より優位になるとは限らないのでは。実際に建物が建って人が住んで機能してからでないと分からない事もあるので。新築マンションを購入する時は、毎回半分賭けみたいな気持ちで決めてます。ここは幸い建物がほとんど建っているので、建物の雰囲気はCGのみでってことがないです。その他評価できるのは入居時期の早さ、駅からの近さかな。駐車場は使う予定ないので地下でなくても気にならないし。賃貸の存在でちょっと迷ってるとこです。

[367: 匿名さん]

>>336
なぜ、そんなにたくさんの新築マンションをご購入されているのですか？
何度も失敗を繰り返している？？
それにしてもお金続きますね…

[368: 匿名さん]

北品川５丁目が再開発されますが、グランスカイクラス（１４５メートル）の
マンションが計画されてますよ。こっちは大崎が最寄です。
希少性は池田山や島津山にありますね。タワーはありませんが

[369: 匿名さん]

３６６です。少数ですが、転売したもの・賃貸として貸しているものがそれぞれ一件、結果的に自分用になったのが一件。すごく大きい失敗はありませんが、これからするかも、、。　　賃貸がこれほど多く占める物件は初めてなので、そのへんが自分の知識だけでは分かりかねるところです。勤務地変更に合わせて検討してます。

[370: 匿名さん]

アクセスがいいので、中古になっても一定量の需要は見込めますよね。
ただ、希少性として高く売れるのは近くの五山地域の方が優位に間違いありません。
地区浅の低層マンションを五山で見つけてみるのも一つの手かと思われます。
住環境は間違いなく良いですし、タワマンより高級感ありますよ。

[371: 匿名さん]

私は新築４度目ですが、
瑕疵だらけで管理組合がデべに裁判起こすから逃げ出したのが１件。
築浅で高く転売したのが１件。
１件は賃貸。
世の中色んなことがあります。

[372: 匿名さん]

中古で値崩れしないってことはない気がします。
駅近ではありますが、本質的に良い場所ではないし、
競合となる物件も多く、一方でこれといった長所も見受け
られない、などなど。
近い将来、駅前とかモデルルームが建ってる場所に更に駅近物件が
できる可能性も大いにありますよね。

ここを買った方はどこを見込んでの事なんでしょう。

[373: 匿名さん]

微妙な物件ですね。
下半分が賃貸でなければもっと価値は上がるし、グランスカイがなければ将来的に存在感が薄れないし。
でも、駅近が優位な条件であることは変わらないでしょう。

[374: 入居予定さん]

＞373
駅近と言っても４分ですからね。
将来的にはもっと近い場所に更にタワーができるのでは？
そういう意味でも微妙ってことか。

下の賃貸は逆に管理の面ではしっかり事業者がやりそうで
いいと思うけどどうですか。

[375: 匿名さん]

賃貸はやはりネックになりますね。
あの数の賃貸を埋めるとなれば多少審査は甘くなるからどういう人が入ってくるかわからない。
分譲の人は自分の資産だから共用部を含め綺麗に使用するけど、賃貸の人はそこまで気を遣わないし、ずっと住むつもりはないからあまりルールを守らない（ことがある）。
共用部は別とはいえ、排水やゴミの扱い、喫煙、事務所使用などいろんな影響はありそうです。
すでに指摘されていますが、コンシェルジェが１３Fのため１Fでのセキュリティが甘くなる上に、エレベータ別とはいえ賃貸の短期（不定期）居住者が多ければ紛れ込まれやすい。
マイナス面ばかり書きましたが、賃料もそれ相応でしょうから住民のレベルは低くないでしょう。
（金があるからいい人とは言えないが）
とはいえ、販売順調ということは価値を見出す人が多い物件ということになります。
駅近４分は十分魅力的ではないですか？

[376: 匿名さん]

賃貸も人気が無ければ審査があまくなりますよね。
でも100％分譲物件でも「分譲賃貸」ってカタチで色んな人が
出入りするでしょ。特に大規模物件だと。
あとは地価自体の下がり基調が山の手内側にまで及ぶと、
ここは真っ先に資産価値が下がるでしょ。
プラウド、って物件多すぎてブランド価値無いし。

[377: 匿名さん]

物件多すぎてブランド価値無いなら、
お隣りのタワーも御同様。
池袋や錦糸町などの物件を見るとね。

[378: 匿名さん]

第２期の登録いつですか？
グランスカイ始まったみたいですね。

[379: 匿名さん]

>>374
谷底状態のところに沿って電車が走っていますから騒音が反響してかなりうるさいです。
ビルとの反響もあるみたいです。
駅近はかえってデメリットですよ。

[380: 匿名さん]

この場所に住んでウルサイと感じるか、感じないか、駅近をメリットとするか、デメリットとするかは人それぞれ。ここの環境がダメなら、さらにお金出してもっと都心に買うか、少し値段を抑えて郊外に買うかのどちらかでしょうか。　第２期は順調とはいかなさそうだけど、少し時間かければ完売しそう。あくまで個人予想。

[381: 匿名さん]

これからソニーのビルがどんどん売られてマンションになるから、地域的に希少性は無いと考えたほうがいいよ。東五反田、北品川はね。

[382: 匿名さん]

>>381

池田山と御殿山は一低種住専＆高さ１０メートル規制があるから
基本的にマンション建てられませーん。
コンビニも建てられないけどね

名ばかりの御殿山（北品川）、池田山（東五反田）は昔から
たくさんあるけどね

[383: 匿名さん]

その名ばかりのところにいっぱい建ちますよ。
ところでキャッツシアターも行く行くはマンションですかね。

[384: 匿名さん]

>>383

キャッツシアターは東洋製罐の工場跡地だから、水銀とか出そうですね。
東側の空地も三井不動産がもってるみたいだけど駐車場になりましたね。
北品川５丁目計画も遅れ気味だそうです。

[385: 匿名さん]

うーん、悩みますね。
グランスカイと真剣比較したいもんです。

[386: 匿名さん]

悩まずグランスカイだなｗ

[387: 匿名さん]

まわりにちゃんとした公園が全然ないですね。子育て世代には不向きでしょうか？
マンションのまわりで遊ばすしかないのかなあ・・

[388: 匿名さん]

>>387

どういう公園を想定しているのか分かりませんが、目黒川沿いに
遊具があるような公園はありますよ。オーバルコートの近くです。
あと池田山公園、五反田公園はなかなかよいです。

[389: 匿名さん]

>>388
少なくとも戸越公園くらいの大きさはあるまともな公園が近くに欲しいです。
池田山公園は坂が多くて遠過ぎます。
考えてみると緑が少ないところですね。